התלבטות אם להמשיך להחזיק דירה שנייה.

[d@vid]

אני חדש בפורום ואשמח לעצה.
נתונים:
1.הכנסה נטו למשפחה 35 אשח
2. יש בבעלותינו דירה שקנינו לפני 3 שנים מחיר למשתכן באשקלון מושכרת ב4000. ללא משכנתא
3. יש דירה במרכז הארץ עם משכנתא נותרת 750,000 ואנו גרים בה. משלמים משכנתא 56000
4. יש הון עצמי 550,000 שנמשך מקרן השתלמות

רוצים להיכנס לפרויקט מקבלן 15% - 85 באיכלוס. שווי נכס 3.6 מיליון. הון עצמי מספיק כדי להיכנס לעסקה.
דירה במרכז מתכוונים למכור ב2.4 ולקחת משכנתא נוספת 1 מיליון כדי להשלים רכישה.

שאלה האם למכור נכס באשקלון ( לדעתי עלות 1.2 מיליון ) בגלל שיוצא תזרים שלילי (6000 החזר משכנתא 6000- 4000 שכירות = 2000 ש"ח)
בנוסף מס רכישה ששילמתי פעמיים כבר מגיע ל
400,000 וגם סיכונים אם לא תהיה שוכר אצטרך לכסות משכתא חדשה וזאות שנגרור.

אם אני מוכר את שתי דירות לא אצטרך משכנתא נוספת בכלל.

מצד שני מאמין שלאורך הזמן נכסים רק יעלו בארץ אבל לא בטוח שזה שווה כלכלית מבחינת כל ההוצאות (מסי רכישה בשיפור דירה) שגורמת לי דירה ראשונה .

 

[הורדוס]

מותר כבר למכור את הדירה במחיר למשתכן?
מציע לך לבדוק קודם כל את מס השבח והרכישה שתשלם לפי כל תרחיש לפי סדר מכירת הדירות ואם תמכור או לא תמכור את שתיהן לפני רכישת הדירה החדשה. ֿ

1.הכנסה נטו למשפחה 35 אשח

חשוב לדעת כמה אתם חוסכים כל חודש ולא רק כמה אתם מכניסים, אם לא חוסכים בכלל אז מסוכן להיכנס עכשיו מינוף גבוה יותר ולקחת עוד מימון.

 

[ירח אפל]

אם למכור או לא תצטרך להחליט לבד.

אבל בקשר למסוי...
קודם כל תחשב כמה מס שבח תהיה חייב על כל דירה במקרה שאתה מוכר אותה ראשונה.
כנראה הדירה השניה שתמכור תהיה בפטור ממס שבח לפי דירה יחידה, אז עדיף שאת זו עם מס השבח הגבוה יותר תמכור שניה.

גם בעניין מס רכישה, אם אתה רוכש את הדירה החדשה אחרי שכבר מכרת דירה אחת, אז כנראה שתוכל לשלם רכישה מוזל של דירה יחידה.

 

[okidoki]

אם הוא ימכור את שתי הדירות יחדיו על מנת לקנות את הדירה החדשה, בתנאים מסויימים הוא יהיה פטור ממס רכישה, יתכן שזה שווה הרבה כסף.

 

[הורדוס]

אם הוא ימכור את שתי הדירות יחדיו על מנת לקנות את הדירה החדשה, בתנאים מסויימים הוא יהיה פטור ממס רכישה, יתכן שזה שווה הרבה כסף.

הוא עדיין יצטרך לשלם מס רכישה אבל פחות, יש מחיר מעליו תמיד יש מס רכישה במדרגות, אפשר לבדוק בקלות כאן.

 

[ירח אפל]

אם הוא ימכור את שתי הדירות יחדיו על מנת לקנות את הדירה החדשה, בתנאים מסויימים הוא יהיה פטור ממס רכישה, יתכן שזה שווה הרבה כסף.

רק אם הוא לא רכש את הדירה השלישית לפני מכירת אחת הדירות, וגם אז מדובר על מס מוזל על דירה יחידה.

 

[Williamsburg]

שאלה האם למכור נכס באשקלון ( לדעתי עלות 1.2 מיליון )

אני הייתי משאיר (אם קליל לך להתעסק איתה בהיבט נסיעות, תקלות ודיירים).

 

[d@vid]

מותר כבר למכור את הדירה במחיר למשתכן?
מציע לך לבדוק קודם כל את מס השבח והרכישה שתשלם לפי כל תרחיש לפי סדר מכירת הדירות ואם תמכור או לא תמכור את שתיהן לפני רכישת הדירה החדשה. ֿ


חשוב לדעת כמה אתם חוסכים כל חודש ולא רק כמה אתם מכניסים, אם לא חוסכים בכלל אז מסוכן להיכנס עכשיו מינוף גבוה יותר ולקחת עוד מימון.

יש לנו יכולת לחסוך בשנה 150 אלף

מותר כבר למכור את הדירה במחיר למשתכן?
מציע לך לבדוק קודם כל את מס השבח והרכישה שתשלם לפי כל תרחיש לפי סדר מכירת הדירות ואם תמכור או לא תמכור את שתיהן לפני רכישת הדירה החדשה. ֿ


חשוב לדעת כמה אתם חוסכים כל חודש ולא רק כמה אתם מכניסים, אם לא חוסכים בכלל אז מסוכן להיכנס עכשיו מינוף גבוה יותר ולקחת עוד מימון.

כן, 7 שנים מזכייה שהייתה ב05.2017

 

[ירח אפל]

כן, 7 שנים מזכייה שהייתה ב05.2017

כלומר רק עוד 9 חודשים תוכל למכור אותה

 

[d@vid]

אני הייתי משאיר (אם קליל לך להתעסק איתה בהיבט נסיעות, תקלות ודיירים).

למה אתה חושב כך ? כרגע לא היה כאב ראש מבחינת הדייר אבל זה לא מובטח כמובן

 

[d@vid]

כלומר רק עוד 9 חודשים תוכל למכור אותה

בדיוק. כמו שאני מבין חוזה מכר אפשר לעשות רק בעוד 9 חודשים אבל אפשר להתחיל לחפש קונים בעוד חצי שנה

 

[d@vid]

אם למכור או לא תצטרך להחליט לבד.

אבל בקשר למסוי...
קודם כל תחשב כמה מס שבח תהיה חייב על כל דירה במקרה שאתה מוכר אותה ראשונה.
כנראה הדירה השניה שתמכור תהיה בפטור ממס שבח לפי דירה יחידה, אז עדיף שאת זו עם מס השבח הגבוה יותר תמכור שניה.

גם בעניין מס רכישה, אם אתה רוכש את הדירה החדשה אחרי שכבר מכרת דירה אחת, אז כנראה שתוכל לשלם רכישה מוזל של דירה יחידה.

נכון, מבחינת מיסוי עדיף למכור קודם דירה עם מס שבח מינימלי שזה דירה במרכז.
לגבי רכישה חייב למכור גם שנייה אחרת אחרת משלם מס רכישה רגיל על דירה מקבלן

 

[הורדוס]

בדיוק. כמו שאני מבין חוזה מכר אפשר לעשות רק בעוד 9 חודשים אבל אפשר להתחיל לחפש קונים בעוד חצי שנה

כמה דירות היו בפרויקט? בפרויקטים של מחיר למשתכן יש הרבה שמוכרים ברגע שאפשר.

 

[הורדוס]

נכון, מבחינת מיסוי עדיף למכור קודם דירה עם מס שבח מינימלי שזה דירה במרכז.
לגבי רכישה חייב למכור גם שנייה אחרת אחרת משלם מס רכישה רגיל על דירה מקבלן

לא בהכרח,
יכול למכור את הדירה במרכז ולשלם עליה מס שבח (יותר נמוך מאשקלון לדברייך), לקנות את הדירה החדשה ולהצהיר על דירה חליפית, ואז תוך 18 חודשים למכור את הדירה באשקלון, זה ייתן את התנאים של דירה יחידה על הדירה החדשה. ויחסוך לכם 200 אלף שקל מס רכישה +-

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום.
אני מעט מבולבל, מצד אחד כתבת:

2. יש בבעלותינו דירה שקנינו לפני 3 שנים מחיר למשתכן באשקלון מושכרת ב4000. ללא משכנתא

ומצד שני כתבת:

האם למכור נכס באשקלון ( לדעתי עלות 1.2 מיליון ) בגלל שיוצא תזרים שלילי (6000 החזר משכנתא 6000- 4000 שכירות = 2000 ש"ח)

אז האם על הדירה באשקלון יש או אין משכנתא?

 

[d@vid]

כמה דירות היו בפרויקט? בפרויקטים של מחיר למשתכן יש הרבה שמוכרים ברגע שאפשר.

בניין בוטיק, 4 קומות בשכונה וותיקה

 

[האזרח הקטן]

אם הוא ימכור את שתי הדירות יחדיו על מנת לקנות את הדירה החדשה, בתנאים מסויימים הוא יהיה פטור ממס רכישה, יתכן שזה שווה הרבה כסף.

במחירים של היום, כנראה מכירת 2 דירות תהיה מעל גובה הפטור ויהיה מס שבח מסויים. צריך לבחון כדאיות של כל מכירה בנפרד מול מכירת 2 דירות.

 

[d@vid]

לא בהכרח,
יכול למכור את הדירה במרכז ולשלם עליה מס שבח (יותר נמוך מאשקלון לדברייך), לקנות את הדירה החדשה ולהצהיר על דירה חליפית, ואז תוך 18 חודשים למכור את הדירה באשקלון, זה ייתן את התנאים של דירה יחידה על הדירה החדשה. ויחסוך לכם 200 אלף שקל מס רכישה +-

אתה צודק אבל אני נכנס לעסקה חדשה עכשיו עם שתי דירות בגלל התנאים טובים של 15 ,85 ללא הצמדות ודירה שמוצאת חן בעיניים

 

[d@vid]

ברוך הבא לפורום.
אני מעט מבולבל, מצד אחד כתבת:

ומצד שני כתבת:

אז האם על הדירה באשקלון יש או אין משכנתא?

תודה רבה : )
הכוונה 6000 זה משכנתא חדשה לבית החדש . בית מאשקלון מכניס 4000 כך שהפרש בתזרים יהיה 2000 ש"ח

 

[Williamsburg]

למה אתה חושב כך ?

אישית אני לא איהב לוותר על נכס אמיתי מניב. אני מעדיף להתאמץ עוד קצת ולהשאיר את הנכס אצלי.