• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה

rial

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/11/22
הודעות
26
דירוג
5
שלום,

אנחנו זוג בגיל 30, גרים בשכירות בדרום, כרגע ללא ילדים (אבל בתכנון), ללא דירה בבעלותינו, שנינו עובדים בהייטק ומכניסים יחד 50 אש״ח נטו בחודש, לא כולל אופציות, ומוציאים כיום 15 אש״ח בחודש.
חסכנו עד כה 3 מיליון ש״ח ואנחנו בוחנים את האופציה לרכישת דירה להשקעה במחשבה שבעוד כ-5 שנים נהיה יותר סגורים על איפה נרצה לגור ואז נמכור את הדירה ונקנה את הבית שלנו לטווח הארוך.

כמה שאלות שעולות לנו:

1. יש לי קרן השתלמות נזילה של 110 אל״ש במסלול מנייתי - האם שווה לנו להשתמש בכספים הללו למטרת רכישת הדירה?
2. יש לאשתי קופה גמל להשקעה עם 220 אל״ש במסלול מנייתי - כנ״ל אותה שאלה
3. אנחנו נעזרים ביועצי נדל״ן כלכליים שבנו לנו שתי תוכניות כלכליות עם רמת מינוף שונה - כאשר לטענתם המשתנים שהם לקחו היו סולידיים (אחוז עליית שווי הנכס, גובה שכ״ד, ריבית משכנתא וכו׳). אשמח לשמוע מה דעתכם על התוכניות + על רמת המינוף בכל אחת מהן:
3.1. דירת 3 חדרים בת״א, 2.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-25 שנה (הערכת ריבית ממוצעת שנתית של 4.5% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 2.1 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 6%)
3.2. דירת 3/4 חדרים בר״ג/גבעתיים, 1.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-10 שנה (הערכת ריבית ממוצעת של 4% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 1.7 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 5.5%)
4. בגלל גובה החסכון החודשי הגבוה שלנו - נכון אולי לשאוף לקיצור המשכנתאות והגדלת ההחזרים החודשיים שלנו?

תודה רבה!
 
נערך לאחרונה ב:

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
3,458
דירוג
3,714
לא הייתי פוסל השקעה כזו , אבל כמה דברים שהייתי לוקח בחשבון:
א.לא לחשב עליית ערך ,עליית ערך היא בונוס לא ידוע.
ב.לראות שהמשכנתא הגיונית ולא משתנה מידי . להערכתי אפשר לקבל משכנתא הגיונית סביב ה4.7%.
ג.אם אתם גרים בגוש דן ואתם מתכוונים בינתיים לגור בדירה ,החשבון הוא אחר .
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
12,519
דירוג
14,429
ברוך הבא לפורום.
 

rial

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/11/22
הודעות
26
דירוג
5
לא הייתי פוסל השקעה כזו , אבל כמה דברים שהייתי לוקח בחשבון:
א.לא לחשב עליית ערך ,עליית ערך היא בונוס לא ידוע.
ב.לראות שהמשכנתא הגיונית ולא משתנה מידי . להערכתי אפשר לקבל משכנתא הגיונית סביב ה4.7%.
ג.אם אתם גרים בגוש דן ואתם מתכוונים בינתיים לגור בדירה ,החשבון הוא אחר .
תודה על התשובה!

א. מה זאת אומרת? הרי אם אנחנו לוקחים בחשבון תשואת שכ״ד של %2.5~ והמשכנתא היא 4.7% - הכדאיות של ההשקעה הזו נופלת על עליית הערך - אני מפספס משהו?
ג. הדירה היא להשקעה, כרגע אנחנו גרים בדרום
 

הורדוס

משתמש רגיל
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
808
דירוג
741
איפה בתל אביב חשבתם לקנות במחיר הזה? כפר שלם/יפו ג/ד?

קודם כל כדאי לכם לדעתי לקנות דירה אחת כדאי ליצור עבורכם גידור לעלות דירה בארץ, עדיף שהיא תהיה כמה שיותר קרובה לדומה לדירה אותה תרצו לרכוש למגורים יום אחד.

3 מיליון כהון עצמי לדירה זה הרבה מאוד, ךדעתי כדי לכם לחלק את הסכום בין שוק ההון לנדלן.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,700
דירוג
27,969
יש פה הרבה פקטורים לקחת בחשבון ויועצי נדלן לא ידעו לעזור לכם כי רובם לא מבינים בהשקעות, הם מבינים בנדלן (וגם זה לא תמיד).
 

היום מתה אמא

משתמש רגיל
הצטרף ב
23/6/16
הודעות
523
דירוג
989
שלום,

אנחנו זוג בגיל 30, גרים בשכירות בדרום, כרגע ללא ילדים (אבל בתכנון), ללא דירה בבעלותינו, שנינו עובדים בהייטק ומכניסים יחד 50 אש״ח נטו בחודש, לא כולל אופציות, ומוציאים כיום 15 אש״ח בחודש.
חסכנו עד כה 3 מיליון ש״ח ואנחנו בוחנים את האופציה לרכישת דירה להשקעה במחשבה שבעוד כ-5 שנים נהיה יותר סגורים על איפה נרצה לגור ואז נמכור את הדירה ונקנה את הבית שלנו לטווח הארוך.

כמה שאלות שעולות לנו:

1. יש לי קרן השתלמות נזילה של 110 אל״ש במסלול מנייתי - האם שווה לנו להשתמש בכספים הללו למטרת רכישת הדירה?
2. יש לאשתי קופה גמל להשקעה עם 220 אל״ש במסלול מנייתי - כנ״ל אותה שאלה
3. אנחנו נעזרים ביועצי נדל״ן כלכליים שבנו לנו שתי תוכניות כלכליות עם רמת מינוף שונה - כאשר לטענתם המשתנים שהם לקחו היו סולידיים (אחוז עליית שווי הנכס, גובה שכ״ד, ריבית משכנתא וכו׳). אשמח לשמוע מה דעתכם על התוכניות + על רמת המינוף בכל אחת מהן:
3.1. דירת 3 חדרים בת״א, 2.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-25 שנה (הערכת ריבית ממוצעת שנתית של 4.5% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 2.1 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 6%)
3.2. דירת 3/4 חדרים בר״ג/גבעתיים, 1.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-10 שנה (הערכת ריבית ממוצעת של 4% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 1.7 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 5.5%)
4. בגלל גובה החסכון החודשי הגבוה שלנו - נכון אולי לשאוף לקיצור המשכנתאות והגדלת ההחזרים החודשיים שלנו?

תודה רבה!
1-2 עדיף שלא, בייחוד שמדובר על השקעה ויש לכם כסף.
3. מה ש @אורי ג. אמר.
3.1-3.2 נראה לי שמחיר הדירות שהוצג לכם אופטימי מידי
4.לא כל כך ברור לי הצורך במשכנתא אם יש לכם חסכונות. האם לדעתכם בתקופה הקרובה אתם הולכים להרוויח בשוק ההון יותר מריבית המשכנתא אחרי מס?
 

yahud

משתמש רגיל
הצטרף ב
26/10/19
הודעות
945
דירוג
1,024
גם לא ציינת מה תעשה עם שאר הכסף אם יש לך 3 מיליון ואתה לוקח משכנתא של פחות מזה.
הוא נשאר בעוש?
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
2,213
דירוג
1,779
שלום,

אנחנו זוג בגיל 30, גרים בשכירות בדרום, כרגע ללא ילדים (אבל בתכנון), ללא דירה בבעלותינו, שנינו עובדים בהייטק ומכניסים יחד 50 אש״ח נטו בחודש, לא כולל אופציות, ומוציאים כיום 15 אש״ח בחודש.
חסכנו עד כה 3 מיליון ש״ח ואנחנו בוחנים את האופציה לרכישת דירה להשקעה במחשבה שבעוד כ-5 שנים נהיה יותר סגורים על איפה נרצה לגור ואז נמכור את הדירה ונקנה את הבית שלנו לטווח הארוך.

כמה שאלות שעולות לנו:

1. יש לי קרן השתלמות נזילה של 110 אל״ש במסלול מנייתי - האם שווה לנו להשתמש בכספים הללו למטרת רכישת הדירה?
2. יש לאשתי קופה גמל להשקעה עם 220 אל״ש במסלול מנייתי - כנ״ל אותה שאלה
3. אנחנו נעזרים ביועצי נדל״ן כלכליים שבנו לנו שתי תוכניות כלכליות עם רמת מינוף שונה - כאשר לטענתם המשתנים שהם לקחו היו סולידיים (אחוז עליית שווי הנכס, גובה שכ״ד, ריבית משכנתא וכו׳). אשמח לשמוע מה דעתכם על התוכניות + על רמת המינוף בכל אחת מהן:
3.1. דירת 3 חדרים בת״א, 2.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-25 שנה (הערכת ריבית ממוצעת שנתית של 4.5% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 2.1 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 6%)
3.2. דירת 3/4 חדרים בר״ג/גבעתיים, 1.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-10 שנה (הערכת ריבית ממוצעת של 4% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 1.7 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 5.5%)
4. בגלל גובה החסכון החודשי הגבוה שלנו - נכון אולי לשאוף לקיצור המשכנתאות והגדלת ההחזרים החודשיים שלנו?

תודה רבה!
להניח עליית ערך שנתית של 5.5 אחוז שנתי ב7 שנים הקרובות, גם אם זה נשמע לך פסימי, זה רחוק מלהיות פסימי...

נדל"ן זה שוק טיפש, וכנ"ל רוב יועצי הנדל"ן...

האסטרטגיה הבסיסית של רוב רוכשי ויועצי הנדל"ן, שהדירות רק יעלו ויעלו, כי בעבר הם עלו.... ומספיק שאתה קצת מבין בהשקעות, אתה כבר מבין שזה שאסטרטגיה שמבוססת על זה, זה בדיוק הפוך, ממשקיע מתוחכם... במיוחד עם אתה מדבר על 7 שנים הקרובות, ולא על ההשקעה לטווח ארוך.

עם יש לך אסטרטגיה טובה בייחס לדירה הספציפית, ואתה מבין בהשקעה, ואתה חושב שיש כאן הזדמנות משמעותית, (או שאתה מאמין בצורה מוחלטת ליועץ שזה אכן כך) אז יש כאן הרבה היגיון, אבל בלי זה, לדעתי אין שום סיבה בתקופה כזאת לקנות דירות.
בעיקר בגלל, שעכשיו זה תקופה שאפילו המאמינים העיוורים בנדל"ן שהאמינו שהדירות תמיד יעלו, עכשיו זה פעם ראשונה שהם כבר מפקפקים... וממילא ברגע שאתה קונה עכשיו, אתה צריך קודם כל לחשוב האם השנה הקרובה יש סיכוי משמעותי שמחירי הדירות ירדו, וכמה סיכויים שמחירי הדירות יעלו... נניח שאתה חושב שמחירי הדירות השנה יכולים לעלות בסבירות נמוכה בעוד 150 אלף, אבל יחד עם זה אתה חושב שהם יכולים לרדת ב300 אלף שח באותה סבירות, האם שווה לשלם את הריביות הנוכחיות רק בשביל לקנות בתקופה עם סיכון כל כך גבוה על מאות אלפי שקלים...
 

Therealdeal

משתמש רגיל
הצטרף ב
9/12/21
הודעות
222
דירוג
297
שלום,

אנחנו זוג בגיל 30, גרים בשכירות בדרום, כרגע ללא ילדים (אבל בתכנון), ללא דירה בבעלותינו, שנינו עובדים בהייטק ומכניסים יחד 50 אש״ח נטו בחודש, לא כולל אופציות, ומוציאים כיום 15 אש״ח בחודש.
חסכנו עד כה 3 מיליון ש״ח ואנחנו בוחנים את האופציה לרכישת דירה להשקעה במחשבה שבעוד כ-5 שנים נהיה יותר סגורים על איפה נרצה לגור ואז נמכור את הדירה ונקנה את הבית שלנו לטווח הארוך.

כמה שאלות שעולות לנו:

1. יש לי קרן השתלמות נזילה של 110 אל״ש במסלול מנייתי - האם שווה לנו להשתמש בכספים הללו למטרת רכישת הדירה?
2. יש לאשתי קופה גמל להשקעה עם 220 אל״ש במסלול מנייתי - כנ״ל אותה שאלה
3. אנחנו נעזרים ביועצי נדל״ן כלכליים שבנו לנו שתי תוכניות כלכליות עם רמת מינוף שונה - כאשר לטענתם המשתנים שהם לקחו היו סולידיים (אחוז עליית שווי הנכס, גובה שכ״ד, ריבית משכנתא וכו׳). אשמח לשמוע מה דעתכם על התוכניות + על רמת המינוף בכל אחת מהן:
3.1. דירת 3 חדרים בת״א, 2.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-25 שנה (הערכת ריבית ממוצעת שנתית של 4.5% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 2.1 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 6%)
3.2. דירת 3/4 חדרים בר״ג/גבעתיים, 1.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-10 שנה (הערכת ריבית ממוצעת של 4% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 1.7 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 5.5%)
4. בגלל גובה החסכון החודשי הגבוה שלנו - נכון אולי לשאוף לקיצור המשכנתאות והגדלת ההחזרים החודשיים שלנו?

תודה רבה!
אנחנו במצב דומה, ושואלים את עצמנו חלק מהשאלות שאתם שואלים.

1. תבינו מה המקום של היועץ עבורכם. יועץ נדל"ן יכלול לעזור לכם לאתר את הנכס מהסוג שרציתם במקום שרציתם, כי בזה הוא מומחה (במידה והוא\היא אכן מומחים). אבל ההחלטה לגבי המשכנתא, אין לה אמת אחת והיא קשורה למידת אהבת הסיכון שלכם ולמה צופן העתיד. אני חלילה לא מזלזל ביועצי נדלן, אבל מנסיוני - לאדם סופר-ריאלי (כזה שמסוגל להרוויח מעל 25 נטו בהייטק בגיל 30) יש איטואיציה טובה יותר עם מספרים, קל וחומר כשמדובר על החלטה שהוא צריך לקבל לגבי כספיו שלו. לעניות דעתי, שווה לקרוא ספר או שניים בנושא משכנתאות, ולבנות גליון אקסל שמאפשר לכם לשחק עם המספרים. תוכלו כמובן להתייעץ עם היועץ אחרי שתגיעו למסקנות.

המשך הנקודה הזאת (קצת אורטוגנלי): אם כבר דיברנו על יועצים, אז בתור צעירים אמביציוזים בעשירון העליון, לדעתי כדאי לכם להבין באיזה מידה ובאיזה אופן תרצו להיעזר ביועצים בהמשך. הדרך שאנחנו בחרנו בה - ללמוד את כל הנתונים בעצמנו, כדי להגיע שווים לשיחה עם היועץ. אני לא רוצה שהיועץ יפיל עלי נתונים, אלא שהוא יעזור לי לבחון אותם. ואם הם לא מסתדרים לי (ראו את הנקודה הבאה), ולעיתים קרובות הם לא - כי אני מאוד ביקורתי, מנהלים שיחה אינטיליגנטית. אני מדבר על כל תחומי הייעוץ. בשנתיים האחרונות למשל נעזרנו ביועץ בנושאי ביטוח, יועצת לכלכלת המשפחה, השקעות נדל"ן בחו"ל ועוד (גם שינה לילדים, אבל זה נושא אחר). יועצים בתשלום כמובן. קיבלנו חלק מההמלצות והזזנו מאות אלפי שקלים כתוצאה מכך. היה לנו חשוב לדבר עם יועצים שמרוויחים מהמומחיות שלהם ולא מהבורות שלנו.

2. מהי עליית הערך הריאלית הממוצעת ב 50 השנים האחרונות? העבר לא צופה את העתיד, אבל לטעמי הוא יהיה מדויק יותר מאשר להעריך שלא תהיה עליית ערך כלל. התשובה לשאלה היא 2-3% אאל"ט. היו שנים של 20% והיו שנים שליליות. לדעתי זה חור מרכזי בתוכנית שהוצגה לכם, ורמת הכדאיות בין 3% ל 6% עליית ערך תשתנה דרמטית.

3. הוצג לכם שבת"א תהיה עליית ערך גבוהה יותר מאשר גבעתיים\ר"ג. מדוע? הייתי מחפש תשובה לכך. וכן הייתי בוחן את התשובה 10 שנים אחורה - האם זה מה שקרה בפועל בעשור האחרון? אם תרצו, אתם מוזמנים להציג פה את החישוב של היועצים וחברי הפורום יעזרו לכם לנתח מה הגיוני יותר ומה פחות.

4. נקודה שאולי כבר ברורה לכם, אז אחדד - להשקעה בדירה במרכז יכולות להיות שתי מטרות עבורכם. אחת היא להרוויח. זאת בדרך כלל המטרה של השקעה :) השנייה - גידור עלויות דיור עתידיות. לתפיסתי, המטרה השנייה לגיטימית למדי. אם אני יכול לקנות את היכולת לגור במרכז מבלי קשר לשכר שלי, אולי זה שווה לי. ההצמדה של עלויות הדיור שלי לתנובה של דירה להשקעה שווה אולי אף היא. במקרה שאתם מבינים שהמטרה שלכם היא בעיקר גידור, האם הייתם מסתפקים בגידור ביחס לדירה הזולה יותר (ר"ג\גבעתיים)?

5. כדי לקבל החלטה על חלק מהכסף, תצטרכו להבין (אפילו בערך) מה עושים עם יתרת הכסף. אירוע שמערב השקעה של רוב כספכם (וגם אם אתם לווים מהבנק - עדיין מדובר בכסף שלכם, פשוט כספים עתידיים) מצריך הסתכלות יותר הוליסטית. חשוב להבין שבעשור הקרוב, אלא אם תשתוללו, תהפכו להיות אמידים מאוד. ולכן:
5.1 שווה להקדיש זמן גם ליתרת הכספים שלא יושקעו. מה תעשו איתם?
5.2 במידה ויתרת הכסף (שלא תשקיעו) תהיה בפקדון בבנק - אין סיבה שלא להפנות את הכספים הללו לטובת הקטנת המשכנתא. קירוב מסדר ראשון - אם הריבית על המשכנתא היא X, כל כסף אחר שלא מייצר 1.333X בשנה לפני מס רווח הון של 25% (קצת מסובך יותר אם מדובר במכשיר דוחה מס) יהיה יעיל יותר אם יקטין את המשכנתא.
5.3 עם כל הכבוד לכסף, לעלייה וירידה במחירי דירות - ירידה של 100K לוקח *אתכם* חודשיים-שלושה אחורה (אחרים - אולי שנה ויותר). במצב כזה, אני חושב שכדאי לקחת סיכונים מוגברים.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
3,458
דירוג
3,714
תודה על התשובה!

א. מה זאת אומרת? הרי אם אנחנו לוקחים בחשבון תשואת שכ״ד של %2.5~ והמשכנתא היא 4.7% - הכדאיות של ההשקעה הזו נופלת על עליית הערך - אני מפספס משהו?
ג. הדירה היא להשקעה, כרגע אנחנו גרים בדרום
עליית ערך היא בונוס ,היא לא וודאית , והיא לא עוזרת לך כשהתזרים שלילי.
אם אתה מפסיד ללא עליית ערך ,אולי תשקיע ללא מימון בדירה זולה יותר.
או כמו שאמרו לך ,תחפש דירה בדרום בה תרצה לגור עכשיו או בעתיד, זה יצמצם לך את הסיכון.
בהצלחה
 

יזם

משתמש רגיל
הצטרף ב
7/3/22
הודעות
137
דירוג
82
לא עדיף לקנות בכסף הזה 7-8 דירות בפריפריה ולקבל תשואה גבוהה יותר תזרימית ועליית ערך בו"ז?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,700
דירוג
27,969
לא עדיף לקנות בכסף הזה 7-8 דירות בפריפריה ולקבל תשואה גבוהה יותר תזרימית ועליית ערך בו"ז?
1. לא תקבל תשואה גבוהה יותר.
2. לא תקבל תזרים גבוה יותר.
3. לא תקבל עליית ערך גבוהה יותר.
4. סיכוי יותר מסביר שתסווג בתור עוסק בתחום עם כל המשתמע.
5. תשלם בוכטה של מס רכישה וסיכוי יותר מסביר שתפסיד כסף.
 

הורדוס

משתמש רגיל
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
808
דירוג
741
1. לא תקבל תשואה גבוהה יותר.
2. לא תקבל תזרים גבוה יותר.
3. לא תקבל עליית ערך גבוהה יותר.
4. סיכוי יותר מסביר שתסווג בתור עוסק בתחום עם כל המשתמע.
5. תשלם בוכטה של מס רכישה וסיכוי יותר מסביר שתפסיד כסף.
2. למה שלא יקבל תזרים גבוה יותר?
4. במידה ותאורטית הוא היה עוצר בשש דירות, עדיין סביר שיחשב כעוסק בתחום וכו?
 

rial

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/11/22
הודעות
26
דירוג
5
אנחנו במצב דומה, ושואלים את עצמנו חלק מהשאלות שאתם שואלים.
מגניב, קראנו את הפוסט וזה באמת קווים מאוד דומים :) נמשיך לקרוא את השרשור מחר. באותה הזדמנות - תוכל להמליץ על 3 הספרים שהכי נתנו לך סביב משכנתאות/נדל"ן?
היה לנו חשוב לדבר עם יועצים שמרוויחים מהמומחיות שלהם ולא מהבורות שלנו.
גזרנו ושמרנו - טיפ מעולה
2. מהי עליית הערך הריאלית הממוצעת ב 50 השנים האחרונות? העבר לא צופה את העתיד, אבל לטעמי הוא יהיה מדויק יותר מאשר להעריך שלא תהיה עליית ערך כלל. התשובה לשאלה היא 2-3% אאל"ט. היו שנים של 20% והיו שנים שליליות. לדעתי זה חור מרכזי בתוכנית שהוצגה לכם, ורמת הכדאיות בין 3% ל 6% עליית ערך תשתנה דרמטית 3. הוצג לכם שבת"א תהיה עליית ערך גבוהה יותר מאשר גבעתיים\ר"ג. מדוע? הייתי מחפש תשובה לכך. וכן הייתי בוחן את התשובה 10 שנים אחורה - האם זה מה שקרה בפועל בעשור האחרון? אם תרצו, אתם מוזמנים להציג פה את החישוב של היועצים וחברי הפורום יעזרו לכם לנתח מה הגיוני יותר ומה פחות.
אני מסכים שהעבר לא צופה את העתיד ואתה לגמרי צודק שאם אנחנו מסתכלים על 3% עליית ערך ולא על 5.5% בתוכנית של ר"ג/גבעתיים זה מביא אותנו לכך שפקדון בבנק עדיף על קניית הדירה (להוציא שיקולי גידור). לגבי עליית ערך גבוהה יותר בת"א לעומת גבעתיים/ר"ג - הם הסבירו את זה בכך שככל שיש לך יכולת לקנות נכס במקום שהוא יותר "שווה" כך עליית הנכס תהיה גבוהה יותר - אני מסכים שזו נקודה שכדאי להתעכב עליה איתם.

יש לומר שליועצים הללו ישר ניסיון גם בתחום הפיננסי-משכנתאות וגם עבר בניהול בהייטק (לפני שהם עשו הסבה לתחום הנדל"ן). כמו כן, דיברנו עם מספר לקוחות שממש יצאו מגדרם בשביל לשבח ולהמליץ עליהם - ובתור נותן שירותים בעבר אני חייב להגיד שזה היה מרשים לראות את הפידבק הכל כך חם שהם נתנו. כמו כן, נקודה שעלתה שוב ושוב בשיחות עם הממליצים זה כמה שכל מילה שהם אמרו בסופו של דבר קרתה בפועל - לצורך העניין, הם הציגו לנו שכ"ד שהיה נראה לנו סופר גבוה בתוכניות ומבירורים שעשינו עם הממליצים - הם עומדים מאחורי המילה שלהם גם כשזה נראה תלוש.
4. נקודה שאולי כבר ברורה לכם, אז אחדד - להשקעה בדירה במרכז יכולות להיות שתי מטרות עבורכם. אחת היא להרוויח. זאת בדרך כלל המטרה של השקעה :) השנייה - גידור עלויות דיור עתידיות. לתפיסתי, המטרה השנייה לגיטימית למדי. אם אני יכול לקנות את היכולת לגור במרכז מבלי קשר לשכר שלי, אולי זה שווה לי. ההצמדה של עלויות הדיור שלי לתנובה של דירה להשקעה שווה אולי אף היא. במקרה שאתם מבינים שהמטרה שלכם היא בעיקר גידור, האם הייתם מסתפקים בגידור ביחס לדירה הזולה יותר (ר"ג\גבעתיים)?
האמת שנקודת הגידור היא נקודה מאוד טובה, שרק מהקריאה של התגובות פה אנחנו לומדים אותה - אז תודה! זה נשמע מאוד הגיוני...
בנוגע לשאלה שלך - אתה בעצם שואל האם היינו מוכנים לשקול מצב שבו היינו צריכים לגור בר"ג/גבעתיים במקום בת"א? שתי האופציות מבחינתנו פחות מעניינות אותנו כרגע - אנחנו יותר מסתכלים מחוץ למרכז הארץ כמקום לגור בו בעתיד הרחוק

5. כדי לקבל החלטה על חלק מהכסף, תצטרכו להבין (אפילו בערך) מה עושים עם יתרת הכסף. אירוע שמערב השקעה של רוב כספכם (וגם אם אתם לווים מהבנק - עדיין מדובר בכסף שלכם, פשוט כספים עתידיים) מצריך הסתכלות יותר הוליסטית. חשוב להבין שבעשור הקרוב, אלא אם תשתוללו, תהפכו להיות אמידים מאוד. ולכן:
5.1 שווה להקדיש זמן גם ליתרת הכספים שלא יושקעו. מה תעשו איתם?
5.2 במידה ויתרת הכסף (שלא תשקיעו) תהיה בפקדון בבנק - אין סיבה שלא להפנות את הכספים הללו לטובת הקטנת המשכנתא. קירוב מסדר ראשון - אם הריבית על המשכנתא היא X, כל כסף אחר שלא מייצר 1.333X בשנה לפני מס רווח הון של 25% (קצת מסובך יותר אם מדובר במכשיר דוחה מס) יהיה יעיל יותר אם יקטין את המשכנתא.
5.3 עם כל הכבוד לכסף, לעלייה וירידה במחירי דירות - ירידה של 100K לוקח *אתכם* חודשיים-שלושה אחורה (אחרים - אולי שנה ויותר). במצב כזה, אני חושב שכדאי לקחת סיכונים מוגברים.
5.1 - שאלה טובה, אני מאמין שבאיזשהו שלב נרגיש בנוח לחזור להשקיע בשוק הון כהשקעה לטווח ארוך (לפנסיה לצורך העניין) עם שילוב של סגירת המשכנתא
5.3 - לא בטוח שהבנתי - אתה מתכוון שגם אם השוק ירד עכשיו בעוד 100K (2-3%) זה לא כזה משמעותי לנו ובמצב כזה לא להסתכל אחורה וללכת קדימה עם ההשקעה בדירה?

תודה על התשובה המפורטת!
 

rial

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/11/22
הודעות
26
דירוג
5
חשבתם על "להיות עצמאיים בהייטק"??
בתור עצמאי שהיה המון שנים בעל חברה ועד לא מזמן עבר להיות שכיר - אני מעדיף את השקט של להיות שכיר כרגע. כן, מרוויחים פחות אבל השקט הנפשי הוא price-less :)
 

rial

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/11/22
הודעות
26
דירוג
5
עליית ערך היא בונוס ,היא לא וודאית , והיא לא עוזרת לך כשהתזרים שלילי.
אם אתה מפסיד ללא עליית ערך ,אולי תשקיע ללא מימון בדירה זולה יותר.
או כמו שאמרו לך ,תחפש דירה בדרום בה תרצה לגור עכשיו או בעתיד, זה יצמצם לך את הסיכון.
בהצלחה
תראה, אנחנו חוסכים הרבה בחודש ככה שהתזרים השלילי לא מאוד מטריד אותנו.
מדובר על תזרים שלילי של ~5-9K בתוכניות הנ"ל.

המחשבה מאחורי ההשקעה עם מימון היא היכולת למנף את המשכנתא גם לעליית הערך...
 

rial

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/11/22
הודעות
26
דירוג
5
1-2 עדיף שלא, בייחוד שמדובר על השקעה ויש לכם כסף.
3. מה ש @אורי ג. אמר.
3.1-3.2 נראה לי שמחיר הדירות שהוצג לכם אופטימי מידי
4.לא כל כך ברור לי הצורך במשכנתא אם יש לכם חסכונות. האם לדעתכם בתקופה הקרובה אתם הולכים להרוויח בשוק ההון יותר מריבית המשכנתא אחרי מס?
לא כל כך הבנתי את השאלה האחרונה.. תוכל להסביר?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
3,003
דירוג
5,496
שלום,

אנחנו זוג בגיל 30, גרים בשכירות בדרום, כרגע ללא ילדים (אבל בתכנון), ללא דירה בבעלותינו, שנינו עובדים בהייטק ומכניסים יחד 50 אש״ח נטו בחודש, לא כולל אופציות, ומוציאים כיום 15 אש״ח בחודש.
חסכנו עד כה 3 מיליון ש״ח ואנחנו בוחנים את האופציה לרכישת דירה להשקעה במחשבה שבעוד כ-5 שנים נהיה יותר סגורים על איפה נרצה לגור ואז נמכור את הדירה ונקנה את הבית שלנו לטווח הארוך.

כמה שאלות שעולות לנו:

1. יש לי קרן השתלמות נזילה של 110 אל״ש במסלול מנייתי - האם שווה לנו להשתמש בכספים הללו למטרת רכישת הדירה?
2. יש לאשתי קופה גמל להשקעה עם 220 אל״ש במסלול מנייתי - כנ״ל אותה שאלה
3. אנחנו נעזרים ביועצי נדל״ן כלכליים שבנו לנו שתי תוכניות כלכליות עם רמת מינוף שונה - כאשר לטענתם המשתנים שהם לקחו היו סולידיים (אחוז עליית שווי הנכס, גובה שכ״ד, ריבית משכנתא וכו׳). אשמח לשמוע מה דעתכם על התוכניות + על רמת המינוף בכל אחת מהן:
3.1. דירת 3 חדרים בת״א, 2.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-25 שנה (הערכת ריבית ממוצעת שנתית של 4.5% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 2.1 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 6%)
3.2. דירת 3/4 חדרים בר״ג/גבעתיים, 1.5 מיליון ש״ח משכנתא בפריסה ל-10 שנה (הערכת ריבית ממוצעת של 4% במשכנתא). צפי רווח נטו (אחרי שכ״ד, מיסים, עו״ד וכו׳) של 1.7 מיליון ש״ח מההשקעה ב-7 שנים (הערכת עליית ערך שנתית של 5.5%)
4. בגלל גובה החסכון החודשי הגבוה שלנו - נכון אולי לשאוף לקיצור המשכנתאות והגדלת ההחזרים החודשיים שלנו?

תודה רבה!

היי
בהשקעות נדל"ן יש משתנים רבים המשפיעים על התוצאות בטווח הקצר בינוני, בעיקר בשוק הנמצא בעליות מחירים חדות וכמעט רצופות משנת
2006, לא ניתן לבסס רכישה על הערכה מה יהיו מחירי הנכסים בעוד 7 שנים.

אם אתם מעוניינים לרכוש למגורים או להשקעה, תתמקדו בטווח הארוך, תמיד תוכלו למכור תוך מספר שנים במקרה של עליות יוצאות דופן.

לגבי רכישת דירת 3 חדרים להשקעה עם משכנתא של 2.5 מליון ש"ח בתל אביב, היא תייצר לכם תזרים חודשי שלילי של 5K עד 6K, אין כאן הגיון כלכלי,
זה לא השקעה מקדמת.

לדעתי ההתמקדות שלכם בעליית ערך היא לא נכונה, היא לא ניצולי מיטבי של המשאבים העומדים לרשותכם,
תתמקדו בייצירת הכנסות פסיביות שיממנו את עלויות המחיה שלכם ללא תלות בשכר העבודה.

בהצלחה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A התייעצות בנוגע לקרן השתלמות ובית ספר פרטי שוק ההון 5
פיש התייעצות בנוגע לאסטרטגיית השקעה ב CS פוסטים מאיכות נמוכה 2
R התייעצות בנוגע לשיפוץ דירה קומפלט נדל"ן 10
K התייעצות בנוגע לפיתוח מוצר התפתחות אישית 6
R התייעצות בנוגע לליווי עיסקי לרעיון וייצוג בניהול מו"מ אוף טופיק 3
A התייעצות בנוגע להעברת כספים ונ"ע מברוקר בישראל לברוקר בחו"ל שוק ההון 2
Y התייעצות בנוגע לשכר חודשי עבור מפתח תוכנה התפתחות אישית 9
משה התייעצות בנוגע לרילוקיישין לאירלנד אוף טופיק 11
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 7
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
E התייעצות בנוגע לפתיחת חשבון בנק בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
B התייעצות בנוגע לדירה להשקעה נדל"ן 10
Bjron Rangarson התייעצות בנוגע לקניית רכב מסוג ואן צרכנות פיננסית 2
T התייעצות בנוגע להשקעה/חיסכון לטווח קצר שוק ההון 10
S התייעצות בנוגע לביטוח בריאות לאדם מבוגר צרכנות פיננסית 10
Y התייעצות בנוגע התפטרות בצל הקורנה התפתחות אישית 6
ח התייעצות בנוגע לשינוי תפקיד בהייטק התפתחות אישית 1
R התייעצות בנוגע לפנסיה שוק ההון 7
Z התייעצות בנוגע לתמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 19
oz1987 התייעצות בנוגע לחשבון בנק מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 16
S התייעצות בנוגע לקרן השתלמות שוק ההון 5
משה התייעצות בנוגע לפנסייה וקרן השתלמות שוק ההון 7
צ התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 39
וינסנט התייעצות לגבי 2 קרנות נאמנות אג"חיות שוק ההון 9
ס תמ"א 38 חיזוק מבנים - תחילת פרוייקט התייעצות נדל"ן 14
T התייעצות מיסוי, קנייה ומכירת דירה בזמן קצר נדל"ן 10
A התייעצות לגבי חלופות להשקעה ב ETF לאג"ח ארה"ב שוק ההון 6
P התייעצות ביטוח תאונות אישיות. צרכנות פיננסית 3
L התייעצות עם אנשי ההייטק כאן? התפתחות אישית 13
stamEhad לוקחים משכנתא פעם ראשונה - התייעצות, תהיות ושאלות נדל"ן 14
ח התייעצות | תחילת הדרך עם סכום כסף משמעותי יומני מסע אישיים 9
ש התייעצות לגבי כסף נזיל שוק ההון 7
S התייעצות - בחירת נושא ומנחה לתואר שני/שלישי [מדעי המחשב] התפתחות אישית 4
M התייעצות לגבי לימודי Devops התפתחות אישית 8
א התייעצות על אסטרטגיית השקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
מ התייעצות של מתחיל יומני מסע אישיים 12
מ התייעצות - דירה ראשונה נדל"ן 0
O התייעצות לגבי משרת סטודנט ראשונה - מדמ"ח התפתחות אישית 3
N קופת גמל להשקעה-התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
א התייעצות בחירת בית השקעות ישיר או דרך יועצים פנסיונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
G התייעצות: האם להוציא קופת גמל להשקעה+פוליסת חיסכון ולשלם מס לטובת הפחתת העמלות? שוק ההון 7
hommie התייעצות לגבי שמאות לפני תביעת יזם נדל"ן 2
י התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה פוסטים מאיכות נמוכה 1
W התייעצות לגבי הלוואה מעמותת "עוגן" צרכנות פיננסית 24
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
A התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות נדל"ן 8
A התייעצות משכנתא בניית בית נדל"ן 10
R התייעצות - מה לעשות עם כספים בקופות גמל להשקעה , גמל והשתלמות ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
Q התייעצות בתיק השקעות שוק ההון 8
L התייעצות לגבי דירה 2 חדרים חדשה באשדוד נדל"ן 55

נושאים דומים

למעלה