כדאיות הרחבת דירה להשקעה

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
296
דירוג
229
היי,

יש לי דירת 3 חדרים להשקעה המושכרת ב 3300 ש״ח.
השכנים בבניין שבו נמצא הדירה עכשיו עובדים על הוצאת אישורי הרחבה לדירות שבבניין.
לפי ההערכות אפשר להרחיב את הדירה בעוד שני חדרים לדירת 5 חדרים.
הביקוש לדירות 5 חדרים באותה השכונה נמוכה והשכירות היא בסביבות ה4500-5000 ש״ח לחודש.
עלות הבניה של הוספת השני חדרים הוא כ 300K ואוכל להשיג את זה כהלוואה/משכנתא על הדירה.
השאלה שלי אם כדאי לעשות את ההרחבה בדירה שהיא להשקעה ולא למגורים עם נתונים האלה?
עוד מחשבה היא במידה ואפשר לפצל את הדירה לשני דירות של 3 ו2 חדרים , ואז עד כמה זה ישנה את הכדאיות.

תודה
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
6,114
דירוג
9,713
השאלה שלי אם כדאי לעשות את ההרחבה בדירה שהיא להשקעה ולא למגורים עם נתונים האלה?
1.אתה מעלה גם את ערך הדירה בנוסף לשכירות שתעלה.
2. לא משנה מה אתה חושב, ברגע ששאר השכנים התחילו לדבר על "השבחת הנכס" אז הם ירוצו עם זה בלי קשר לדעתך. אם תנסה להתנגד צפויות לך מריבות קשות.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,671
דירוג
2,937
השאלה שלי אם כדאי לעשות את ההרחבה בדירה שהיא להשקעה ולא למגורים עם נתונים האלה?
מבחינת תשואה משכירות, כנראה שלא, אלא אם תפצל.
האם תהיה מעוניין מתישהו למכור את הדירה? אם כן, ערכה כנראה יעלה יותר מעלות ההרחבה.
 

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
296
דירוג
229
1.אתה מעלה גם את ערך הדירה בנוסף לשכירות שתעלה.
האם תהיה מעוניין מתישהו למכור את הדירה? אם כן, ערכה כנראה יעלה יותר מעלות ההרחבה.
מתכוון לא למכור את הדירה ככל האפשר. לפחות לא בעשור הקרוב

2. לא משנה מה אתה חושב, ברגע ששאר השכנים התחילו לדבר על "השבחת הנכס" אז הם ירוצו עם זה בלי קשר לדעתך. אם תנסה להתנגד צפויות לך מריבות קשות.
האם חייב גם להרחיב כי הם מרחיבים? לי אין התנגדות בשום אופן שהם ירחיבו.
הדירות מעל הדירה שלי יוכלו לשים עמודים וגם לבנות
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,776
דירוג
5,499
עד שזה ייצא לפועל ההשכרה תעלה.
לדעתי, במרבית המקרים הרחבת נכס היא עניין משתלם (לפני היטל השבחה, שיכול לשנות את הכדאיות).
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,632
דירוג
1,525
עלות הבניה של הוספת השני חדרים הוא כ 300K ואוכל להשיג את זה כהלוואה/משכנתא על הדירה.
זה סכום יקר יחסית לעלות הבניה עצמה של 2 חדרים נוספים (בערך פי 2 מהעלות של 20 מטר בניה כזאת)
אולי ההרחבה הזאת היא יותר רק 2 חדרים, אולי גם עוד מקלחת, שיפור תשתיות, חיזוק לרעידת אדמה, שיפוץ לובי וכניסה, מעלית, ממד וכו
כם כן כל אלו יעלו על הערך של הנכס וגם של השכר דירה

החיסרון הגדול הוא שבזמן השיפוץ/ ההרחבה הזאת, אתה תפסיד חלקית שכר דירה
כי אנשים לא ירצו לגור באתר בניה באותו המחיר

אולי אחרי שזה נחתם יהיה שווה לך למכור את הדירה ולקנות אחרת
כנראה שתצליח אולי למכור דירה בערך גבוה יותר בגלל שהיא עם תוכניות להרחבה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,233
דירוג
25,661
הבנתי שהיטל השבחה חל רק במכירה. יודע אם נכון?
זה לא.
היטל השבחה חל במימוש.
מימוש מוגדר כמכירה או קבלת היתר בנייה.
אפשר לקבל פטור מזה אם אתה מרחיב דירה שאתה גר בה לעד 140 מ"ר כזכור לי, או משהו כזה.
 

efi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/9/16
הודעות
209
דירוג
81
זה לא.
היטל השבחה חל במימוש.
מימוש מוגדר כמכירה או קבלת היתר בנייה.
אפשר לקבל פטור מזה אם אתה מרחיב דירה שאתה גר בה לעד 140 מ"ר כזכור לי, או משהו כזה.
וזו דירה יחידה
 

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
296
דירוג
229

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
296
דירוג
229
זה סכום יקר יחסית לעלות הבניה עצמה של 2 חדרים נוספים (בערך פי 2 מהעלות של 20 מטר בניה כזאת)
אולי ההרחבה הזאת היא יותר רק 2 חדרים, אולי גם עוד מקלחת, שיפור תשתיות, חיזוק לרעידת אדמה, שיפוץ לובי וכניסה, מעלית, ממד וכו
מנין לך ששוי מטר בנוי גבוה מעלות הבניה (כ-15K במקרה הזה)?
החישוב של 300K עלות בניה הוא שלי.
חישבתי 7000 ש״ח לבניה למטר כפול 30 מטר של ההרחבה לשני החדרים ועוד 3500 ש״ח לבניה כפול 15 מטר למרפסת
ועוד כ 50k על שאר ההוצאות כמו אדריכלות והוצאת האישורים.
המספרים של עלויות הבניה נכונים / לא נכונים?
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
479
דירוג
435
ועוד כ 50k על שאר ההוצאות כמו אדריכלות והוצאת האישורים.
זה יכול להיות פחות אם אתם עושים את זה ביחד ובעל מקצוע אחד עושה את העבודה עבור כל הדיירים.
המשתנה החסר הוא היטל ההשבחה כמו שמגיבים אחרים כתבו לך פה.

אני נוטה להגיד שסביר שזה יהיה משתלם בגלל שתי סיבות:
- כל הבניין עושה את זה יחד, אז העלויות יכולות להיות יותר זולות ולא רק אתה תתעסק במציאת בעלי מקצוע ובירוקרטיה לבד.
- אפשר להגדיל את המשכנתא כדי לממן את השיפוץ, ככה שתוכל לממן את רוב העלות שלו באמצעות העלייה בשכירות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,233
דירוג
25,661
חישבתי 7000 ש״ח לבניה למטר כפול 30 מטר של ההרחבה לשני החדרים ועוד 3500 ש״ח לבניה כפול 15 מטר למרפסת
ועוד כ 50k על שאר ההוצאות כמו אדריכלות והוצאת האישורים.
אתה אופטימי.
מנין לך ששוי מטר בנוי גבוה מעלות הבניה (כ-15K במקרה הזה)?
מאיפה הנפצת את המספר הזה?
 

efi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/9/16
הודעות
209
דירוג
81
אתה אופטימי.

מאיפה הנפצת את המספר הזה?
ניחשתי שגודל 2 שווה ל-20 מטרים
ואם העלות היא 300, זו התוצאה

מתברר שטעיתי בגדול
והכדאיות לבנות לא מוטלת בספר בכלל.
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,632
דירוג
1,525
פול 30 מטר של ההרחבה לשני החדרים ועוד 3500 ש״ח לבניה כפול 15 מטר למרפסת
אוקי אז מ2 חדשים שאמורים להיות 20 מטר
אתה קופץ ל30 מטר+15 מרפסת כלומר 45 מטר
כן יהיה לזה עלות גבוהה
300K אולי אפילו זה נמוך מידי

אבל מהצד השני אתה תקבל דירה משמעותית יותר גדולה עם מרפסת וכו

לדעתי כדאי לך להתייעץ עם איש מקצוע/ שמאי/ אדריכל או משהו כזה
תראה את תוכנית הדירה , ואם השיפוץ הזה עושה שכל בכלל (המרפסת מחוברת לסלון ולא לחדר לדוגמא וכו)
שלא תצא לך דירת טאלים

אחרכ בעזרת שמאי או אפילו לבד תוכל להעריך יותר טוב כמה דירה כזאת תושכר ותיהיה שווה גם מול הנוכחית

שווה לעשות את זה ביחד עם הדיירים האחרים, בנייה על עמודים היא יותר יקרה
אם זה אותו בניה ואותו קבלן זה יוריד את העלויות, כנל החלק שלך אחרכ באיטום הגג וכו
וכמובן אם חלק מהבניה זה ממד אז זה יותר יקר מבניה בבלוקים , ושאתה בונה ביחד אתה לא משלם על יציקה של הריצפה/ תקרה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 12
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
S כדאיות של קופת גמל ומייק משקיע לראשונה צרכנות פיננסית 7
M כדאיות ESPP שוק ההון 48
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
tomchoook כדאיות של הפיכת קרן השתלמות לתיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
P כדאיות ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S כדאיות ניוד ב"מ עם מקדם מובטח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 133
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
F כדאיות העברת כספים מהבנק לתיקון 190 שוק ההון 13
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
S כדאיות מעבר מתיק מנוהל לניהול עצמאי שוק ההון 1
A השכרות רכב מזדמנות - כדאיות של CAR2GO ודומיהם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 30
I כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות נדל"ן 22
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ס כדאיות העברת קה"ש ואו קופ"ג לחיסכון לניהול אישי ב-IRA שוק ההון 17
N כדאיות מעבר מSPY לבלאקרוק בשקלים שוק ההון 22
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
ע עמלות כדאיות? - מיטב דש שוק ההון 2
F כדאיות השקעה בדירה ראשונה נדל"ן 22
S כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? נדל"ן 3
V קה"ש: כדאיות של לעבור מ SP500 ל IRA שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה