קניית דירה למגורים או פיזור השקעות

[Giman]

היי,

זוג בני 40 + 2 קטנים, מתלבטים על המשך הדרך ונשמח לשמוע את דעת הפורום החכם, הנה הפרטים:
- דירה בעיר צמודה לת"א בשווי 2.4 ללא חובות , מושכרת ב 6000 ש"ח לחודש.
- 3 מיליון נזיל : 2 בעו"ש (אחרי סיבוב לא מוצלח בשוק ההון) ועוד 1 מיליון מחולק בין אג"חים ,מניות בודדות ומט"ח שאיבד מערכו.
- שוכרים דירה בכ 6.5 אלף בעיר אחרת ששוויה אם נרצה לקנות היא בערך 3 מיליון (פלוס מינוס)
- הוצאות חודשיות (ללא שכירות) - 20 אלף
- הכנסות חודשיות נטו (ללא שכירות , קה"ש) - 38 אלף
- שואפים להגיע לעצמאות כלכלית בהכנסה פסיבית של 20 אלף בעשור הקרוב.
- הנחת יסוד: לא מעוניינים למכור את הדירה בבעלות עקב מיקומה המרכזי , צפי עליית ערך והמחשבה שאולי בעתיד הרחוק נעבור לגור בה.

ההתלבטות:
המגורים בשכירות פחות יציבים , במיוחד עבור הילדים ואין היצע גדול של דירות להשכרה בשכונה בה גרים ורוצים להישאר, יש באפשרותנו לקנות את הדירה שבה גרים עכשיו או מקבילה לה בעלות של 3 מיליון (כולל מס רכישה ענקי ועלויות נוספות ).
אנו מתלבטים האם להשקיע את כל ההון הזמין בדירת מגורים ובכך לרכז את כל ההון בנדל"ן בישראל או לקנות שילוב של נדל"ן במרכז הארץ , חו"ל ומניות, תוך כדי המשך מגורים בשכירות וזאת על מנת למקסם תשואה ולהגיע ליעד של עצמאות כלכלית.
בנוסף שוקלים האם לערב מימון בכל צעד או לפעול אך ורק עם ההון העצמי.

סליחה על החפירה, קוראים הרבה בפורום ונשמח לשמוע את דעתכם המלומדת.

 

[Shimi]

לדעתי לא כדאי לכם להשקיע את הכסף לדירה הזאת שאתה מדבר עליה למגורים,
בסופו של דבר אם תעשה חישוב 6500 שכירות זה יחסית נמוך לדירה ששוויה 3M ש"ח. (מבחינת תשואה)
אם יש לך את הכסף נזיל , ותשקיע אותו בדירות בערים יותר זולות - סטייל אשקלון.
תוכל להוציא 4.5-5% תשואה על הכסף ( בלי הרבה מאמץ) שזה יתן לך בערך כפול כסף מהשכירות שלך היום על הדירה ששוויה 3M...
ולגבי מינוף - אם אתם במקום דיי יציב מבחינת עבודה , הייתי מבצע מינוף עם החזר דיי גבוהה ( היות ועל סמך הפרטים יש לכם יכולות דיי גבוהה)
חישוב מהיר 6K היום יש לך משכירות , 12.5K אתה יכול להשיג משכירות יציבה באזור של 5% תשואה +- (על סכום 3M)
וכבר הגעת ל18.5K ( כמובן שזה דיי ברוטו) אבל עם מינוף נחמד והחזר גבוהה לדעתי תגיע יותר מהר ממה שאתה חושב.

 

[KickR]

היי,

בהנחה ואתם מכוונים ל-20000 הוצאות לא כולל שכר דירה (כלומר, מצפים לעבור לגור בדירה בבעלות ולהמשיך להוציא 20000 ש"ח בחודש מתואם אינפלציה / לשלם שכר דירה מתואם אינפלציה + 20000 ש"ח הוצאות מתואם אינפלציה) בעוד 10 שנים ובהנחה שכרגע יש לכם 3 מיליון ש"ח (לא כולל דירה להשקעה שבעתיד תהפוך לדירה למגורים) -> אתם צריכים בין 3 ל-5 מיליון ש"ח נוספים על מנת לפרוש בעוד 10 שנים בצורה "בטוחה" (על פי משיכה של 4% או 3%).

אם נניח לרגע ששוק ההון הוא השקעה "בטוחה" לטווח של 10 שנים (והוא לא ממש) שמשיגה תשואה שנתית ריאלית של 7% (נתון לדיון) ושיש לכם כרגע 17.5 אלף ש"ח פנויים כל חודש להשקעה:
עקרונית תחת סט ההנחות הנ"ל אתם יכולים בקלות להשיג את המטרה אפילו תוך 6 שנים.
לצערנו לטווח של 10 שנים שוק ההון הוא די מסוכן ובכל מקרה להבטיח תשואה של 7% אי אפשר.

עם זאת, בהנחה שאתם מוכנים להתמודד עם דחיית הפרישה מעבר ל-10 שנים, יכול להיות שכדאי לכם להשקיע את ההון הפנוי (3000000 + הכנסה פנויה חודשית) בהשקעה במדד בפיזור רחב (נניח ב-s&p 500 או במדד העולמי).

דרכים להקטין את הסיכון מבחינתכם:
1. להקטין הוצאות
2. להגדיל הכנסות

עקרונית יש אנשים שנוטים לכיוון של הגדלת הפלח האג"חי לקראת הפרישה (ולמשל 10 שנים זה מתחיל להתקרב מבחינתם לשלב שהוא "לקראת הפרישה") והם אולי יציעו לכם להקצות חלק מההשקעה לאג"ח על מנת להגן מפני סיכון רצף התשואות.

לגבי השאלות:
האם לקנות דירה בכל ההון הפנוי על מנת להקטין חוסר בטחון מבחינת מקום שכירות - אפשרי אבל יקטין משמעותית את הסיכוי שלכם להגיע למטרת הפרישה בעוד 10 שנים (לצורך העניין אם נחשב שיש לכם כרגע הון פנוי 0 והכנסה פנויה 23500 ש"ח אז בעוד 10 שנים בתנאים יחסית אופטימיים אתם תגיעו בערך ל2/3 מהיעד הנמוך של 6000000 ש"ח)
יכול להיות שהשיקול הפסיכולוגי יגבר פה על השיקול הכלכלי

לגבי מימון:
בלי קשר לאם בחרתם לקנות דירה או לא, שאלת המימון תלויה ביכולת האישית שלכם להתמודד עם הסיכון המוגבר שמגיע עם מימון.
בין השורות אני חושב שהבנתי שקשה לכם עם סיכון מוגבר (סיבוב לא מוצלח בשוק ההון? מה זאת אומרת?) אז אני לא יודע אם הייתי ממליץ על זה.
עם זאת, כמו שציינו, מבחינת הכנסה פנויה אתם כלכלית יכולים כנראה להרשות לעצמכם לקיחת משכנתא / הלוואה אחרת בתנאים טובים.

 

[קפיצת הדרך]

כל אחת מהמטרות שהצבתם לעצמכם בנפרד היא אפשרית לגמרי
לקנות דירה - הכסף קיים.
להגיע לעצמאות כלכלית - כמו ש- @KickR כתב - לגמרי אפשרי.
יחד עם זאת שתי המטרות ביחד... נשמע יותר קשוח ולדעתי זה מאוד תלוי בפנסיה שצברתם.

בהנחה שאין לכם פנסיה משמעותית - המשמעות של קניית דירה נוספת למגורים בכל ההון העומד לרשותכם כנראה תסתום את הגולל על הפרישה המוקדמת בעשור הקרוב. לפחות לפי התנאים שציינתם בהודעה שלכם. אם ההכנסות שלכם מאוד יגדלו ולא תהיה הגדלה דומה בהוצאות (הסולידית קוראת לזה ״אינפלציה אישית״) אז זה אולי כן יהיה אפשרי.

לעומת זאת, אם הפנסיה שצברתם תצליח לממן לכם (ביחד) 20,000₪ (ריאלי) בחודש החל מגיל 60 (כאשר את ההפקדות יש להכניס לחישוב עד גיל 50) אתם למעשה תצטרכו לחסוך (מלבד החיסכון לפנסיה כמובן) ״רק״ עוד 2.4 מליון שקל (נטו, ריאלי) שאמור לממן אתכם בעשור של הפרישה המוקדמת (בין גיל 50 לגיל 60) עד התחלת קבלת הפנסיה. ברמת החיסכון שציינתם זה סביר בהחלט. לכן גובה הפנסיה העומדת לרשותכם היא מאוד חשובה לדיון.

יחד עם זאת הייתי מציעה לכם בכל זאת לשוב ולשקול את הנחת היסוד:

הנחת יסוד: לא מעוניינים למכור את הדירה בבעלות עקב מיקומה המרכזי , צפי עליית ערך והמחשבה שאולי בעתיד הרחוק נעבור לגור בה

נראה שהיא פוגעת בכם כלכלית....
אם אתם מוכרים את הדירה הזו וקונים בכסף את הדירה שבה תרצו לגור הרי שגם לא תצטרכו לשלם מס רכישה יקר, גם תקבלו את היציבות הדרושה לכם וגם תוכלו להשקיע את הכסף בשוק ההון על מנת לצאת לפנסיה מוקדמת בהתאם לרצונות שלכם. בנוסף, בהנחה שהמקום בו אתם מעוניים לקנות את הדירה הוא מקום איכותי (לפי המחיר זה נשמע כך) הרי גם דירת המגורים צפויה לעלות בערכה בדומה לדירה שיש לכם להשקעה.

הבעיה העיקרית שאני רואה בתוכנית הזו ובגלל זה לא לגמרי בטוח שזו הצעה טובה *עבורכם* היא האמירה הזו:

אחרי סיבוב לא מוצלח בשוק ההון

בשביל להשקיע 3 מליון שקל בשוק ההון כולל כל החסכונות מהמשכורת - בציפיה להגדיל את החיסכון כך שיאפשר יציאה לפנסיה מוקדמת... אתם לא אמורים ״לעשות סיבוב״ על שוק ההון. אם נראה לכם שאתם לא בנויים לזה... אולי מוטב להשקיע את הכסף שלכם בנדל״ן גם אם המשמעות היא שלא תצאו תוך עשור לפנסיה מוקדמת...

 

[אורי ג.]

חישוב מהיר 6K היום יש לך משכירות , 12.5K אתה יכול להשיג משכירות יציבה באזור של 5% תשואה +- (על סכום 3M)

אין 5% תשואה משכ"ד היום (ברוטו) ובטח לא נטו, אא"כ אתה באמת הולך לאיזורים שכוחי אל ובטח שלא בדירות בסכומים האלה.

דירה נוספת להשקעה בארץ תגרור אתכם להוצאות מיסוי גבוהות בקנייה, במכירה וגם בשכ"ד השוטף, הכלכליות של המהלך מוטלת בספק רב אל מול השקעה בשוק ההון.

אפשרות נוספת טובה לדעתי אך מורכבת יותר היא:
מכירת הדירה הנוכחית, יאפשר גריפת כל הרווח בפטור ממס.
קניית דירה למגורים עם משכנתא עם מסלול פיתוי, החזר מיידי של המסלולים היקרים במשכנתא והשארות עם המסלול הזול בלבד. יאפשר מיקסום הטבת המס על מס רכישה לדירה יחידה ומשכנתא באחוז מימון גבוה.
קניית דירה צנועה יותר להשקעה עם משכנתא עם מסלול פיתוי, החזר מיידי של המסלולים היקרים במשכנתא והשארות עם המסלול הזול בלבד. פה תשלמו מס רכישה 5% אבל על הדירה הזולה יותר ולא היקרה.

התוצאות:
תשארו עם נכס עם שכ"ד פטור ממס.
מקסמתם את הטבות המס שלכם.
מקסמתם את יכולות המינוף המאד זול במשכנתאות.
יהיה לכם משכנתא צנועה יחסית והחזרים נמוכים, את עודפי החיסכון תוכלו להשקיע גם בשוק ההון או בכל מקום אחר.
ישארו לכם כנראה עודפי כספים פה, אותם תוכלו להשקיע בשוק ההון לקבלת הכנסה פסיבית נוספת.

לא יעוץ, סתם חכמולוג.

 

[Giman]

תודה לכולם על התגובות , טוב לראות דעות וכיווני מחשבה שונים לאותה דילמה.

עם זאת, בהנחה שאתם מוכנים להתמודד עם דחיית הפרישה מעבר ל-10 שנים, יכול להיות שכדאי לכם להשקיע את ההון הפנוי (3000000 + הכנסה פנויה חודשית) בהשקעה במדד בפיזור רחב (נניח ב-s&p 500 או במדד העולמי).

זו הזדמנות טובה להסביר מהו אותו ״סיבוב״ ומדוע למדנו על בשרנו מהי סיבולת סיכון נכונה שמתאימה לנו, רוב הכסף ישב עד מרץ בתיק רב שנים שנבנה ברובו על ידי יועץ מהבנק (היום אני יודע מיהו אחיטופל , בזמנו לא ), קשה היה לנו לראות סכומים של מאות אלפים נמחקים בימים ולכן הוצאנו חלק גדול מהכסף (בשלבים שונים) וקיבענו הפסד של ~200 אש״ח.
בעקבות שיעור זה, הבנו שלטפח תיק מדדים בשווי 3+ מיליון שימשיך ויתפח ל 6+ עם השנים , ובתיק זה תלויה הפרישה/ההון של חיינו, זהו משהו שלא ביכולת הכלת הסיכון שלנו (היינו רוצים שכן, יודעים שזה הדבר הלוגי הנכון אך כנראה הבטן חזקה יותר מהמוח).

מכירת הדירה הנוכחית, יאפשר גריפת כל הרווח בפטור ממס.

הדירה בבעלות במיקום מאוד מרכזי (כמעט תל אביב, תלוי במתבונן) ואילו העיר בה גרים היא פרבר/לווין של תל אביב.
השיקול שלנו (שפתוח לאיתגור) הוא שזה לא נכון למכור נכס כ״כ סחיר, בעל פוטנציאל השבחה שיהיה יותר ויותר במחסור עם השנים לטובת בית שיהיה ״פחות״ בכל הפרמטרים הנ״ל ועוד יקר יותר.

עד המשבר לא חשבנו לקנות דירה למגורים בגלל ההבנה שזהו לא מהלך כלכלי נבון שמשרת את המטרות ארוכות טווח שלנו.
אלטרנטיבת הביניים שחשבנו עליה היא:
- קניית דירה להשקעה בגוש דן (ר״ג, בת ים , דרום ת״א) בסכום של 2M (כולל מס רכישה + נלוות) שתניב בערך 5,000 ש״ח בחודש.
- את המיליון הנותר להשקיע (בראש שקט יותר) בתיק מדדים בשילוב דיבדנדים אבל 100% מניות.
- עם הזמן לקחת הכנסות מעבודה + שכירות ו/או מינוף על אחת הדירות לטובת רכישת נכס/ים מניב בחו״ל.
- שאר ההכנסות ינותבו לתיק המניות.

מה דעתכם?

 

[יעקב]

בדיוק מה ש @אורי ג. כתב

 

[יעקב]

@Giman אני לא יודע בכמה קניתם את הדירה בבעלותכם, אבל למכור כדי לשחרר את הרווחים ללא מס, ואז לקנות דירה יקרה למגורים בלי מס רכישה כמעט, זו ההחלטה הנכונה.
אם אתם מחליטים לא למכור, עדיף לדעתי להמשיך לגור בשכירות, אחרת העלויות עסקה גבוהות מאוד

 

[גילגה]

נשמע שאתם לא טיפוסים של בורסה, כי הכסף במזומן בסופו של היום. מסכימה עם @קפיצת הדרך שלקנות את הדירה שאתם גרים בה זה צעד אחורה כלכלית.

ה2 אגורות שלי הן שהנכסים שאתם מחזיקים כדי למכור ברווח, הם לא אותם נכסים שאתם מחזיקים כדי שיניבו סכום חודשי גבוהה בהשוואה למחיר שלהם. אם אתם רוצים לחיות מהכנסות שכירות, אתם צריכים למצוא נכסים מניבים יותר מהדירה בה אתם גרים, ומהדירה בבעלותכם. בגדול, יש לכם נכסים של 5.4 מליון ואתם רוצים לייצר מהם הכנסה פאסיבית של 20K. כלומר תשואה של קצת יותר מ 4% אחרי מיסים ועלויות עסקה. לדעתי אתם כבר ממש שם! זה ייקח לא מעט זמן לאתר את הנכסים הנכונים, אבל זה לגמרי בגבולות האפשר, אולי תצטרכו משכנתא קטנה כי התשואה שאתם צריכים מעט גבוהה כולל מיסים ומקדם ביטחון אבל יש לכם הכנסה פנויה גדולה ותחזירו אותה במהירות.

מצד שני כמו ש@קפיצת הדרך אמרה אם תקנו נכס ב3 מליון שקל שמניב רק 6500 שקלים שכירות תהיו יחסית רחוקים מפרישה. אתם עשירים מספיק כדי לפרוש אך ורק אם תשקיעו בנכסים בתשואת שכירות יחסית גבוהה. כיוון שכבר הרווחתם את רוב הכסך שלכם (בעשור הקרוב תחסכו נניח 2-3 מליון נוספים), אני לא רואה סיבה לא להכין את הפרישה כבר עכשיו מבחינת בחירת הנכסים קנייה שלהם ולתת כמה שנים להרגיש אותם לפני שאתם קופצים למים.

 

[dani91]

ממה שאתם מתארים, אתם מממנים מגורים בדירה שעלותה עבורכם היא 3M, בעזרת נכס ששווה 2.4M.
המהלך הזה משחרר לכם 600K להשקעה, וזו גם העלות של מעבר למגורים בבעלות בדירה שאתם שוכרים.
האם זה שווה כלכלית? מאוד תלוי במה אתם מתכננים להשקיע.

וכמובן, הדברים גם תלויים בעוצמת ההעדפה שלכם לגור בבעלות (שיש לה גם יתרונות כלכליים ולא רק פסיכולוגים).

 

[Giman]

וכמובן, הדברים גם תלויים בעוצמת ההעדפה שלכם לגור בבעלות (שיש לה גם יתרונות כלכליים ולא רק פסיכולוגים).

מה לדעתך יתרונות כלכליים בבעלות על דירת מגורים במקרה הזה?

 

[KickR]

בעקבות שיעור זה, הבנו שלטפח תיק מדדים בשווי 3+ מיליון שימשיך ויתפח ל 6+ עם השנים , ובתיק זה תלויה הפרישה/ההון של חיינו, זהו משהו שלא ביכולת הכלת הסיכון שלנו (היינו רוצים שכן, יודעים שזה הדבר הלוגי הנכון אך כנראה הבטן חזקה יותר מהמוח).

אם אתם מוגבלים ספציפית לפרישה על בסיס הכנסה משכירות בנדל"ן יכול להיות שייקח לכם משמעותית יותר זמן להגיע לזה.
כרגע אתם יכולים אולי להגיע למצב של הכנסה פאסיבית של 6000-6500 ש"ח משכירות, לרכוש עוד שני נכסים בגודל דומה יכול לקחת לכם משמעותית יותר מ-10 שנים (נגיד, 17 שנים בלי מינוף, פחות עם מינוף אבל אז הסיכון מוגבר במקרה של אבטלה)

 

[dani91]

מה לדעתך יתרונות כלכליים בבעלות על דירת מגורים במקרה הזה?

בדירה בבעלות אתה משלם שכירות לעצמך, אין סיכון של הפרת חוזה או חוסר תחזוקה נאותה.
כמו כן, השכירות שאתה משלם לעצמך איננה באה ע"ח הפטור ממיסוי שכ"ד.

 

[קפיצת הדרך]

יש לכם נכסים של 5.4 מליון ואתם רוצים לייצר מהם הכנסה פאסיבית של 20K.

אם לוקחים בחשבון את שני הנכסים הם צריכים שהם ייצרו להם 26,500₪ נטו ריאלי לחודש כי ה- 20,000 שהם ציינו לא כולל שכר דירה (שכרגע ממומן ברובו על ידי דמי השכירות שהם מקבלים מהנכס המניב) שזה כבר אומר 5.9% תשואה נטו (אחרי הוצאות, עלויות עסקה ומיסים).


@Giman מה לגבי ההתייחסות לפנסיה שלכם?
(מקשרת שוב את מה שכתבתי)

לעומת זאת, אם הפנסיה שצברתם תצליח לממן לכם (ביחד) 20,000₪ (ריאלי) בחודש החל מגיל 60 (כאשר את ההפקדות יש להכניס לחישוב עד גיל 50) אתם למעשה תצטרכו לחסוך (מלבד החיסכון לפנסיה כמובן) ״רק״ עוד 2.4 מליון שקל (נטו, ריאלי) שאמור לממן אתכם בעשור של הפרישה המוקדמת (בין גיל 50 לגיל 60) עד התחלת קבלת הפנסיה. ברמת החיסכון שציינתם זה סביר בהחלט. לכן גובה הפנסיה העומדת לרשותכם היא מאוד חשובה לדיון.

 

[Giman]

@Giman מה לגבי ההתייחסות לפנסיה שלכם?

קה״שׁ - בערך 350 אש״ח במסלול כללי
פנסיה - חייב להגיד שאין הרבה מעקב על זה, מתייחסים לזה כבונוס אם יקרה כמתכונן (רגולציה חדשה, מיסוי או בכלל חדלות פרעון של הגופים)
בנוסף יש מניות חברה אמריקאית גדולה בשווי 400 אש״ח לפני מס - לא לוקחים אותם בחשבון

 

[monkey22]

זה-

אפשרות נוספת טובה לדעתי אך מורכבת יותר היא:
מכירת הדירה הנוכחית, יאפשר גריפת כל הרווח בפטור ממס.
קניית דירה למגורים עם משכנתא עם מסלול פיתוי, החזר מיידי של המסלולים היקרים במשכנתא והשארות עם המסלול הזול בלבד. יאפשר מיקסום הטבת המס על מס רכישה לדירה יחידה ומשכנתא באחוז מימון גבוה.
קניית דירה צנועה יותר להשקעה עם משכנתא עם מסלול פיתוי, החזר מיידי של המסלולים היקרים במשכנתא והשארות עם המסלול הזול בלבד. פה תשלמו מס רכישה 5% אבל על הדירה הזולה יותר ולא היקרה.
.

את שאר הכסף לשים במדדי מניות עולמיים/אמריקאיים רחבים. עם אחוז החיסכון שלכם, כמה שנים ואתם יכולים להתחיל ללמוד לעשות אוריגמי בזמן שיתפנה לכם.

לא ממליץ או מייעץ כמובן.

 

[קפיצת הדרך]

קה״שׁ - בערך 350 אש״ח במסלול כללי
פנסיה - חייב להגיד שאין הרבה מעקב על זה, מתייחסים לזה כבונוס אם יקרה כמתכונן (רגולציה חדשה, מיסוי או בכלל חדלות פרעון של הגופים)
בנוסף יש מניות חברה אמריקאית גדולה בשווי 400 אש״ח לפני מס - לא לוקחים אותם בחשבון

אז זו טעות (לדעתי).
כל מה שכתבת לגבי הפנסיה הנעלמת יכול להיות רלוונטי לכל חיסכון שתחסוך (כולל אפילו העו״ש בבנק - תשאל את תושבי ונצואלה).

תראה, המטרה שלכם לפרוש בגיל 50 עם בית מגורים מפנק ודירה להשקעה במקום מרכזי מאוד שבו אתם מאמינים. אתם לא מסוגלים, מבחינת סיבולת הסיכון שלכם, לשים את כל הכסף שלכם בבת אחת בשוק ההון וזה לגמרי מובן. טוב שאתם מכירים את עצמכם!
דווקא בגלל המגבלות הללו להתעלם מהפנסיה מרחיק אתכם בצורה פיקטיבית מהמטרה.
בפרישה מאוד מאוד מוקדמת שבה יש מעל 25 שנה עד להגעה לגיל הפנסיה יש הגיון לא להתייחס לפנסיה. גם בגלל שהיא תהיה (כנראה) יחסית מצומצמת וגם בגלל שממילא הסכום הדרוש דומה (כלל ה-300 והיכולת לגשר עד קבלת הפנסיה מתאחדים).
לעומת זאת פרישה בגיל 50 זה לא פרישה מאוד מוקדמת ולדעתי *אם לא ניתן לפרוש לפי כלל ה- 300* זה גיל אידיאלי לשילוב בין כספים שחוסכים עצמאית וכספים הכוללים התייחסות לפנסיה. וזה פותח בפנייך עולם חדש ונפלא של אפשרויות שילוב.

לגבי המניות בחברה האמריקאית. למה אתה לא מתחשב בזה??
זה RSU? אם כן האם הם כבר ״vested״?

 

[Giman]

לגבי המניות בחברה האמריקאית. למה אתה לא מתחשב בזה??

בגלל המס השולי הגבוה - מתחשב בזה אבל לא כזמין להשקעה עכשיו.

זה RSU? אם כן האם הם כבר ״vested״?

כן וכן

 

[קפיצת הדרך]

בגלל המס השולי הגבוה - מתחשב בזה אבל לא כזמין להשקעה עכשיו.


כן וכן

אז מתחשבים בניכוי המס.
ובעיקרון אם זה כבר vested אז זה זמין. יכול להיות שלא תרצה להוציא את זה (משיקולי מס לדוגמא) אבל זה יותר זמין להשקעה מאשר דירה שתהליך המכירה שלה יכול לקחת הרבה מאוד זמן ועדיין אתה מתחשב בה בחישוב ההון העצמי שלך...

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אפשרות נוספת טובה לדעתי אך מורכבת יותר היא:
מכירת הדירה הנוכחית, יאפשר גריפת כל הרווח בפטור ממס.
קניית דירה למגורים עם משכנתא עם מסלול פיתוי, החזר מיידי של המסלולים היקרים במשכנתא והשארות עם המסלול הזול בלבד. יאפשר מיקסום הטבת המס על מס רכישה לדירה יחידה ומשכנתא באחוז מימון גבוה.
קניית דירה צנועה יותר להשקעה עם משכנתא עם מסלול פיתוי, החזר מיידי של המסלולים היקרים במשכנתא והשארות עם המסלול הזול בלבד. פה תשלמו מס רכישה 5% אבל על הדירה הזולה יותר ולא היקרה.

התוצאות:
תשארו עם נכס עם שכ"ד פטור ממס.
מקסמתם את הטבות המס שלכם.
מקסמתם את יכולות המינוף המאד זול במשכנתאות.
יהיה לכם משכנתא צנועה יחסית והחזרים נמוכים, את עודפי החיסכון תוכלו להשקיע גם בשוק ההון או בכל מקום אחר.
ישארו לכם כנראה עודפי כספים פה, אותם תוכלו להשקיע בשוק ההון לקבלת הכנסה פסיבית נוספת.

לא יעוץ, סתם חכמולוג.

בדיוק, אבל בדיוק מה שהייתי עושה (יותר נכון, עשיתי).
במהלך הדרך גיליתי שאני לא יודע להכיל תנודות גדולות בשוק ההון, ולכן אני ממשיך להשקיע עודפים בנדל''ן.
פנסיה והשתלמויות מפריש כעצמאי ושכיר בעל שליטה והם דווקא כן בשוק ההון, אבל בדרך ליעד הכנסה פאסיבית שהצבתי לעצמי אני "מתעלם מהם לחלוטין" ומבחינתי זה בונוס לעוד 20-30 שנה. מה שכן אני מתמנף כנגדם במידת הצורך.