קניית דירה - זוג לפני חתונה

[צעיר נמרץ]

שלום לכולם,
בת הזוג ואני מעוניינים לרכוש דירה (סביב תקרת הפטור, 1.9 מיליון ש"ח).
זו תהיה דירה להשקעה באזור המרכז, שנשכיר עד שנחליט מה הצעד הפיננסי/אישי הבא. אני משתכר יותר ממנה, וזה כנראה אומר שאשלם יותר על המשכנתא - אני בסדר עם זה, אלו החיים המשותפים שלנו.

השאלה שלי היא בנוגע לכמה נושאים שקשורים זה לזה -
1. הסכם ממון והפרדה רכושית. ברור לנו שצריך לעשות כזה, אבל לא ברור לנו מה בדיוק צריך להיות רשום בו, בהינתן שנרצה זכויות שוויוניות בדירה.
2. רישום הדירה. האם עדיף לרשום את הדירה על אחד מאיתנו? אם כן, כיצד מעגנים את ה"חצי-חצי" (או האחוזים) של כל אחד בדירה? האם זה בהסכם הממון או בהסכם נפרד? פרט למיסוי על דירה שנייה, יש עוד יתרונות חסרונות לרישום כזה?
3. התנהלות פיננסית משותפת / נפרדת - לכל אחד מאיתנו יש חשבון בנק נפרד, ונרצה להמשיך ולהחזיק בכזה. איך נהוג / נכון / מומלץ להתנהל כלכלית? האם כדאי לפתוח חשבון משותף שייעודו החיים המשותפים שלנו, ושאליו כל אחד מאיתנו יפריש אחוזים מהמשכורת, וממנו תשולם המשכנתא / בעיות בדירה / קניות בסופר וכו'?

תודה רבה

 

[האזרח הקטן]

1. הסכם ממון והפרדה רכושית. ברור לנו שצריך לעשות כזה, אבל לא ברור לנו מה בדיוק צריך להיות רשום בו, בהינתן שנרצה זכויות שוויוניות בדירה.

המטרה בהסכם ממון היא להבטיח שכל צד יוצא עם מה שהביא לפני הנישואין, במקרה של גירושין. אם קניית הדירה נעשית בשיתוף והמטרה היא שכל צד ישתתף בעלותה ואחזקתה, אין פה הפרדה ממונית - לפחות לגביה.

רישום הדירה. האם עדיף לרשום את הדירה על אחד מאיתנו? אם כן, כיצד מעגנים את ה"חצי-חצי" (או האחוזים) של כל אחד בדירה? האם זה בהסכם הממון או בהסכם נפרד? פרט למיסוי על דירה שנייה, יש עוד יתרונות חסרונות לרישום כזה?

אם תרשמו את הדירה על אחד מכם, אבל בפועל תתנהלו בצורה של שותפים, הצד השני יוכל לתבוע את חלקו בדירה.
הבנק גם יסתכל על ההכנסה של מי שרשום כבעלים, לחישוב גובה המשכנתא שהוא ייתן.

התנהלות פיננסית משותפת / נפרדת - לכל אחד מאיתנו יש חשבון בנק נפרד, ונרצה להמשיך ולהחזיק בכזה. איך נהוג / נכון / מומלץ להתנהל כלכלית? האם כדאי לפתוח חשבון משותף שייעודו החיים המשותפים שלנו, ושאליו כל אחד מאיתנו יפריש אחוזים מהמשכורת, וממנו תשולם המשכנתא / בעיות בדירה / קניות בסופר וכו'?

תלוי במה שנוח לכם. רוב הזוגות שאני מכיר מנהלים חשבון משותף לאחר החתונה. לא אומר שזה בהכרח נכון. אתם יכולים גם להמשיך להחזיק כל אחד חשבון לעצמו, וכל חודש לבצע העברת קיזוז מאחד לשני על הסכום המשותף. יש פה גם הרבה עניין פסיכולוגי, אם צד אחד מרוויח משמעותית יותר מהשני או מוציא יותר מהשני.
מישהו פעם סיפר (נדמה לי שפה בפורום) שהם דווקא עושים הפוך - כל ההכנסה של שני הצדדים נכנסת לחשבון משותף, וממנה כל אחד מקבל "קצבה" חודשית לשימושו הפרטי - כך שמצד אחד אין תחושה של התחשבנות ומצד שני לכל אחד יש את התקציב שלו לפי ראות עיניו.

 

[צעיר נמרץ]

המטרה בהסכם ממון היא להבטיח שכל צד יוצא עם מה שהביא לפני הנישואין, במקרה של גירושין. אם קניית הדירה נעשית בשיתוף והמטרה היא שכל צד ישתתף בעלותה ואחזקתה, אין פה הפרדה ממונית - לפחות לגביה.

אם תרשמו את הדירה על אחד מכם, אבל בפועל תתנהלו בצורה של שותפים, הצד השני יוכל לתבוע את חלקו בדירה.
הבנק גם יסתכל על ההכנסה של מי שרשום כבעלים, לחישוב גובה המשכנתא שהוא ייתן.

תלוי במה שנוח לכם. רוב הזוגות שאני מכיר מנהלים חשבון משותף לאחר החתונה. לא אומר שזה בהכרח נכון. אתם יכולים גם להמשיך להחזיק כל אחד חשבון לעצמו, וכל חודש לבצע העברת קיזוז מאחד לשני על הסכום המשותף. יש פה גם הרבה עניין פסיכולוגי, אם צד אחד מרוויח משמעותית יותר מהשני או מוציא יותר מהשני.
מישהו פעם סיפר (נדמה לי שפה בפורום) שהם דווקא עושים הפוך - כל ההכנסה של שני הצדדים נכנסת לחשבון משותף, וממנה כל אחד מקבל "קצבה" חודשית לשימושו הפרטי - כך שמצד אחד אין תחושה של התחשבנות ומצד שני לכל אחד יש את התקציב שלו לפי ראות עיניו.

תודה רבה.
אם אני מחזיר יותר מההלוואות שנלקחו על הדירה, האם בראייתך מומלץ / כדאי בכל זאת לעגן בהסכם ממון את החלק היחסי של כל אחד מהדירה?

 

[האזרח הקטן]

תודה רבה.
אם אני מחזיר יותר מההלוואות שנלקחו על הדירה, האם בראייתך מומלץ / כדאי בכל זאת לעגן בהסכם ממון את החלק היחסי של כל אחד מהדירה?

תתייעץ על כך עם איש מקצוע. צריך לנהל את העסקה הזו בצורה חכמה וזהירה שיבטיח שבית המשפט אכן יפסוק לפי ההסכם, במקרה שחלילה תיפרדו.

 

[צעיר נמרץ]

תתייעץ על כך עם איש מקצוע. צריך לנהל את העסקה הזו בצורה חכמה וזהירה שיבטיח שבית המשפט אכן יפסוק לפי ההסכם, במקרה שחלילה תיפרדו.

תודה. כאן אני מחפש טיפים לחיים - אם שנינו נכנסים עם סכום שווה, ואני משלם יותר באופן טבעי (בגלל הפרשי השכר) על מנת להחזיר את ההלוואות, האם נכון (לחיים, לשלום בית, להתנהלות שוטפת) לעגן אחוזים שונים בהסכם הממון?

שוב תודה.

 

[Solid seat]

תודה. כאן אני מחפש טיפים לחיים - אם שנינו נכנסים עם סכום שווה, ואני משלם יותר באופן טבעי (בגלל הפרשי השכר) על מנת להחזיר את ההלוואות, האם נכון (לחיים, לשלום בית, להתנהלות שוטפת) לעגן אחוזים שונים בהסכם הממון?

שוב תודה.

זה ההבדל שבין להיות חכם או צודק.

אם אתה רואה את עצמך במערכת היחסים הזו לטווח הארוך, אין משמעות ל"אני משלם יותר". אתם יחידה כלכלית אחת.

אם אתה לא רואה את עצמך במערכת היחסים הזו לטווח הארוך, האחוזים האלו הם הבעיה האחרונה שלך.

אם אתה רק רוצה לגדר סיכונים עתידיים - רק אתה יודע אם זו נבואה שעתידה להגשים את עצמה, או שאתה רוצה לגדר סיכון סביר בהינתן שיש לפחות 30% סיכוי לגירושין על פי הסטטיסטיקה.

אני עקבית ממליץ על 50:50 בלי תלות בכמה כל אחד משלם, אבל זו רק דעתי.

 

[האזרח הקטן]

תודה. כאן אני מחפש טיפים לחיים - אם שנינו נכנסים עם סכום שווה, ואני משלם יותר באופן טבעי (בגלל הפרשי השכר) על מנת להחזיר את ההלוואות, האם נכון (לחיים, לשלום בית, להתנהלות שוטפת) לעגן אחוזים שונים בהסכם הממון?

שוב תודה.

לא חושב שזו הדרך הנכונה להסתכל על היחידה המשפחתית. מישהו אחד מביא יותר כסף ומישהו אחר משקיע יותר בתחזוקת הבית. מישהו אחד תורם בדבר אחד ומישהו אחר תורם בדבר אחר. על אחת כמה וכמה אם יהיו לכם ילדים. איך אתה מתמחר שעת של אחד ההורים בעזרה בשיעורי בית, או איסוף הילד מהגן או יום שבו אחד ההורים לוקח מחלה כדי להשגיח על ילד חולה?
אגב, מה אשתך לעתיד חושבת על הסידור שבו הנכס יירשם בחלוקה שונה בינכם?

 

[ברוש1]

לא פחות חשוב צריך ממה לעשות, זה איך להציג את זה בפני הבת זוג. להיזהר ממצב שגם אם לא לכך כיוונת היא תרגיש שהיא בצד ש"חייב" לשני. הנה תמצות מצויין:

אם אתה רואה את עצמך במערכת היחסים הזו לטווח הארוך, אין משמעות ל"אני משלם יותר". אתם יחידה כלכלית אחת

לא חושב שזו הדרך הנכונה להסתכל על היחידה המשפחתית. מישהו אחד מביא יותר כסף ומישהו אחר משקיע יותר בתחזוקת הבית. מישהו אחד תורם בדבר אחד ומישהו אחר תורם בדבר אחר. על אחת כמה וכמה אם יהיו לכם ילדים. איך אתה מתמחר שעת של אחד ההורים בעזרה בשיעורי בית, או איסוף הילד מהגן או יום שבו אחד ההורים לוקח מחלה כדי להשגיח על ילד חולה?
אגב, מה אשתך לעתיד חושבת על הסידור שבו הנכס יירשם בחלוקה שונה בינכם?

 

[צעיר נמרץ]

המטרה בהסכם ממון היא להבטיח שכל צד יוצא עם מה שהביא לפני הנישואין, במקרה של גירושין. אם קניית הדירה נעשית בשיתוף והמטרה היא שכל צד ישתתף בעלותה ואחזקתה, אין פה הפרדה ממונית - לפחות לגביה.

אם תרשמו את הדירה על אחד מכם, אבל בפועל תתנהלו בצורה של שותפים, הצד השני יוכל לתבוע את חלקו בדירה.
הבנק גם יסתכל על ההכנסה של מי שרשום כבעלים, לחישוב גובה המשכנתא שהוא ייתן.

תלוי במה שנוח לכם. רוב הזוגות שאני מכיר מנהלים חשבון משותף לאחר החתונה. לא אומר שזה בהכרח נכון. אתם יכולים גם להמשיך להחזיק כל אחד חשבון לעצמו, וכל חודש לבצע העברת קיזוז מאחד לשני על הסכום המשותף. יש פה גם הרבה עניין פסיכולוגי, אם צד אחד מרוויח משמעותית יותר מהשני או מוציא יותר מהשני.
מישהו פעם סיפר (נדמה לי שפה בפורום) שהם דווקא עושים הפוך - כל ההכנסה של שני הצדדים נכנסת לחשבון משותף, וממנה כל אחד מקבל "קצבה" חודשית לשימושו הפרטי - כך שמצד אחד אין תחושה של התחשבנות ומצד שני לכל אחד יש את התקציב שלו לפי ראות עיניו.

חוזר לכאן כי אנחנו לקראת חתימת הסכם ממון ורכישת הדירה.
להבנתי, הדרך היחידה "להמנע" ממס על דירה שניה זה לרשום את הדירה על אחד מאיתנו (למרות שכל אחד מביא חצי מההון העצמי). המשמעות היא הסכם הלוואה, ובעת פרידה חלילה אין לצד המלווה בטוחות לכך שיקבל את חלקו במיידית (אלא עלולים להגיע למצב בו תדרש תביעה והליכים בבית משפט).

האם יש דרך (במצב בו כל אחד מבי חצי מההון העצמי) לבצע את ההפרדה הזו באופן שיאפשר חלוקה שווה של הדירה מצד אחד, ויכולת לקנות דירה נוספת ללא מס רכישה מאידך?

דברים שחשבתי עליהם אבל אני לא יודע אם פיזיביליים:
1. רישום 1/3 מהדירה על אחד, ו-2/3 על השני - להבנתי לא פותר את עניין החצי-חצי בפרידה (חלילה).
2. רישום 1/2-1/2 - לא מאפשר הימנעות מתשלום מס רכישה בדירה נוספת.
3. רישום 1/3-1/3-1/6-1/6 (עם ההורים של כל צד) - עלול לחשוף אותנו לבלגאנים בירושה, להקשות על מכירת הדירה, וחושף אותנו למס רכישה על 1/3 מהדירה כבר היום.


האם בראייתכם בכל זאת, "הרע במיעוטו" הוא רישום של 1/2-1/2, מה שיכלול מס רכישה מלא על הדירה הבאה?


תודה!

 

[פטל ואוכמניות]

האם בראייתכם בכל זאת, "הרע במיעוטו" הוא רישום של 1/2-1/2, מה שיכלול מס רכישה מלא על הדירה הבאה?

כן. קשר זוגי טוב ויציב חשוב לי יותר מאשר מס רכישה. שתעשו ותצליחו, ותמצאו איך לשלם מס רכישה מלא על דירה שנייה ומאחלת לך שאלו יהיו הבעיות שלך. מזל טוב!

 

[האזרח הקטן]

להבנתי, הדרך היחידה "להמנע" ממס על דירה שניה זה לרשום את הדירה על אחד מאיתנו (למרות שכל אחד מביא חצי מההון העצמי). המשמעות היא הסכם הלוואה, ובעת פרידה חלילה אין לצד המלווה בטוחות לכך שיקבל את חלקו במיידית (אלא עלולים להגיע למצב בו תדרש תביעה והליכים בבית משפט).

ממליץ להיוועץ עם עורך דין בעניין. כלל לא בטוח שמס הכנסה יכיר בהסכם הלוואה מצד א׳ לצד ב׳ בין זוג נשוי, כשאין בינהם הפרדה רכושית בשאר הדברים.
תהיה בטוח שמס הכנסה כבר ראה כל תרגיל אפשרי, והוא לא נופל בפח כה מהר.

 

[צעיר נמרץ]

ממליץ להיוועץ עם עורך דין בעניין. כלל לא בטוח שמס הכנסה יכיר בהסכם הלוואה מצד א׳ לצד ב׳ בין זוג נשוי, כשאין בינהם הפרדה רכושית בשאר הדברים.
תהיה בטוח שמס הכנסה כבר ראה כל תרגיל אפשרי, והוא לא נופל בפח כה מהר.

הכוונה היא לא להתחתן ברבנות ולבצע הסכם הפרדה רכושית וחיים משותפים

 

[האזרח הקטן]

הכוונה היא לא להתחתן ברבנות ולבצע הסכם הפרדה רכושית וחיים משותפים

רבנות או לא רבנות, אתם מתכוונים להירשם כזוג נשוי?

 

[צעיר נמרץ]

רבנות או לא רבנות, אתם מתכוונים להירשם כזוג נשוי?

לא מתכוונים להרשם

 

[ירח אפל]

הכוונה היא לא להתחתן ברבנות ולבצע הסכם הפרדה רכושית וחיים משותפים

לא רלוונטי, בדיני מקרקעין גם ידוע בציבור זה כמו נשוי.
וגם בחלוקת רכוש בין בני זוג שנפרדים זה כך.

רק בנושא מס הכנסה יש הגדרה של בן זוג בתור נשוי.

לא איש מקצוע, השימוש בתוכן הרשומה על אחריות הקורא בלבד.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם אין בניכם פערים מהותיים כרגע בנכסים שנצברו (בעלויות על חברות / נדל''ן / תיקי השקעות וכו') - הייתי מטיל בספק את זה:

1. הסכם ממון והפרדה רכושית. ברור לנו שצריך לעשות כזה

מה מטרת הסכם הממון? הרי אתם רוצים לקנות דירה יחד.

 

[צעיר נמרץ]

אם אין בניכם פערים מהותיים כרגע בנכסים שנצברו (בעלויות על חברות / נדל''ן / תיקי השקעות וכו') - הייתי מטיל בספק את זה:


מה מטרת הסכם הממון? הרי אתם רוצים לקנות דירה יחד.

קיימים פערים של כמה מאות אלפי שקלים ברכוש, ללא קשר לדירה.

 

[arn]

1. אני חושב שהסכם ממון צריך לחול רק על נכסים שהיו שלכם לפני החתונה או על ירושות שתקבלו אחרי החתונה. לדעתי הרווחים שלך ושלה ממשכורות אחרי החתונה צריכים להיות משותפים.
2. אני לא יודע מה אומר החוק אם הדירה רשומה על שם אחד מכם בלבד ואתם מתגרשים. מישהו אמר שהבן זוג שלא רשום יכול לתבוע את חלקו בדירה - אני לא בטוח שזה נכון וזה לא נשמע לי הגיוני. אני הייתי מפחד לעשות קומבינות כאלו של לרשום את הדירה רק על שם אחד מכם.
3. לדעתי ההכנסות שלכם מרגע החתונה צריכות להיות משותפות. מה קורה אם אחד מכם מכניס 8K לחודש, השני 32K לחודש ואתם מוציאים 24K לחודש (12K לכל אחד) - אז אחד יהיה בחוב גדל והולך כלפי השני? מה קורה אם אחד מכם יהיה מובטל שנתיים או יותר? מה קורה אם אשתך נאלצת להפסיק לעבוד כדי לטפל בילדים?

 

[האזרח הקטן]

אני לא יודע מה אומר החוק אם הדירה רשומה על שם אחד מכם בלבד ואתם מתגרשים. מישהו אמר שהבן זוג שלא רשום יכול לתבוע את חלקו בדירה - אני לא בטוח שזה נכון וזה לא נשמע לי הגיוני.

אפשר. הרישום בטאבו לא קובע לעניין חלוקת הנכסים, כמו שחשבון בנק על שם אחד מבני הזוג אינו מונע מבן הזוג השני לתבוע חלוקה שלו.

 

[aviranze]

אם אתם מתכוונים ללכת לכיוון של הסכם הפרדה רכושית אז כדאי שתגישו אותו דרך נוטריון לפני הנישואין, לאחר מכן תצטרכו לעבור דרך בית משפט והבירוקרטיה מסורבלת יותר.