• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש

motigi

משתמש רשום
הצטרף ב
16/9/23
הודעות
1
דירוג
0
שלום לכולם,
זכינו בהגרלת דירה בהנחה בפסגת רמות בב"ש, ישנו היתר בתנאים ונדרש להקבל החלטה תוך כ3 שבועות. קבלת מפתח לפי החוזה ביוני 2026. אין בכוונתנו לגור בדירה אלא שוקלים קניה להשקעה. במידה וקונים אז הכוונה לקנות ללא משכנתא על מנת לא להכביד על התזרים. כרגע קיים הון עצמי של כ-1.7 מש"ח שאמור להספיק (הדירה הכי יקרה בפרוייקט היא כ-1.3 מש"ח).
ביצעתי חישוב גס תוך מספר הנחות להבין האם מדובר בעסקה משתלמת על ידי הערכת התשואה. להלן ההנחות:
1. הדירה ניתנת בהנחה של כ-20% (כ-300 אש"ח).
2. השכירות הראשונה תיכנס בעוד כ-38 חודשים (מפתח יתקבל בעוד כ-32 חודשים).
3. מדד תשומות הבניה גדל בכ-2% בשנה (משתקף ב-40% ממחיר הדירה).
4. הכנסה משכירות הינה כ-3% ממחיר הדירה.
5. ערך הדירה עולה בכ-2% בשנה.
מתוך הנתונים, ובהנחה והדירה תימכר תוך כ72 חודשים (7 שנים סה"כ מזכייה בהגרלה) מדובר על תשואה שנתית ממוצעת של כ-6.6% - 6.8%.
להשוואה, קניית דירה מוכנה ללא הנחה והשכרה מיידית תביא לתשואה כל כ-5% (3% שכירות + 2% עליית ערך).
להשוואה נוספת למדד VT בבורסה, העלייה השנתית הממוצעת ב15 שנים האחרונות היתה 6.4% -> 4.8% לאחר מיסוי.
כלומר, מחישוב גס ניכר כי הדירה בהנחה תניב את התשואה הגבוהה ביותר.

אשמח לדעתכם לגבי:
1. האם הנחה כלשהי אינה סבירה או האם אני מפספס משהו?
2. למכירים את האזור, מה דעתכם על מיקום הדירה? (פסגת רמות, צמוד לבית ספר למודיעין של צה"ל, מרחק כ-5 דק נסיעה מהאוניברסיטה / רכבת / סורוקה).
3. בפרוייקט כ10% מהדירות 4 חדרים וכ65% חדרים של 5 חדרים. האם לדעתכם מבחינת מיצוי יכולת / תשואה מהשכרה זה נותן עדיפות לבחירת דירה 4 חדרים?

תודה רבה
 
שלום לכולם,
זכינו בהגרלת דירה בהנחה בפסגת רמות בב"ש, ישנו היתר בתנאים ונדרש להקבל החלטה תוך כ3 שבועות. קבלת מפתח לפי החוזה ביוני 2026. אין בכוונתנו לגור בדירה אלא שוקלים קניה להשקעה. במידה וקונים אז הכוונה לקנות ללא משכנתא על מנת לא להכביד על התזרים. כרגע קיים הון עצמי של כ-1.7 מש"ח שאמור להספיק (הדירה הכי יקרה בפרוייקט היא כ-1.3 מש"ח).
ביצעתי חישוב גס תוך מספר הנחות להבין האם מדובר בעסקה משתלמת על ידי הערכת התשואה. להלן ההנחות:
1. הדירה ניתנת בהנחה של כ-20% (כ-300 אש"ח).
2. השכירות הראשונה תיכנס בעוד כ-38 חודשים (מפתח יתקבל בעוד כ-32 חודשים).
3. מדד תשומות הבניה גדל בכ-2% בשנה (משתקף ב-40% ממחיר הדירה).
4. הכנסה משכירות הינה כ-3% ממחיר הדירה.
5. ערך הדירה עולה בכ-2% בשנה.
מתוך הנתונים, ובהנחה והדירה תימכר תוך כ72 חודשים (7 שנים סה"כ מזכייה בהגרלה) מדובר על תשואה שנתית ממוצעת של כ-6.6% - 6.8%.
להשוואה, קניית דירה מוכנה ללא הנחה והשכרה מיידית תביא לתשואה כל כ-5% (3% שכירות + 2% עליית ערך).
להשוואה נוספת למדד VT בבורסה, העלייה השנתית הממוצעת ב15 שנים האחרונות היתה 6.4% -> 4.8% לאחר מיסוי.
כלומר, מחישוב גס ניכר כי הדירה בהנחה תניב את התשואה הגבוהה ביותר.

אשמח לדעתכם לגבי:
1. האם הנחה כלשהי אינה סבירה או האם אני מפספס משהו?
2. למכירים את האזור, מה דעתכם על מיקום הדירה? (פסגת רמות, צמוד לבית ספר למודיעין של צה"ל, מרחק כ-5 דק נסיעה מהאוניברסיטה / רכבת / סורוקה).
3. בפרוייקט כ10% מהדירות 4 חדרים וכ65% חדרים של 5 חדרים. האם לדעתכם מבחינת מיצוי יכולת / תשואה מהשכרה זה נותן עדיפות לבחירת דירה 4 חדרים?

תודה רבה
האם אתה מתכנן להשקיע את כל הסכום ב VT במידה ולא תממשו את הזכייה? אם לא, תשואתו אינה רלוונטית.
 
  • אהבתי
Reactions: HHH
1. האם הנחה כלשהי אינה סבירה או האם אני מפספס משהו?
לדעתי כל ההנחות מפוקפקות במובן שניתן להניח גם הנחות שונות.

לדוגמה, נניח שהפשע בדרום יתגבר, האם באמת תהיה עליית ערך של 2% בשנה?
דוגמה נוספת: מכיוון שיהיו שם הרבה משכירים כמוך - אולי התשואה לא 3% ?

לקחת אוסף של הנחות מפוקפקות, הכנסת לנוסחה וקיבלת מספר. יש לזה משמעות? לא בטוח.
 
נניח שהפשע בדרום יתגבר, האם באמת תהיה עליית ערך של 2% בשנה?
כמה עליית ערך היתה באשקלון מאז שהתחילה לקבל רקטות?
במדינה של מטר על מטר הכל מתייקר כי אין ממש לאן לברוח.
לקחת אוסף של הנחות מפוקפקות, הכנסת לנוסחה וקיבלת מספר. יש לזה משמעות? לא בטוח.
1+
 
במדינה של מטר על מטר הכל מתייקר כי אין ממש לאן לברוח.
איזה טיעון מיוחד, חסר שטחים במרכז הארץ שאנשים מרגישים צורך לגור בשכונות/ערי פשע?

כל מי שיש לו קצת יכולת או כסף בורח לתל אביב, זה לא מבשר טובות על עתיד העיר (ובאופן כללי על הפריפריה בישראל)
 
איזה טיעון מיוחד, חסר שטחים במרכז הארץ שאנשים מרגישים צורך לגור בשכונות/ערי פשע?

כל מי שיש לו קצת יכולת או כסף בורח לתל אביב, זה לא מבשר טובות על עתיד העיר (ובאופן כללי על הפריפריה בישראל)
בתל אביב אין פשע? אין גניבות? אין סמים? אין פרוטקשן? אין פיגועים? אין מירוצים של מופרעים בכבישים ציבוריים?
 
1. הדירה ניתנת בהנחה של כ-20% (כ-300 אש"ח).
ביותר.

אשמח לדעתכם לגבי:
1. האם הנחה כלשהי אינה סבירה או האם אני מפספס משהו?
3. בפרוייקט כ10% מהדירות 4 חדרים וכ65% חדרים של 5 חדרים. האם לדעתכם מבחינת מיצוי יכולת / תשואה מהשכרה זה נותן עדיפות לבחירת דירה 4 חדרים?
אתם בטוחים שההנחה של ה300 אלף זאת ההערכה מדויקת שאפשר לעשות לפי מחירים באזור?
יכול להיות שכבר המספר לא מדויק כי החישוב של ההנחה לא נעשה עכשיו.

3. ההנחה היא לפי מטר אז ככל שתיקנו דירה גדולה יותר כך ההנחה תהיה יותר גדולה, אז עדיף לדעתי את ה5 חדרים, ביקוש לשכירות יהיה לשניהם לדעתי.
 
אתם בטוחים שההנחה של ה300 אלף זאת ההערכה מדויקת שאפשר לעשות לפי מחירים באזור?
יכול להיות שכבר המספר לא מדויק כי החישוב של ההנחה לא נעשה עכשיו.

3. ההנחה היא לפי מטר אז ככל שתיקנו דירה גדולה יותר כך ההנחה תהיה יותר גדולה, אז עדיף לדעתי את ה5 חדרים, ביקוש לשכירות יהיה לשניהם לדעתי.
החישוב נעשה לפי שווי שמאי והרבה פעמים בשוק החופשי הדירה נמכרת הרבה יותר משווי שמאי על הקרקע
אבל נכון שבתקופה עכשיו הערכת השווי והסכום שבו נסגר המכרז קרובים
 
כמה עליית ערך היתה באשקלון מאז שהתחילה לקבל רקטות?
במדינה של מטר על מטר הכל מתייקר כי אין ממש לאן לברוח.

1+
לפני 3 שנים הדירה הכי זולה באשקלון עלתה 450 אלף, היום הכי זולה עם/בלי תיווך בשוק החופשי זה 710 לפי עסקאות ברשות המיסים
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
J התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה נדל"ן 16
H קניית דירה - התייעצות מספרית נדל"ן 7
ש קניית דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
צ התייעצות לגבי קניית נדל"ן בחו"ל נדל"ן 2
N התייעצות - קניית בית למגורים נדל"ן 26
S התייעצות בנושא מימון שדרוג נכס (הלוואת בלון ועוד) נדל"ן 1
M התייעצות על ויתור על אזרחות אמריקאית מיסים 1
L התייעצות על תיק קיים שוק ההון 11
ח תיכנון תיק | התייעצות שוק ההון 3
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
ה תיק פרישה עבור אמא (67) התייעצות לגבי הקצאת נכסים והתנהלות שוטפת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 1
S התייעצות לגבי העברת קופת גמל לIRA שוק ההון 29
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
Dany74q התייעצות - מזעור עמלות מט"ח בהעברה דולרית מנאמן (IBI) צרכנות פיננסית 4
J התייעצות לגבי הקצאת נכסים שוק ההון 16
M התייעצות - האם כדאי למכור תעודות סל ישנות עם דמי ניהול גבוהים? שוק ההון 14
ח תעריפי מסחר בבנק שלי אחרי מיקוח - התייעצות שוק ההון 13
T התייעצות - השפעה של הקמת מפעל מחזור פסולת ענק על ערך הדירה נדל"ן 4
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35
ס התייעצות לאחר פגישה עם סוכן מטעם העבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
T התייעצות - סגירת הלוואה או המשך חיסכון צרכנות פיננסית 4
א התייעצות לגבי איזון תיק מבחינת הרכב מטבעות שוק ההון 2
ז אבטחת מידע - התייעצות התפתחות אישית 8
S התייעצות - מעבר ל-IRA (קרן השתלמות + קופת גמל) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ר התייעצות לגבי מיקסום השקעות עם הכנסה חודשית נמוכה - יש רעיונות? שוק ההון 1
G התייעצות על אסטרטגיית השקעות נזילה שוק ההון 1
R התייעצות שוק ההון 0
O התייעצות לחיסכון פנסיוני לבני 60+ שוק ההון 4
T התייעצות לגבי השקעה בשוק ההון בישראל לתושב חוץ שוק ההון 3
C התייעצות בנושא מיחזור משכנתא קיימת (צמודה להחריד) נדל"ן 27
E התייעצות לגבי הון פנוי, סגירת הלוואת פריים או השקעה באפיקים אחרים נדל"ן 9
T התייעצות לגבי מעבר מארה"ב לאירופה (לא אזרח אמריקאי, לא תושב ישראל, כן אזרח של מדינת באיחוד האירופי) אוף טופיק 1
M התייעצות לגבי קרן סל נאסדק של אינבסקו שוק ההון 5
dudde162000 התייעצות בנוגע פיצול חיסכון פנסיוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
B התייעצות לגבי העברת הפנסיה וקרן ההשתלמות למסלול מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
T התייעצות לגבי קרן מנוהלת שוק ההון 7
D התייעצות על דמי ניהול בקרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
A התייעצות לגבי פנסיה ללא הפקדות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
ה התייעצות על פיזור תיק ופיזור השקעה בהתחשב במצב שוק ההון 13
K התייעצות , חושב לעבור למקום אחר פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 12
צ התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 39
וינסנט התייעצות לגבי 2 קרנות נאמנות אג"חיות שוק ההון 9
ס תמ"א 38 חיזוק מבנים - תחילת פרוייקט התייעצות נדל"ן 14
A התייעצות בנוגע לקרן השתלמות ובית ספר פרטי שוק ההון 5
T התייעצות מיסוי, קנייה ומכירת דירה בזמן קצר נדל"ן 10
A התייעצות לגבי חלופות להשקעה ב ETF לאג"ח ארה"ב שוק ההון 6

נושאים דומים

Back
למעלה