השאלות החשובות בבחירת דירה להשקעה

[Andorra]

אני מתכונן להשקעת נדל"ן ראשונה.
כיוונתי את עצמי לעיר מסוימת בחו"ל שחייתי בה תקופה, אני מכיר אותה ומאמין בה.
הגעתי לשם פיזית והלכתי להפגש עם מתווכים, ביניהם מתווכים בעלי שם שקיבלתי עליהם המלצה.
כשהצגתי את מה שאני מחפש, אמרתי בפשטות שאני מחפש פה בעיר דירה למטרת השקעה.
ציפיתי שהשאלה הראשונה שהם ישאלו אותי תהיה אחת מאלה:
* מה התקציב?
* איזו שכונה?
* מכוון לתשואה קרובה משכירות או תשואה רחוקה מעליית ערך הנכס?

במקום זאת, השאלה הראשונה שהם שאלו אותי היתה תמיד: "כמה חדרים?".
גם כאשר דיברתי איתם על תקציב ושכונות מועדפות, הם חזרו לאותו מקום: בתקציב שציינת, באזור הזה תמצא X חדרים, באזור ההוא תמצא Y חדרים.

אני לא מבין את זה. להבנתי, למעט מקרים מיוחדים (בני ברק?), התפלגות הדרישה לדירות לפי גודל נשמרת יחסית יציבה לאורך זמן, ולכן התשואה מכולם אמורה להיות דומה.
אולי אני לא מבין איך זה עובד? אולי אני לא מבין איך מתווך חושב ואיך הוא מתוגמל?

אנא האירו את עיניי.

 

[בת העמק]

אולי אני לא מבין איך זה עובד? אולי אני לא מבין איך מתווך חושב ואיך הוא מתוגמל?

אתה אמור להגיע למתווך כאשר אתה כבר יודע בעצמך את המטרות.
אני אשאל אותך שאלות בסיסיות:
למה אתה רוצה דירה להשקעה? מה אתה מצפה שהיא תתן לך (תשואת שכ"ד ותשואת עליית ערך)? כמה זמן אתה רוצה להחזיק בה? איך וכמה אתה מתכוון לתחזק אותה? מי השוכר האידיאלי מבחינתך (משפחה, שותפים, בודד)?
אם אתה לא יודע להציג את זה למתווכים אז הם פשוט אומרים לך מה התקציב שלך יכול לקנות (פר חדר או פר מטר).

 

[ExeAction]

אולי הם לא רגילים לדבר עם משקיעים?
פה בישראל אתה תמצא בפייסבוק פרסומים "דירה להשקעה בדימונה 5.6% תשואה" ישר, בלי להגיד איפה/כמה ולמה.
הם יודעים שזה מה שמעניין את הרוכשים בדימונה.

 

[Andorra]

אתה אמור להגיע למתווך כאשר אתה כבר יודע בעצמך את המטרות.
אני אשאל אותך שאלות בסיסיות:
למה אתה רוצה דירה להשקעה? מה אתה מצפה שהיא תתן לך (תשואת שכ"ד ותשואת עליית ערך)? כמה זמן אתה רוצה להחזיק בה? איך וכמה אתה מתכוון לתחזק אותה? מי השוכר האידיאלי מבחינתך (משפחה, שותפים, בודד)?
אם אתה לא יודע להציג את זה למתווכים אז הם פשוט אומרים לך מה התקציב שלך יכול לקנות (פר חדר או פר מטר).

אכן הגעתי מוכן עם השאלות האלה.
אבל מתווכים בעיניי הם יותר מסתם אינדקס דירות, לא בשביל זה אני צריך אותם. אני רוצה לשמוע איך הם מסתכלים על הנושא ולא להאכיל אותם במה שאני יודע או חושב שאני יודע.

 

[בת העמק]

אבל מתווכים בעיניי הם יותר מסתם אינדקס דירות, לא בשביל זה אני צריך אותם

מתווכים כשמם כן הם - מחברים בין קונים למוכרים ומגשרים על פערים ביניהם.
אולי אתה מחפש בעצם ליווי ויעוץ למציאת הדירה הנכונה בשבילך? יש כאן לפחות שלושה שעוסקים בכך - @הנועזת , @רוני , @אורי ג. - ת"א, אנגליה וארה"ב כמדומתני.

 

[אורי ג.]

אולי אתה מחפש בעצם ליווי ויעוץ למציאת הדירה הנכונה בשבילך? יש כאן לפחות שלושה שעוסקים בכך - @הנועזת , @רוני , @אורי ג. - ת"א, אנגליה וארה"ב כמדומתני.

תודה אבל איני עוסק לא בליווי ולא ביעוץ לרכישת דירות.

 

[בת העמק]

תודה אבל איני עוסק לא בליווי ולא ביעוץ לרכישת דירות.

סליחה

 

[פטל ואוכמניות]

אני לא מבין את זה

כמה אפשרויות:
- המוכר הוא הלקוח, הוא זה שמשלם. מכאן, הם ממש מנסים להיות תכליתיים איתך ו״ליישר״ אותך.
- הם מדברים בעולם המושגים שלהם, מספר חדרים ומחיר למטר. תתיישר לזה…

 

[רוני]

אנא האירו את עיניי.

הי

בכל שוק נדל"ן יש מגוון של דירות ובתים למגורים, לא כל נכס מגורים נכון להשקעה,
לכן אם מחפשים דירה להשקעה בעזרת מתווך, מוטב שזה יהיה תחום ההתמחות שלו ואף יהיה משקיע בעל ניסיון בעצמו.

כאשר מתווך המתמקד בדירות למגורים שואל לגבי מספר חדרי שינה, זה מגיע ממקום של התאמה לצרכים של רוכש הדירה לצורך מגורים.

כאשר מתווך מתמחה בדירות להשקעה, הוא עצמו ימליץ לך על דירות במיקום מסוים, בגודל מסוים של מספרי חדרי שינה עם ביקוש אופטימלי
להשכרה, דירות שיש הגיון בין מחיר הדירה לתמורה משכירות.

 

[אורי ג.]

כאשר מתווך מתמחה בדירות להשקעה, הוא עצמו ימליץ לך על דירות במיקום מסוים, בגודל מסוים של מספרי חדרי שינה עם ביקוש אופטימלי
להשכרה, דירות שיש הגיון בין מחיר הדירה לתמורה משכירות.

אלא אם כן אתה קונה בשביל רווח הון ולא שכירות, אז זה סיפור אחר לגמרי.

 

[הנועזת]

אכן הגעתי מוכן עם השאלות האלה.
אבל מתווכים בעיניי הם יותר מסתם אינדקס דירות, לא בשביל זה אני צריך אותם. אני רוצה לשמוע איך הם מסתכלים על הנושא ולא להאכיל אותם במה שאני יודע או חושב שאני יודע.

אני חושבת שאתה צודק כתבתי על זה בנועזת פוסט, אגיד את זה בצורה חמורה יותר מרבית המתווכים להוציא יחידי סגולה, משתמשים בדמיי התיווך כסוג של פרוטקשן- רוצה את הדירה הזו והזו שלם לי דמיי חסות. יותר מזה, לעיתים הם לא ממש יודעים מה זו עסקה טובה ומה לא, הם סוג של מסך עשן.
מלווי משקיעים לרכישת דירה זהו תחום יחסית חדש ולדעתי יכול מאוד לעזור, הדבר הנכון בעייני לעשות הוא לקרוא חומר של מלווים שונים להבין את הבדליי הגישות ותחומיי ההתמחות לבחור משהו שעושה לך שכל, וככה להתגבר על הקושי הפסיכולוגי של לקפוץ למים.