קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים

[MS_B]

שלום לכולם,
בשעה טובה זכינו בפרויקט "דירה בהנחה" באור ים. ובשעה טובה אפילו יותר קיבלנו (אחרי כמעט שנתיים) היתר בנייה.
בחירת הדירות תתבצע בשבוע הבא ואני מלא לבטים לגבי המשכנתא, חשבתי שזה יהיה המקום הטוב ביותר להתייעץ.
נרצה ללכת על הדירה הגדולה ביותר האפשרית, מה שאומר שנצטרך לקחת את המשכנתא הגדולה ביותר שהבנק מאפשר בפרויקטים דמויי "מחיר למשתכן": 1.35M.
הדירה תשמש אותנו / שכירות לכמה שנים ואחר כך נרצה, ככל נראה, לקנות בית במקום אחר למגורים.
קצת פרטים עלינו:
אנחנו זוג (ידועים בציבור) באמצע שנות ה30, ללא ילדים בנתיים. מרווחים ביחד נטו של כ32K עם צפי לעלייה קלה בהכנסות בשנים הבאות. כרגע ההוצאות (לפני הילדים) הם כ 10-11K בחודש. לאחר ילדים יום אחד בעזרת השם אני מעריך שנגיע לאזור ה20K בחודש. אין לנו אופציה לתמיכה מההורים.
לאחר שקראתי בפורום ועברתי על האתר המעולה "משכתנאמן" בניתי שני תמהילים ראשונים שאמורים לתת מענה לשוק התנודתי שצפוי בשנים הקרובות בעקבות התייצבות השוק העולמי והמלחמה בארץ.
תמהיל 1:

סכום	מסלול	שיטת החזר	תקופה	ריבית מוערכת	מדד מוערך	החזר חודשי	החזר כולל
400K	פריים	שפיצר	25 שנים	6	-	2577	773162
100K	זכאות	שפיצר	25 שנים	2.82	3.5	466	223136
250K	קבועה צמודה	שפיצר	25 שנים	3	3.5	1189	569010
600K	משתנה לא צמודה	שפיצר	25 שנים	4.5	-	3335	1000498
1.35M	החזר חודשי: 7567	החזר מקסימלי: 9866	החזר בסוף תקופה 2.56M	תשלום עבור כל שקל 1.9

תמהיל 2:

סכום	מסלול	שיטת החזר	תקופה	ריבית מוערכת	מדד מוערך	החזר חודשי	החזר כולל
400K	פריים	שפיצר	25 שנים	6	-	2577	773162
100K	זכאות	שפיצר	25 שנים	2.82	3.5	466	223136
250K	קבועה לא צמודה	שפיצר	25 שנים	5	-	1461	438443
600K	משתנה לא צמודה 5	שפיצר	25 שנים	5	-	3508	1052262
1.35M	החזר חודשי: 8012	החזר מקסימלי: 8660	החזר בסוף תקופה: 2.487M	תשלום עבור כל שקל:1.84

הריביות המצויינות בטבלאות הן רק הערכות (אני מקווה שקצת מחמירות , עוד לא עברנו בין הבנקים).

א. אני נוטה לכיוון התמהיל השני, מכיוון שלפי מה שהבנתי צפוי שוק תנודתי יחסית בשנים הקרובות, מה שיכול להוביל לשינויים בריבית ובמדד שקשה לצפות. לכן כיוונתי לחשיפה מינימלי למדד.
ב. מכיוון שאני מעריך שמחזור המשכנתא יהיה תוך 5-10 שנים, השקעתי יותר במשתנה כל 5 (אבל אולי אני מפספס משהו).
ג. לא הוספתי סילוקים לתוך התמהיל. האם צריך להוסיף? איך עושים הערכה של הסילוקים מראש? והאם צריך להודיע לבנק בזמן המשא ומתן?
ד. הקבלן מאפשר תשלום מראש של כל הסכום, על מנת להימנע ממדד תשומות בנייה, אבל הבנתי שאם משלמים לפי שוברים אז הריביות נלקחות רק עבור הסכום שנלקח עד לאותה נקודה. תוכלו להסביר איך זה עובד? מהבחינה הזאת אני צריך לעשות הבנה האם עדיף לי להקטין את סכום ההחזרים על חשבון תוספת מדד התשומות?
ה. האם כדאי במצב הסבוך הזה להיוועץ ביועץ משכנתאות? האם יש ערך מוסף שהוא יכול לתת מלבד ניהול משא ומתן? (בשוק הסטנטי של היום אני לא בטוח כמה זה עוזר)

תודה רבה מראש על העזרה והתשובות, מאוד מעריך את זה.

 

[עלילה מסלול]

הי,
אני מתחיל גם להיערך לרכישת דירה (מכרתי היום קרן השתלמות )
ככה שאין לי תשובות אלייך אבל יש לי שאלות (גם אני תוהה האם ללכת על בניה עצמאית של משכנתא).

1. למה נקבת בכל המסלולים 25 שנים?
2. האם כשאתה בונה תמהיל אתה לוקח בחשבון אפשרות מחזור עתידית? אם כן, איך זה בא לדי ביטוי?

 

[אורי ג.]

לא רואה הגיון כלשהו באף אחד מהתמהילים.

מה שאומר שנצטרך לקחת את המשכנתא הגדולה ביותר שהבנק מאפשר בפרויקטים דמויי "מחיר למשתכן": 1.35M.

הבנק לא מגביל משכנתא במחיר למשתכן.

 

[MS_B]

לא רואה הגיון כלשהו באף אחד מהתמהילים.

תוכל לפרט בבקשה?

הבנק לא מגביל משכנתא במחיר למשתכן.

הבנק מאפשר משכנתא לפי השוק החופשי עד לגובה של 1.8M.

הי,
אני מתחיל גם להיערך לרכישת דירה (מכרתי היום קרן השתלמות

)
ככה שאין לי תשובות אלייך אבל יש לי שאלות (גם אני תוהה האם ללכת על בניה עצמאית של משכנתא).

1. למה נקבת בכל המסלולים 25 שנים?

פשוט איזנתי בין ההחזר החודשי לסך ההלוואה, אין לי משהו חכם לגבי זה

2. האם כשאתה בונה תמהיל אתה לוקח בחשבון אפשרות מחזור עתידית? אם כן, איך זה בא לדי ביטוי?

כמו שכתבתי, לקחתי בחשבון את זה בבחירת המסלולים אבל אני לא יודע אם צריך להוסיף לזה גורמים של סילוקים בעתיד.

כמו שאפשר להבין אני רחוק מאוד מלהיות מומחה או אפילו להבין הכל לעומק

 

[לאץ']

הבנק לא מגביל משכנתא במחיר למשתכן.

מה פירוש? לא מגביל את סכום המשכנתא או את זה שסכום ההחזר יעלה על 40% מסך ההכנסות?

האם אתה אומר שיתכן מצב בו שני לווים עם נתונים דומים, עשויים לקבל הצעות שונות במידה ואחד רוכש במסגרת מחיר למשתכן והשני לא?

 

[אורי ג.]

מה פירוש? לא מגביל את סכום המשכנתא או את זה שסכום ההחזר יעלה על 40% מסך ההכנסות?

הגבלה בדיוק כמו במחיר שלא במחיר למשתכן, אין הגבלות מיוחדות כלשהן בגלל שזה מחיר למשתכן.

האם אתה אומר שיתכן מצב בו שני לווים עם נתונים דומים, עשויים לקבל הצעות שונות במידה ואחד רוכש במסגרת מחיר למשתכן והשני לא?

לא, זה מה שכותב הפוסט אומר.

 

[אורי ג.]

הבנק מאפשר משכנתא לפי השוק החופשי עד לגובה של 1.8M.

ממש לא, אין הגבלה כלשהי, המגבלה היחידה שיש היא אם רוצים יותר מ75% משכנתא ואז אכן יש תקרה כמו שאמרת.

תוכל לפרט בבקשה?

פשוט תמהיל גרוע ומיותר, לא רואה איך אני יכול לפרט יותר מזה.

 

[חדשנות]

מרווחים ביחד נטו של כ32K עם צפי לעלייה קלה בהכנסות בשנים הבאות. כרגע ההוצאות (לפני הילדים) הם כ 10-11K בחודש.

אני לא מבין אם אתה מרוויח 32 ומוציא 11 זה אומר שאתה חוסך 21 אלף בחודש
למה אתה לוקח משכנתא ל25 שנה ומחזיר בחודש רק 8 אלף אתה יכול לגמור את המשכנתא הרבה יותר מהר ולחסוך הרבה יותר ריבית

 

[MS_B]

אני לא מבין אם אתה מרוויח 32 ומוציא 11 זה אומר שאתה חוסך 21 אלף בחודש
למה אתה לוקח משכנתא ל25 שנה ומחזיר בחודש רק 8 אלף אתה יכול לגמור את המשכנתא הרבה יותר מהר ולחסוך הרבה יותר ריבית

אני לא מעריך שאלה יהיו ההוצאות שלי לאורך זמן, אני מעריך שהם יגדלו לאזור ה20+.

ממש לא, אין הגבלה כלשהי, המגבלה היחידה שיש היא אם רוצים יותר מ75% משכנתא ואז אכן יש תקרה כמו שאמרת.

פשוט תמהיל גרוע ומיותר, לא רואה איך אני יכול לפרט יותר מזה.

אני פשוט לא מבין למה להגיב אם זה לא קונסטרוקטיבי.. אתה לא אומר מה היית עושה אחרת, פשוט אומר שזה גרוע. היה אפשר להסתדר בלי התגובה הזאת.

 

[Redroze]

אני חושב שאתה עושה בשכל שאתה מתכנן להוצאות של 20 אלף.
אני לא בטוח שהתמהיל שרשמת יעבור כי אין לך 33% בריבית קבועה. זו דרישת סף של בנק ישראל.
הייתי לוקח את תמהיל 1. משנה את כל המסלולים ל-30 שנה פרט לקבועות.
קח בחשבון שיש לכם עכשיו 3 שנים של בניה. גם אם תתחילו לשלם מחר את המשכנתא, אתם חוסכים כל שנה בערך 120 אלף ש"ח.
לכן אני הייתי מושך מיד עם נטילת המשכנתא 1.1 מיליון ש"ח שמחולקים 450 אלף קבועה (מתוכם 100 זכאות) ו-650 מל"צ כדי להיות כמה שפחות צמודים למדד תשומות הבניה.
250 אלף ש"ח משאיר ק"צ עם ריבית גבוהה (עוגן + 4/5%) כדי לשפר ריביות במסלולים אחרים.
לא מושך את ה-250 אלף, אלא משתמש בכסף שחסכת בשנתיים הראשונות של הבניה. וכך משאיר את המסלול הזה כמסלול פיתוי.
הכסף שתחסוך בשנה השלישית של הבניה ישמש אותך לתשלום הצמדות למדד ואבזור הדירה לאכלוס (מזגנים, רשתות, ריהוט, שדרוגים).

 

[אורי ג.]

. אתה לא אומר מה היית עושה אחרת, פשוט אומר שזה גרוע. היה אפשר להסתדר בלי התגובה הזאת.

אני לא יודע מה הייתי עושה, מה הייתי עושה תלוי בהרבה מאד פרמטרים אבל בכל מקרה תמהיל דפוק כזה לא הייתי לוקח, תמהיר ברירת מחדל של הבנקים יהיה לא רע בכלל (לא צמוד!).

 

[MS_B]

המון תודה על התשובה המפורטת. יש הרבה נקודות מעניינות

אני חושב שאתה עושה בשכל שאתה מתכנן להוצאות של 20 אלף.
אני לא בטוח שהתמהיל שרשמת יעבור כי אין לך 33% בריבית קבועה. זו דרישת סף של בנק ישראל.
הייתי לוקח את תמהיל 1. משנה את כל המסלולים ל-30 שנה פרט לקבועות.

הגדלה ל30 שניה תשאיר ריביות דומות? לפי מה שקראתי מסלול בריבית משנה כל 5 שנים לא נחשב על ידי בנק ישראל כמסלול עם ריבית משנה.

קח בחשבון שיש לכם עכשיו 3 שנים של בניה. גם אם תתחילו לשלם מחר את המשכנתא, אתם חוסכים כל שנה בערך 120 אלף ש"ח.
לכן אני הייתי מושך מיד עם נטילת המשכנתא 1.1 מיליון ש"ח שמחולקים 450 אלף קבועה (מתוכם 100 זכאות) ו-650 מל"צ כדי להיות כמה שפחות צמודים למדד תשומות הבניה.
250 אלף ש"ח משאיר ק"צ עם ריבית גבוהה (עוגן + 4/5%) כדי לשפר ריביות במסלולים אחרים.
לא מושך את ה-250 אלף, אלא משתמש בכסף שחסכת בשנתיים הראשונות של הבניה. וכך משאיר את המסלול הזה כמסלול פיתוי.
הכסף שתחסוך בשנה השלישית של הבניה ישמש אותך לתשלום הצמדות למדד ואבזור הדירה לאכלוס (מזגנים, רשתות, ריהוט, שדרוגים).

מעניין מאוד. העניין הוא שאני צריך את הרוב המוחלט של סכום ההלוואה על מנת לשלם את מחיר הדירה.
אני יכול למשוך כל פעם רק את החלק הדרוש לפי לוח התשלומים, אבל אני לא בדיוק מבין איך עובד המנגנון הזה.. ניתן כל פעם למשוך 10 אחוז ומשלמים ריבית רק על החלק שמשכנו? בכל מקרה זה יוסיף מדד תשומות בנייה ואז השאלה היא מה עדיף בניהם. אני מתקשה לעשות את החישוב בלי להבין את המנגנון.

שוב תודה

 

[האזרח הקטן]

אבל אני לא בדיוק מבין איך עובד המנגנון הזה.. ניתן כל פעם למשוך 10 אחוז ומשלמים ריבית רק על החלק שמשכנו? בכל מקרה זה יוסיף מדד תשומות בנייה ואז השאלה היא מה עדיף בניהם. אני מתקשה לעשות את החישוב בלי להבין את המנגנון.

כן, אתה משלם ריבית לפי גובה החוב שלך באותו חודש. כל פעימה שאתה מושך מוסיפה לך מסלול(ים) למשכנתא, שכל אחד מהם הוא הלוואה נפרדת, ואתה משלם לפי לוח הסילוקין של אותו מסלול.

 

[האזרח הקטן]

נרצה ללכת על הדירה הגדולה ביותר האפשרית, מה שאומר שנצטרך לקחת את המשכנתא הגדולה ביותר שהבנק מאפשר בפרויקטים דמויי "מחיר למשתכן": 1.35M.

כמו שאורי רשם, אין מגבלה כזו. המגבלה היא רק למקרה שרוצים משכנתא של מעל 75% מימון, ואז זה לפי מחיר שיערוך של לא יותר מ1.8 מיליון.
המגבלה בהחזר החודשי היא עד כ37% מההכנסה נטו שלכם (בהכנסה גבוהה אפשר גם לגרד את ה40% מלמטה), ולפחות 25% הון עצמי.
בנוסף, 2 התמהילים לא יאושרו לך כי אין בהם שליש קבועה.


באופן אישי הייתי נמנע מכל מסלול שיש בו הצמדה למדד. אם מתעקשים לדחוף פנימה את הזכאות (בעיני הוא לא באמת תורם, אבל כל אחד ודעתו), אז הייתי מקצץ אותו לסכום נמוך ככל הניתן, נניח 30-50 אלף.
הייתי מכניס קל"צ של בין שליש ל45%, אבל מנסה לקצר להם את השנים ככל הניתן, ואת השאר מחלק בין פריים למל"צ, כשגם בתקופות אפשר לשחק - קיצור קל"צ והארכת פריים.
בהצלחה...

 

[MS_B]

תודה רבה על התגובה

כמו שאורי רשם, אין מגבלה כזו. המגבלה היא רק למקרה שרוצים משכנתא של מעל 75% מימון, ואז זה לפי מחיר שיערוך של לא יותר מ1.8 מיליון.
המגבלה בהחזר החודשי היא עד כ37% מההכנסה נטו שלכם (בהכנסה גבוהה אפשר גם לגרד את ה40% מלמטה), ולפחות 25% הון עצמי.
בנוסף, 2 התמהילים לא יאושרו לך כי אין בהם שליש קבועה.

מכיוון שאנחנו מדברים על מימון של 90%, זה בהחלט המצב.
לפי מה שקראתי מסלול משתנה כל 5 לא נחשב כריבית משנתה. זה טעות?

באופן אישי הייתי נמנע מכל מסלול שיש בו הצמדה למדד. אם מתעקשים לדחוף פנימה את הזכאות (בעיני הוא לא באמת תורם, אבל כל אחד ודעתו), אז הייתי מקצץ אותו לסכום נמוך ככל הניתן, נניח 30-50 אלף.
הייתי מכניס קל"צ של בין שליש ל45%, אבל מנסה לקצר להם את השנים ככל הניתן, ואת השאר מחלק בין פריים למל"צ, כשגם בתקופות אפשר לשחק - קיצור קל"צ והארכת פריים.
בהצלחה...

זה נשמע הגיוני האמת. אני רק קצת חושש מהקנס אם נרצה למחזר את המשכנתא בעוד 5 שנים.
שוב תודה

 

[האזרח הקטן]

לפי מה שקראתי מסלול משתנה כל 5 לא נחשב כריבית משנתה. זה טעות?

כן, זו לא ריבית קבועה לצורך שליש קבועה.

אני רק קצת חושש מהקנס אם נרצה למחזר את המשכנתא בעוד 5 שנים

אז אתה מחליף סיכון אחד בסיכון גדול יותר.

 

[MS_B]

כן, זו לא ריבית קבועה לצורך שליש קבועה.

אני מבין, ההגבלה היא שחייבת להיות ריבית קבועה.

אז אתה מחליף סיכון אחד בסיכון גדול יותר.

זה נכון. הנחתי שהרביות ירדו עם השנים אבל כמובן שאי אפשר לדעת את זה.

 

[סלום]

תמהיל דפוק כזה

@אורי ג. אני ישמח אם תוכל לפרט למה זה דפוק

 

[Redroze]

הגדלה ל30 שניה תשאיר ריביות דומות

זה תלוי תקופה ותלוי מסלול.
בעבר זה היה מוריד ריביות, כיום ההשפעה זניחה יותר.
מכיוון שלריבית יש הרבה לאן לרדת, בניגוד לעבר, הקנס שתקבל על מחזור המסלול הקבוע יהיה משמעותית גבוה מה-2-3 פרומילים שתשיג על קיצור התקופה.

מעניין מאוד. העניין הוא שאני צריך את הרוב המוחלט של סכום ההלוואה על מנת לשלם את מחיר הדירה

אני לא מצליח להבין את המתמטיקה.
אתה רושם שאתה ב-90% מימון על משכנתא של 1.35 מיליון. זה אומר שהדירה שווה 1.5 מיליון ושההון העצמי שלך הוא 150 אלף ש"ח.
לא רוצה להיות ביקורתי אבל זה נשמע לי סכום מאוד נמוך לזוג שחוסך כ-20 אלף ש"ח בחודש.

זה יוסיף מדד תשומות בנייה ואז השאלה היא מה עדיף בניהם

מכיוון שאף אחד לא יודע מה יהיה מדד תשומות הבניה ב-3 שנים הקרובות, לא משנה כמה חישובים תעשה, בסוף תצטרך לענות על השאלה, האם אני מוכן להמר כנגד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה?
מניסיון עבר שלי, ובמיוחד לאור חסכון הגבוה שלכם, הייתי מקדים תשלומים.

 

[הורדוס]

250 אלף ש"ח משאיר ק"צ עם ריבית גבוהה (עוגן + 4/5%) כדי לשפר ריביות במסלולים אחרים.
לא מושך את ה-250 אלף, אלא משתמש בכסף שחסכת בשנתיים הראשונות של הבניה. וכך משאיר את המסלול הזה כמסלול פיתוי.
הכסף שתחסוך בשנה השלישית של הבניה ישמש אותך לתשלום הצמדות למדד ואבזור הדירה לאכלוס (מזגנים, רשתות, ריהוט, שדרוגים).

זה לא חוקי והבנק לא יאפשר את זה, הוא יכול לפרוע מהר את הקבועה אבל יהיה חייב למשוך אותה.

מכיוון שאנחנו מדברים על מימון של 90%, זה בהחלט המצב.
לפי מה שקראתי מסלול משתנה כל 5 לא נחשב כריבית משנתה. זה טעות?

כן

באופן אישי הייתי נמנע מכל מסלול שיש בו הצמדה למדד. אם מתעקשים לדחוף פנימה את הזכאות (בעיני הוא לא באמת תורם, אבל כל אחד ודעתו), אז הייתי מקצץ אותו לסכום נמוך ככל הניתן, נניח 30-50 אלף.

על זכאות אין עמלת היוון, והוא נותן הנחה בעמלת היוון על שאר המשכנתא, אז בטוח כדאי לפחות 10 אלף.

אם היית מקבל ריבית מצ של 1.7% לא היית לוקח? יש כאלו היום.