דירה להשקעה - בת ים או נתניה?

[אלישבע]

שלום

מתענינת כעת בקנית דירה להשקעה,
האפשרויות שחשבתי עליהן :

1. דירת 3 חדרים בבת ים , שכונת פארק ים, ללא נוף לים , קומה 12-16
2. דירת 4 חדרים בנתניה שכונת גלי הים, דירת כנף לים, קומה דומה


מה לדעתכם יעלה יותר, והערות / הארות ??
תודה

 

[אורי ג.]

דעתי:

1. בת-ים מהווה אלטרנטיבה לת"א, נתניה לא.
2. הרכבת הקלה מגיעה (כבר כיום!) לבת ים, לנתניה לא.
3. בבת-ים יש ג'נטרפיקציה מטורפת, בנתניה יש?
4. לפי דבריך בת ים יקרה יותר, כנראה שהיא מבוקשת יותר.
5. בבת-ים יש עירוניות, בנתניה יש?

אגב הסתובבת בשכונות האלה?

 

[יזם]

שאלה טובה "מה לדעתנו יעלה יותר?"
פארק הים זאת שכונת מגדלים *חדשים* מנותקת מהעיר, הדבר היחיד שמחבר אותה זה הטיילת שאתה יורד ורואה עוד בת-ימים.
ככל הנראה יעלה בקצב איטי לעומת פינוי בינוי/עיבוי בינוי בעיר עצמה.

לא מכיר את נתניה, רק יודע שהמחירים שם כמו אשדוד ושתיהן באותו מרחק מתל אביב.

 

[Adam Smith]

מה לדעתכם יעלה יותר

לא לגמרי הבנתי את מטרת הסקר, למה לא לבדוק?

הארות

כפי שנרשם כבר, יתרונות אינהרנטיים בכך שבת ים יותר במרכז.

 

[אלישבע]

לא לגמרי הבנתי את מטרת הסקר, למה לא לבדוק?

כוונתי היתה, הערך של איזו דירה יעלה יותר במהלך השנים. את המחיר כרגע אני יודעת .

 

[אלישבע]

5. בבת-ים יש עירוניות, בנתניה יש?

לא הבנתי, למה הכוונה?


בנתניה יש חילוף אוכלוסיה, אבל כנראה ברמה איטית יותר ומשמעותית פחות.

אני לא מכירה את שתי הערים מקרוב.

 

[אורי ג.]

לא הבנתי, למה הכוונה?

תל אביב זו עיר.
ניו יורק זו עיר.
חלקים מבת ים הם עיר.
נתניה זו עיר? אין לי מושג, לא מכיר את נתניה.

כשאני אומר "עיר" הכוונה לא לעיר שינה.

 

[pseudonym]

ממתי בת ים מהווה אלטרנטיבה לת"א?

 

[אורי ג.]

ממתי בת ים מהווה אלטרנטיבה לת"א?

מסביב עכשיו או בעתיד הקרוב מאד.

 

[בת העמק]

נתניה זו עיר? אין לי מושג, לא מכיר את נתניה.

אני מכירה את מרכז נתניה, והיא בהחלט עיר. השכונות החדשות/פרבריות הן פחות עיר כמו שצהלה היא פחות עיר מדיזינגוף.

 

[אלישבע]

אני מתקדמת עם בדיקת ההשקעה, אבל התחלתי לחשוש.
יש כיוון שאצטרך למכור את הדירה בעוד 4 שנים.
האם יש סיכון שתהיה אז הצפה מטורפת של מגדלים בפארק הים וירידה ספציפית של המחירים שם ?

ממה שנראה בתוכנית של פארק הים יש כ60 מגדלים בשלבי בנייה שונים. ובסך הכל 10 אלף יחידות דיור.
האם אין מדי הרבה משקיעים שיצאו מההשקעה כשהמגדלים יהיו מוכנים?
האם הבנייה בבת ים תואמת ביקושים?

 

[יזם]

אני מתקדמת עם בדיקת ההשקעה, אבל התחלתי לחשוש.
יש כיוון שאצטרך למכור את הדירה בעוד 4 שנים.
האם יש סיכון שתהיה אז הצפה מטורפת של מגדלים בפארק הים וירידה ספציפית של המחירים שם ?

ממה שנראה בתוכנית של פארק הים יש כ60 מגדלים בשלבי בנייה שונים. ובסך הכל 10 אלף יחידות דיור.
האם אין מדי הרבה משקיעים שיצאו מההשקעה כשהמגדלים יהיו מוכנים?
האם הבנייה בבת ים תואמת ביקושים?

כמו בכל שכונה חדשה שמתאכלסת יש היצע גבוה של שכירות, לאט לאט זה מצטמצם;
השאלה כמה סיבולת תזרים שלילי/קפוא את יכולה לספוג לעומת המשכנתא.

 

[אורי ג.]

כמו בכל שכונה חדשה שמתאכלסת יש היצע גבוה של שכירות, לאט לאט זה מצטמצם;

זה נכון רק שכל פרוייקט יסתיים בזמן אחר, זה לא שכל השכונה תתאכלס בו זמנית, חלקה כבר מאוכלסת או מתאכלסת בימים אלו.

 

[אלישבע]

כמו בכל שכונה חדשה שמתאכלסת יש היצע גבוה של שכירות, לאט לאט זה מצטמצם;
השאלה כמה סיבולת תזרים שלילי/קפוא את יכולה לספוג לעומת המשכנתא.

פחות מטריד אותי שכירות. יותר מלחיץ בענין ירידת ערך של דירה כשיש הצפה של דירות בשוק ויש לחץ מסוים למכור (תוך חצי שנה)

זה נכון רק שכל פרוייקט יסתיים בזמן אחר, זה לא שכל השכונה תתאכלס בו זמנית, חלקה כבר מאוכלסת או מתאכלסת בימים אלו.

כל פרויקט בפני עצמו זה כ150 דירות

 

[אורי ג.]

כל פרויקט בפני עצמו זה כ150 דירות

יותר, בכל מקרה 150 דירות זה לא הרבה.

פחות מטריד אותי שכירות. יותר מלחיץ בענין ירידת ערך של דירה כשיש הצפה של דירות בשוק ויש לחץ מסוים למכור (תוך חצי שנה)

זה לא מצב נפוץ, מעט הם האנשים שקונים בשביל "סיבוב" באיזורי ביקוש ודווקא דירות חדשות מוכנות מקבלן (לא על הנייר) זה לא ממש מוצר נפוץ.