שלום לכולם,
בהמשך לפוסט קודם, אשמח לאינפוטים לגבי כדאיות של קניית דירה או 2 דירות להשקעה באיזורים מתפתחים (בת-ים/באר-שבע)
להבנתי, היתרונות בקניית 2 דירות על פני אחת הם: תשואה גבוהה יותר, רווח פוטנציאלי גבוה יותר במכירה, פוטנציאל גדול יותר לתמ״א/פ.ב
לצורך ההשוואה, נאמר שיש לי 1M שקלים הון עצמי -
קניית שתי דירות -
* דירה ראשונה - 1.6M בבת-ים באמצעות 400K הון עצמי
* דירה שניה - 800K בבאר-שבע באמצעות 400K הון עצמי
* נשארו 200K להשקעה בשוק ההון
קניית דירה אחת -
* 2.4M בבת-ים באמצעות 600K הון עצמי
* נשארו 400K להשקעה בשוק ההון
לצורך ההשוואה עשיתי מספר לא קטן של הנחות מחייבות (בדגש על ההפרש ולא על המספרים המדויקים):
* תקופת החזקה - 7 שנים
* עליית ערך מ2 דירות - 700K, תשואה מ2 דירות - 4.5%
* עליית ערך מדירה אחת - 500K, תשואה מדירה אחת - 3%
* הפרשי משכנתא - 67K לטובת דירה אחת (לצורך הפשטות נניח משכנתא קל״צ ל20 שנה. על דירה יחידה - 3% (עלות כוללת 595K), על דירה ראשונה מתוך 2 - 2.75% (עלות 481K), על דירה שניה מתוך 2 - 4% (עלות 181K)
* רווח שנתי ממוצע משוק ההון - 6%
* תחזוקה של 2 דירות עולה עוד 4K בשנה בהשוואה לדירה אחת
על סמך ההנחות הנ״ל חישבתי רווחים בכל אחת מהאופציות:
* דירה אחת - 1000K על הדירה, 168K בשוק ההון. סה״כ 1168K
* 2 דירות - 1450K על הדירות, 84K בשוק ההון. סה״כ 1534K
הוצאות:
* דירה אחת - 27K מס רכישה, 42K מס רווחי הון. סה״כ 69K
* 2 דירות - 40K מס רכישה, 87K מס שבח, 28K הפרש תחזוקה, 67K הפרש משכנתא, 21K מס רווחי הון. סה״כ 242K
סיכום:
* דירה אחת - 1099K רווח
* 2 דירות - 1291K רווח
* הפרש - 192K לטובת 2 דירות (או 27K בשנה, שהם 17%)
בסופו של דבר, ההפרש לא גדול כמו שנראה ונתון להרבה משתנים, כך שאני לא בטוח שכדאי
אשמח לתובנות לגבי החישוב והאלטרנטיבות
בהמשך לפוסט קודם, אשמח לאינפוטים לגבי כדאיות של קניית דירה או 2 דירות להשקעה באיזורים מתפתחים (בת-ים/באר-שבע)
להבנתי, היתרונות בקניית 2 דירות על פני אחת הם: תשואה גבוהה יותר, רווח פוטנציאלי גבוה יותר במכירה, פוטנציאל גדול יותר לתמ״א/פ.ב
לצורך ההשוואה, נאמר שיש לי 1M שקלים הון עצמי -
קניית שתי דירות -
* דירה ראשונה - 1.6M בבת-ים באמצעות 400K הון עצמי
* דירה שניה - 800K בבאר-שבע באמצעות 400K הון עצמי
* נשארו 200K להשקעה בשוק ההון
קניית דירה אחת -
* 2.4M בבת-ים באמצעות 600K הון עצמי
* נשארו 400K להשקעה בשוק ההון
לצורך ההשוואה עשיתי מספר לא קטן של הנחות מחייבות (בדגש על ההפרש ולא על המספרים המדויקים):
* תקופת החזקה - 7 שנים
* עליית ערך מ2 דירות - 700K, תשואה מ2 דירות - 4.5%
* עליית ערך מדירה אחת - 500K, תשואה מדירה אחת - 3%
* הפרשי משכנתא - 67K לטובת דירה אחת (לצורך הפשטות נניח משכנתא קל״צ ל20 שנה. על דירה יחידה - 3% (עלות כוללת 595K), על דירה ראשונה מתוך 2 - 2.75% (עלות 481K), על דירה שניה מתוך 2 - 4% (עלות 181K)
* רווח שנתי ממוצע משוק ההון - 6%
* תחזוקה של 2 דירות עולה עוד 4K בשנה בהשוואה לדירה אחת
על סמך ההנחות הנ״ל חישבתי רווחים בכל אחת מהאופציות:
* דירה אחת - 1000K על הדירה, 168K בשוק ההון. סה״כ 1168K
* 2 דירות - 1450K על הדירות, 84K בשוק ההון. סה״כ 1534K
הוצאות:
* דירה אחת - 27K מס רכישה, 42K מס רווחי הון. סה״כ 69K
* 2 דירות - 40K מס רכישה, 87K מס שבח, 28K הפרש תחזוקה, 67K הפרש משכנתא, 21K מס רווחי הון. סה״כ 242K
סיכום:
* דירה אחת - 1099K רווח
* 2 דירות - 1291K רווח
* הפרש - 192K לטובת 2 דירות (או 27K בשנה, שהם 17%)
בסופו של דבר, ההפרש לא גדול כמו שנראה ונתון להרבה משתנים, כך שאני לא בטוח שכדאי
אשמח לתובנות לגבי החישוב והאלטרנטיבות
נערך לאחרונה ב:
