קניית דירה למגורים כדירה שנייה

bubble boy

משתמש רשום
הצטרף ב
30/1/21
הודעות
5
דירוג
1
שלום לכולם, קראתי רבות פה בפורום, וראשית אני רוצה להודות לכולם על העצות הטובות.

רציתי לחלוק את מצבי הנוכחי, ולבקש עצה מושכלת. אני ואשתי היינו מאוד שמחים לרכוש דירה באיזור המרכז למגורים. כרגע ברשותנו דירה שזכינו בה במחיר למשתכן בהרצליה (אנחנו לא רוצים לגור שם), שלהערכתי תהיה מוכנה בתוך מספר חודשים. אנחנו נעולים למכירה במהלך שלוש השנים הקודמות, והייתי שמח להיוועץ בחוכמת ההמונים כדי לתכנן את צעדינו.

הדירה באיזור המרכז תעלה 4 מיליון שח לצורך החישוב. החשש המרכזי שלנו מרכישת דירה נוספת הוא מס השבח בעיקר, ולא מס הרכישה (אנחנו מסתכלים על זה ככה - ההבדלים בין אם היתה זאת דירתנו היחידה לבין דירה שנייה, הם 120000 ש״ח. סכום גבוה לכל הדעות, אבל עם עליית הערך של הדירות כיום, ״זה מה יש״ ולהערכתנו הדירות יעלו בקצב של 5% לערך בשנה באיזור המבוקש). להלן פרטים. נוספים עלינו (אני מהנדס בהייטק, אשתי עצמאית)

2 מיליון ש״ח הון נזיל
1 מיליון ש״ח תיק מניות שלא היינו רוצים לגעת בו
RSU בשווי מיליון ש״ח לערך + קרן השתלמות בשווי חצי מיליון, שלא רוצים לגעת בהם.


משכנתא בשווי 700000 ש״ח.

איך אתם הייתם פועלים? תודה רבה לכולם
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,376
דירוג
1,261
הדירה באיזור המרכז תעלה 4 מיליון שח לצורך החישוב. החשש המרכזי שלנו מרכישת דירה נוספת הוא מס השבח בעיקר, ולא מס הרכישה (אנחנו מסתכלים על זה ככה - ההבדלים בין אם היתה זאת דירתנו היחידה לבין דירה שנייה, הם 120000 ש״ח. סכום גבוה לכל הדעות, אבל עם עליית הערך של הדירות כיום, ״זה מה יש״ ולהערכתנו הדירות יעלו בקצב של 5% לערך בשנה באיזור המבוקש)
ברוך הבא לפורם!

לא ממליץ, לא יועץ

כמה רעיונות אפשרים לדעתי:

1. אם תקנו את הדירה השניה עכשיו ותגורו בה, ועוד 3 שנים או מתי שתרצו תמכרו תחילה את הדירה הזאת (כי עליית רווח עליה תיהיה יותר קטנה ולפיכך המס שבח)
ואז תמכרו את הדירת מחיר למשתכן בתור דירה ראשונה ותרכשו שוב את הדירה המקורית או מקבילה לה

2. כיוון אחר לקנות את 2 הדירות ולהחזיק, בבו היום תעבירו לאחד הילדים את הדירה ללא תמורה ושהוא ירצה הוא יוכל למכור אותה בפתור ממס רווחי הון

3. בכל מקרה מס שבח אומנם כואב אבל תזכור שהוא רק על הרווח, נניח קנית את הדירה ב2 מליון שקל והיא עלתה ב5 אחוז לשנה במשך 5 שנים יצא לך רווח של 550 אלף
מתוך זה אתה יכול לקזז אתההצאות על העורכי דין (גם בקניה וגם במכירה), מתווכים (כנל), שיפוץ בבית, מזגנים, מטבח, רהיטים, משכנתא - עלויות הריביות והעמלות למינהם
מניח שתצליח לקזז לפחות 150K כלומר תישאר עם 400K רווח שזה 100K מיסוי
אז עדין הרווחת לא רע על ההעסקה הזאת די כמו מה שהיה אם היית "מרוויח" את זה במניות
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
199
דירוג
221
1. אם תקנו את הדירה השניה עכשיו ותגורו בה, ועוד 3 שנים או מתי שתרצו תמכרו תחילה את הדירה הזאת (כי עליית רווח עליה תיהיה יותר קטנה ולפיכך המס שבח)
ואז תמכרו את הדירת מחיר למשתכן בתור דירה ראשונה ותרכשו שוב את הדירה המקורית או מקבילה לה
אין סיכוי שדבר כזה יהיה משתלם. רק בשביל שהתשלום מס רכישה שוב יהיה משתלם הרווח צריך להיות לפחות חצי מליון, בלי כל ההוצאות הנלוות שכרוכות בשלושה עסקאות (שכל אחת תכפיל בארבע בשביל להבין כמה רווח צריך בשביל שזה ישתלם). וזה עוד בלי לדבר על הכאב ראש
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,142
כרגע ברשותנו דירה שזכינו בה במחיר למשתכן בהרצליה

היי

אני רואה בדירה בהרצליה הגיון כלכלי לטווח הארוך.

אם אתם יכולים לשלב גם רכישה של דירת מגורים בסדר גודל המדובר, למרות שזה פחות הגיונית מבחינה כלכלית,
משום שיש כאן השבתה של הון רב מדי, זה שלכם, לכו על זה, בהצלחה.
 

MichaelScott

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/20
הודעות
120
דירוג
334
מבחינה כללית - אי לכך שאתם שווים 6.5 מיליון + פנסיה, הייתי מסתכל על ה120k בתור תשלום על איכות חיים. אם לגור בדירה שלכם זה מה שאתם רוצים, מבחינה פיננסית אין לכם שום בעיה לעשות את זה. יש לכם 2 מיליון ל50% הון עצמי + יכולת מינוף כנגד קרן השתלמות בשביל לסגור את ההוצאות הנלוות (מס, תיווך, עו״ד שיפוץ בקטנה וריהוט). אני לוקח כאן ניחוש מושכל על סמך ההון שצברתם שתהיה לכם יכולת החזר בשביל ההלוואה שכנגד. והנה קיבלתם דירת מגורים וגם יכולת להשאיר את ה2.5 מיליון במניות המחמד שלכם.
מבחינה כלכלית - כמובן שכל הפוזיציה הזאת היא מאוד ריכוזית בנדלן בארץ, יש פה גם מרכיב של סיכון בגלל חוסר פיזור וגם הפסד של תוחלת תשואה גבוהה יותר. מצד שני, אני תוהה למה ה2 מיליון שכבו נזילים - אם אינכם מוכנים לחשיפה מנייתית של 4.5 מיליון - כנראה שכבר עדיף להשקיע את זה בנדלן. אם כי, הייתי חושב על שתי שאלות לפני שהייתי לוקח את הכיוון הזה:
1. למה אתם דואגים מחשיפה של 4.5 מיליון במדדי חברות גלובליות אבל לא דואגים מחשיפה של 7 מיליון בנדלן ישראלי?
2. אם בכל זאת יש חשש לא מוסבר סביב מניות, לא הייתם מרגישים בנוח יותר עם פיזור לנדלן בחו״ל?
 
  • אהבתי
Reactions: A42

bubble boy

משתמש רשום
הצטרף ב
30/1/21
הודעות
5
דירוג
1
מבחינה כללית - אי לכך שאתם שווים 6.5 מיליון + פנסיה, הייתי מסתכל על ה120k בתור תשלום על איכות חיים. אם לגור בדירה שלכם זה מה שאתם רוצים, מבחינה פיננסית אין לכם שום בעיה לעשות את זה. יש לכם 2 מיליון ל50% הון עצמי + יכולת מינוף כנגד קרן השתלמות בשביל לסגור את ההוצאות הנלוות (מס, תיווך, עו״ד שיפוץ בקטנה וריהוט). אני לוקח כאן ניחוש מושכל על סמך ההון שצברתם שתהיה לכם יכולת החזר בשביל ההלוואה שכנגד. והנה קיבלתם דירת מגורים וגם יכולת להשאיר את ה2.5 מיליון במניות המחמד שלכםֿ
אהבתי את הכינוי מניות מחמד - stealing with pride
מבחינה כלכלית - כמובן שכל הפוזיציה הזאת היא מאוד ריכוזית בנדלן בארץ, יש פה גם מרכיב של סיכון בגלל חוסר פיזור וגם הפסד של תוחלת תשואה גבוהה יותר. מצד שני, אני תוהה למה ה2 מיליון שכבו נזילים - אם אינכם מוכנים לחשיפה מנייתית של 4.5 מיליון - כנראה שכבר עדיף להשקיע את זה בנדלן. אם כי, הייתי חושב על שתי שאלות לפני שהייתי לוקח את הכיוון הזה:
1. למה אתם דואגים מחשיפה של 4.5 מיליון במדדי חברות גלובליות אבל לא דואגים מחשיפה של 7 מיליון בנדלן ישראלי?
אני אסביר. הדעות חלוקות על מחיר למשתכן, אבל לדעתי כל מי שזכה בדירה באיזור ביקוש - הרצליה, מודיעין, ראשון לציון - עשה מיליון שקל רווח פלוס מינוס. נכון שאלו לא מיליון ״נקיים״ (משלמים שכירות בנתיים, משכנתא, וכו׳ וכו׳) - עדיין, בתור עיסקה כלכלית לדעתי זאת עיסקה מצויינת. אני קניתי את הדירה ב2.5 מיליון ש״ח והיום דירות בשוק החופשי זהות לדירה שקניתי נמכרות ב3.5 מיליון שקל. באני מאמין שלי (ואני יודע שיחלקו עלי רבים וטובים) - נדלן באיזור ביקוש מרכזי במדינת ישראל לא ירד. מסכים איתך שהמינוס הוא תוחלת תשואה גבוהה יותר. אני מסתכל כעל נדלן כפלח האגחי בתיק שלי. בסופו של דבר, המטרה שלי היא להיות חשוף עד 50 אחוז למניות (החשיפה תלך ותעלה עם הזמן כל עוד אמשיך לקבל מענקים ממקום עבודתי), ובגלל שאני גם ככה מאוד חשוף אל מניות טכנולוגיה - אם דרך העבודה, קרן השתלמות+ פנסייה שמוצמדות לסנופי, אני דווקא מחפש אמצעי פיזור אחר לא מנייתי.
2. אם בכל זאת יש חשש לא מוסבר סביב מניות, לא הייתם מרגישים בנוח יותר עם פיזור לנדלן בחו״ל?
יכול מאוד להיות שכן. לא מבין בזה מספיק .בפוסט הזה ניסיתי להבין מה אנשים שהיו במקומי היו עושים, אם היו רוצים נכס משלהם באיזור המבוקש עליהם (אם מישהו יבוא וישכנע אותי שזאת החלטה טיפשית - מקבל בברכה)
 
  • אהבתי
Reactions: A42

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,376
דירוג
1,261
אין סיכוי שדבר כזה יהיה משתלם. רק בשביל שהתשלום מס רכישה שוב יהיה משתלם הרווח צריך להיות לפחות חצי מליון, בלי כל ההוצאות הנלוות שכרוכות בשלושה עסקאות (שכל אחת תכפיל בארבע בשביל להבין כמה רווח צריך בשביל שזה ישתלם). וזה עוד בלי לדבר על הכאב ראש
בפעם השניה לא יהיה מס רכישה משמעותי, כי זה יחזור להיות שוב דירה יחידה ואז ישלמו רק מה שמעל המדרגה
אבל כן מסכים שככל נראה כל ההוצאות מסביב + הכאב ראש בנוסף
לא יעלה פחות מה120K של ההפסד מס שבח

למרות שאם מה שכתוב נכון והרווח יהיה מעל 1 מיליון שקל על הדירת מחיר למשתכן
המס יכול להגיע כבר ל250K
יכול מאוד להיות שכן. לא מבין בזה מספיק .בפוסט הזה ניסיתי להבין מה אנשים שהיו במקומי היו עושים, אם היו רוצים נכס משלהם באיזור המבוקש עליהם (אם מישהו יבוא וישכנע אותי שזאת החלטה טיפשית - מקבל בברכה)
כלכלית נטו כנראה הכי נכון זה יהיה אולי לא לקנות עוד דירה
ולנצל את הרווח הגדול במכירה ללא מס של דירת מחיר למשתכן

ואת הכסף להשקע במניות / נדלן בצורה אחרת שלא יהיה חשוף למס בצורה הזאת

אם זאת מאוד מתחבר לזה:

י לכך שאתם שווים 6.5 מיליון + פנסיה, הייתי מסתכל על ה120k בתור תשלום על איכות חיים. אם לגור בדירה שלכם זה מה שאתם רוצים,
בסוף צריך להתסכל על התמונה הגדולה וגם על הדרך לשם

דרך אגב אתם עדין יכולים לבחור את בית החלומות שלכם ולעשות חוזה שכירות לתקופה של 3 שנים ולאחריו קניה
או פשוט לבנות אפילו בית (ככה לא משלמים מס רכישה)
וכל עוד הבניה (טופס 4) תסתיים פחות משנה וחצי לפני שתמכרו את הדירת מחיר למשתכן זה לא יחשב דירה שניה
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
בהינתן נכסים של 7.5 מש"ח, עלייה של כ1.7% שנתית תביא לרווח ברוטו של הסכום המדובר (120k ש''ח).

בלי קשר, אם אתם מרגישים בנוח עם נדל''ן רוצים להמשיך לצבור נכסים, לא חושב שהסכום הזה צריך להפריע לכם. בעיניי זה כמו להתלבט אם להרוויח עוד כסף כי אז עולים במדרגות מס..
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,230
דירוג
2,366
אני הייתי מתמקדת בשאלה מה המטרה שלכם.
במידה ואתם נניח רוצים לצאת לחופש כלכלי, היה הגיון בבניית תיק של נכסים מניבים.
במידה והמטרה שלכם להגדיל הון ולהמשיך לעבוד, הייתי מוכרת את הדירה וקונה באיזור שיש בו עליות ערך משמעותיות דרך הפטור שיתפנה לכם. ניתן לעשות את זה גם דרך מנגנון דירה חלופית ואף להנות מכפל שכירות תקופה מסויימת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 18
מ קניית דירה מעמידר ללא קבלת הנחה ולחסוך את הערת הזהרה נדל"ן 7
א קניית דירה מדיור ציבורי נדל"ן 10
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
F קניית דירה בחכירה - כמה משפיע על השווי? נדל"ן 11
מומו הברווז קניית דירה כמשפר דיור... בלי חרטות? נדל"ן 1
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 17
ד קניית דירה לטווח קצר נדל"ן 8
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
ח קניית דירה בפרויקט תמ"א נדל"ן 1
M קניית דירה שנייה - שאלה נדל"ן 2
ramiv קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה שוק ההון 42
J קניית דירה להשקעה לעומת ערוצי השקעה חלופיים נדל"ן 8
Y מס על קבלת דירה ללא תמורה שנמכרת לאחר מכן + קניית אחוז חלקי מנכס מבן משפחה נדל"ן 14
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
J התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה נדל"ן 16
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
S קניית דירה נוספת להשקעה נדל"ן 6
M קניית דירה בבניין ש"כלוא" בין שתי אתרי תמ"א נדל"ן 3
T קניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 9
G קניית דירה - האם יש סיבות לקחת משכנתא גם אם לא חייבים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
H קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 58
ש קניית דירה להשקעה בישראל נדל"ן 11
E קניית דירה בארה"ב- צעד נבון ? נדל"ן 26
H קניית דירה - התייעצות מספרית נדל"ן 7
ש קניית דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
Y קניית דירה להשקעה לבד עם משכתנה או עם שותף ללא משכנתה נדל"ן 10

נושאים דומים

למעלה