משכנתא על קניית חצי דירה

[MarketTimer]

שני אחים ירשו דירה חצי-חצי. הדירה מושכרת והם מתחלקים בשכירות. אין כרגע משכנתא על הדירה.

אחד האחים מעוניין למכור את החצי שלו לקרוב משפחה שלישי (שזו תהיה עבורו דירה ראשונה) ואילו השני מעוניין להמשיך להחזיק את החצי שלו (אבל אין לו בעיה שהחצי השני יחליף ידיים בתוך המשפחה).

האם הקונה של חצי דירה יכול לקבל משכנתא?

מה יהיה גובה המשכנתא המקסימאלית שיוכל לקבל? 75% מהסכום שהוא משלם (כלומר 37.5% משווי הדירה)? או שיוכל לקבל למעשה את כל הסכום שהוא משלם (כלומר 50% משווי הדירה) כי זה עדיין הרבה מתחת למגבלה של 75% משווי הדירה?
האם הנושא ישפיע לרעה על הריביות שיקבל?

חוץ מהשיקולים הברורים של ערבוב כסף ומשפחה ופוטנציאל החיכוך שזה יוצר, האם יש פה בעיות נוספות שצריך לקחת בחשבון מבחינת מימון/מיסוי/משפטית/אחרת?

שאלת בונוס: במידה ובעתיד אותו קונה יקנה גם את החצי השני של הדירה מהאח השני, האם ישלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה ראשונה או שניה?

 

[MarketTimer]

יצא לכם לשמוע על מצב כזה?
@אורי ג.
@רוני

 

[רוני]

האם הקונה של חצי דירה יכול לקבל משכנתא?

היי
למיטב ידיעתי צריך הסכמה של שני בעלי הדירה לצורך קבלת משכנתא,
לגבי גובה המימון אני לא בטוח אבל ההגיון אומר 75%.

 

[yik - financial planner]

נראה בעייתי. אם זה שלקח את המשכנתא לא משלם אותה - אז הבנק ידרוש למכור את כל הדירה על מנת לכסות את החוב, לא?

 

[אורי ג.]

האם הקונה של חצי דירה יכול לקבל משכנתא?

כן אבל ממשכנים את כל הדירה, לא רק חצי ממנה.

מה יהיה גובה המשכנתא המקסימאלית שיוכל לקבל? 75% מהסכום שהוא משלם (כלומר 37.5% משווי הדירה)? או שיוכל לקבל למעשה את כל הסכום שהוא משלם (כלומר 50% משווי הדירה) כי זה עדיין הרבה מתחת למגבלה של 75% משווי הדירה?

הוא יוכל לקבל על מחצית משווי הדירה אבל לא יותר מהסכום אותו הוא משלם.

שאלת בונוס: במידה ובעתיד אותו קונה יקנה גם את החצי השני של הדירה מהאח השני, האם ישלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה ראשונה או שניה?

אין רלוונטיות אם זו דירה ראשונה שנייה או עשירית שלו, אך ורק אם זה דירתו היחידה או שלא.

 

[MarketTimer]

תודה @אורי ג.
האם סביר שיקבל את אותן ריביות שהיה מקבל על משכנתא רגילה (של קניית דירה שלמה) באותם אחוזי מימון?
(נניח למשל שהוא לוקח משכנתא בגובה של 90% מהסכום שהוא משלם בשביל לא לעבור את המדרגה של 45% מימון משווי הדירה)

בנוגע למס רכישה התכוונתי לשאול האם גם על החצי השני ישלם מס רכישה של דירה יחידה למרות שבזמן שהוא קונה אותו הוא כבר לא "חסר דירה" אלא בעל חצי דירה? (בהנחה שאין לו עוד דירות חוץ מהחצי דירה הזו)

 

[MarketTimer]

נראה בעייתי. אם זה שלקח את המשכנתא לא משלם אותה - אז הבנק ידרוש למכור את כל הדירה על מנת לכסות את החוב, לא?

כן, אבל גובה החוב יהיה פחות מחצי דירה אז אחרי המכירה וכיסוי המשכנתא האח השני יקבל את חלקו.

 

[MarketTimer]

היי
למיטב ידיעתי צריך הסכמה של שני בעלי הדירה לצורך קבלת משכנתא,
לגבי גובה המימון אני לא בטוח אבל ההגיון אומר 75%.

כמובן בהסכמה של כל הצדדים.
75% ממה? מסכום התשלום על חצי דירה או משווי הדירה כולה?

 

[yik - financial planner]

כן, אבל גובה החוב יהיה פחות מחצי דירה אז אחרי המכירה וכיסוי המשכנתא האח השני יקבל את חלקו.

אבל האח השני לא התכוון למכור את החצי שלו.
מכירה כפויה, לא כייף.

 

[Redroze]

אבל האח השני לא התכוון למכור את החצי שלו.
מכירה כפויה, לא כייף.

בגלל זה שניהם חותמים על המשכנתא.
לפני המימוש אני בטוח שהבנק יסכים להפסיק את התהליך בתנאי שהשותף ירכוש את החצי שהבנק רוצה לממש.

 

[MarketTimer]

אבל האח השני לא התכוון למכור את החצי שלו.
מכירה כפויה, לא כייף.

כן זה לא תרחיש אידאלי, אבל אין סיבה שזה יקרה. גם להיות תקוע עם חצי דירה שאתה לא יכול למכור זה לא אידיאלי

 

[אורי ג.]

האם סביר שיקבל את אותן ריביות שהיה מקבל על משכנתא רגילה (של קניית דירה שלמה) באותם אחוזי מימון?

יש בנקים שעל עסקאות בתוך המשפחה נותנים ריבית גבוהה יותר ויש כאלה שלא, בדיסקונט לדוגמא כמדומני לא.

בנוגע למס רכישה התכוונתי לשאול האם גם על החצי השני ישלם מס רכישה של דירה יחידה למרות שבזמן שהוא קונה אותו הוא כבר לא "חסר דירה" אלא בעל חצי דירה? (בהנחה שאין לו עוד דירות חוץ מהחצי דירה הזו)

חצי דירה=דירה, אא"כ זה חצי מדירת ירושה (גם זה אני לא בטוח).

 

[רוני]

כמובן בהסכמה של כל הצדדים.
75% ממה? מסכום התשלום על חצי דירה או משווי הדירה כולה?

כדי לקבל 75% מכל הדירה הוא צריך הסכמה של השותף לדירה.

 

[MarketTimer]

שאלת בונוס: במידה ובעתיד אותו קונה יקנה גם את החצי השני של הדירה מהאח השני, האם ישלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה ראשונה או שניה?

מצאתי התייחסות כאן:

מקרים שייחשבו כדירה יחידה לצורך מס רכישה - עו"ד עמית דביר - עורך דין ונוטריון

ברשימה הבאה, ננסה לעמוד על מקרים לפיהם רשות המיסים מכירה ברכישת דירה מגורים כדירה יחידה לצורך תשלום מס רכישה. מס רכישה על דירות מגורים, הוא מס שידע תנודות בשנים האחרונות יותר מכל מס אחר, ולא בכדי. המדובר במס שמוטל על רכישת כל דירת מגורים במדינת ישראל, כאשר המס נגזר כאחוז משוויה של הדירה, כולל כל...

amit-adv.co.il

רכישה של שיעור או חלק נוסף של אותה דירת מגורים יחידה
קיימים מקרים בהם קיימים מספר בעלים בדירת מגורים (אשר אינם משתייכים לאותו תא משפחתי בהתאם להגדרה של רשויות המס) ואחד מהבעלים מעוניין להגדיל את חלקו באותה הדירה באמצעות רכישת חלקיהם של הבעלים האחרים, כולם או חלקם.

במצב דברים כאמור ובמידה ולרכוש אין דירת מגורים אחרת יראו את החלקים הנרכשים כ"דירה יחידה" אשר תהנה ממדרגות מס רכישה מופחתים בהתאם לחוק. מדובר בהגברת יכולת השימוש של הרוכש באותה דירת מגורים יחידה עצמה ועל כן רשות המיסים תפרש את רכישת שיעור או חלק נוסף בדירה כמזכה במדרגות מס הרכישה לפי דירה יחידה.

אבל לא מצאתי הפניה לחוק/חוזר/פסק דין/הנחייה

 

[MarketTimer]

כדי לקבל 75% מכל הדירה הוא צריך הסכמה של השותף לדירה.

כן ברור. השאלה אם אפשר יהיה לקבל 50% משווי הדירה שהם 100% מסכום העיסקה.

 

[MarketTimer]

מצאתי את הנחיית רשות המיסים:

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.melnik.org.il/userfiles/%25D7%2594%25D7%2595%25D7%25A8%25D7%2590%25D7%2595%25D7%25AA%2520%25D7%2591%25D7%2599%25D7%25A6%25D7%2595%25D7%25A2%252032013.pdf&ved=2ahUKEwiynqC8l_nzAhXKiv0HHX9rCKkQFnoECAUQAQ&usg=AOvVaw2KxiiP-ivGMUDY_Td6rOKr

 

[אורי ג.]

כן ברור. השאלה אם אפשר יהיה לקבל 50% משווי הדירה שהם 100% מסכום העיסקה.

כן.

 

[ישראלית]

בלי קשר למיסוי. כמעט כל הבנקים לא ירצו לתת משכנתא גם אם כל הצדדים מסכימים (חלק הדירה הנמכרת משתעבדת בגין מכירה וחלקה שני משצעבד בגין הגדרה שונה וזה ועוד 'מסבך' את הבנקים) בנק ירושלים נותן (אבל בהתאם הוא יקר יותר).