התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן

[yonipers]

שלום רב
קיבלתי הודעה השבוע שזכיתי בתוכנית מחיר למשתכן בפרוייקט של גיא ודורן לוי בקריית ביאליק בשכונה החדשה שם - נאות אפק.
המחיר כרגע - 1291K לדירת 5 חדרים (121 מטר, 17 מטר מרפסת ו2 חניות). כניסה בינואר 22
מבדיקה מהירה ראיתי שמחיר השוק שם הוא באיזור 1.5M לכניסה מיידית ואני מאמין שזה עוד נתון למשא ומתן ולהורדה משמעותית.
השכירות שאפשר להשיג היא - 3800-4000 שקלים.
אשמח לשמוע:
1. האם זו עסקה משתלמת כדירה להשקעה? ההון העצמי שלי די נמוך (200K) ואולי אוכל לגרד מההורים עוד קצת כך שהיתרון שם הוא מינוף גבוה יחסית.
2. שמעתי שמועות שאיכות הבנייה בפרוייקט הזה לא טובה. אשמח לשמוע ממי שגר שם או קנה האם זה נכון
3. זו שכונה יפה שעדיין לא התפתחה ואני חושב שגם המחיר שם יעלה בשנים הקרובות. האם ההערכה שלי נכונה?
4. מחיר למשתכן היא תוכנית בשלבי גסיסה והסיכוי שאזה בהמשך במשהו אטרקטיבי יותר לא גבוה...

אשמח מאדם לשמוע כמה שיותר דעות בנושא
תודה רבה

 

[אורי ג.]

מבדיקה מהירה ראיתי שמחיר השוק שם הוא באיזור 1.5M לכניסה מיידית ואני מאמין שזה עוד נתון למשא ומתן ולהורדה משמעותית.

עדיף שתשווה לדירות על הנייר ועדיף שתשווה למחירי עסקאות בפועל ולא למחירי ביקוש.

 

[yossik]

מיתוג הדירה - מחיר למשתכן וסמיכות לבית קברות

היי יודע שכבר דנו הרבה פה על פרוייקט מחיר למשתכן ונדלן בכללי אבל אני מעלה דיון בכיוון אחר כרגע - הנושא של מיתוג פרוייקט מחיר למשתכן של גיא ודורון לוי בקריית ביאליק נבנה מצפון לבית קברות. אנחנו זכינו בדירה קו שלישי (יש עוד 2 בנייני דירות גבוהים מדרום לנו) שצופה צפון מזרח (כאשר בית קברות מדרום...

www.hasolidit.com

 

[yonipers]

עדיף שתשווה לדירות על הנייר ועדיף שתשווה למחירי עסקאות בפועל ולא למחירי ביקוש.

השויתי לקבלן שמוכר בפרוייקט צמוד ומכיוון שהאיכלוס של מחיר למשתכן הוא חצי שנה מהיום זה נראה לי כמעט זהה לאיכלוס מיידי...

 

[אורי ג.]

השויתי לקבלן שמוכר בפרוייקט צמוד ומכיוון שהאיכלוס של מחיר למשתכן הוא חצי שנה מהיום זה נראה לי כמעט זהה לאיכלוס מיידי...

עדיף שתשווה למחירי עסקאות בפועל

 

[Redroze]

שלום רב
קיבלתי הודעה השבוע שזכיתי בתוכנית מחיר למשתכן בפרוייקט של גיא ודורן לוי בקריית ביאליק בשכונה החדשה שם - נאות אפק.
המחיר כרגע - 1291K לדירת 5 חדרים (121 מטר, 17 מטר מרפסת ו2 חניות). כניסה בינואר 22
מבדיקה מהירה ראיתי שמחיר השוק שם הוא באיזור 1.5M לכניסה מיידית ואני מאמין שזה עוד נתון למשא ומתן ולהורדה משמעותית.
השכירות שאפשר להשיג היא - 3800-4000 שקלים.
אשמח לשמוע:
1. האם זו עסקה משתלמת כדירה להשקעה? ההון העצמי שלי די נמוך (200K) ואולי אוכל לגרד מההורים עוד קצת כך שהיתרון שם הוא מינוף גבוה יחסית.
2. שמעתי שמועות שאיכות הבנייה בפרוייקט הזה לא טובה. אשמח לשמוע ממי שגר שם או קנה האם זה נכון
3. זו שכונה יפה שעדיין לא התפתחה ואני חושב שגם המחיר שם יעלה בשנים הקרובות. האם ההערכה שלי נכונה?
4. מחיר למשתכן היא תוכנית בשלבי גסיסה והסיכוי שאזה בהמשך במשהו אטרקטיבי יותר לא גבוה...

אשמח מאדם לשמוע כמה שיותר דעות בנושא
תודה רבה

1. לא מכיר את הפרויקט ספציפית אבל מדובר בתשואה ברוטו של 3.5% שזה לא להיט לדירה בפריפריה. מה עם ביטוחים? מה עם חודשים ריקים? מה עם תיקונים? אתה גר באזור? אולי תצטרך את שירותיו של מתווך. כשתרצה למכור צריך עורך דין ואולי גם מתווך. צריך להוסיף למחיר עוד כמה עשרות אלפי שקלים.
2. תבדוק טוב איזה דברים צריך להשלים מסביב כי המחיר שציינו לא בהכרח אומר שהדירה ראויה למגורים (מדדים, מיזוג, רשתות, ריהוט). צריך להוסיף למחיר עוד כמה עשרות אלפי שקלים.
3. עכשיו בוא נדבר על המשכנתא, שתהיה לפחות בגובה מיליון ש"ח עם החזר של כ-5000 ש"ח, כלומר תזרים שלילי של 1000 ש"ח בחודש. כלומר כ-60 אלף ש"ח על טווח של 5 שנים. תוסיף לזה חצי שנה שתצטרך לשלם משכנתא בלי הכנסה מנגד (עוד כמה עשרות אלפי שקלים). האם מבחינה תזרימית זה מתאים לך?
בעוד 5 שנים כמה להערכתך תהיה שווה הדירה?

עכשיו מה האלטרנטיבה? לקחת את ה-200 אלף ש"ח ולהשקיע אותם במניות, מה לדעתך תהיה התשואה? האם תהיה יותר או פחות התעסקות בהשוואה לדירה? האם יש יותר או פחות סיכון לאבד את הקרן?

אם נשאר בתחום הנדלן תוכל לרכוש דירה, לא ב"זכיה" דרך מפעל הפיס של המדינה, ב-800 אלף ש"ח גם בפריפריה. החסרונות שמדובר בדירה ישנה שכנראה תדרוש יותר תחזוקה, אוכלוסיה חלשה יותר. מנגד היתרונות שיש תזרים מההתחלה, אפשר לקנות באזורים שבעתיד יש סיכוי שיעברו פינוי בינוי. ממליץ לעבור על המספרים של החלופה הזו עם מלווה משקיעים שמכיר את האזור הספציפי שמעניין אותך.