ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה

[Yontes]

שלום,

אני מעוניין לרכוש דירה ראשונה להשקעה במטרה לפזר סיכונים (כיום משקיע בשוק ההון) ולפתוח אפיק הכנסה חדש.
מעניין אותי בעיקר עליית הערך הפוטנציאלית.

עליי:
בן 30, רווק, עובד בהייטק, מרוויח 15,000 וגר בת״א.

הדירה:
מדובר בדירת ירושה, אני מחזיק בשליש ממנה ושוקל לרכוש את שני שליש הנוספים מאחיי.
היא ממוקמת בשכונת נווה שאנן שבת״א, בסמיכות רבה (כ-50 מטר) ממערב לתחנת רכבת הקלה שתיבנה בשנת 2027 בפינת רחובות לוינסקי ושדרות הר ציון.
דירת 2 חדרים + מרפסת הכוללת חניה ומחסן
הבניין חדש יחסית כ-10 שנים

שווי מוערך כיום - 2.7 מיליון ש״ח
משכנתא (בהנחה ואקבל 60% מימון) - 1.6 מיליון ש״ח
הון עצמי (בקיזוז חלקי היחסי בדירה והוצאות נלוות) - 699K ש״ח

אני מתלבט בסוגיות הבאות:
1. כיצד לשערך את עליית הערך הצפויה בעקבות הרכבת הקלה ותוכניות ההתחדשות העירונית המיסביות המתוכננות בשכונה?
2. לפי המשכנתא הנוכחית, התזרים השלילי החודשי שלי יהיה בגובה של כ-3000 ש״ח בחודש. כיום אני חוסך כ-6000 ש״ח בחודש, אבל אני דואג מהסיכון הרב הכרוך בתזרים שלילי שכזה. מה דעתכםן?
3. אשמח להמלצות פרקטיות כיצד להעריך עסקאות נדל״ן (שלב האקסל)

בשורות טובות

 

[הורדוס]

אשמח שתעשה סדר במספרים, כמה כסף נזיל יש לך לא כולל החלק שלך בדירה, וכמה תצטרך לשלם כדי לקנות את שני השלישים שלא שלך.

1. יש כאלו שמעריכים 3% שנתי, לדעתי הרבה יותר בנווה שאנן בעשור הקרוב בממוצע שנתי.

3. להעריך הכנסות, הוצאות, תרחיש אופטימי, תרחיש פסימי ולחשב תשואות.

 

[munmun]

היכולת החזר שלך 5.8 אלף לכל היותר (39%), עם משכנתא ל30 שנים תוכל לקחת 1 מיליון.

 

[Yontes]

אשמח שתעשה סדר במספרים, כמה כסף נזיל יש לך לא כולל החלק שלך בדירה, וכמה תצטרך לשלם כדי לקנות את שני השלישים שלא שלך.

1. יש כאלו שמעריכים 3% שנתי, לדעתי הרבה יותר בנווה שאנן בעשור הקרוב בממוצע שנתי.

3. להעריך הכנסות, הוצאות, תרחיש אופטימי, תרחיש פסימי ולחשב תשואות.

כיום יש לי כ-400,000 ש״ח הון נזיל, כחלק מהירושה אני צפוי לקבל (לא יודע מתי) כ-1.5 מיליון ש״ח. כמו כן, ישנה דירת המנוחה שכאשר תימכר אני צפוי לקבל כ-1.5 מיליון ש״ח נוספים.
על מנת לרכוש את שני השלישים הנוספים אצטרך לשלם 699K ש״ח אשר ישמש כהון עצמי למשכנתא.

1. תוכל לשלוח לי מקור להערכת 3%?
3. אבל בסיס מה מעריכים מהו התרחיש האופטימי והפסימי? במקרה הזה ההיסטוריה אינה מלמדת מכיוון שיהיו שינויים משמעותיים בשכונה

 

[Yontes]

היכולת החזר שלך 5.8 אלף לכל היותר (39%), עם משכנתא ל30 שנים תוכל לקחת 1 מיליון.

15000 זה השכר בנטו, הברוטו הוא 25000, האם זה משנה את המספרים ששלחת?

 

[TechWorld]

15000 זה השכר בנטו, הברוטו הוא 25000, האם זה משנה את המספרים ששלחת?

לא
הוא הניח שזה הנטו, המקסימום שתוכל לקבל זה עד 40% מההכנסה הפנויה של הנטו
כלומר תוריד מהנטו התחייבויות נוספות של מעל 18 חודשים
ואז מה שנשאר * 0.4 וזה ההחזר החודשי המקסימלי שלך

 

[Yontes]

הדירה היא אחת משתי דירות שהתקבלו בירושה לשלושת האחים. אחת מהדירות, אחד מהאחים שוקל לרכוש (מדובר בדירה יחידה).
הדירה רשומה על שם אחד היורשים.
אשמח להיעזר בקהילה על מנת להבין את מבנה העלויות. המבנה אינו כולל בתוכו עלויות נלוות (עו"ד, מס רכישה וכו׳)

שלב א׳ - מכירה בשוק החופשי (תיאורטי בלבד)
שווי מוערך - 2.7 מיליון ש״ח
יתרת משכנתא נוכחית - 1,402K מיליוּן ש״ח
מזומן לכל אח בניכוי המשכנתא - 432,667 ש״ח

שלב ב׳ - עלויות מימון לרוכש
משכנתא חדשה (60% מוערך) - 1,620K ש״ח
הון עצמי לרכישה (בקיזוז הבעלות על החלק היחסי) - 647,333 ש״ח
עלות כוללת (משכנתא + הון עצמי לרכישה) - 2,267,333 ש״ח

1. כיצד ייתכן שהעלות הכוללת גבוה מהחלק היחסי לרכישה? כביכול העלות לרכישת 2/3 ממחיר הדירה היא 1.8 מיליון.
2. האם ישנם דרכים להימנע ממס רכישה מכיוון שזו ירושה?

 

[half-solid]

הדירה היא אחת משתי דירות שהתקבלו בירושה לשלושת האחים.

הדירה רשומה על שם אחד היורשים.

בעיני יש פה סתירה.

אם זו דירה שהתקבלה בירושה, כלומר היא רשומה על שם הנפטר.

ואז גם כנראה אין משכנתא כבר, כי יש ביטוח חיים לאדם שנפטר.

 

[גרהם]

הדירה היא אחת משתי דירות שהתקבלו בירושה לשלושת האחים. אחת מהדירות, אחד מהאחים שוקל לרכוש (מדובר בדירה יחידה).
הדירה רשומה על שם אחד היורשים.
אשמח להיעזר בקהילה על מנת להבין את מבנה העלויות. המבנה אינו כולל בתוכו עלויות נלוות (עו"ד, מס רכישה וכו׳)

שלב א׳ - מכירה בשוק החופשי (תיאורטי בלבד)
שווי מוערך - 2.7 מיליון ש״ח
יתרת משכנתא נוכחית - 1,402K מיליוּן ש״ח
מזומן לכל אח בניכוי המשכנתא - 432,667 ש״ח

שלב ב׳ - עלויות מימון לרוכש
משכנתא חדשה (60% מוערך) - 1,620K ש״ח
הון עצמי לרכישה (בקיזוז הבעלות על החלק היחסי) - 647,333 ש״ח
עלות כוללת (משכנתא + הון עצמי לרכישה) - 2,267,333 ש״ח

1. כיצד ייתכן שהעלות הכוללת גבוה מהחלק היחסי לרכישה? כביכול העלות לרכישת 2/3 ממחיר הדירה היא 1.8 מיליון.
2. האם ישנם דרכים להימנע ממס רכישה מכיוון שזו ירושה?

שלב א לא רלוונטי.
אם אתה קונה מהאחים שלך 2/3 מנכס ששוויו בניכוי המשכנתה כ-1.3 מליון שח, אתה צריך להעביר לכל אחד מהם כ-430 אשח.

 

[ירח אפל]

יכולת להמשיך בשרשור הקודם...
בכל מקרה, כמו ששאלו, מה הכוונה שהדירה רשומה על שם יורש? היא הייתה רשומה ככה גם לפני כן? או שכבר רשמתם את הירושה.

היא רשומה אצלו בתור דירה יחידה?

בנוסף כמה ומתי נקנתה הדירה, אל תשכח שיש גם מס שבח על המכירה...
והאם מדובר בדירה יחידה שלו, ומה אצל שאר היורשים.

 

[yossik]

יכולת להמשיך בשרשור הקודם..

+1
מיזגתי את שני השרשורים.

 

[Yontes]

יכולת להמשיך בשרשור הקודם...
בכל מקרה, כמו ששאלו, מה הכוונה שהדירה רשומה על שם יורש? היא הייתה רשומה ככה גם לפני כן? או שכבר רשמתם את הירושה.

היא רשומה אצלו בתור דירה יחידה?

בנוסף כמה ומתי נקנתה הדירה, אל תשכח שיש גם מס שבח על המכירה...
והאם מדובר בדירה יחידה שלו, ומה אצל שאר היורשים.

הדירה הייתה רשומה כדירה יחידה אצל אחד היורשים מאז קנייתה.
היא נקנתה ב1,950,000 ש״ח בנובמבר 19.
יורש נוסף אינו מחזיק נכסים על שמו בישראל.

 

[Yontes]

שלב א לא רלוונטי.
אם אתה קונה מהאחים שלך 2/3 מנכס ששוויו בניכוי המשכנתה כ-1.3 מליון שח, אתה צריך להעביר לכל אחד מהם כ-430 אשח.

איך המשכנתא תנוקה? מישהו צריך להחזיר את הכסף לבנק

 

[ירח אפל]

הדירה הייתה רשומה כדירה יחידה אצל אחד היורשים מאז קנייתה.
היא נקנתה ב1,950,000 ש״ח בנובמבר 19.
יורש נוסף אינו מחזיק נכסים על שמו בישראל.

אז מבלי להתייחס לדירה השניה.
ראשית צריך לוודא שהבנק אכן מוכן לתת משכנתא, בעסקאות בתוך המשפחה הבנקים עושים בעיות.

במכירה ניתן לנצל פטור ממס שבח על דירה יחידה.
אני מבין שהקונה זה אתה, ואתה תושב ישראל בלי דירה כרגע? אז במס רכישה יהיו הטבות דירה יחידה
עד מדרגה 1,919,155₪ פטור ממס
הסכום שמעל הוא במס בשיעור של 3.5%

מבחינת סכומים, כרגע אתה אומר שלאח שהדירה רשומה על שמו יש משכנתא של 1.4M₪
כמו כן העסקה תהיה 2.7M₪

אתה צריך לברר עם הבנק איך הוא מוכן לתת למוכר את הכסף,
בסופו של דבר המוכר אמור לקבל 1.4 + שליש מהיתרה
והאח השלישי לקבל את השליש מהיתרה.
יתכן שתצטרך להעביר לבעל הזכויות את כל הכסף ולקבל בחזרה בצורת מתנה את השליש המדובר, אתה צריך לפנות לעורך דין בכל הקשור לעסקה הזו.

 

[גרהם]

איך המשכנתא תנוקה? מישהו צריך להחזיר את הכסף לבנק

אתה תחזיר אותה. ברגע שקנית את החלק של האחים שלך כל האחריות עליך.

 

[Yontes]

האם אוכל להשתמש בכספי הקנייה כהון עצמי למשכנתא?
כלומר אצטרך לשלם לאחיי 865K ובנוסף 1.4 מיליון לכיסוי המשכנתא הקיימת סך הכל 2.2 מיליון?

 

[ירח אפל]

האם אוכל להשתמש בכספי הקנייה כהון עצמי למשכנתא?
כלומר אצטרך לשלם לאחיי 865K ובנוסף 1.4 מיליון לכיסוי המשכנתא הקיימת סך הכל 2.2 מיליון?

שמע, למרות הטענה שהדירה היא ירושה, היא בפועל רשומה על שם אחיך.
הבנק אמור להעביר את כל כספי המשכנתא לאחיך אחרי שתוכיח שששילמת לו את כספי ההון העצמי.

לכן אני אומר, שכדאי לשבת עם עורך דין ולנסות להבין איך לצאת מהפלונטר

 

[yossik]

לכן אני אומר, שכדאי לשבת עם עורך דין ולנסות להבין איך לצאת מהפלונטר

+1

 

[Yontes]

מעבר לעניין הטכני ברכישה.

לאחר בירור שעשיתי אוכל לקבל משכנתא בגובה של 1.2M₪.
ההון העצמי לרכישה כרגע 400K₪

כלומר אין בידי את היכולת לרכוש את הנכס כיום.
אך אני צפוי לקבל כספים נוספים בהמשך הדרך.

השאלה הגדולה היא האם עליית הערך תצדיק את המחיר?
אני מבין שזו שאלה שאיש לא יכול לענות עליה אך בהנחה וארצה להניח הנחות בנוגע לעליית הערך הצפויה.