• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
אבל אתה הרי בודק את זה על ממוצע. בתיק מפוזר החישוב הזה רלבנטי. השאלה אם כשבודקים סיכון ממוצע ומחילים אותו על נכס בודד זה נכון או שהסיכון בנכס בודד גבוה יותר? ואם כן אז איך מחשבים את הסיכון הזה?
אפשר לחשב את זה גם על נכס בודד זה פשוט הרבה יותר קשה לקבל נתונים. אפשר גם לקחת את הממוצע של המדינה או העיר ולהוסיף מקדמי ביטחון לפי הערכה שלך, אפשר גם להתעלם מכל הנתונים ולהחליט לבד על נתונים ראויים לדעתך, בהינתן חוסר בנתונים לוקחים הנחות, אין ברירה אחרת.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,040
דירוג
5,078
למרות שלרוב הדיפולט שמדברים עליו הוא סיכון תנודתיות ונזילות.
לדעתי סיכון תנודתיות בשוק הדיור במרכז הארץ נמוך בהרבה מזה שבשוק ההון העולמי. הסיכונים שבנכס נדל״ן בודד הם דברים כמו שכנים בלתי נסבלים שמקשים על השכרת הנכס, בעיות תשתית ופחת מוגבר (כמובן שאפשר לבטח אבל עדיין העלויות יכולות להיות גבוהות מאוד, ועוד בלת״מים מסוג זה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,040
דירוג
5,078
זה לא תופס את המקרה שבדירה ממול עובר לגור מתופף והערך יורד ב- 20%.
אתה מכיר דירה שהערך שלה ירד ב20% כי מישהו מתופף ממול?
הדירות שנמצאות על קו החפירות של הרכבת הקלה (רעש חזק, לכלוך, אבק וחסימת דרכים ושינויין כל כמה חודשים) לא ירדו.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
לדעתי סיכון תנודתיות בשוק הדיור במרכז הארץ נמוך בהרבה מזה שבשוק ההון העולמי
אני מניח שהתכוונת למניות ולא שוק ההון, אם כן אז דעתי כדעתך, היסטורית הנתונים תומכים בזה BIG TIME.
הסיכונים שבנכס נדל״ן בודד הם דברים כמו שכנים בלתי נסבלים שמקשים על השכרת הנכס, בעיות תשתית ופחת מוגבר (כמובן שאפשר לבטח אבל עדיין העלויות יכולות להיות גבוהות מאוד, ועוד בלת״מים מסוג זה.
הכל יכול להיות, הרוב בר ביטוח וכאמור נכס באזור ביקוש טוב מקטין מאד את שאר הסיכונים שציינת.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,040
דירוג
5,078

ramiv

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
184
דירוג
137
הכל יכול להיות, הרוב בר ביטוח וכאמור נכס באזור ביקוש טוב מקטין מאד את שאר הסיכונים שציינת.

אבל אז מחיר הדירה גבוה בהתאמה לא?

אם אני מבין נכון, שוק הדיור הרבה פחות יעיל ויש הרבה יותר פוטנציאל להרוויח או להפסיד בגלל זה.

תודה רבה על ההתייחסות. קראתי את השרשור שפורסם פה למעל והבנתי שההשוואה לא הוגנת.

שאלה ל@אורי ג. איך ניתן להעריך עלויות שיפוצים ותחזוקה לדירה בארץ? ראיתי את הערכה לבית בארהב של 50%.
 

Shadows

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/20
הודעות
226
דירוג
185
אבל אז מחיר הדירה גבוה בהתאמה לא? והשכירות גם גבוהה בהתאמה. אמנם התשואה כנראה תהיה מעט נמוכה יותר, אבל זה בדיוק מבטא שסיכון נמוך יותר מביא תשואה נמוכה יותר

אם אני מבין נכון, שוק הדיור הרבה פחות יעיל ויש הרבה יותר פוטנציאל להרוויח או להפסיד בגלל זה. מה זה אומר שהוא פחות יעיל?

תודה רבה על ההתייחסות. קראתי את השרשור שפורסם פה למעל והבנתי שההשוואה לא הוגנת.

שאלה ל@אורי ג. איך ניתן להעריך עלויות שיפוצים ותחזוקה לדירה בארץ? ראיתי את הערכה לבית בארהב של 50%. אל תשווה בין 2 השווקים, זה לא דומה בכמעט כלום. הבנייה שם שונה לגמרי (ומשתנה מאוד בהתאם לאזור). חוץ מזה ששם למשל נהוג כי בעל הבית משלם את הארנונה וועד הבית, אלה לפעמים מגיעים לסכומים מטורפים. בנוסף, לרוב בעל הבית מספק דירה להשכרה עם ריהוט חלקי, במינימום המטבח יהיה מאובזר (מקרר, תנור וכיריים, מיקרוגל). לאלה יש בלאי.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
אבל אז מחיר הדירה גבוה בהתאמה לא?
ברור, נכסים טובים באזורים טובים עולים יותר מנכסים גרועים יותר באזורים גרועים יותר.
שאלה ל@אורי ג. איך ניתן להעריך עלויות שיפוצים ותחזוקה לדירה בארץ?
מנסיון, וזה מאד משתנה מדירה לבית ובמיקום, ארה"ב וישראל אלו חיות שונות לחלוטין.
 

ramiv

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
184
דירוג
137
מנסיון, וזה מאד משתנה מדירה לבית ובמיקום, ארה"ב וישראל אלו חיות שונות לחלוטין.

מתאר לעצמי ולכן שאלתי כדי לנסות להעריך.

העניין העיקרי הוא שבשוק ההון מקבלים תשואה נטו אחרי דמי הניהול ומיסים ואילו בדיור גם אם אני משכיר או גר בנכס, קשה להעריך את כלל ההוצאות כדי לחשב תשואה נטו.

בכל מקרה, עבורי הדיון תיאורטי. ההון שלי לא מספק.
 

ramiv

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
184
דירוג
137
הייתה, העתיד אינו ידוע אבל לדירה יחידה זו עדיין אחת ההשקעות הטובות ביותר שיש לדעתי

יש דרכים להעריך האם הדירה יקרה או זולה? הדבר היחיד שחשבתי עליו הוא להשוות לשכירות באחוזים.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,609
דירוג
4,081
יש דרכים להעריך האם הדירה יקרה או זולה? הדבר היחיד שחשבתי עליו הוא להשוות לשכירות באחוזים.
באופן ספציפי אתה יכול להשוואות לדירות ליד ואז זה זול כרגע ביחס למה שבסביבה.
לטווח ארוך לדעתי האישית השכירות באחוזים זה אינדיקציה מעולה להאם שווה לקנות או להשכיר.
חלק מ"כרישי הנדל"ן" בפורום טוענים בתוקף שבשוק הנדל"ן אפשר לזהות "מגמות" ולדעת באיזה מדינה\אזור יהיה עליות גבוהות ובאיזה לא,אני מאוד סקפטי בנושא.

גם בקשר לסיכון אני חולק על חלקים ממה שנרשם פה.
תנודתיות וסיכון לטווח קצר,כן כנראה שדירה יותר בטוחה.
אבל בדירה בדרך כלל יש מינוף גבוה שמעלה את הסיכון וסיכון של נכס בודד.
לטווח ארוך אני חושב ששוק המניות יותר בטוח.
נגיד דירה אחת באשדוד מול החזקה של סנופי ל40 שנה הבאות,לראיתי הסיכון בדירה אחת לפרק הזמן הזה יותר גדול.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,040
דירוג
5,078
לטווח ארוך לדעתי האישית השכירות באחוזים זה אינדיקציה מעולה להאם שווה לקנות או להשכיר.
כלומר, אתה מתעלם לחלוטין מעליית ערך?

נגיד דירה אחת באשדוד מול החזקה של סנופי ל40 שנה הבאות,לראיתי הסיכון בדירה אחת לפרק הזמן הזה יותר גדול.
אנחנו דיברנו על דירה באזורי הביקוש במרכז.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,040
דירוג
5,078
אני דיברתי על דירה ממוצעת
גם בדירה ממוצעת יש אלמנטים פחות מסוכנים ממניות. יש כמובן את החיסרון שכל הביצים בסל אחד אבל מבחינת תנודתיות אני מעריך שגם דירה ממוצעת (או דירה באשדוד לצורך העניין) תהיה פחות תנודתית לאורך זמן מסנופי.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,609
דירוג
4,081
כלומר, אתה מתעלם לחלוטין מעליית ערך?
לא מתעלם אבל גובה השכירות היום זה נתון הרבה יותר בטוח מעלית ערך עתידית.
אני מאמין שלרוב זה גם ילך ביחד(בהחלט לא תמיד).
אנחנו דיברנו על דירה באזורי הביקוש במרכז.
מבחינתי זה תקף גם לדירה כזאת.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,609
דירוג
4,081
עברתי למקום חדש א
השכירות היא 10% ממחיר הנכס
עברתי למקום חדש ב
השכירות היא 2% ממחיר הנכס
לראיתי בא יותר שווה לי לקנות מבב.
האם באמת אתה צריך הסבר למה?
תלוי כמובן בעוד גורמים אבל יש לי יסוד גם להאמין שיש יותר מקום לעליית ערך בנכס א כי הוא הרבה יותר משתלם למי שמשקיע בשביל השכירות\למי שמתלבט האם להשכיר\לקנות בשביל מגורים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
יש דרכים להעריך האם הדירה יקרה או זולה? הדבר היחיד שחשבתי עליו הוא להשוות לשכירות באחוזים.
יקרה או זולה ביחס למה?
חלק מ"כרישי הנדל"ן" בפורום טוענים בתוקף שבשוק הנדל"ן אפשר לזהות "מגמות" ולדעת באיזה מדינה\אזור יהיה עליות גבוהות ובאיזה לא,אני מאוד סקפטי בנושא.
אם אתה חי את השוק אז אפשר בקלות אפילו רק שזה תהליכים ארוכים, זה לא סנופי שקופץ ב30% בשנה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D קניית דירה בפולין נדל"ן 14
O קניית דירה בלי משכנתא נדל"ן 19
ה קניית דירה חדשה לפני קבלת מפתח נדל"ן 4
D קניית דירה בהתניה של המוכר, שימכור הדירה אם לא ישלם מיסים . אשמח לטיפים, וממה להזהר. נדל"ן 246
י התלבטות על מזומן לפני קניית דירה נדל"ן 10
D אשמח לטיפים, איך אפשר למנוע קניית דירה ע'י אמא שלי, ושהחלופה תהיה שכירות לכמה שנים... נדל"ן 78
D קניית דירה שהיא לא בית משותף, אלא מושע, מגורים או השקעה לעתיד בפינוי בינוי, אם יהיה נדל"ן 23
D שאלה בנושא התקדמות בהליך קניית דירה , מהם השלבים הנדרשים? שלב העורכי דין, המו"מ , התשלום נדל"ן 6
D שאלה לגבי קניית דירה ללא חנייה נדל"ן 14
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 18
מ קניית דירה מעמידר ללא קבלת הנחה ולחסוך את הערת הזהרה נדל"ן 7
א קניית דירה מדיור ציבורי נדל"ן 10
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
F קניית דירה בחכירה - כמה משפיע על השווי? נדל"ן 11
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
מומו הברווז קניית דירה כמשפר דיור... בלי חרטות? נדל"ן 1
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 17
ד קניית דירה לטווח קצר נדל"ן 8
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 13
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
ח קניית דירה בפרויקט תמ"א נדל"ן 1
M קניית דירה שנייה - שאלה נדל"ן 2
J קניית דירה להשקעה לעומת ערוצי השקעה חלופיים נדל"ן 8
Y מס על קבלת דירה ללא תמורה שנמכרת לאחר מכן + קניית אחוז חלקי מנכס מבן משפחה נדל"ן 14
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
J התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה נדל"ן 16
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
S קניית דירה נוספת להשקעה נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה