קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן

[הלומד]

קניתי דירה בהגרלת מחיר למשתכן היא תהיה בנויה בעוד כשנה, ואני יוכל למכור אותה בעוד כ-5 שנים (שזה 7 שנים מהזכיה)
אני רוצה עכשיו לקנות דירה נוספת בפרויקט של פינוי בינוי שיהיה מוכן עוד 5 שנים ואז למכור את הדירה של המחיר למשתכן ולבצע את התשלום על הדירה החדשה (זה בתנאי מימון של 20%-80%)
שאלותיי:
1. האם מותר למי שזכה במחיר למשתכן לאחר חתימת חוזה אבל קודם הכניסה לדירה לקנות דירה נוספת?
2. האם אני יצטרך לשלם כעת מיסי דירה שניה או שמכיון שאני יצהיר שכשהדירה החדשה תהיה מוכנה אני אמכור את הישנה אני אהיה פטור?

 

[ExeAction]

1. כן אחרי החתימה
2. כן כי בפועל אתה תחתום חוזה על הדירה שנייה הרבה יותר מוקדם מהתאריך בו אתה יכול למכור את הדירה הראשונה. אפשר להצהיר שאתה מוכר דירה תוך שנה וחצי אם אני לא טועה ופה יש לך הפרש של 5 שנים.

עריכה: קראתי שוב את השאלה ולא.. לא תצטרך לשלם מס רכישה

 

[הלומד]

1. כן אחרי החתימה
2. כן כי בפועל אתה תחתום חוזה על הדירה שנייה הרבה יותר מוקדם מהתאריך בו אתה יכול למכור את הדירה הראשונה. אפשר להצהיר שאתה מוכר דירה תוך שנה וחצי אם אני לא טועה ופה יש לך הפרש של 5 שנים.

עריכה: קראתי שוב את השאלה ולא.. לא תצטרך לשלם מס רכישה

מחדד את השאלה ליתר בהירות:
אני חותם על חוזה הרכישה עכשיו אבל בפועל הדירה תהיה בנויה רק עוד 5 שנים ולאחר מכן אני אמכור את הדירה הקיימת אז לכאורה זה רק נקרא שיפור דיור ולא דירה שניה אך מצד שני כעת במשך 5 שנים יהיו לי 2 דירות (אחת קיימת ואחת בבניה) אז אולי אני אצטרך לשלם מס דירה שניה?

 

[ירח אפל]

בפרוייקט השני, אם אני מבין נכון אתה קונה את הדירה מהקבלן, ולא מאחד הדיירים הישנים?

מס שבח למיטב הבנתי אם תמכור את הדירה עד 18 חודש לאחר קבלת טופס 4 לדירה השניה, תוכל לקבל פטור.

במס רכישה קצת יותר מסובך, על מנת לקבל את ההנחה של דירה יחידה, אתה צריך למכור את הדירה הקיימת 12 חודשים ממועד קבלת הדירה מהקבלן.
לא לפני קבלת הדירה ולא אחרי יותר מ־12 חודשים.

אני לא עורך דין והנושא של מיסוי מקרקעין קצת סבוך, ממליץ לך להתייעץ עם עורך דין שמתעסק בנושא.

 

[האזרח הקטן]

לא לפני קבלת הדירה ולא אחרי יותר מ־12 חודשים

למה לא לפני? למיטב הבנתי המגבלה היא רק למועד האחרון למכירה, לא למועד הראשון.

 

[ירח אפל]

למה לא לפני? למיטב הבנתי המגבלה היא רק למועד האחרון למכירה, לא למועד הראשון.

למיטב הבנתי יש שני טווחי זמן
1. שנה וחצי מהרכישה
2. החל מקבלת הדירה השנייה מהקבלן ועד 12 חודש לאחר מכן.

אבל כמו שכבר ציינתי מיסוי מקרקעין זה נושא סבוך ומומלץ להתייעץ עם עורך דין שמבין בנושא

 

[ירח אפל]

תיקון, מדובר 24 חודש מהרכישה
זה נוסח הפסקה בחוק הרלוונטית:

ב־24 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב־12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב־12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;

 

[האזרח הקטן]

תיקון, מדובר 24 חודש מהרכישה
זה נוסח הפסקה בחוק הרלוונטית:

או 12 חודשים מקבלת הדירה מקבלן, לפי מה שציטטת...

 

[הלומד]

תיקון, מדובר 24 חודש מהרכישה
זה נוסח הפסקה בחוק הרלוונטית:

חוזר במילים פשוטות כדי להיות בטוח שהבנתי נכון - אם אני אמכור בעוד 5 שנים את הדירה הראשונה בתוך 12 חודש מיום קבלת הדירה השניה מהקבלן אני אהיה פטור ממס רכישה על הדירה השניה?
לגבי מס שבח - אני אהיה פטור במקרה שאמכור את הדירה הראשונה בעוד 5 שנים מכיון שיעבור מספיק זמן מהקניה, וכן לגבי הדירה השניה באם אמכור אותה לאחר 18 חודש אני אהיה פטור גם עליה ממס שבח?

 

[aviranze]

קנית דירה ראשונה יש לך 60 יום לשלם מס רכישה מיום החוזה
קנית דירה שנייה יש לך 60 יום לשלם מס רכישה מיום חוזה, כאן אתה מצהיר שיש לך דירה שתמכור לצורך הטבת מס של משפר דיור. לפי מה שאני מכיר יש לך 12 חודשים מקבלת מפתח הדירה הראשונה למכור אותה כדי לא לשלם מס כדירה שנייה ולא יחידה (משפר דיור).
לגבי פטור שבח במכירת הדירה הראשונה- לא יהיה לך פטור שכן יש לך דירה נוספת ועברו 18 חודשים מיום קניית הדירה השנייה.


תקנו אותי אם תמצאו

 

[aviranze]

חוזר במילים פשוטות כדי להיות בטוח שהבנתי נכון - אם אני אמכור בעוד 5 שנים את הדירה הראשונה בתוך 12 חודש מיום קבלת הדירה השניה מהקבלן אני אהיה פטור ממס רכישה על הדירה השניה?
לגבי מס שבח - אני אהיה פטור במקרה שאמכור את הדירה הראשונה בעוד 5 שנים מכיון שיעבור מספיק זמן מהקניה, וכן לגבי הדירה השניה באם אמכור אותה לאחר 18 חודש אני אהיה פטור גם עליה ממס שבח?

אתה טועה בהרבה מהדברים, ראה מה כתבתי

 

[aviranze]

אתה טועה בהרבה מהדברים, ראה מה כתבתי

לפי היכרותי- אתה טועה בהכל, תהיה זהיר.
יש רק מצב אחד מהסיפור שציינת שתקבל פטור שבח , וזה יהיה אחרי שתמכור את הדירה הראשונה ואז תמכור את השנייה - על השנייה בהנחה וזו תהיה דירתך היחידה ומעל 18 חודשים תקבל את הפטור..

לגבי מס רכישה בלבלת שם ממש.

 

[ירח אפל]

קנית דירה ראשונה יש לך 60 יום לשלם מס רכישה מיום החוזה
קנית דירה שנייה יש לך 60 יום לשלם מס רכישה מיום חוזה, כאן אתה מצהיר שיש לך דירה שתמכור לצורך הטבת מס של משפר דיור. לפי מה שאני מכיר יש לך 12 חודשים מקבלת מפתח הדירה הראשונה למכור אותה כדי לא לשלם מס כדירה שנייה ולא יחידה (משפר דיור).
לגבי פטור שבח במכירת הדירה הראשונה- לא יהיה לך פטור שכן יש לך דירה נוספת ועברו 18 חודשים מיום קניית הדירה השנייה.


תקנו אותי אם תמצאו

אתה מודע לזה שיום הרכישה לצורך מס רכישה שונה מיום הרכישה לצורך מס שבח?

 

[aviranze]

אתה מודע לזה שיום הרכישה לצורך מס רכישה שונה מיום הרכישה לצורך מס שבח

תסביר למה כוונתך?
אני סבור שהחישוב הוא מיום חתימת ההסכם. לא הבנתי איך זה מתקשר לשאלתו של פותח השרשור

 

[ירח אפל]

תסביר למה כוונתך?
אני סבור שהחישוב הוא מיום חתימת ההסכם. לא הבנתי איך זה מתקשר לשאלתו של פותח השרשור

אדייק קצת, הוא קונה דירה שניה מקבלן.
הדירה הופכת להיות דירת מגורים, רק כשהבניה מסתיימת, ובדרך כלל זה מועד המסירה של הדירה.
רק מאותו רגע יש בבעלות הקונה שתי דירות, ומתחילים לספור את 18 החודש לצורך הפטור ממס שבח.


לעומת זאת לצורך מס רכישה, דירה היא דירת מגורים גם כשהיא כבר על הנייר והקבלן מתחייב לסיים אותה ולמסור אותה.
לכן הפטור של השנתיים למכרי הדירה הראשונה לצורך מס רכישה הוא שנתיים ממועד החתימה על החוזה או 12 חודש מיום המסירה של הדירה על ידי הקבלן.


לא עורך דין, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני כל פעולה בנושא מקרקעין.

 

[aviranze]

אדייק קצת, הוא קונה דירה שניה מקבלן.
הדירה הופכת להיות דירת מגורים, רק כשהבניה מסתיימת, כלומר הוצא טופס 4, ובדרך כלל זה מועד המסירה של הדירה.
רק מאותו רגע יש בבעלות הקונה שתי דירות, ומתחילים לספור את 18 החודש לצורך הפטור ממס שבח.


לעומת זאת לצורך מס רכישה, דירה היא דירת מגורים גם כשהיא כבר על הנייר והקבלן מתחייב לסיים אותה ולמסור אותה.
לכן הפטור של השנתיים למכרי הדירה הראשונה לצורך מס רכישה הוא שנתיים ממועד החתימה על החוזה או 12 חודש מיום המסירה של הדירה על ידי הקבלן.


לא עורך דין, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני כל פעולה בנושא מקרקעין.

מעולה, תודה על הדיוקים!

ה"או" בשורה האחרונה הוא המאוחר מבין שניהם?
למשל יש דירה ישנה ברשותי עם נסח טאבו וכו', קניתי כעת דירה חדשה מקבלן לפני היתרים, הצהרתי שאני משפר דיור - אמכור את דירתי הקודמת ותשלום מס הרכישה יהיה לפי דירה יחידה (שאותם אשלם מידית סמוך לחתימת ההסכם). כעת אני יכול לחכות ויש לי עד שנה מרגע קבלת מפתח בכדי למכור את הדירה הראשונה?

 

[הלומד]

לגבי מס רכישה מצטט מ"כל זכות":

הקפאת מס רכישה למשפרי דיור שבבעלותם דירה אחת​

• כדי שחישוב המס יידחה למועד מכירת הדירה הקיימת ולא ייעשה במועד רכישת הדירה החלופית, על משפרי הדיור למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופות הבאות:
  • מי שרוכשים דירה מיד שנייה צריכים למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (אם הדירה נרכשה לפני 07.07.2021, עליהם למכור את דירתם בתוך 18 חודשים).
  • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).

 

[הלומד]

לגבי מס שבח מצטט מ"כל זכות":


באופן כללי, פטור על דירת מגורים מזכה ניתן כאשר מדובר בדירה היחידה שבבעלותו של המוכר.

• עם זאת, קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה, גם כאשר למוכר יש דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי.

מי זכאי?​

• אדם המוכר דירת מגורים מזכה, ויש לו דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי, באחד מהמקרים הבאים:
  • אם חלקו של המוכר בדירה הנוספת לא עולה על 33% (שליש) מהזכויות בדירה הנוספת.
  • אם הדירה הנוספת שבבעלות המוכר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 01.01.1997.
  • אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים לפני או אחרי המכירה (כלומר, המוכר החזיק בשתי הדירות בו-זמנית למשך תקופה של לא יותר מ-18 חודשים) או שנה מהמסירה, אם הדירה נרכשה מקבלן, לפי המאוחר.

 

[הלומד]

שוב, אם אני מבין נכון - בקניה מקבלן אם אני אמכור את הדירה הקודמת תוך שנה מיום המסירה אני אהיה פטור הן ממס רכישה על הדירה השניה והן ממס שבח על הדירה הראשונה
תקנו אותי אם אני טועה...

 

[האזרח הקטן]

שוב, אם אני מבין נכון - בקניה מקבלן אם אני אמכור את הדירה הקודמת תוך שנה מיום המסירה אני אהיה פטור הן ממס רכישה על הדירה השניה והן ממס שבח על הדירה הראשונה
תקנו אותי אם אני טועה...

אני מבין כמוך, אבל הייתי מוודא עם עורך דין לענייני מקרקעין.