• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

כדאיות הרחבת דירה להשקעה

Meni Adam

משתמש רגיל
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
492
דירוג
446
היי,

יש לי דירת 3 חדרים להשקעה המושכרת ב 3300 ש״ח.
השכנים בבניין שבו נמצא הדירה עכשיו עובדים על הוצאת אישורי הרחבה לדירות שבבניין.
לפי ההערכות אפשר להרחיב את הדירה בעוד שני חדרים לדירת 5 חדרים.
הביקוש לדירות 5 חדרים באותה השכונה נמוכה והשכירות היא בסביבות ה4500-5000 ש״ח לחודש.
עלות הבניה של הוספת השני חדרים הוא כ 300K ואוכל להשיג את זה כהלוואה/משכנתא על הדירה.
השאלה שלי אם כדאי לעשות את ההרחבה בדירה שהיא להשקעה ולא למגורים עם נתונים האלה?
עוד מחשבה היא במידה ואפשר לפצל את הדירה לשני דירות של 3 ו2 חדרים , ואז עד כמה זה ישנה את הכדאיות.

תודה
 
השאלה שלי אם כדאי לעשות את ההרחבה בדירה שהיא להשקעה ולא למגורים עם נתונים האלה?
1.אתה מעלה גם את ערך הדירה בנוסף לשכירות שתעלה.
2. לא משנה מה אתה חושב, ברגע ששאר השכנים התחילו לדבר על "השבחת הנכס" אז הם ירוצו עם זה בלי קשר לדעתך. אם תנסה להתנגד צפויות לך מריבות קשות.
 
השאלה שלי אם כדאי לעשות את ההרחבה בדירה שהיא להשקעה ולא למגורים עם נתונים האלה?
מבחינת תשואה משכירות, כנראה שלא, אלא אם תפצל.
האם תהיה מעוניין מתישהו למכור את הדירה? אם כן, ערכה כנראה יעלה יותר מעלות ההרחבה.
 
1.אתה מעלה גם את ערך הדירה בנוסף לשכירות שתעלה.
האם תהיה מעוניין מתישהו למכור את הדירה? אם כן, ערכה כנראה יעלה יותר מעלות ההרחבה.
מתכוון לא למכור את הדירה ככל האפשר. לפחות לא בעשור הקרוב

2. לא משנה מה אתה חושב, ברגע ששאר השכנים התחילו לדבר על "השבחת הנכס" אז הם ירוצו עם זה בלי קשר לדעתך. אם תנסה להתנגד צפויות לך מריבות קשות.
האם חייב גם להרחיב כי הם מרחיבים? לי אין התנגדות בשום אופן שהם ירחיבו.
הדירות מעל הדירה שלי יוכלו לשים עמודים וגם לבנות
 
עד שזה ייצא לפועל ההשכרה תעלה.
לדעתי, במרבית המקרים הרחבת נכס היא עניין משתלם (לפני היטל השבחה, שיכול לשנות את הכדאיות).
 
עלות הבניה של הוספת השני חדרים הוא כ 300K ואוכל להשיג את זה כהלוואה/משכנתא על הדירה.
זה סכום יקר יחסית לעלות הבניה עצמה של 2 חדרים נוספים (בערך פי 2 מהעלות של 20 מטר בניה כזאת)
אולי ההרחבה הזאת היא יותר רק 2 חדרים, אולי גם עוד מקלחת, שיפור תשתיות, חיזוק לרעידת אדמה, שיפוץ לובי וכניסה, מעלית, ממד וכו
כם כן כל אלו יעלו על הערך של הנכס וגם של השכר דירה

החיסרון הגדול הוא שבזמן השיפוץ/ ההרחבה הזאת, אתה תפסיד חלקית שכר דירה
כי אנשים לא ירצו לגור באתר בניה באותו המחיר

אולי אחרי שזה נחתם יהיה שווה לך למכור את הדירה ולקנות אחרת
כנראה שתצליח אולי למכור דירה בערך גבוה יותר בגלל שהיא עם תוכניות להרחבה
 
הבנתי שהיטל השבחה חל רק במכירה. יודע אם נכון?
זה לא.
היטל השבחה חל במימוש.
מימוש מוגדר כמכירה או קבלת היתר בנייה.
אפשר לקבל פטור מזה אם אתה מרחיב דירה שאתה גר בה לעד 140 מ"ר כזכור לי, או משהו כזה.
 
זה לא.
היטל השבחה חל במימוש.
מימוש מוגדר כמכירה או קבלת היתר בנייה.
אפשר לקבל פטור מזה אם אתה מרחיב דירה שאתה גר בה לעד 140 מ"ר כזכור לי, או משהו כזה.
וזו דירה יחידה
 
זה סכום יקר יחסית לעלות הבניה עצמה של 2 חדרים נוספים (בערך פי 2 מהעלות של 20 מטר בניה כזאת)
אולי ההרחבה הזאת היא יותר רק 2 חדרים, אולי גם עוד מקלחת, שיפור תשתיות, חיזוק לרעידת אדמה, שיפוץ לובי וכניסה, מעלית, ממד וכו
מנין לך ששוי מטר בנוי גבוה מעלות הבניה (כ-15K במקרה הזה)?
החישוב של 300K עלות בניה הוא שלי.
חישבתי 7000 ש״ח לבניה למטר כפול 30 מטר של ההרחבה לשני החדרים ועוד 3500 ש״ח לבניה כפול 15 מטר למרפסת
ועוד כ 50k על שאר ההוצאות כמו אדריכלות והוצאת האישורים.
המספרים של עלויות הבניה נכונים / לא נכונים?
 
ועוד כ 50k על שאר ההוצאות כמו אדריכלות והוצאת האישורים.
זה יכול להיות פחות אם אתם עושים את זה ביחד ובעל מקצוע אחד עושה את העבודה עבור כל הדיירים.
המשתנה החסר הוא היטל ההשבחה כמו שמגיבים אחרים כתבו לך פה.

אני נוטה להגיד שסביר שזה יהיה משתלם בגלל שתי סיבות:
- כל הבניין עושה את זה יחד, אז העלויות יכולות להיות יותר זולות ולא רק אתה תתעסק במציאת בעלי מקצוע ובירוקרטיה לבד.
- אפשר להגדיל את המשכנתא כדי לממן את השיפוץ, ככה שתוכל לממן את רוב העלות שלו באמצעות העלייה בשכירות.
 
חישבתי 7000 ש״ח לבניה למטר כפול 30 מטר של ההרחבה לשני החדרים ועוד 3500 ש״ח לבניה כפול 15 מטר למרפסת
ועוד כ 50k על שאר ההוצאות כמו אדריכלות והוצאת האישורים.
אתה אופטימי.
מנין לך ששוי מטר בנוי גבוה מעלות הבניה (כ-15K במקרה הזה)?
מאיפה הנפצת את המספר הזה?
 
אתה אופטימי.

מאיפה הנפצת את המספר הזה?
ניחשתי שגודל 2 שווה ל-20 מטרים
ואם העלות היא 300, זו התוצאה

מתברר שטעיתי בגדול
והכדאיות לבנות לא מוטלת בספר בכלל.
 
פול 30 מטר של ההרחבה לשני החדרים ועוד 3500 ש״ח לבניה כפול 15 מטר למרפסת
אוקי אז מ2 חדשים שאמורים להיות 20 מטר
אתה קופץ ל30 מטר+15 מרפסת כלומר 45 מטר
כן יהיה לזה עלות גבוהה
300K אולי אפילו זה נמוך מידי

אבל מהצד השני אתה תקבל דירה משמעותית יותר גדולה עם מרפסת וכו

לדעתי כדאי לך להתייעץ עם איש מקצוע/ שמאי/ אדריכל או משהו כזה
תראה את תוכנית הדירה , ואם השיפוץ הזה עושה שכל בכלל (המרפסת מחוברת לסלון ולא לחדר לדוגמא וכו)
שלא תצא לך דירת טאלים

אחרכ בעזרת שמאי או אפילו לבד תוכל להעריך יותר טוב כמה דירה כזאת תושכר ותיהיה שווה גם מול הנוכחית

שווה לעשות את זה ביחד עם הדיירים האחרים, בנייה על עמודים היא יותר יקרה
אם זה אותו בניה ואותו קבלן זה יוריד את העלויות, כנל החלק שלך אחרכ באיטום הגג וכו
וכמובן אם חלק מהבניה זה ממד אז זה יותר יקר מבניה בבלוקים , ושאתה בונה ביחד אתה לא משלם על יציקה של הריצפה/ תקרה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D כדאיות השקעה בדירה שלישית נדל"ן 7
yancuk רכב חברה - כדאיות צרכנות פיננסית 14
עידו ג הבדלי דמי ניהול בקרן אירית - כדאיות שוק ההון 6
T כדאיות העברת כספים מקופת גמל לפנסיה כללית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
י כדאיות התקנת חימום תת רצפתי בדירה להשקעה מקבלן נדל"ן 11
כ עצמאי - כדאיות הטבות מס מקרן פנסיה \ גמל ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
P כדאיות ביטוח רכב צרכנות פיננסית 6
J כדאיות קופת גמל במעמד עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
A מעבר לקטנוע חשמלי - כדאיות כלכלית לעומת חסרון טווח הנסיעה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
י כדאיות מעבר לIKBR שוק ההון 7
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
S הטבות מס בשכר לא מבוטח⁩ - כדאיות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
וינסנט כדאיות השקעה בחלק הסולידי של התיק שוק ההון 19
א מישהו יכול להמליץ על ספר כדאיות השקעות בנדלן? פוסטים מאיכות נמוכה 0
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D כדאיות ביטוח חיים צרכנות פיננסית 8
א השקעה באג"ח ארה"ב - כדאיות ומיסוי שוק ההון 5
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
יבגני_ל כדאיות ביטוח אבדן כושר עבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
T חישוב כדאיות הקדמת תשלומים לקבלן נדל"ן 14
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 21
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
The Stoic כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 10

נושאים דומים

Back
למעלה