שלום חברי פורום יקרים
אני ואשתי זוג מדרום הארץ ולפני כחצי שנה זכינו בהגרלה במסגרת תכנית דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון בעיר פתח תקווה, הדירה מיועדת להשקעה.
לפי מחיר מכרז של 17 אלף למטר (בתוספת חנייה, מרפסת של 12 מטר ומחסן של 6 מטר) ולאחר הנחת 300 אלף (ההנחה המקסימלית) המחירים הם:
לאחר שקלול כלל המשתנים דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה 1.69 מיליון ודירת 5 חדרים ממוצעת תעלה 2.03 מיליון. סה"כ פער של 340 אלף.
עפ"י שווי שוק למועד מתן שומה מאפריל 2023 דירות 4 חדרים חדשות בעיר נמכרו ב-2.7 מיליון ודירות 5 חדרים חדשות נמכרות ב-3.2 מיליון.
כלומר, פער התשואה בין 5 חדרים ל-4 חדרים עומד על 200 אלף ₪ (1.2 מיליון מול 1 מיליון).
כרגע יש ברשותנו סכום של מיליון שח והצפי שלנו הוא שעד תחילת תשלומי המשכנתא (במקרה הטוב בעוד 2-3 שנים) ההון העצמי לדירה יעמוד לפחות על 1.3 מיליון. מבחינת החזרי משכנתא אנו יכולים לעמוד בשני ההחזרים.
לאחר שנה וחצי מקבלת המפתח (כדי להימנע ממס שבח על דירה ראשונה) אנחנו חושבים למכור את הדירה, לפרוע את המשכנתא במלואה (להסתכן בתשלום עמלת היוון גבוהה) ולהכניס את כל הכסף לשוק ההון למסלול מנייתי מחקה מדד. (אולי גם נבחר לקנות דירה בעיר בה אנו גרים כעת כשמחיר לדירת 4 חדרים הוא 1.4 מיליון בממוצע ול-5 חדרים 1.7 בממוצע ואת היתרה נשקיע בשוק ההון במסלול מנייתי מחקה מדד).
עכשיו השאלה שלי היא כזאת- בהינתן שריביות המשכנתא כיום כל כך גבוהות ויישארו גבוהות גם בהמשך, האם כדאי לנו לקחת את הדירה היקרה יותר בפרויקט (5 חדרים) ולהסתכן בעמלת היוון גבוהה משמעותית? במידה וכן, האם יש מסלולים שעדיפים בעת לקיחת המשכנתא שעתידה להיפרע במלואה כשנה וחצי לאחר שנלקחה?
אשמח לקבל את חוות דעתכם ואיך אתם הייתם מתנהלים.
תודה לכם.
אני ואשתי זוג מדרום הארץ ולפני כחצי שנה זכינו בהגרלה במסגרת תכנית דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון בעיר פתח תקווה, הדירה מיועדת להשקעה.
לפי מחיר מכרז של 17 אלף למטר (בתוספת חנייה, מרפסת של 12 מטר ומחסן של 6 מטר) ולאחר הנחת 300 אלף (ההנחה המקסימלית) המחירים הם:
- עלות דירת 4 חדרים ממוצעת של 100 מטר אמורה לעלות 1,540,000
- עלות דירת 5 חדרים ממוצעת של 125 אמורה לעלות 1,880,000
לאחר שקלול כלל המשתנים דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה 1.69 מיליון ודירת 5 חדרים ממוצעת תעלה 2.03 מיליון. סה"כ פער של 340 אלף.
עפ"י שווי שוק למועד מתן שומה מאפריל 2023 דירות 4 חדרים חדשות בעיר נמכרו ב-2.7 מיליון ודירות 5 חדרים חדשות נמכרות ב-3.2 מיליון.
כלומר, פער התשואה בין 5 חדרים ל-4 חדרים עומד על 200 אלף ₪ (1.2 מיליון מול 1 מיליון).
כרגע יש ברשותנו סכום של מיליון שח והצפי שלנו הוא שעד תחילת תשלומי המשכנתא (במקרה הטוב בעוד 2-3 שנים) ההון העצמי לדירה יעמוד לפחות על 1.3 מיליון. מבחינת החזרי משכנתא אנו יכולים לעמוד בשני ההחזרים.
לאחר שנה וחצי מקבלת המפתח (כדי להימנע ממס שבח על דירה ראשונה) אנחנו חושבים למכור את הדירה, לפרוע את המשכנתא במלואה (להסתכן בתשלום עמלת היוון גבוהה) ולהכניס את כל הכסף לשוק ההון למסלול מנייתי מחקה מדד. (אולי גם נבחר לקנות דירה בעיר בה אנו גרים כעת כשמחיר לדירת 4 חדרים הוא 1.4 מיליון בממוצע ול-5 חדרים 1.7 בממוצע ואת היתרה נשקיע בשוק ההון במסלול מנייתי מחקה מדד).
עכשיו השאלה שלי היא כזאת- בהינתן שריביות המשכנתא כיום כל כך גבוהות ויישארו גבוהות גם בהמשך, האם כדאי לנו לקחת את הדירה היקרה יותר בפרויקט (5 חדרים) ולהסתכן בעמלת היוון גבוהה משמעותית? במידה וכן, האם יש מסלולים שעדיפים בעת לקיחת המשכנתא שעתידה להיפרע במלואה כשנה וחצי לאחר שנלקחה?
אשמח לקבל את חוות דעתכם ואיך אתם הייתם מתנהלים.
תודה לכם.
