• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה

משקיע בתבונה

משתמש רשום
הצטרף ב
22/12/21
הודעות
6
דירוג
3
היי כולם
רוב החסכונות שלי מושקעים בשוק ההון במגוון אפיקים.
תחום הנדלן מאוד מעניין אותי במיוחד בזכות האפשרות למינוף ע״י לקיחת משכנתא.
* יש לציין כי אין בבעלותי דירה היום, כך שאחוז המימון המקסימאלי שאוכל לקחת הוא 75%.

חשבתי להשתמש בהלוואה על חשבון קופגל״ה שלי כדי שיהיה לי הון עצמי נזיל לרכישת הדירה מבלי לפדות את הרווחים.
ממה שאני יודע אפשר לקחת עד 78% מסך הקופה בריבית של פריים -חצי.

מה שעומד מאחורי המחשבה למהלך כזה זה שהכסף יושקע בו זמנית ב2 אפיקים (שוק ההון ונדל״ן).

אשמח לשמוע את דעתכם לגבי מהלך כזה,
יש מישהו שעשה את זה?
 
בעיקרון כן רעיון מעולה אבל לא הייתי ממליץ שהשקעת נדלן ראשונה תהיה ב100% מינוף.

אשאל כמה שאלות מנחות:
- תהיה מוכן לתזרים מזומנים שלילי מההשקעה? כי במאה אחוז מינוף זה כמעט בוודאות מה שיהיה
- יש לך את הזמן להשקיע בנושא? רכישת דירה דורשת מחקר מקדים במטרה לדעת מה אתה רוכש ושהמחיר טוב, המון בירוקרטיה ברכישה וניהול הנכס לאחר מכן.
 
הבנק מאשר משכנתא עם החזר ראשוני מרבי לפי אחוז מההכנסה שלך נטו בניכוי ההוצאות הקבועות שלך, בהן החזר הלוואות.
תבדוק גם מול קופת הגמל שהתנאים שאתה חושב שתקבל מהם אלו אכן התנאים שמציעים לך (את הסכום ותנאי ההלוואה הם קובעים לכל לקוח בנפרד).
 
הבנק מאשר משכנתא עם החזר ראשוני מרבי לפי אחוז מההכנסה שלך נטו בניכוי ההוצאות הקבועות שלך, בהן החזר הלוואות.
תבדוק גם מול קופת הגמל שהתנאים שאתה חושב שתקבל מהם אלו אכן התנאים שמציעים לך (את הסכום ותנאי ההלוואה הם קובעים לכל לקוח בנפרד).
נקודה מעולה, תודה רבה
מתכנן לקנות דירה בסביבות ה800 אלף - 1 מיליון כאשר ההון עצמי יהיה באיזור 300 אלף.
מורכב מלקיחת הלוואה של 70% מקופת גמל + הון עצמי נזיל שלא מושקע.
בעיקרון כן רעיון מעולה אבל לא הייתי ממליץ שהשקעת נדלן ראשונה תהיה ב100% מינוף.

אשאל כמה שאלות מנחות:
- תהיה מוכן לתזרים מזומנים שלילי מההשקעה? כי במאה אחוז מינוף זה כמעט בוודאות מה שיהיה
- יש לך את הזמן להשקיע בנושא? רכישת דירה דורשת מחקר מקדים במטרה לדעת מה אתה רוכש ושהמחיר טוב, המון בירוקרטיה ברכישה וניהול הנכס לאחר מכן.
למה לא לקחת את מקסימום המימון בדירה ראשונה?
לגבי השאלות:
1. למה תזרים מזומנים שלילי? התכנון לקחת את ההלוואה ל7 שנים כאשר במהלך ה7 שנים לשלם רק את הריבית ובסוף את שאר הסכום.

2. מסכים איתך לגבי ההשקעת זמן והידע שצריך לרכוש, לכן אני מתחיל לחשוב על הנושא כבר מעכשיו, כשאת הרכישה עצמה אני רוצה לבצע בחצי שנה - שנה הקרובה שבמהלך הזמן הזה אצבור את הידע ואלמד את ״השטח״.
 
1. למה תזרים מזומנים שלילי? התכנון לקחת את ההלוואה ל7 שנים כאשר במהלך ה7 שנים לשלם רק את הריבית ובסוף את שאר הסכום.
כתבת שאתה רוצה להשתמש במשכנתא ב75% מימון, ובהלוואה כנגד קופת הגמל, עם משכנתא במימון כזה ועוד החזר על הלוואה כנגד קופת גמל יהיה לך קשה מאוד לצאת בתזרים חיובי, במקומות כמו באר שבע תוכל לצאת עם תזרים מאוזן לכל היותר אם בדירות חוקיות עסקינן.
 
כתבת שאתה רוצה להשתמש במשכנתא ב75% מימון, ובהלוואה כנגד קופת הגמל, עם משכנתא במימון כזה ועוד החזר על הלוואה כנגד קופת גמל יהיה לך קשה מאוד לצאת בתזרים חיובי, במקומות כמו באר שבע תוכל לצאת עם תזרים מאוזן לכל היותר אם בדירות חוקיות עסקינן.
הבנתי, באר שבע יכולה להיות אופציה מעניינת עדיין לא התעמקתי באיזור ספציפי, כמו שכתבתי קודם הקנייה עתידה להתרחש בשנה הקרובה.
אשמח להבין את החסרונות של לקיחת 75% משכנתא, אם זה ההיתרון של דירה ראשונה למה שלא נרצה להשתמש בזה?
 
הבנתי, באר שבע יכולה להיות אופציה מעניינת עדיין לא התעמקתי באיזור ספציפי, כמו שכתבתי קודם הקנייה עתידה להתרחש בשנה הקרובה.
אשמח להבין את החסרונות של לקיחת 75% משכנתא, אם זה ההיתרון של דירה ראשונה למה שלא נרצה להשתמש בזה?
לא רשמתי שלא כדאי להשתמש ב75% מימון במשכנתא, פשוט הקומבינציה של זה יחד עם עוד מינוף מקשה על היכולת ליצור תזרים חיובי, לכן היה חשוב לי להציף את העניין.
 
לא רשמתי שלא כדאי להשתמש ב75% מימון במשכנתא, פשוט הקומבינציה של זה יחד עם עוד מינוף מקשה על היכולת ליצור תזרים חיובי, לכן היה חשוב לי להציף את העניין.
הבנתי, תודה רבה.
אשמח לשמוע דעות נוספות על המהלך הנ״ל.
 
אשמח לשמוע דעות נוספות על המהלך הנ״ל.
ממה שאני יודע אפשר לקחת עד 78% מסך הקופה בריבית של פריים -חצי.
לא בטוח בכלל,לא בכול זמן ולא לכול מסלול.
במידה ואתה במסלול אג"ח או שיש בו חלק משמעותי של אג"ח סביר שאחרי עמלות וריבית נשאר לך מעט מאוד בשר עם בכלל במידה ואתה במסלול מניות כנראה תקבל פחות מ80%.
התכנון לקחת את ההלוואה ל7 שנים כאשר במהלך ה7 שנים לשלם רק את הריבית ובסוף את שאר הסכום.
לא חושב שנותנים בלון ל7 שנים,וגם במידה שכן במצב של ירידות חדות בשוק ההון יכולים לפנות אליך בדרישה לצמצם את החוב או להנזיל נכסים והריבית כמובן יכולה להשתנות.
ומאיפה ההון לשלם את ההלוואה בעוד 7 שנים?


אישית הייתי נזהר בכול מה שקשור להלוואות בריבית משתנה בשנים הקרובות.
 
אם זה ההיתרון של דירה ראשונה למה שלא נרצה להשתמש בזה?
ככל שמדובר בתקופה ארוכה יותר ובחלק ניכר יותר מהונך, המינוף הגבוה ובפרט התזרים השלילי מקשים עליך כי אם תצטרך את הכסף (לצריכה / להשקעה אטרקטיבית יותר) לא תוכל לקבל אותו כל כך מהר והתזרים השלילי יכביד על התקציב המשפחתי (שוב, תלוי גם בכמה כסף מדובר יחסית להכנסה השוטפת ועד כמה היא יציבה).
מה שכתבתי לא אומר שאתה טועה, אבל שכדאי שתבין את המחיר ואת אובדן הגמישות לעתיד בניצול ההון שלך, אם תבחר במיקסום המינוף ובפרט בתזרים שלילי.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
D כדאיות השקעה בדירה שלישית נדל"ן 10
yancuk רכב חברה - כדאיות צרכנות פיננסית 14
עידו ג הבדלי דמי ניהול בקרן אירית - כדאיות שוק ההון 6
T כדאיות העברת כספים מקופת גמל לפנסיה כללית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
י כדאיות התקנת חימום תת רצפתי בדירה להשקעה מקבלן נדל"ן 11
כ עצמאי - כדאיות הטבות מס מקרן פנסיה \ גמל ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
P כדאיות ביטוח רכב צרכנות פיננסית 6
J כדאיות קופת גמל במעמד עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
A מעבר לקטנוע חשמלי - כדאיות כלכלית לעומת חסרון טווח הנסיעה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
י כדאיות מעבר לIKBR שוק ההון 7
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
S הטבות מס בשכר לא מבוטח⁩ - כדאיות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
וינסנט כדאיות השקעה בחלק הסולידי של התיק שוק ההון 19
א מישהו יכול להמליץ על ספר כדאיות השקעות בנדלן? פוסטים מאיכות נמוכה 0
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D כדאיות ביטוח חיים צרכנות פיננסית 8
א השקעה באג"ח ארה"ב - כדאיות ומיסוי שוק ההון 5
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
יבגני_ל כדאיות ביטוח אבדן כושר עבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
T חישוב כדאיות הקדמת תשלומים לקבלן נדל"ן 14
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 21
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
The Stoic כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4

נושאים דומים

Back
למעלה