• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
אני והבת זוג לקראת אמצע שנות ה30, עובדים על ילד.
כרגע מוציאים 25K לחודש, וצופים עליה ל35K לאחר שיגיע ילד (מסגרות, דירה יותר גדולה).
שיעור חיסכון משוער לאחר ילד 20K לחודש.
סה"כ נכסים כרגע: 1.7M.

אנחנו חושבים לקנות דירה ב10 שנים הקרובות (כנראה לא ב3-4 הקרובות) אבל לא יודעים עדיין איפה וכמה היא תעלה. כמו כן לא היינו רוצים לקנות ברמת המחירים הקיימת - מעדיפים לחכות להזדמנות בדמות משבר וירידת מחירים, למרות שידוע לנו שיכולים להמשיך לעלות.

לכן מצאנו את עצמנו "על הגדר" - עם תיק השקעות 50-50 שמתחלק בין בלאקרוק ACWI ומדד אג"ח ממשלתי כללי ישראלי.

אני מרגיש שהפיתרון שלנו כרגע הוא פרווה, לא לכאן ולא לכאן -
  • הוא לא מנוע צמיחה אדיר כמו שהוא צריך להיות כי אנחנו צעירים - הייתי רוצה לפחות 60-70% חשיפה למניות.
  • מצד שני, 50% חשיפה למניות זה לא סולידי בלשון המעטה, בהתחשב בכך שאולי נצטרך את הכסף עוד כמה שנים.

כמובן שאי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, על כן חשבתי על ההצעה הבאה:

  1. לייצר קרן חירום מוגדלת / קרן הון עצמי לדירה - בשווי 500K (קצת יותר משנה של הוצאות ברמת החיים הנוכחית + ילד).
  2. את הקרן הזו נחשוף למניות בשיעור של 0-10%, כל השאר למק"מים או מדדי אג"ח 2-5 צמוד ולא צמוד (כך שגם אם תעלה הריבית הכסף ישמור יחסית על ערכו, למיטב הבנתי).
  3. את שאר הכסף (1.2M) נעלה בשיעור החשיפה ל60-70% מניות, כולל כסף חדש שמוזרם (240K בשנה).

אנחנו לוקחים סיכון שהכסף בקרן לא יספיק כהון עצמי לדירה כשנרצה לקנות אותה, ואז קיים סיכוי שנצטרך לממש חלק מתיק המניות בהפסד. כמו כן, במידה ונצטרך לנגוס בקרן החירום משמעותית נצטרך לחשב מסלול מחדש.

אשמח לשמוע מה אתם חושבים על התוכנית, לא מחפש ייעוץ, רק תובנות. תודה!
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
121
דירוג
55
על מה מוציאים 25k בחודש?

גם אם משכירים במרכז דירת 3 חדרים במחיר לא נמוך בכלל של 5k (יש מספיק דירות נחמדות במחיר זה, גם בת״א וסובב ת״א), ומוציאים עוד 10k חשבונות והוצאות נוספות מגיעים ל15k. איפה עוד 10k מתבזבזים?

ולשאלה ששאלת:
בהנחה ואין לכם עדיין דירה (נראה שאין לפי ההודעה), הייתי כבר עכשיו קונה דירה עם משכנתא, גם אם היא להשקעה. לא יהיה לך מס רכישה כי זאת דירה ראשונה.
תיארת קרן חירום של 500k - תשקיע הון התחלתי בדירה של 500k ותיקח עוד 2/3 משכנתא.
בעוד 4 שנים שתדע איפה תרצה לגור - תמכור. לא תצטרך לשלם מס שבח ואולי (ההיסטוריה לטובתך) תהנה מעליית ערך, ובכל מקרה תהנה מתשלום שכירות.
כך אתה בעצם ״משריין״ את רוב הכסף לדירה בהשקעה של נדל״ן. את שאר הכסף שלך במניות תוכל להמשיך בחשיפה ״לא סולידית״ כפי שציינת. היתרון לעומת התכנית שלך, זה שאצלך הכסף ישמור על ערכו (כי יהיה חשוף בין 0-10%), ובאלטרנטיבה המוצעת תהיה תשואה גם אם נמוכה של 2.5-3% משכירות, וגם פוטנציאל לעליית ערך.
 
נערך לאחרונה ב:

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
על מה מוציאים 25k בחודש?

גם אם משכירים במרכז דירת 3 חדרים במחיר לא נמוך בכלל של 5k (יש מספיק דירות נחמדות במחיר זה, גם בת״א וסובב ת״א), ומוציאים עוד 10k חשבונות והוצאות נוספות מגיעים ל10k. איפה עוד 10k מתבזבזים?
שאלה במקום, אנחנו גרים בשכונה מרכזית בת"א והשכ"ד הוא 8K, יש רכב, יש כלב, יש קצת מותרות. משתדלים להזמין מצרכים אונליין, אבל כשצריך לעשות השלמות זה בד"כ יקר. רמת החיים גבוהה אבל אנחנו לא מגזימים - וכמו רבים בתקופה הזאת, יכולים להשתפר בחזית משלוחי האוכל מבחוץ (500-1000 לחודש).

הייתי כבר עכשיו קונה דירה עם משכנתא, גם אם היא להשקעה.

זה רעיון לא רע (אם כי צריך לדאוג לקרן חירום נפרדת). שקלנו את האופציה של גידור לעליית מחירי הדיור דרך דירה להשקעה, ומכיר את ההטבות של דירה ראשונה.

כרגע זה ירד מהפרק בגלל החסמים היחסית גבוהים - צריך לראות הרבה דירות על מנת למצוא עסקה טובה, עדיף להתמקד בשכונה ספציפית, להתעסק עם שוכרים וגם חוסר הפיזור מטריד אותי. אבל מסכים שבהשוואה ל0-10% מניות כנראה שאראה כאן תשואה גבוהה יותר, השאלה אם זה שווה את ההתעסקות.

עריכה: עוד נקודה חשובה - בגלל שבאלטרנטיבת הדירה להשקעה צריך להתמנף, אני תוהה כמה התשואה משכירות רלוונטית אם הדירה תימכר לפני סוף המשכנתא. אם נניח שמחירי הדירות ישארו כמו שהם ואולי אפילו ירדו, אז השכירות תכסה את תשלומי המשכנתא בלבד ובעת מכירה קיים סיכוי שנגיע לתשואה אפסית ואף שלילית (על ערך הנכס).
 
נערך לאחרונה ב:

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
121
דירוג
55
שאלה במקום, אנחנו גרים בשכונה מרכזית בת"א והשכ"ד הוא 8K, יש רכב, יש כלב, יש קצת מותרות. משתדלים להזמין מצרכים אונליין, אבל כשצריך לעשות השלמות זה בד"כ יקר. רמת החיים גבוהה אבל אנחנו לא מגזימים - וכמו רבים בתקופה הזאת, יכולים להשתפר בחזית משלוחי האוכל מבחוץ (500-1000 לחודש).

אני חושב ששווה להשקיע איך לצמצם את זה עוד קצת. למשל ליסוע מחוץ לעיר לעשות קניות. אם תרחיב את האיזור המגורים ב2 קמ״ר, תוכל גם להוריד כ3k בשכ״ד.

זה רעיון לא רע (אם כי צריך לדאוג לקרן חירום נפרדת). שקלנו את האופציה של גידור לעליית מחירי הדיור דרך דירה להשקעה, ומכיר את ההטבות של דירה ראשונה.

צודק. אני דואג לקרן חירום אישית של 6 חודשי מחיה, ומוסיף לה 6 חודשי משכנתא (נניח אם המשכנתא היא 4k, אז עוד 24k).

כרגע זה ירד מהפרק בגלל החסמים היחסית גבוהים - צריך לראות הרבה דירות על מנת למצוא עסקה טובה, עדיף להתמקד בשכונה ספציפית, להתעסק עם שוכרים וגם חוסר הפיזור מטריד אותי. אבל מסכים שבהשוואה ל0-10% מניות כנראה שאראה כאן תשואה גבוהה יותר, השאלה אם זה שווה את ההתעסקות.

עריכה: עוד נקודה חשובה - בגלל שבאלטרנטיבת הדירה להשקעה צריך להתמנף, אני תוהה כמה התשואה משכירות רלוונטית אם הדירה תימכר לפני סוף המשכנתא. אם נניח שמחירי הדירות ישארו כמו שהם ואולי אפילו ירדו, אז השכירות תכסה את תשלומי המשכנתא בלבד ובעת מכירה קיים סיכוי שנגיע לתשואה אפסית ואף שלילית (על ערך הנכס).

אני חושב שהחסמים שלך גבוהים בגלל שאין לך מספיק מידע כרגע. אולי תשקול לברר קצת יותר. לשמוע פודקאסטים, לדבר עם אנשים שעשו את זה.
דעה אישית:
לדעתי אפשר להגיע לעסקה טובה גם אם אתה רואה פחות מ5 דירות.
תשואה אפסית/שלילית? קשה לי להאמין. אם עושים חקר שוק בסיסי ולא קונים במקום שנוי במחלוקת (כמו ירוחם או חריש לדוגמא), ההיסטוריה הראתה עליות. בנוסף, יש קורלציה בין הפיתוח במדינה לעליית נדל״ן - בין אם ״סולידים״ תומכים בדירה או לא - עם ישראל אוהב לקנות דירות. גורם נוסף שעוזר הוא קצב הילודה הגבוה של ישראל (פעם אחרונה שמעתי איזור 3.5 ילדים למשפחה) לעומת מדינות אחרות.
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,834
דירוג
14,564
אני חושב ששווה להשקיע איך לצמצם את זה עוד קצת. למשל ליסוע מחוץ לעיר לעשות קניות. אם תרחיב את האיזור המגורים ב2 קמ״ר, תוכל גם להוריד כ3k בשכ״ד
הבן אדם חוסך מהנטו 20 לחודש.
שיהנה מהחיים אם זה מתאים לו.
 

Santi

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/19
הודעות
381
דירוג
206
גורם נוסף שעוזר הוא קצב הילודה הגבוה של ישראל (פעם אחרונה שמעתי איזור 3.5 ילדים למשפחה) לעומת מדינות אחרות.
*3.1
אבל אני חושב שהנתון הזה מעט מטעה, הרי מי שמעלה את המספר בצורה משמעותית הם החרדים, בעוד אצל האוכלוסייה היהודית החילונית המספר קרוב יותר לשני ילדים אם אני זוכר נכון.
עדיין לא יצא לי לשמוע על מישהו שקנה דירה להשקעה במאה שערים, ככה שלדעתי הנתון הזה קצת פחות קריטי ממה שאנשים חושבים.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
2,068
דירוג
2,768
אם נניח שמחירי הדירות ישארו כמו שהם ואולי אפילו ירדו

אם מחירי הדירות ירדו באופן כללי אז סבירות גדולה שגם הדירה שתרצו לרכוש תרד (בהנחה שהדירה להשקעה היא באותו אזור)
זה בדיוק הרעיון של ההצמדה למחירי הדירות. אגב זה גם עובד הפוך - כלומר אם מחירי הדירות יעלו זה לא ממש יעזור לכם כי גם הדירה שתרצו לרכוש (כנראה) תעלה...
בדרך בכל זאת מרוויחים את התשואה של השכירות (שכנראה - ברמת המחירים הזו תהיה פטורה ממס).

לגבי השפעת המשכנתא - אם אתם חוששים ממינוף יתר תקחו מינוף קטן יותר (שכפועל יוצא יהיה גם זול יותר).
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
אם מחירי הדירות ירדו באופן כללי אז סבירות גדולה שגם הדירה שתרצו לרכוש תרד (בהנחה שהדירה להשקעה היא באותו אזור)
לגבי השפעת המשכנתא - אם אתם חוששים ממינוף יתר תקחו מינוף קטן יותר (שכפועל יוצא יהיה גם זול יותר).
כן, מבינים את זה. אך המשמעות של מינוף קטן יותר זה להביא יותר הון, שבעצם "משבית" את תיק המניות שאנחנו רוצים שיצמיח כנפיים.

אגב, נקודה שלא הועלתה - עקב המינוף יש לעבור בשאר התיק ל100% מניות (אין היגיון בלהחזיק באג"ח בעת מינוף). מעבר לבטן חזקה וכו', אם מאמינים ש500K כנראה לא יספיקו כהון עצמי לדירה הבאה, זה מעלה את הסיכון באלטרנטיבה הזאת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S שיפור תיק השקעות שוק ההון 1
T ניצול סיטואציה של הסגירה של הלמן אלדובי לטובת שיפור תנאים בניוד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y שיפור ותרגול נוסף - SQL התפתחות אישית 5
de dud שחמט - שיפור התפתחות אישית 33
the_newbie שיפור הריכוז בלילה אוף טופיק 28
7 שיפור השפה האנגלית התפתחות אישית 11
ל שיפור אנגלית התפתחות אישית 32
I שיפור החיסכון הפנסיוני אל מול מטרות צרכנות פיננסית 11
Y שיפור יכולות המשא ומתן. התפתחות אישית 1
A שיפור אנגלית ועברית התפתחות אישית 3
Marinero פעילות חינוכית בנושא שיפור התנהלות כלכלית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
Y שיפור תנאים בחשבון שכבר מקבל הטבות ממועדון צרכנות צרכנות פיננסית 3
Y מספר שאלות לגבי תיק ל5-10 שנים הקרובות שוק ההון 10
E תיק השקעות משולב דולרי ושקלי שוק ההון 6
W מה לעשות עם כסף מתחת לרף פתיחת תיק השקעות שוק ההון 6
I תיק עצמאי והחלפת מסלול בעתיד שוק ההון 1
G חוות דעת על תיק השקעות (תיק פרטי, קה"ש, קופות גמל ופנסיה) שוק ההון 11
D לאדם בן 50 - קופת גמל להשקעה או תיק עצמאי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
The Thinker ניוד תיק ההשקעות מבית השקעות לבנק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 2
B חוות דעת על תיק לזוג בני 65 שוק ההון 7
בייניש עברה שנה מאז פתיחת תיק ההשקעות שלי, איפה והאם אני יכול לייעל? שוק ההון 5
א חוות דעת על תיק השקעות (תיק פרטי, קה"ש ופנסיה) שוק ההון 5
ס רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות נדל"ן 10
D התלבטות לגבי תיק פסיבי ראשון שוק ההון 8
N תמהיל תיק ל 15 שנה לפחות מחקות מדד שוק ההון 0
deussex הכנסות פאסיביות והצורך בפתיחת תיק עוסק אוף טופיק 3
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 51
S פתיחת תיק השקעות פאסיבי שוק ההון 3
T תיק השקעות- חוות דעת שוק ההון 4
D תיק השקעות מנוהל שוק ההון 0
M תיק דיוידנד דרך קרן סל - יתרונות וחסרונות. שוק ההון 30
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
adamshalev כלי למעקב אחר תיק השקעות - Donatello שוק ההון 57
T חוות דעת על תיק השקעות שוק ההון 3
ש השקעה בנאסד"ק 100 - תיק IRA חדש שוק ההון 9
T תיק השקעות למשקיע מתחיל שוק ההון 4
א תיק בברוקר זר פוסטים מאיכות נמוכה 1
א המלצה על הרכב תיק שוק ההון 9
לאץ' תיק לדוגמה שוק ההון 10
H שגיאה בשם חבר בורסה בעת ניוד תיק השקעות שוק ההון 1
B שאלות על גיוון תיק ההשקעות שוק ההון 0
S מינוף חיצוני לצורך פתיחת תיק השקעות צרכנות פיננסית 9
שם משתמש בעייתי כמעט מוכן לפתוח תיק השקעות. מה עוד צריך לדעת? שוק ההון 8
א קרן השתלמות במעמד עצמאי לאחר סגירת תיק פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
R עמלת ניהול תיק לא מובנת שוק ההון 2
I חוות דעת לגבי תיק השקעות שוק ההון 17
H צומת דרכים - נדל"ן או תיק השקעות? שוק ההון 10
א תיק עצמאי + קופ"ג להשקעה שוק ההון 1
א תיק עצמאי + קופ"ג להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
א תיק השקעות פאסיבי שוק ההון 10

נושאים דומים

למעלה