קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף?

  • פותח הנושא tom1
  • פורסם בתאריך

tom1

משתמש רשום
הצטרף ב
17/1/21
הודעות
11
דירוג
0
שלום,
אני בן 30, עובד בהייטק, עם משכורת גבוהה בשנים האחרונות ועם קרוב למליון שקל בחסכונות.
אני מתחיל לחשוב על קניית דירה להשקעה, ואני מתחבט בין דירה להשקעה בארץ לקניית דירה (או אולי 2 בחו״לֹ).
היתרונות בחו״ל די ברורים - ניתן להגיע לתשואות גבוהות יותר. אין צורך במימון (האם זה יתרון או חסרון?). קיימות 2-3 חברות שפועלות באירופה וניתן לרכוש דרכן דירה שתשאיר אותי עם תשואה צפויה של כ-6-7% אחרי עלויות (תיווך, דמי ניהול וכד׳). החיסרון המרכזי הוא התלות בחברה חיצונית והקושי האופרטיבי בניהול נכס מרחוק.
בארץ, הרבה יותר קשה להגיע לתשואות האלה ומחירי הדירות גבוהים יותר, כך שאצטרך משכנתא (או במילים אחרות, אצטרך להתמנף).
וכאן נכנסת השאלה הראשית שלי - אני נוטה להעדיף דירה להשקעה בישראל על אף התשואה המעט נמוכה יותר. אבל, האם לא חבל ״לבזבז״ את הטבת המס על קניית דירה ראשונה בשביל דירה בסכום נמוך יחסית? (בהינתן האמונה שלי שבתוך טווח זמן של 5-10 שנים אוכל לקנות דירה נןספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי).
הייתי שמח לשמוע איך אתם ״מפקטרים״ את הפרט הזה לתוך החלטת ההשקעה והאם ישנם גורמים משמעותיים נוספים שאני צריך לדאוג לגביהם שלא מצויינים בהודעה שלי? (מלבד להנחות התשואה שכמובן עשויות לא לעמוד במבחן המציאות).

תודה רבה!
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
407
דירוג
321
אין צורך במימון (האם זה יתרון או חסרון?).
תלוי את מי אתה שואל. בעיניי - ברור שחייב לעבוד עם מימון (כמובן שבצורה מבוקרת).
האם לא חבל ״לבזבז״ את הטבת המס על קניית דירה ראשונה בשביל דירה בסכום נמוך יחסית?
כן, חבל. אבל זה גם תלוי עסקה.
הייתי שמח לשמוע איך אתם ״מפקטרים״ את הפרט הזה לתוך החלטת ההשקעה
זה לא השיקול המרכזי של בחירת השקעה. כי אם זה היה - אז היית פשוט צריך לחפש את הדירה היקרה ביותר.
אתה צריך לוודא שמתאים לך נדל''ן, ולהתחיל לעשות עבודת שטח. תריץ חיפוש בפורום, יש הרבה דיונים בנושא.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,436
דירוג
22,420

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,398
דירוג
1,301
1. כשאתה מדבר על התשואה הצפויה, זה לפי חישוב שעשית בעצמך או לפי הברושור של אותן חברות?
2. חקרת לעומק את שוק השכירות באותם אזורים בהם אתה מתכנן לקנות? תכניות בנייה מאושרות ומתוכננות שישפיעו? שינויים בעיר שעשויים לשנות את הביקוש וההיצע של דירות להשכרה?
3. אתה מכיר את החקיקה והתקנות באותן מדינות בכל הקשור לשכירות וחובות המשכיר? כולל חקיקה צפויה? האם מותר לך להעלות את שכר הדירה כרצונך? האם אתה נדרש לכל מיני התאמות כדי להשכיר את הדירה? מה קורה אם דייר שהשכרת לו מחליט להפסיק לשלם?
4. בדקת את נושא המיסוי? האם אתה נדרש לשלם מס לאותה עיר? לאותה מדינה? האם תידרש לשלם גם למדינת ישראל?
5. אם לא תהיה מרוצה מחברת הניהול אתה יכול לסיים איתם את ההתקשרות ללא תנאי?

נדל"ן זה עסק מסובך, במיוחד כשמדובר במדינה אחרת. תוודא שאתה מבין טוב (כדאי למצוא מישהו שמחזיק בנכס דומה באותה עיר ולהבין ממנו במה זה כרוך) לאן אתה נכנס. יש בזה אולי הזדמנות השקעה אבל יש גם הרבה סיכונים וסיבוכים שאתה צריך להכיר כדי לקבל החלטה מושכלת.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
103
דירוג
46
האם לא חבל ״לבזבז״ את הטבת המס על קניית דירה ראשונה בשביל דירה בסכום נמוך יחסית? (בהינתן האמונה שלי שבתוך טווח זמן של 5-10 שנים אוכל לקנות דירה נןספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי).
למה זה סותר? אם תקנה היום דירה (עם משכנתא, בסכום שתרצה). בעוד 5-10 שנים ״תשתדרג״ - ותקנה דירה נוספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי, מה הבעיה?
במקרה זה אתה לא מבזבז הטבת מס, אתה קונה דירה גם עכשיו, וגם בעוד 5-10 שנים
 

yik

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/2/15
הודעות
331
דירוג
177
@tom1
תחשוב על עוד אופציה, אפשר להשקיע בנדל"ן בחו"ל בעזרת חשיפה לסקטור הריט (המכיל סוגי נדל"ן שונים) דרך קרן סל זולה, מפוקחת, ועם מס ידוע.
וללא כאבי ראש של שוכרים\חברת ניהול\ מיסוי לא ברור ועוד.
החיסרון היחיד שהקרן חשופה לתנודות שוק ההון.

לא ייעוץ, לא המלצה.
 

tom1

משתמש רשום
הצטרף ב
17/1/21
הודעות
11
דירוג
0
תודה לכולם על התגובותֿ,

בנוגע למוטיב החוזר של כדאיות ההשקעה בחו״לֹ אל מול ההשקעה בארץ - ביקשתי להתייחס לכך כהנחה. עשיתי שיעורי בית, נפגשתי עם מספר חברות, יש לי אקסלים ואני חושב שאני מודע לסיכונים. מן הסתם, אלמד לעומק יותר ככל שאתקרב לנקודת החלטה.

השאלה שלי התעסקה בשתי נקודות:
- להתמנף או לא להתמנף - עד כמה זה אמור להיות משמעותי בתהליך קבלת ההחלטות שלי? האם תשלום על דירה במזומן ללא משכנתא בכלל עושה שכל בעידן של תשואות גבוהות בשוק המניות? (כמובן שאין לי מושג לגבי תשואות עתידיות).
- עד כמה הטבת המס של דירה ראשונה צריכה להוות מרכיב בסט השיקולים שלי.

תודה רבה !
 

tom1

משתמש רשום
הצטרף ב
17/1/21
הודעות
11
דירוג
0
למה זה סותר? אם תקנה היום דירה (עם משכנתא, בסכום שתרצה). בעוד 5-10 שנים ״תשתדרג״ - ותקנה דירה נוספת במחיר גבוה יותר באופן משמעותי, מה הבעיה?
במקרה זה אתה לא מבזבז הטבת מס, אתה קונה דירה גם עכשיו, וגם בעוד 5-10 שנים

אצטרך לשלם עליה מס גבוה יותר. לא?
 

yik

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/2/15
הודעות
331
דירוג
177
@tom1
יש לך מס רכישה גדול יותר ברכישת דירת מגורים שנייה.(לעומת מס רכישה בדירה הראשונה)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,398
דירוג
1,301
- להתמנף או לא להתמנף - עד כמה זה אמור להיות משמעותי בתהליך קבלת ההחלטות שלי? האם תשלום על דירה במזומן ללא משכנתא בכלל עושה שכל בעידן של תשואות גבוהות בשוק המניות? (כמובן שאין לי מושג לגבי תשואות עתידיות).
מינוף מטרתו ***** התשואה תוך ***** הסיכון. לכן השאלה אם להתמנף או לא תלויה בעיקר בשאלת הסיכון שאתה מוכן לקחת.
 

yahud

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/10/19
הודעות
570
דירוג
514
אצטרך לשלם עליה מס גבוה יותר. לא?
אם תקנה עוד דירה ותמכור את הראשונה בטווח של שנה (וחצי לדעתי), תיחשב למשפר דיור ולא בעל 2 דירות, ולא תשלם מס דירה שניה. זה מה שהבנתי מהחוק, ממליץ לחפש אותו במדויק ולהבין מה זה אומר.

אבל זה בדיוק מה שהבחור למעלה התכוון לדעתי. אתה יכול לקנות עכשיו, ולשפר בעתיד
 

yik

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/2/15
הודעות
331
דירוג
177
אם תקנה עוד דירה ותמכור את הראשונה בטווח של שנה (וחצי לדעתי), תיחשב למשפר דיור ולא בעל 2 דירות, ולא תשלם מס דירה שניה. זה מה שהבנתי מהחוק, ממליץ לחפש אותו במדויק ולהבין מה זה אומר.

אבל זה בדיוק מה שהבחור למעלה התכוון לדעתי. אתה יכול לקנות עכשיו, ולשפר בעתיד
אם אתה קונה דירה נוספת אבל מוכר את דירתך הקודמת בטווח של 18 חודשים אתה תשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה(הכי טוב שאפשר).
 

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
59
דירוג
56
תודה לכולם על התגובותֿ,

בנוגע למוטיב החוזר של כדאיות ההשקעה בחו״לֹ אל מול ההשקעה בארץ - ביקשתי להתייחס לכך כהנחה. עשיתי שיעורי בית, נפגשתי עם מספר חברות, יש לי אקסלים ואני חושב שאני מודע לסיכונים. מן הסתם, אלמד לעומק יותר ככל שאתקרב לנקודת החלטה.

השאלה שלי התעסקה בשתי נקודות:
- להתמנף או לא להתמנף - עד כמה זה אמור להיות משמעותי בתהליך קבלת ההחלטות שלי? האם תשלום על דירה במזומן ללא משכנתא בכלל עושה שכל בעידן של תשואות גבוהות בשוק המניות? (כמובן שאין לי מושג לגבי תשואות עתידיות).
- עד כמה הטבת המס של דירה ראשונה צריכה להוות מרכיב בסט השיקולים שלי.

תודה רבה !

מינוף או לא מינוף זו כמובן שאלה אינדיוודואלית. במינוף קיים יותר סיכון וגם יותר סיכוי.

בכל זאת, אנסה לעזור לך: רוב משקיעי הנדל"ן רואים במינוף יתרון גדול. הסיבה לכך היא שכאשר אתה קונה דירה עם 75% מינוף לדוגמה, הרווחים (במידה ויהיו) יהיו גדולים פי 4 מאשר במצב בו היית רוכש ללא מינוף (ליתר דיוק פי 4 פחות הריבית שאתה משלם על המשכנתא).

ומה לגבי המשכנתא? נדל"ן מאוד נוח למינוף (בניגוד נניח לשוק ההון) מכיוון שמקבלים מידי חודש שכר דירה, איתו ניתן לשלם חלק / את כל המשכנתא.
כאשר רוכשים בבערך 50% מינוף, סביר להניח שניתן פחות או יותר להגיע לתזרים מאוזן, כלומר שכר הדירה יוכל לכסות את כל התשלום החודשי של המשכנתא.

כמובן שעדיין הסיכון לא יורד לאפס, בכל השקעה קיים סיכון.

בנוגע להטבת המס - אני במקומך ממש לא הייתי מודאג "לבזבז" את הטבת המס שלי. הטבת המס אינה מתבזבזת.
אתה יכול אחרי 18 חודשים ומעלה למכור את הדירה עם פטור ממס שבח, ולאחר מכן לקנות דירה נוספת, שוב עם אותה הטבה במס הרכישה.
למעשה זו אחת האסטרטגיות של משקיעי נדל"ן בתחילת דרכם.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
J קניית דירה להשקעה לעומת ערוצי השקעה חלופיים נדל"ן 8
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
J התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה נדל"ן 16
S קניית דירה נוספת להשקעה נדל"ן 6
H קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 58
ש קניית דירה להשקעה בישראל נדל"ן 11
ש קניית דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
Y קניית דירה להשקעה לבד עם משכתנה או עם שותף ללא משכנתה נדל"ן 10
רעות שקד קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 56
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
ח קניית דירה בפרויקט תמ"א נדל"ן 1
M קניית דירה שנייה - שאלה נדל"ן 2
ramiv קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה שוק ההון 42
Y מס על קבלת דירה ללא תמורה שנמכרת לאחר מכן + קניית אחוז חלקי מנכס מבן משפחה נדל"ן 14
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
M קניית דירה בבניין ש"כלוא" בין שתי אתרי תמ"א נדל"ן 3
T קניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 9
G קניית דירה - האם יש סיבות לקחת משכנתא גם אם לא חייבים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
E קניית דירה בארה"ב- צעד נבון ? נדל"ן 26
H קניית דירה - התייעצות מספרית נדל"ן 7
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
yossidiv קניית דירה לצורך מגורים באשקלון נדל"ן 36
ש קניית דירה-כן או לא נדל"ן 226
ש מחזור משכנתא לצורך קניית דירה נוספת- האם אפשרי? נדל"ן 20
E קניית נכס יחיד עם שני משכנתאות נדל"ן 6
C קניית ETF שוק ההון 7
T האם כדאי לחכות עם קניית רכב לדצמבר, אם החל מה-1 לאוקטובר לא יהיה לי רכב? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
ה קניית טבעת אירוסין מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
T קניית raspberry pi אוף טופיק 1
A קניית ACWI דרך מערכות המסחר של אקסלנס שוק ההון 26
M קניית חמוצים בזול או סיטונאות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
ע ונקובר קנדה - קניית נדלן נדל"ן 10

נושאים דומים

למעלה