השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה)

  • פותח הנושא o_b7
  • פורסם בתאריך

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
31
דירוג
3
שלום לכולם,

בהמשך לפוסט קודם, אשמח לאינפוטים לגבי כדאיות של קניית דירה או 2 דירות להשקעה באיזורים מתפתחים (בת-ים/באר-שבע)
להבנתי, היתרונות בקניית 2 דירות על פני אחת הם: תשואה גבוהה יותר, רווח פוטנציאלי גבוה יותר במכירה, פוטנציאל גדול יותר לתמ״א/פ.ב

לצורך ההשוואה, נאמר שיש לי 1M שקלים הון עצמי -
קניית שתי דירות -
* דירה ראשונה - 1.6M בבת-ים באמצעות 400K הון עצמי
* דירה שניה - 800K בבאר-שבע באמצעות 400K הון עצמי
* נשארו 200K להשקעה בשוק ההון
קניית דירה אחת -
* 2.4M בבת-ים באמצעות 600K הון עצמי
* נשארו 400K להשקעה בשוק ההון

לצורך ההשוואה עשיתי מספר לא קטן של הנחות מחייבות (בדגש על ההפרש ולא על המספרים המדויקים):
* תקופת החזקה - 7 שנים
* עליית ערך מ2 דירות - 700K, תשואה מ2 דירות - 4.5%
* עליית ערך מדירה אחת - 500K, תשואה מדירה אחת - 3%
* הפרשי משכנתא - 67K לטובת דירה אחת (לצורך הפשטות נניח משכנתא קל״צ ל20 שנה. על דירה יחידה - 3% (עלות כוללת 595K), על דירה ראשונה מתוך 2 - 2.75% (עלות 481K), על דירה שניה מתוך 2 - 4% (עלות 181K)
* רווח שנתי ממוצע משוק ההון - 6%
* תחזוקה של 2 דירות עולה עוד 4K בשנה בהשוואה לדירה אחת


על סמך ההנחות הנ״ל חישבתי רווחים בכל אחת מהאופציות:
* דירה אחת - 1000K על הדירה, 168K בשוק ההון. סה״כ 1168K
*
2 דירות - 1450K על הדירות, 84K בשוק ההון. סה״כ 1534K

הוצאות:
* דירה אחת - 27K מס רכישה, 42K מס רווחי הון. סה״כ 69K
* 2 דירות - 40K מס רכישה, 87K מס שבח, 28K הפרש תחזוקה, 67K הפרש משכנתא, 21K מס רווחי הון. סה״כ 242K

סיכום:
* דירה אחת - 1099K רווח
* 2 דירות - 1291K רווח
* הפרש - 192K לטובת 2 דירות (או 27K בשנה, שהם 17%)



בסופו של דבר, ההפרש לא גדול כמו שנראה ונתון להרבה משתנים, כך שאני לא בטוח שכדאי
אשמח לתובנות לגבי החישוב והאלטרנטיבות
 
נערך לאחרונה ב:

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,213
דירוג
8,402
למה באפשרות השניה הדירה בבת ים קפצה מ-1.6 מליון ל-2.4 מליון?
למה לא לנסות עם דירה ב-1.6 מליון, הון עצמי 400K~600K הון עצמי והיתר לשוק ההון?
יצמצם עלויות משכנתה חודשית, יצמצם מס רכישה.
יש אופציה של להשכיר את הדירה ולשכור בזול יותר במקום אחר?
 

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
31
דירוג
3
שתי האפשרויות זה להשקעה, אני שוכר בכל מקרה במקום אחר.
זה קפץ כדי כי בשני המקרים אני קונה נדל״ן ב2.4M (דירה אחת או 2)
מבחינתי המטרה היא למקסם את המשכנתא, אשמח אפילו לקחת דירה ב3M, הבעיה שלהבנתי ככל שעולים במחירים לרוב העסקה פחות משתלמת (במונחי תשואה, עליית ערך, אופציה לתמא/פ.ב)

בהמשך אוכל להשקיע את הכסף הפנוי הנוסף בשוק ההון כרצוני
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A השוואה בין שתי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 4
א השוואה בין acwi ל-3 הקרנות שוק ההון 1
ש השוואה בין השקעות של קרנות הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
F השוואה בין תמהילים למשכנתא נדל"ן 24
ב השוואה בין שני אגחים - האם אחד לא הרבה יותר טוב מהשני? שוק ההון 29
ש השוואה בין מסלולי קרנות פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
deussex השוואה בין ברוקרים ישראלים שוק ההון 21
stamEhad אג"ח, החלק הסולידי בתיק - השוואה בין תיק "שוקולד מריר" VS. תיק "שוקולד מריר בטעמים" שוק ההון 10
S השוואה בין חברות + שאלות על קרנות נאמנות שוק ההון 2
ramiv קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה שוק ההון 42
P השוואה בין אפיקי השקעה שוק ההון 1
Dinoman השוואה שעשיתי בין הקרן VT לבין אלטשולר שחם מסלול מנייתי לקופת גמל להשקעה בשנה האחרונה שוק ההון 32
M השוואה בין: קסם SP500 KTF לעומת SP 500 PTF (פסגות)/קסם SP MidCap400 ETF שוק ההון 11
S מישהו מכיר מנגנון קיים שבודק השוואה של שני ETF? שוק ההון 1
D השוואה בין קרנות להשקעה ב MSCI Emerging Markets שוק ההון 4
ה השוואה בין ביצועי קרנות מחקות שוק ההון 6
olehadash השוואה בין קופת גמל IRA או קרן פנסיה - לא מה שציפיתי צרכנות פיננסית 6
א השוואה בין ילין לפידות ואלטשולר למדד צרכנות פיננסית 20
Y השוואה בין כרטיס היטקזון ל ineedit צרכנות פיננסית 62
O השוואה בין קרן פנסיה מחקה וקופ"ג IRA צרכנות פיננסית 0
P השוואה בין המדדים השונים שוק ההון 3
H ביטוח בריאות- השוואה בין השב"ן לפרטי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
Y הרכב תיק הארי בראון - השוואה בין אפשרויות שוק ההון 8
Y השוואה חישובית בין תיקים מנוהלים להשקעה דרך בית השקעות שוק ההון 15
M נעשה פה ריכוז/השוואה של קרנות פנסיה עם מסלולים מחקי מדד ברוח הסולידית? צרכנות פיננסית 190
dorian העברת קופ״ג - השוואה בין בתי השקעות+מסלקה כתנאי שוק ההון 0
N השוואה שביצעתי בעולם ה: "היכן לנהל את הכסף" שוק ההון 3
א מחפשת השוואה של עוקבי S&P לS&P שוק ההון 2
unrealx השוואה בתשואות בין קרן שקלית לדולרית שוק ההון 1
ITS אג"ח ממשלתי לעומת זהב - השוואה כנכסים מאזנים למניות שוק ההון 26
י השוואה בין שוק ההון לבין נדל"ן נדל"ן 3
קורא הדוק מסחר עצמאי - השוואה של מערכות מסחר/שירות לקוחות בבתי השקעות השונים צרכנות פיננסית 4
L מדדי השוואה לנכסים שאינם סחירים/השקעות אלטרנטיביות שוק ההון 2
R השוואה בין רכישת דירה ותיק פסיבי לצורך פרישה מוקדמת שוק ההון 121
IdoB השוואה בין קרנות מחקות ת"א 100 צרכנות פיננסית 0
א השוואה בין מיטב ד"ש ל-IBI צרכנות פיננסית 25
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
S השקעה פסיבית לטווח ארוך- אלטרנטיבות לבנק שוק ההון 6
T התלבטות לגבי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 6
מ התלבטות בין מספר אלטרנטיבות להשקעה שוק ההון 20
TheMailMan קרן השתלמות זולה - אין אלטרנטיבות צרכנות פיננסית 5
unrealx אלטרנטיבות לאג"ח ממשלתי שוק ההון 15
נ אלטרנטיבות חיסכון בסכומים נמוכים לתקופה קצרה צרכנות פיננסית 3
A האם יש בישראל קרן מחקה MSCI EAFE? אלטרנטיבות? שוק ההון 8
ו אלטרנטיבות להשקעה הפאסיבית הרווחת בפורום שוק ההון 63
ז אלטרנטיבות השקעה שוק ההון 13
A אלטרנטיבות ל IB שוק ההון 7
H אלטרנטיבות לקרנות אג"ח? שוק ההון 8
lemon אלטרנטיבות לאקסולידית צרכנות פיננסית 17
K גישה לבחירה בין אלטרנטיבות,חלוקת זמן ומשאבים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 10

נושאים דומים

למעלה