דירה להשקעה בגאסר א זרקא קו שני לים.

[THHKG]

שלום.

בפרוייקט טורקיז החדש דירת גן 4 חדרים 110 מטר בנוי עם גינה 65 מטר קו שני לים ויש נוף לים, כניסה אוקטובר 2024.

לצערי עקב בעיה כספית אשר נקלעתי אליה ברצוני למכור את הדירה, אך יש הגבלה על מכירת הדירה במשך 5 שנים.

אני מחפש קונה רציני שמוכן להשכיר את הדירה לתקופה בה אני מוגבל למכירה שהיא 5 שנים.

כאשר אני המוכר מתחייב לקונה למכור לו את הבית לאחר 5 שנים בסכום השווי העדכני כיום בשוק העומד על 2.3-2.4 מיליון שקל בלבד.

[נמחק, חל איסור פרסום בפורום - יוסיק]

 

[Therealdeal]

שלום.

בפרוייקט טורקיז החדש דירת גן 4 חדרים 110 מטר בנוי עם גינה 65 מטר קו שני לים ויש נוף לים, כניסה אוקטובר 2024.

לצערי עקב בעיה כספית אשר נקלעתי אליה ברצוני למכור את הדירה, אך יש הגבלה על מכירת הדירה במשך 5 שנים.

אני מחפש קונה רציני שמוכן להשכיר את הדירה לתקופה בה אני מוגבל למכירה שהיא 5 שנים.

כאשר אני המוכר מתחייב לקונה למכור לו את הבית לאחר 5 שנים בסכום השווי העדכני כיום בשוק העומד על 2.3-2.4 מיליון שקל בלבד.

סתם מחשבה בשבילך -

נניח ששמאי אומר שהדירה שווה 2.4, כלומר שאם היום הייתה נמכרת בשוק החופשי העסקה הייתה מתבצעת במחיר הזה בערך. הקונה היה רושם את הדירה בטאבו בזמן המכירה. היה יכול לשעבד את הדירה ולקחת משכנתא.

בעסקה שאתה מציע, הנכס לא נרשם ברגע ביצוע העסקה. אי אפשר לקחת משכנתא כיוון שאין מה לשעבד. יש קושי במימוש העסקה בתאריך היעד כיוון שאין דרך להכריח אותך למכור.

כפועל יוצא, אתה מחפש אנשים עם הון נזיל וזמין. אין הרבה אנשים שיכולים/מעוניינים להרשות לעצמם לשים מעל שני מליון במזומן על דירה, בטח לא דירה להשקעה.

במצב הזה, אתה צריך לתת 20-30% הנחה על המחיר היום בשביל שמשקיע יסתכל על העסקה. וגם אז לא בטוח שימצא כזה משקיע.

עוד רעיון - תחפש משקיע שיקנה חלק מהדירה. תמכור לו 10-20% מהדירה או כמה שאתה צריך בשביל לעבור בשלום את חמש השנים הללו, אבל ב 50% הנחה. ככה רמת הסיכון של המשקיע נמוכה יותר.

בהצלחה.

 

[meinheigeleBelz]

בלי שום קשר הפרויקט הזה לא מפסיק להצחיק אותי כל פעם מחדש

 

[האזרח הקטן]

בעסקה שאתה מציע, הנכס לא נרשם ברגע ביצוע העסקה. אי אפשר לקחת משכנתא כיוון שאין מה לשעבד.

יהיה ניתן לקחת משכנתא בעוד 5 שנים, כשתתבצע המכירה.

יש קושי במימוש העסקה בתאריך היעד כיוון שאין דרך להכריח אותך למכור.

יש דרכים אבל זה אכן מעמיד סכנות משפטיות (לשני הצדדים) עד מועד החתימה על חוזה מכירה.

אבל מסכים שיש פה מצב בעייתי מאוד עבור הקונה, מה שאמור לשקף הנחה משמעותית ממחיר השוק.

 

[Ch9m]

היי אני מעוניין

 

[אורי ג.]

כאשר אני המוכר מתחייב לקונה למכור לו את הבית לאחר 5 שנים בסכום השווי העדכני כיום בשוק העומד על 2.3-2.4 מיליון שקל בלבד.

אם זה השווי היום למה הוא צריך אותך? הוא יכול לקנות דירה טובה יותר בסכום הזה ישירות מהיזם ועוד לקבל הטבות מפה ועד הודעה חדשה.

 

[הורדוס]

למיטב הבנתי אי אפשר לבצע את העסקה הזאת בצורה חוקית, הדרך היחידה היא אם יש לך בן משפחה\קרוב שיהיה מעוניין.

 

[אורי ג.]

למיטב הבנתי אי אפשר לבצע את העסקה הזאת בצורה חוקית, הדרך היחידה היא אם יש לך בן משפחה\קרוב שיהיה מעוניין.

גם לדעתי.

 

[Therealdeal]

יהיה ניתן לקחת משכנתא בעוד 5 שנים, כשתתבצע המכירה.

יהיה אפשר, אבל המוכר צריך את הכסף היום, אחרת הוא לא צריך קונה.

 

[ירח אפל]

יהיה אפשר, אבל המוכר צריך את הכסף היום, אחרת הוא לא צריך קונה.

וכמובן אם המדינה עולה על זה, קנס של 450 אלף

 

[THHKG]

אם זה השווי היום למה הוא צריך אותך? הוא יכול לקנות דירה טובה יותר בסכום הזה ישירות מהיזם ועוד לקבל הטבות מפה ועד הודעה חדשה.

כי לא ניתן לקנות מהקבלן דירות גן 4 חדרים, הקבלן מוכר רק 6 חדרים במחיר התחלתי של 3 מיליון שקל, לא ניתן להשיג דירות 4 חדרים בפרוייקט בשוק החופשי.

 

[rosebud]

בלי שום קשר הפרויקט הזה לא מפסיק להצחיק אותי כל פעם מחדש

למה?

 

[Therealdeal]

כי לא ניתן לקנות מהקבלן דירות גן 4 חדרים, הקבלן מוכר רק 6 חדרים במחיר התחלתי של 3 מיליון שקל, לא ניתן להשיג דירות 4 חדרים בפרוייקט בשוק החופשי.

אם כך, המספרים שציינת הם לא המחיר של הדירה.

אני אחדד: אם שמאי מעריך את הדירה שלך כיום במחיר X אילו הייתה נמכרת בשוק החופשי. באיזה הנחה היית מוכן/רוצה למכור?

 

[meinheigeleBelz]

למה?

ג'סר א זרקא הוא אחד היישובים העניים ביותר בישראל. בממוצע לדעתי יש אירוע אלימות קשה שם לפחות פעם בשבוע. ממש ה סלאמס של קיסריה.
שוכנת ממש על שפת הים, ואין לה לאן לגדול.

בשומר החומות נזרקו בלוקים מהכפר על נוסעי כביש החוף. (הכפר ממש צמוד לכביש).

אז ברור שהפרויקט הזה לא היה מיועד לבני המקום. משווקים את זה ליהודים בעקרון להשקעה כאילו אין שם דמי פרוטקשן ולא יהיה חיכוכים עם בני המקום. זה אחלה מקום לגלוש, משם לגור באופן קבוע לא נראה לי בתוכנית של הרוכשים. גם לנפוש שם באייר בי אנד בי זה לא כזה ריאלי.

לדעתי מקווים לשכונה הזאת תהיה כביש מחבר עם קיסריה אבל קשה לי להאמין, החברה מקיסריה לא רוצים את זה.

להמשך קריאה :

זכיה דירה בהנחה ג'סר א זרקא

שלום, זכיתי בהגרלות האחרונה בדירה בהנחה בפרוייקט טורקיז של הקבלן גשם ב-ג'סר אז זרקא: מידע מקדים: אלו הפרטים של הפרויקט והדירות שנשארו (המחיר למ"ר הוא 7.9 עם עדכון מדד והיצע הדירות כולל דירות גן, כשרוב הדירות הן 3, 4 ו-5.5 במחירים שנעים בין 700K ל-1.1 מיליון)...

www.hasolidit.com

 

[MA OD]

למיטב הבנתי אי אפשר לבצע את העסקה הזאת בצורה חוקית, הדרך היחידה היא אם יש לך בן משפחה\קרוב שיהיה מעוניין.

גם לדעתי.

יש דרך חוקית לעשות דבר כזה, דרך קרוב/ בן משפחה?

 

[מרקר]

סתם מחשבה בשבילך -

נניח ששמאי אומר שהדירה שווה 2.4, כלומר שאם היום הייתה נמכרת בשוק החופשי העסקה הייתה מתבצעת במחיר הזה בערך. הקונה היה רושם את הדירה בטאבו בזמן המכירה. היה יכול לשעבד את הדירה ולקחת משכנתא.

בעסקה שאתה מציע, הנכס לא נרשם ברגע ביצוע העסקה. אי אפשר לקחת משכנתא כיוון שאין מה לשעבד. יש קושי במימוש העסקה בתאריך היעד כיוון שאין דרך להכריח אותך למכור.

כפועל יוצא, אתה מחפש אנשים עם הון נזיל וזמין. אין הרבה אנשים שיכולים/מעוניינים להרשות לעצמם לשים מעל שני מליון במזומן על דירה, בטח לא דירה להשקעה.

במצב הזה, אתה צריך לתת 20-30% הנחה על המחיר היום בשביל שמשקיע יסתכל על העסקה. וגם אז לא בטוח שימצא כזה משקיע.

עוד רעיון - תחפש משקיע שיקנה חלק מהדירה. תמכור לו 10-20% מהדירה או כמה שאתה צריך בשביל לעבור בשלום את חמש השנים הללו, אבל ב 50% הנחה. ככה רמת הסיכון של המשקיע נמוכה יותר.

בהצלחה.

20-30% הנחה זה נראה לי נמוך. אם אני הייתי מנסה להעריך את העסקה הייתי עושה את החישוב הבא:
1. זה סוג של future על מחירי הנדל"ן. בהנחות מאוד אופטימיות (לדעתי) הדירה תהיה מוצמדת למדד וכל עוד אין שכירות חודשית זה מה שמקבלים עוד 5 שנים.
2. הריבית חייבת להיות מהוונת בלפחות פריים שזה כ-6% כי יש כאן סיכונים רבים שאורבים לקונה (עיקולים על המוכר מצד הבנק למשל כי הנכס משועבד עם משכנתא ואז הוא יכול להפסיד 100% מהעסקה).
3. המדד נניח יתן בממוצע 10% שנתי נומינלי - זה קשה מאוד להעריך.
4. נניח שהמדד יהיה 3% בממוצע ב-5 שנים הקרובות.

לסיכום, שווי הדירה עוד 5 שנים יהיה לאור ההנחות 1.16 מערכו היום. לעומת זאת, ההון אם היה מושקע סולידית היה 1.34 מערך הדירה בעוד 5 שנים. אם היה מושקע בשוק ההון הוא היה 1.61 מערך הדירה בעוד 5 שנים.

נניח שנדל"ן הוא חצי סולידי וחצי מנייתי ולכן נהוון לו ערך של 1.475 מערך הדירה היום על מנת שישתלם להשקיע. לכן אנחנו נרצה פיצוי על 1.475-1.16=0.315 מערך הדירה כך נגיע לתשואה שאנחנו רוצים עוד 5 שנים. זה אומר שאנחנו מצפים להנחה של לפחות 31.5% על שווי הדירה היום כדי לפצות על הסיכונים והתשואות האלטרנטיביות במידה והעסקה מבוצעת ללא מינוף.

 

[THHKG]

אני אבהיר קצת יותר את דבריי.

אני מחפש משקיע אם הון עצמי נזיל או לחילופין אדם עם נכסים שניתן לשעבד ולקחת עליהם משכנתא כדי להשיג את הכסף.

תמורת הכסף אשר נותן הקונה ועד להשלמת העסקה בפועל אני יכול לתת לקונה בטוחה נדלנית באזור המרכז בשווי דומה, אשר תיתן לקונה בטחון מלא על הכסף אשר הוא נותן, וזאת על מנת שלא יהיה לקונה שום סיכון מיותר עד להשלמת העיסקה.(עסקה עם בטחון מלא על הכסף) ועל כן העסקה היא עסקה משתלמת ובטוחה.

הכל כמובן יעשה בצורה חוקית ובצורה שלא תסכן אף צד בעסקה.

 

[אורי ג.]

הכל כמובן יעשה בצורה חוקית ובצורה שלא תסכן אף צד בעסקה.

אז תפנה לבנק או לגורם מימון חוץ בנקאי, ישמחו לתת לך אשראי ואף בריבית לא רעה בכלל.

 

[Therealdeal]

20-30% הנחה זה נראה לי נמוך. אם אני הייתי מנסה להעריך את העסקה הייתי עושה את החישוב הבא:
1. זה סוג של future על מחירי הנדל"ן. בהנחות מאוד אופטימיות (לדעתי) הדירה תהיה מוצמדת למדד וכל עוד אין שכירות חודשית זה מה שמקבלים עוד 5 שנים.
2. הריבית חייבת להיות מהוונת בלפחות פריים שזה כ-6% כי יש כאן סיכונים רבים שאורבים לקונה (עיקולים על המוכר מצד הבנק למשל כי הנכס משועבד עם משכנתא ואז הוא יכול להפסיד 100% מהעסקה).
3. המדד נניח יתן בממוצע 10% שנתי נומינלי - זה קשה מאוד להעריך.
4. נניח שהמדד יהיה 3% בממוצע ב-5 שנים הקרובות.

לסיכום, שווי הדירה עוד 5 שנים יהיה לאור ההנחות 1.16 מערכו היום. לעומת זאת, ההון אם היה מושקע סולידית היה 1.34 מערך הדירה בעוד 5 שנים. אם היה מושקע בשוק ההון הוא היה 1.61 מערך הדירה בעוד 5 שנים.

נניח שנדל"ן הוא חצי סולידי וחצי מנייתי ולכן נהוון לו ערך של 1.475 מערך הדירה היום על מנת שישתלם להשקיע. לכן אנחנו נרצה פיצוי על 1.475-1.16=0.315 מערך הדירה כך נגיע לתשואה שאנחנו רוצים עוד 5 שנים. זה אומר שאנחנו מצפים להנחה של לפחות 31.5% על שווי הדירה היום כדי לפצות על הסיכונים והתשואות האלטרנטיביות במידה והעסקה מבוצעת ללא מינוף.

מקבל, זה היה יותר חישוב סנדלרים. וגם - הנחתי שהקונה מקבל את דמי השכירות...

 

[בורג]

כולם מסכימים שעסקה שכזאת תקרה רק אם הקונה יקבל הנחה משמעותית. במקום למצוא חד קרן (קונה) ולתת לו הנחה גדולה, תמכור בהסכמה עם רשויות מחיר למשתכן. תשלם את ה450K למדינה, עדיין תצא ברווח על המחיר שאתה שילמת במקור.
ככה תוכל למכור את הנכס בצורה רגילה, מהירה, ישרה וקלה.