כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה

משקיע בתבונה

משתמש רשום
הצטרף ב
22/12/21
הודעות
4
דירוג
0
היי כולם
רוב החסכונות שלי מושקעים בשוק ההון במגוון אפיקים.
תחום הנדלן מאוד מעניין אותי במיוחד בזכות האפשרות למינוף ע״י לקיחת משכנתא.
* יש לציין כי אין בבעלותי דירה היום, כך שאחוז המימון המקסימאלי שאוכל לקחת הוא 75%.

חשבתי להשתמש בהלוואה על חשבון קופגל״ה שלי כדי שיהיה לי הון עצמי נזיל לרכישת הדירה מבלי לפדות את הרווחים.
ממה שאני יודע אפשר לקחת עד 78% מסך הקופה בריבית של פריים -חצי.

מה שעומד מאחורי המחשבה למהלך כזה זה שהכסף יושקע בו זמנית ב2 אפיקים (שוק ההון ונדל״ן).

אשמח לשמוע את דעתכם לגבי מהלך כזה,
יש מישהו שעשה את זה?
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
440
דירוג
379
בעיקרון כן רעיון מעולה אבל לא הייתי ממליץ שהשקעת נדלן ראשונה תהיה ב100% מינוף.

אשאל כמה שאלות מנחות:
- תהיה מוכן לתזרים מזומנים שלילי מההשקעה? כי במאה אחוז מינוף זה כמעט בוודאות מה שיהיה
- יש לך את הזמן להשקיע בנושא? רכישת דירה דורשת מחקר מקדים במטרה לדעת מה אתה רוכש ושהמחיר טוב, המון בירוקרטיה ברכישה וניהול הנכס לאחר מכן.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
הבנק מאשר משכנתא עם החזר ראשוני מרבי לפי אחוז מההכנסה שלך נטו בניכוי ההוצאות הקבועות שלך, בהן החזר הלוואות.
תבדוק גם מול קופת הגמל שהתנאים שאתה חושב שתקבל מהם אלו אכן התנאים שמציעים לך (את הסכום ותנאי ההלוואה הם קובעים לכל לקוח בנפרד).
 

משקיע בתבונה

משתמש רשום
הצטרף ב
22/12/21
הודעות
4
דירוג
0
הבנק מאשר משכנתא עם החזר ראשוני מרבי לפי אחוז מההכנסה שלך נטו בניכוי ההוצאות הקבועות שלך, בהן החזר הלוואות.
תבדוק גם מול קופת הגמל שהתנאים שאתה חושב שתקבל מהם אלו אכן התנאים שמציעים לך (את הסכום ותנאי ההלוואה הם קובעים לכל לקוח בנפרד).
נקודה מעולה, תודה רבה
מתכנן לקנות דירה בסביבות ה800 אלף - 1 מיליון כאשר ההון עצמי יהיה באיזור 300 אלף.
מורכב מלקיחת הלוואה של 70% מקופת גמל + הון עצמי נזיל שלא מושקע.
בעיקרון כן רעיון מעולה אבל לא הייתי ממליץ שהשקעת נדלן ראשונה תהיה ב100% מינוף.

אשאל כמה שאלות מנחות:
- תהיה מוכן לתזרים מזומנים שלילי מההשקעה? כי במאה אחוז מינוף זה כמעט בוודאות מה שיהיה
- יש לך את הזמן להשקיע בנושא? רכישת דירה דורשת מחקר מקדים במטרה לדעת מה אתה רוכש ושהמחיר טוב, המון בירוקרטיה ברכישה וניהול הנכס לאחר מכן.
למה לא לקחת את מקסימום המימון בדירה ראשונה?
לגבי השאלות:
1. למה תזרים מזומנים שלילי? התכנון לקחת את ההלוואה ל7 שנים כאשר במהלך ה7 שנים לשלם רק את הריבית ובסוף את שאר הסכום.

2. מסכים איתך לגבי ההשקעת זמן והידע שצריך לרכוש, לכן אני מתחיל לחשוב על הנושא כבר מעכשיו, כשאת הרכישה עצמה אני רוצה לבצע בחצי שנה - שנה הקרובה שבמהלך הזמן הזה אצבור את הידע ואלמד את ״השטח״.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
440
דירוג
379
1. למה תזרים מזומנים שלילי? התכנון לקחת את ההלוואה ל7 שנים כאשר במהלך ה7 שנים לשלם רק את הריבית ובסוף את שאר הסכום.
כתבת שאתה רוצה להשתמש במשכנתא ב75% מימון, ובהלוואה כנגד קופת הגמל, עם משכנתא במימון כזה ועוד החזר על הלוואה כנגד קופת גמל יהיה לך קשה מאוד לצאת בתזרים חיובי, במקומות כמו באר שבע תוכל לצאת עם תזרים מאוזן לכל היותר אם בדירות חוקיות עסקינן.
 

משקיע בתבונה

משתמש רשום
הצטרף ב
22/12/21
הודעות
4
דירוג
0
כתבת שאתה רוצה להשתמש במשכנתא ב75% מימון, ובהלוואה כנגד קופת הגמל, עם משכנתא במימון כזה ועוד החזר על הלוואה כנגד קופת גמל יהיה לך קשה מאוד לצאת בתזרים חיובי, במקומות כמו באר שבע תוכל לצאת עם תזרים מאוזן לכל היותר אם בדירות חוקיות עסקינן.
הבנתי, באר שבע יכולה להיות אופציה מעניינת עדיין לא התעמקתי באיזור ספציפי, כמו שכתבתי קודם הקנייה עתידה להתרחש בשנה הקרובה.
אשמח להבין את החסרונות של לקיחת 75% משכנתא, אם זה ההיתרון של דירה ראשונה למה שלא נרצה להשתמש בזה?
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
440
דירוג
379
הבנתי, באר שבע יכולה להיות אופציה מעניינת עדיין לא התעמקתי באיזור ספציפי, כמו שכתבתי קודם הקנייה עתידה להתרחש בשנה הקרובה.
אשמח להבין את החסרונות של לקיחת 75% משכנתא, אם זה ההיתרון של דירה ראשונה למה שלא נרצה להשתמש בזה?
לא רשמתי שלא כדאי להשתמש ב75% מימון במשכנתא, פשוט הקומבינציה של זה יחד עם עוד מינוף מקשה על היכולת ליצור תזרים חיובי, לכן היה חשוב לי להציף את העניין.
 

משקיע בתבונה

משתמש רשום
הצטרף ב
22/12/21
הודעות
4
דירוג
0
לא רשמתי שלא כדאי להשתמש ב75% מימון במשכנתא, פשוט הקומבינציה של זה יחד עם עוד מינוף מקשה על היכולת ליצור תזרים חיובי, לכן היה חשוב לי להציף את העניין.
הבנתי, תודה רבה.
אשמח לשמוע דעות נוספות על המהלך הנ״ל.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,545
דירוג
3,974
אשמח לשמוע דעות נוספות על המהלך הנ״ל.
ממה שאני יודע אפשר לקחת עד 78% מסך הקופה בריבית של פריים -חצי.
לא בטוח בכלל,לא בכול זמן ולא לכול מסלול.
במידה ואתה במסלול אג"ח או שיש בו חלק משמעותי של אג"ח סביר שאחרי עמלות וריבית נשאר לך מעט מאוד בשר עם בכלל במידה ואתה במסלול מניות כנראה תקבל פחות מ80%.
התכנון לקחת את ההלוואה ל7 שנים כאשר במהלך ה7 שנים לשלם רק את הריבית ובסוף את שאר הסכום.
לא חושב שנותנים בלון ל7 שנים,וגם במידה שכן במצב של ירידות חדות בשוק ההון יכולים לפנות אליך בדרישה לצמצם את החוב או להנזיל נכסים והריבית כמובן יכולה להשתנות.
ומאיפה ההון לשלם את ההלוואה בעוד 7 שנים?


אישית הייתי נזהר בכול מה שקשור להלוואות בריבית משתנה בשנים הקרובות.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,110
דירוג
16,346
אם זה ההיתרון של דירה ראשונה למה שלא נרצה להשתמש בזה?
ככל שמדובר בתקופה ארוכה יותר ובחלק ניכר יותר מהונך, המינוף הגבוה ובפרט התזרים השלילי מקשים עליך כי אם תצטרך את הכסף (לצריכה / להשקעה אטרקטיבית יותר) לא תוכל לקבל אותו כל כך מהר והתזרים השלילי יכביד על התקציב המשפחתי (שוב, תלוי גם בכמה כסף מדובר יחסית להכנסה השוטפת ועד כמה היא יציבה).
מה שכתבתי לא אומר שאתה טועה, אבל שכדאי שתבין את המחיר ואת אובדן הגמישות לעתיד בניצול ההון שלך, אם תבחר במיקסום המינוף ובפרט בתזרים שלילי.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 12
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
S כדאיות של קופת גמל ומייק משקיע לראשונה צרכנות פיננסית 7
M כדאיות ESPP שוק ההון 48
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
tomchoook כדאיות של הפיכת קרן השתלמות לתיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
P כדאיות ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S כדאיות ניוד ב"מ עם מקדם מובטח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 133
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
F כדאיות העברת כספים מהבנק לתיקון 190 שוק ההון 13
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
S כדאיות מעבר מתיק מנוהל לניהול עצמאי שוק ההון 1
A השכרות רכב מזדמנות - כדאיות של CAR2GO ודומיהם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 30
I כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות נדל"ן 22
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ס כדאיות העברת קה"ש ואו קופ"ג לחיסכון לניהול אישי ב-IRA שוק ההון 17
N כדאיות מעבר מSPY לבלאקרוק בשקלים שוק ההון 22
ע עמלות כדאיות? - מיטב דש שוק ההון 2
F כדאיות השקעה בדירה ראשונה נדל"ן 22
S כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? נדל"ן 3
V קה"ש: כדאיות של לעבור מ SP500 ל IRA שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה