ramiv
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 15/8/19
- הודעות
- 184
- דירוג
- 138
שלום לכולם,
במשך הרבה זמן חייתי תחת הרושם שלא כדאי מבחינה חשבונאית גרידא לקנות דירה בארץ בגלל המחירים הגבוהים אלא עדיף לרכוש נכסים בשוק ההון ולחיות בשכירות. המחירים נראו לי מנופחים מדיי ונחרתי בבוז על כל הצרכנו-קרייריסטים שמשעבדים את עצמם לדעת עבור דירה.
תחושה זו התחזקה תוך קריאת הספר The Investor's Manifesto של William Bernstein שמסביר איך לחשב את התשואה מדירה בבעלותנו (שבה אנו גרים). ברנשטיין מגיע למסקנה שקניה בארה"ב זו עסקה גרועה (תכף אסביר מדוע). כל החישוב מתבצע בהנחה שיש לנו את כל הכסף מראש. אני העדפתי לבצע השוואה כזו מכיוון שהוספת עלויות מינוף , משכנתא ומס מסבכות (אך לדעתי הן נוטות לדעתי לטובת קניית דירה). הנוסחה לחישוב:
תשואה ריאלית צפויה מדירה = תשואת שכירות + עלייה ריאלית של שוק הנדל"ן.
מקרה אמריקאי
ברנשטיין טוען שבארה"ב בממוצע ארוך שנים, מחירי הדירות קבועים מבחינה ריאלית ובמדינות אחרות (למשל הולנד) עולה בקצב מתון של 1%. אז לצורך העניין נניח עלייה ריאלית של 1%. הנחת תשואת השכירות אצלו היא 3% והוא מוריד ממנה 1% של עלויות מיסוי וביטוח שבעלי הדירה צריכים לשלם. לכן סה"כ התשואה הריאלית של שוק הנדל"ן היא 3% במקרה הטוב.
מקרה ישראלי ממוצע
בקישור - בחינת נתונים בישראל על בסיס הלמ"ס בין השנים 1993-2019. טווח של 26 שנה. השכירות הממוצעת בארץ היא 3.7% אחוז אבל נניח הנחה שמרנית של 3% (שדומה יותר לתשואות הנוכחיות). אני לא מוסיף מיסים כי אין לדירה בבעלותך (או שכירות עד 5100 ש"ח) ועלויות ביטוח אני גם מניח שאין אם קונים במזומן.
ההבדל העיקרי הוא בעליית מחיר של דירה ממוצעת בארץ. באופן ממוצע (ע"פ הלמ"ס), דירה ריאלית בארץ עלתה 2.53% מאז 1993 ועד היום. אם ניקח את שני העשורים הראשונים של המילניום נקבל עליה של 5.38% ו4.2% בהתאמה.
כלומר - התשואה הממוצעת הריאלית על דירה בבעלותך בין השנים 93-19 בארץ (בהנחת 3% שכירות) היא 5.53%. אם לוקחים את שני העשורים הראשונים של המילניום מדובר על 8.38% ו7.19% בהתאמה.
לכאורה - השקעה בשוק הנדל"ן הישראלי זו ההשקעה הכי טובה בעיר. להלן כמה השוואות:
שוק ההון האמריקאי הכולל סיפק תשואה ארוכת טווח ריאלית (מ72) של 5.9% (מתוך portfoliocharts.com) בתנודתיות הרבה יותר גבוהה (ירידות של כמעט 40%). אם מסתכלים על העשורים הראשונים של המילניום עבור ה S&P500 מדובר על תשואה ריאלית מתואמת אינפלצייה של -3.45% ו 11.52%. או בסה"כ ל20 שנה מדובר על תשואה ריאלית של 3.76%.
על בסיס נוסחת גורדון (תשואה צפויה = תשואת דיבידנד + עלייה ריאלית בדיבידנד) מתוך הספר של ברנשטיין אפשר לחשב את התשואה הצפויה היום למניות. בגלל מחירן הגבוה יחסית, תשואת הדיבידנד היום היא בערך 2.1% (הסתכלתי על VT) ועליית תשואת הדיבידנד הריאלית בארה"ב היא בערך 1.3%. כלומר התשואה הצפויה הריאלית ממניות הולכת להיות נמוכה מהעבר ותעמוד בערך על 3.5%. תשואת ריאלית צפויה לאג"ח קונצרני אמריקאי ארוך טווח היא היום 2.2%.
סיכום ביניים - שוק ההון הישראלי סיפק בעשורים האחרונים תשואה פנומנלית שדומה לתשואת שוק ההון האמריקאי. ומהווה חלופת השקעה מעולה מהיבטי תשואה.
חורים בתזה מעלה
אשמח לשמוע את דעתכם. אני מאד אשמח לנפץ את הסטיגמה שנורא כדאי לרכוש דירה בארץ. זה גם מדכא אותי. בתור בן 28 עם הכנסה של כ10K אחרי מיסוי, אם הייתי רוצה "לקפוץ על הרכבת" היה עליי לשעבד את העתיד שלי ל20-25 שנה קדימה ולוותר על אפשרות הפרישה המוקדמת באזור גיל 45. וגרוע מכך, לקחת סכום כסף מכובד מהוריי שיכול לשמש אותם בפרישה.
אשמח אם מישהו יפוצץ עבורי את הבועה. כמו שהתחלתי ופתחתי, לפני הבחינה - הייתי בטוח שעדיף לשכור, להשקיע את ההפרש ולא לקנות.
במשך הרבה זמן חייתי תחת הרושם שלא כדאי מבחינה חשבונאית גרידא לקנות דירה בארץ בגלל המחירים הגבוהים אלא עדיף לרכוש נכסים בשוק ההון ולחיות בשכירות. המחירים נראו לי מנופחים מדיי ונחרתי בבוז על כל הצרכנו-קרייריסטים שמשעבדים את עצמם לדעת עבור דירה.
תחושה זו התחזקה תוך קריאת הספר The Investor's Manifesto של William Bernstein שמסביר איך לחשב את התשואה מדירה בבעלותנו (שבה אנו גרים). ברנשטיין מגיע למסקנה שקניה בארה"ב זו עסקה גרועה (תכף אסביר מדוע). כל החישוב מתבצע בהנחה שיש לנו את כל הכסף מראש. אני העדפתי לבצע השוואה כזו מכיוון שהוספת עלויות מינוף , משכנתא ומס מסבכות (אך לדעתי הן נוטות לדעתי לטובת קניית דירה). הנוסחה לחישוב:
תשואה ריאלית צפויה מדירה = תשואת שכירות + עלייה ריאלית של שוק הנדל"ן.
מקרה אמריקאי
ברנשטיין טוען שבארה"ב בממוצע ארוך שנים, מחירי הדירות קבועים מבחינה ריאלית ובמדינות אחרות (למשל הולנד) עולה בקצב מתון של 1%. אז לצורך העניין נניח עלייה ריאלית של 1%. הנחת תשואת השכירות אצלו היא 3% והוא מוריד ממנה 1% של עלויות מיסוי וביטוח שבעלי הדירה צריכים לשלם. לכן סה"כ התשואה הריאלית של שוק הנדל"ן היא 3% במקרה הטוב.
מקרה ישראלי ממוצע
בקישור - בחינת נתונים בישראל על בסיס הלמ"ס בין השנים 1993-2019. טווח של 26 שנה. השכירות הממוצעת בארץ היא 3.7% אחוז אבל נניח הנחה שמרנית של 3% (שדומה יותר לתשואות הנוכחיות). אני לא מוסיף מיסים כי אין לדירה בבעלותך (או שכירות עד 5100 ש"ח) ועלויות ביטוח אני גם מניח שאין אם קונים במזומן.
ההבדל העיקרי הוא בעליית מחיר של דירה ממוצעת בארץ. באופן ממוצע (ע"פ הלמ"ס), דירה ריאלית בארץ עלתה 2.53% מאז 1993 ועד היום. אם ניקח את שני העשורים הראשונים של המילניום נקבל עליה של 5.38% ו4.2% בהתאמה.
כלומר - התשואה הממוצעת הריאלית על דירה בבעלותך בין השנים 93-19 בארץ (בהנחת 3% שכירות) היא 5.53%. אם לוקחים את שני העשורים הראשונים של המילניום מדובר על 8.38% ו7.19% בהתאמה.
לכאורה - השקעה בשוק הנדל"ן הישראלי זו ההשקעה הכי טובה בעיר. להלן כמה השוואות:
שוק ההון האמריקאי הכולל סיפק תשואה ארוכת טווח ריאלית (מ72) של 5.9% (מתוך portfoliocharts.com) בתנודתיות הרבה יותר גבוהה (ירידות של כמעט 40%). אם מסתכלים על העשורים הראשונים של המילניום עבור ה S&P500 מדובר על תשואה ריאלית מתואמת אינפלצייה של -3.45% ו 11.52%. או בסה"כ ל20 שנה מדובר על תשואה ריאלית של 3.76%.
על בסיס נוסחת גורדון (תשואה צפויה = תשואת דיבידנד + עלייה ריאלית בדיבידנד) מתוך הספר של ברנשטיין אפשר לחשב את התשואה הצפויה היום למניות. בגלל מחירן הגבוה יחסית, תשואת הדיבידנד היום היא בערך 2.1% (הסתכלתי על VT) ועליית תשואת הדיבידנד הריאלית בארה"ב היא בערך 1.3%. כלומר התשואה הצפויה הריאלית ממניות הולכת להיות נמוכה מהעבר ותעמוד בערך על 3.5%. תשואת ריאלית צפויה לאג"ח קונצרני אמריקאי ארוך טווח היא היום 2.2%.
סיכום ביניים - שוק ההון הישראלי סיפק בעשורים האחרונים תשואה פנומנלית שדומה לתשואת שוק ההון האמריקאי. ומהווה חלופת השקעה מעולה מהיבטי תשואה.
חורים בתזה מעלה
- אין לי יכולת להשקיע בכלל שוק הדיור הישראלי. בסוף אני יכול לקנות דירה אחת למגורים ולכן אני חשוף לשלל סיכונים שהרחיבו עליהם בפרסומים רבים כולל בפורום ובבלוג הזה. כלומר, קניית דירה ספציפית שקולה לקניית מנייה ספציפית. וזה יכול להיות מאד מסוכן.
- יכול מאד להיות שיש בועה במחירי הדיור בארץ והם ירדו / יצנחו ואז כל ההערכות הגבוהות לתשואה ייפלו. מצד שני, עושה רושם שיש המון גורמים במדינה שדואגים להחזיק את המחירים גבוהים בין אם זה השלטון ע"י תוכניות מחיר למשתכן, ריבית נמוכה או הקבלנים שלא יתחילו לבנות אם לא משתלם להם.
- החישוב הוא ממוצע ע"פ הלמ"ס. אם הנתונים שגויים אז הם שגויים. מה גם שהם לא לוקחים בחשבון תופעות יותר מקומיות כמו שכונות שעוברות מחזורי חיים שונים.
- עלויות שיפוצים והשבחת הנכס - לא הכנסתי בחשבון. לא ידעתי להעריך היטב. אבל גם אם זה 1% מתשואת השכירות. עדיין דיור הוא מאד אטרקטיבי בעשורים האחרונים.
- הדירות דורשות הרבה משכורות - מאלץ שימוש במינוף. המינוף היום זול מאד ויש הטבות משמעותיות של המדינה בנושא. מינוף לטובת שוק ההון הרבה פעמים יקר יותר או מכניס לסיכון MC.
- אין מיסוי על דירה למגורים - הטבה משמעותית ביחס לשוק ההון עם 25% מס רווח הון שלו.
- גיוס הון התחלתי קל יותר - רב הרוכשים הצעירים במדינה מתבססים על הוריהם שיתנו בקלות יותר כסף לרכישת דירה מאשר לשוק ההון.
- עלויות נלוות לרכישת הדירה - יש עלויות שונות של דמי תיווך, עו"ד, שמאי, יועץ משכנתאות ובטח שכחתי דברים אבל אם אני מבין נכון הם לא משפיעים על המסקנה הכוללת בטווח הארוך.
- ישנן סיבות רבות לקנות דירה למגורים שהן לא כלכליות - רצון להשתקע במקום ספציפי. שוק הדיור בארץ שרבים התייאשו ממנו (פינויים בהתראה של חודש, נכסים במצב גרוע ועוד..), רצון להתאים את הדירה לצרכיך / שיגעונותיך.
אשמח לשמוע את דעתכם. אני מאד אשמח לנפץ את הסטיגמה שנורא כדאי לרכוש דירה בארץ. זה גם מדכא אותי. בתור בן 28 עם הכנסה של כ10K אחרי מיסוי, אם הייתי רוצה "לקפוץ על הרכבת" היה עליי לשעבד את העתיד שלי ל20-25 שנה קדימה ולוותר על אפשרות הפרישה המוקדמת באזור גיל 45. וגרוע מכך, לקחת סכום כסף מכובד מהוריי שיכול לשמש אותם בפרישה.
אשמח אם מישהו יפוצץ עבורי את הבועה. כמו שהתחלתי ופתחתי, לפני הבחינה - הייתי בטוח שעדיף לשכור, להשקיע את ההפרש ולא לקנות.
נערך לאחרונה ב: