• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף?

  • פותח הנושא tom1
  • פורסם בתאריך

tom1

משתמש רשום
הצטרף ב
17/1/21
הודעות
18
דירוג
0
שלום,
אני בן 30, עובד בהייטק, עם משכורת גבוהה בשנים האחרונות ועם קרוב למליון שקל בחסכונות.
אני מתחיל לחשוב על קניית דירה להשקעה, ואני מתחבט בין דירה להשקעה בארץ לקניית דירה (או אולי 2 בחו״לֹ).
היתרונות בחו״ל די ברורים - ניתן להגיע לתשואות גבוהות יותר. אין צורך במימון (האם זה יתרון או חסרון?). קיימות 2-3 חברות שפועלות באירופה וניתן לרכוש דרכן דירה שתשאיר אותי עם תשואה צפויה של כ-6-7% אחרי עלויות (תיווך, דמי ניהול וכד׳). החיסרון המרכזי הוא התלות בחברה חיצונית והקושי האופרטיבי בניהול נכס מרחוק.
בארץ, הרבה יותר קשה להגיע לתשואות האלה ומחירי הדירות גבוהים יותר, כך שאצטרך משכנתא (או במילים אחרות, אצטרך להתמנף).
וכאן נכנסת השאלה הראשית שלי - אני נוטה להעדיף דירה להשקעה בישראל על אף התשואה המעט נמוכה יותר. אבל, האם לא חבל ״לבזבז״ את הטבת המס על קניית דירה ראשונה בשביל דירה בסכום נמוך יחסית? (בהינתן האמונה שלי שבתוך טווח זמן של 5-10 שנים אוכל לקנות דירה נןספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי).
הייתי שמח לשמוע איך אתם ״מפקטרים״ את הפרט הזה לתוך החלטת ההשקעה והאם ישנם גורמים משמעותיים נוספים שאני צריך לדאוג לגביהם שלא מצויינים בהודעה שלי? (מלבד להנחות התשואה שכמובן עשויות לא לעמוד במבחן המציאות).

תודה רבה!
 
אין צורך במימון (האם זה יתרון או חסרון?).
תלוי את מי אתה שואל. בעיניי - ברור שחייב לעבוד עם מימון (כמובן שבצורה מבוקרת).
האם לא חבל ״לבזבז״ את הטבת המס על קניית דירה ראשונה בשביל דירה בסכום נמוך יחסית?
כן, חבל. אבל זה גם תלוי עסקה.
הייתי שמח לשמוע איך אתם ״מפקטרים״ את הפרט הזה לתוך החלטת ההשקעה
זה לא השיקול המרכזי של בחירת השקעה. כי אם זה היה - אז היית פשוט צריך לחפש את הדירה היקרה ביותר.
אתה צריך לוודא שמתאים לך נדל''ן, ולהתחיל לעשות עבודת שטח. תריץ חיפוש בפורום, יש הרבה דיונים בנושא.
 
1. כשאתה מדבר על התשואה הצפויה, זה לפי חישוב שעשית בעצמך או לפי הברושור של אותן חברות?
2. חקרת לעומק את שוק השכירות באותם אזורים בהם אתה מתכנן לקנות? תכניות בנייה מאושרות ומתוכננות שישפיעו? שינויים בעיר שעשויים לשנות את הביקוש וההיצע של דירות להשכרה?
3. אתה מכיר את החקיקה והתקנות באותן מדינות בכל הקשור לשכירות וחובות המשכיר? כולל חקיקה צפויה? האם מותר לך להעלות את שכר הדירה כרצונך? האם אתה נדרש לכל מיני התאמות כדי להשכיר את הדירה? מה קורה אם דייר שהשכרת לו מחליט להפסיק לשלם?
4. בדקת את נושא המיסוי? האם אתה נדרש לשלם מס לאותה עיר? לאותה מדינה? האם תידרש לשלם גם למדינת ישראל?
5. אם לא תהיה מרוצה מחברת הניהול אתה יכול לסיים איתם את ההתקשרות ללא תנאי?

נדל"ן זה עסק מסובך, במיוחד כשמדובר במדינה אחרת. תוודא שאתה מבין טוב (כדאי למצוא מישהו שמחזיק בנכס דומה באותה עיר ולהבין ממנו במה זה כרוך) לאן אתה נכנס. יש בזה אולי הזדמנות השקעה אבל יש גם הרבה סיכונים וסיבוכים שאתה צריך להכיר כדי לקבל החלטה מושכלת.
 
האם לא חבל ״לבזבז״ את הטבת המס על קניית דירה ראשונה בשביל דירה בסכום נמוך יחסית? (בהינתן האמונה שלי שבתוך טווח זמן של 5-10 שנים אוכל לקנות דירה נןספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי).
למה זה סותר? אם תקנה היום דירה (עם משכנתא, בסכום שתרצה). בעוד 5-10 שנים ״תשתדרג״ - ותקנה דירה נוספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי, מה הבעיה?
במקרה זה אתה לא מבזבז הטבת מס, אתה קונה דירה גם עכשיו, וגם בעוד 5-10 שנים
 
@tom1
תחשוב על עוד אופציה, אפשר להשקיע בנדל"ן בחו"ל בעזרת חשיפה לסקטור הריט (המכיל סוגי נדל"ן שונים) דרך קרן סל זולה, מפוקחת, ועם מס ידוע.
וללא כאבי ראש של שוכרים\חברת ניהול\ מיסוי לא ברור ועוד.
החיסרון היחיד שהקרן חשופה לתנודות שוק ההון.

לא ייעוץ, לא המלצה.
 
תודה לכולם על התגובותֿ,

בנוגע למוטיב החוזר של כדאיות ההשקעה בחו״לֹ אל מול ההשקעה בארץ - ביקשתי להתייחס לכך כהנחה. עשיתי שיעורי בית, נפגשתי עם מספר חברות, יש לי אקסלים ואני חושב שאני מודע לסיכונים. מן הסתם, אלמד לעומק יותר ככל שאתקרב לנקודת החלטה.

השאלה שלי התעסקה בשתי נקודות:
- להתמנף או לא להתמנף - עד כמה זה אמור להיות משמעותי בתהליך קבלת ההחלטות שלי? האם תשלום על דירה במזומן ללא משכנתא בכלל עושה שכל בעידן של תשואות גבוהות בשוק המניות? (כמובן שאין לי מושג לגבי תשואות עתידיות).
- עד כמה הטבת המס של דירה ראשונה צריכה להוות מרכיב בסט השיקולים שלי.

תודה רבה !
 
למה זה סותר? אם תקנה היום דירה (עם משכנתא, בסכום שתרצה). בעוד 5-10 שנים ״תשתדרג״ - ותקנה דירה נוספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי, מה הבעיה?
במקרה זה אתה לא מבזבז הטבת מס, אתה קונה דירה גם עכשיו, וגם בעוד 5-10 שנים

אצטרך לשלם עליה מס גבוה יותר. לא?
 
@tom1
יש לך מס רכישה גדול יותר ברכישת דירת מגורים שנייה.(לעומת מס רכישה בדירה הראשונה)
 
- להתמנף או לא להתמנף - עד כמה זה אמור להיות משמעותי בתהליך קבלת ההחלטות שלי? האם תשלום על דירה במזומן ללא משכנתא בכלל עושה שכל בעידן של תשואות גבוהות בשוק המניות? (כמובן שאין לי מושג לגבי תשואות עתידיות).
מינוף מטרתו הגדלת התשואה תוך הגדלת הסיכון. לכן השאלה אם להתמנף או לא תלויה בעיקר בשאלת הסיכון שאתה מוכן לקחת.
 
אצטרך לשלם עליה מס גבוה יותר. לא?
אם תקנה עוד דירה ותמכור את הראשונה בטווח של שנה (וחצי לדעתי), תיחשב למשפר דיור ולא בעל 2 דירות, ולא תשלם מס דירה שניה. זה מה שהבנתי מהחוק, ממליץ לחפש אותו במדויק ולהבין מה זה אומר.

אבל זה בדיוק מה שהבחור למעלה התכוון לדעתי. אתה יכול לקנות עכשיו, ולשפר בעתיד
 
אם תקנה עוד דירה ותמכור את הראשונה בטווח של שנה (וחצי לדעתי), תיחשב למשפר דיור ולא בעל 2 דירות, ולא תשלם מס דירה שניה. זה מה שהבנתי מהחוק, ממליץ לחפש אותו במדויק ולהבין מה זה אומר.

אבל זה בדיוק מה שהבחור למעלה התכוון לדעתי. אתה יכול לקנות עכשיו, ולשפר בעתיד
אם אתה קונה דירה נוספת אבל מוכר את דירתך הקודמת בטווח של 18 חודשים אתה תשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה(הכי טוב שאפשר).
 
תודה לכולם על התגובותֿ,

בנוגע למוטיב החוזר של כדאיות ההשקעה בחו״לֹ אל מול ההשקעה בארץ - ביקשתי להתייחס לכך כהנחה. עשיתי שיעורי בית, נפגשתי עם מספר חברות, יש לי אקסלים ואני חושב שאני מודע לסיכונים. מן הסתם, אלמד לעומק יותר ככל שאתקרב לנקודת החלטה.

השאלה שלי התעסקה בשתי נקודות:
- להתמנף או לא להתמנף - עד כמה זה אמור להיות משמעותי בתהליך קבלת ההחלטות שלי? האם תשלום על דירה במזומן ללא משכנתא בכלל עושה שכל בעידן של תשואות גבוהות בשוק המניות? (כמובן שאין לי מושג לגבי תשואות עתידיות).
- עד כמה הטבת המס של דירה ראשונה צריכה להוות מרכיב בסט השיקולים שלי.

תודה רבה !

מינוף או לא מינוף זו כמובן שאלה אינדיוודואלית. במינוף קיים יותר סיכון וגם יותר סיכוי.

בכל זאת, אנסה לעזור לך: רוב משקיעי הנדל"ן רואים במינוף יתרון גדול. הסיבה לכך היא שכאשר אתה קונה דירה עם 75% מינוף לדוגמה, הרווחים (במידה ויהיו) יהיו גדולים פי 4 מאשר במצב בו היית רוכש ללא מינוף (ליתר דיוק פי 4 פחות הריבית שאתה משלם על המשכנתא).

ומה לגבי המשכנתא? נדל"ן מאוד נוח למינוף (בניגוד נניח לשוק ההון) מכיוון שמקבלים מידי חודש שכר דירה, איתו ניתן לשלם חלק / את כל המשכנתא.
כאשר רוכשים בבערך 50% מינוף, סביר להניח שניתן פחות או יותר להגיע לתזרים מאוזן, כלומר שכר הדירה יוכל לכסות את כל התשלום החודשי של המשכנתא.

כמובן שעדיין הסיכון לא יורד לאפס, בכל השקעה קיים סיכון.

בנוגע להטבת המס - אני במקומך ממש לא הייתי מודאג "לבזבז" את הטבת המס שלי. הטבת המס אינה מתבזבזת.
אתה יכול אחרי 18 חודשים ומעלה למכור את הדירה עם פטור ממס שבח, ולאחר מכן לקנות דירה נוספת, שוב עם אותה הטבה במס הרכישה.
למעשה זו אחת האסטרטגיות של משקיעי נדל"ן בתחילת דרכם.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
J קניית דירה להשקעה לעומת ערוצי השקעה חלופיים נדל"ן 8
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
J התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה נדל"ן 16
S קניית דירה נוספת להשקעה נדל"ן 6
H קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 58
ש קניית דירה להשקעה בישראל נדל"ן 11
ש קניית דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
Y קניית דירה להשקעה לבד עם משכתנה או עם שותף ללא משכנתה נדל"ן 10
רעות שקד קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 56
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
J קניית דירה ראשונה נדל"ן 4
A קניית דירה ראשונה - איפה מתחילים? נדל"ן 3
N קניית דירה ראשונה למגורים בזמן המלחמה אוף טופיק 10
T קניית דירה ברחוב שאמור לעבור בו מטרו נדל"ן 0
Mufasa קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26 נדל"ן 77
צ קניית דירה - זוג לפני חתונה נדל"ן 24
D קניית דירה בפולין נדל"ן 14
D קניית דירה בלי משכנתא נדל"ן 19
ה קניית דירה חדשה לפני קבלת מפתח נדל"ן 4
D קניית דירה בהתניה של המוכר, שימכור הדירה אם לא ישלם מיסים . אשמח לטיפים, וממה להזהר. נדל"ן 246
י התלבטות על מזומן לפני קניית דירה נדל"ן 10
D אשמח לטיפים, איך אפשר למנוע קניית דירה ע'י אמא שלי, ושהחלופה תהיה שכירות לכמה שנים... נדל"ן 78
D קניית דירה שהיא לא בית משותף, אלא מושע, מגורים או השקעה לעתיד בפינוי בינוי, אם יהיה נדל"ן 27
D שאלה בנושא התקדמות בהליך קניית דירה , מהם השלבים הנדרשים? שלב העורכי דין, המו"מ , התשלום נדל"ן 6
D שאלה לגבי קניית דירה ללא חנייה נדל"ן 14
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 18
מ קניית דירה מעמידר ללא קבלת הנחה ולחסוך את הערת הזהרה נדל"ן 7
א קניית דירה מדיור ציבורי נדל"ן 10
F קניית דירה בחכירה - כמה משפיע על השווי? נדל"ן 11
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
מומו הברווז קניית דירה כמשפר דיור... בלי חרטות? נדל"ן 1
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 17
ד קניית דירה לטווח קצר נדל"ן 8
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 13

נושאים דומים

Back
למעלה