שאלה בנושא התקדמות בהליך קניית דירה , מהם השלבים הנדרשים? שלב העורכי דין, המו"מ , התשלום

dudu0255

משתמש סולידי
הצטרף ב
12/12/21
הודעות
44
דירוג
8
שאלה בנושא התקדמות בהליך קניית דירה , מהם השלבים הנדרשים? שלב העורכי דין, המו"מ , התשלום.

נניח ויש דירה שראיתי והיא נראית באופן כללי טובה עבורי. המחיר הראשוני המבוקש מעט גבוה, אבל עומד ברף הראשוני .

לאחר שראיתי את הדירה (אני רוצה שגם אמא שלי , תראה)

כתבתי בוווצאפ למתווך שאני רוצה להתקדם

מהם השלבים בתהליך הקניה?

1. האם עלי להוציא כעת נסח טאבו.? לראות שהכל תקין או שהעורך דין יעשה זאת?

2. האם עלי להיפגש קודם עם העורך דין, כדי שיתן חוות דעת ראשונית על העיסקה? ורק אחרי זה עם המתווך?

3. מה מחיר החוות דעת הראשןנית של העורך דין ? כי אולי העסקה לא תקינה ..

4. מתי עלי לנהל מו"מ על מחיר הדירה? האם עלי מומלץ להביא אדם שמבין במו"מ? האם יש סיכוי או סיכון , שהמוכר לא ירצה להמשיך את התהליך?

5. מתי מנהלים (חתמתי על 2 % + מעמ) מו"מ עם המתווך?

תודה להסבר
 

aviranze

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
117
דירוג
34
1. האם עלי להוציא כעת נסח טאבו.? לראות שהכל תקין או שהעורך דין יעשה זאת? להוציא נסח טאבו זה עניין של כמה שקלים אם זה ירגיע אותך (כי העורך דין שלך יוציא בכל מקרה), תבדוק לפני שאתה מתקדם שאכן הדירה רשומה בגודלה המקורי, רשומה על הבעלים שאתה מכיר ולא משועבדת\ירושה וכו' וכו'. אתה והעורך דין שלך רוצים דירה נקייה ומוכנה להעברת בעלות ובלי בעיות בדרך. תתחיל בזה שתבהיר למתווך שלך שאתה רציני, מדובר בסכום קטן יחסית שאתה מבקש שיוריד את המוכרים כדי שנביא להסכם ושיוודא בשבילך מצב משפטי מול המוכרים שלא נתקדם ואז נגלה שהם מסנדלים אותנו עם הבירוקרטיה שלהם.

2. האם עלי להיפגש קודם עם העורך דין, כדי שיתן חוות דעת ראשונית על העיסקה? ורק אחרי זה עם המתווך? תמיד טוב אבל השירות הזה כרוך בתשלום כלשהו, אני מעדיף לעשות את העבודה המלוכלכת קודם כל לבד, לראות שיש היתכנות להסכם, בשלבים האלה במשא ומתן הכל רגיש ונפיץ, תן לדברים להתבשל רגע תתקדמו לבד שנייה לפני שאתה מערב את העורך דין, תגיע להחלטות לבד ואז תתקדם. אם אתה לא מספיק משופשף בהתמקחויות הללו לפני שאתה מביא את הנתונים לעורך דין -רצוי שתיוועץ עם בעלי הניסיון (כאן זו גם אופציה לא רעה), יש עורכי דין שיעשו את השירות הזה עבורך אם תציג זאת מראש שאתה מבקש שינהלו עבורך את המשא ומתן אבל זה לא התפקיד של עורך הדין וזה חשוב שתידע (עורך דין ידאג קודם כל לעצמו בהיבט המשפטי שהוא מבצע את הדברים כמו שצריך, שהעסקה תצא לפועל כשיש את האפשרות המשפטית כדי שהוא יוכל לקבל את מה שמגיע לו ורק בסוף בסוף אם זה כדאי לך בכלל או לא. בתפיסה המשפטית אתה ראית אתה בחרת רק אשר לי בחתימך שהכל תקין מבחינתך שאתה מרוצה מהתמורה מהעלות וכו' וכו'.

3. מה מחיר החוות דעת הראשןנית של העורך דין ? כי אולי העסקה לא תקינה .. אתה משלם לעורך דין שלך רק אחרי חתימות (באותו היום אתה משלם לו עבור השירות), סכם זאת איתו מראש. אם לא ביקשת חוות דעת ראשונית הוא לא אמור לקחת לך על זה כסף, פחות או יותר זה חלק מהשירות שלהם ואם חלילה העסקה לא יוצאת (זה קורה המון, הוא אמור לספוג זאת) רק וודא זאת מראש.

4. מתי עלי לנהל מו"מ על מחיר הדירה? האם עלי מומלץ להביא אדם שמבין במו"מ? האם יש סיכוי או סיכון , שהמוכר לא ירצה להמשיך את התהליך?
כתבתי מעלה שרצוי מאוד להביא מנוסה זה יכול להיות שווה לך הרבה כסף (וזה יכול גם לא להביא תועלת כלל- קח בחשבון), יש כל כך המון סיכויים שהמוכר לא ירצה להמשיך בתהליך, בעיקר בתקופה שלנו שהם מקבלים הכל, אם אתה הסכמת לשלם את הסכום הזה הוא בתחושה שהוא יקבל זאת בלי בעיה אז למה לא לנסות לקבל יותר? מצד שני אולי לחוץ לכסף? יש לך כמה יתרונות, תשתמש בהם לצורך המיקוח ואתן דוגמא, זהה אצל המוכר את ה"חולשות" הוא צריך את הכסף מהר כי תקוע מול עסקה מקבילה וכו- הרוב יתנו לו את המינימום בהתחלה אבל אם תיתן לו קצת יותר (בהנחה ואתה יכול) זה יכול מאוד לקדם את העסקה.

5. מתי מנהלים (חתמתי על 2 % + מעמ) מו"מ עם המתווך? המומ עם המווך הוא עניין לכל דבר. אפשר לפתוח על זה שרשור משלו. אתן אפשרות לדוגמא: תתחיל בזה שאת הסכום לדירה עם המתווך תכניס ביחד עם מחיר הדירה ותגיד למתווך זה מה יש לי לא יכול להציע יותר מזה ותן לו לשבור את הראש איך הוא מוריד את המוכר \ מבין שהוא יקבל פחות מהאחוז שביקש. דרך נוספת היא להגיד למתווך אני מוכן ללכת על זה אבל תוריד את ה 2% שלך לחצי אחוז (מתווכים לא אוהבים שנוגסים להם בעוגה, ורק על זה הוא יכול לדפוק לך עסקה, אל תשכח שהם משופשים מאוד ואני לא צריך לספר לך על מאפיין המתווך הישראלי (בהכללה מאוד גסה) בוא נגיד בעדינות שאל תיתן לאיזה פישר לדפוק לך עסקה, דע את מקומו, בסוף עם כל ההתנחמדות והכל- כל התפקיד שלו זה לנגוס לאחרים בעוגה ואם לא תיתן לו הוא יסנדל אותך.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,946
דירוג
13,698
@aviranze , תשובה מפורטת ומועילה. אבל, למה הפונטים בירוק זרחני? מקשה על הקריאה.
 

שמירצוצקה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/22
הודעות
50
דירוג
53
הייתי מוסיף ומדגיש בסעיף (1) - בעניין בדיקת הבעלות. יש עסקאות מסובכות שכדאי לזהות אותן כמה שיותר מוקדם (לדוגמא, בנסח טאבו רשום זוג כבעלים, אבל בפועל הבעל נפטר, אין צוואה מסודרת וצריך לעשות עסקה עם אלמנה + 5 ילדים, חלקם קטינים, חלקם גרים בחו"ל).
אני לא אומר באופן גורף שעסקה כזאת היא NOGO, אבל לטעמי עדיף לפספס כמה עסקאות טובות מאשר ליפול על אחת גרועה במיוחד.

בנוסף לנסח טאבו, אפשר להוציא עיון מקוון במשכונות לפי ת.ז. של המוכר (11 ש"ח, באתר של משרד המשפטים)

לגבי השטח של הנכס והצמדות שלו (חניות, מחסנים) - צריך להשוות ולאמת בין השלושה:
(1) מסמכי הבית המשותף (34 ש"ח, באתר של משרד המשפטים)
(2) חשבון ארנונה עדכני
(3) השטח המשווק/המפורסם במודעה

כל זה אפשר לעשות בשלבים ממש מוקדמים וללא עו"ד.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311
אם הדירה ישנה כדאי להשקיע גם בבדק בית לפני סגירת העסקה. אם ימצאו ממצאים משמעותיים תוכל לנסות להוריד את המוכר במחיר או לפחות תדע כמה הוצאות נוספות יהיו לך כדי לתקן.
דבר נוסף - לבדוק מול העירייה שהבניין לא הוכרז כבניין מסוכן. אם כן, עדיף לברוח מהעסקה.
 

dudu0255

משתמש סולידי
הצטרף ב
12/12/21
הודעות
44
דירוג
8
1. האם עלי להוציא כעת נסח טאבו.? לראות שהכל תקין או שהעורך דין יעשה זאת? להוציא נסח טאבו זה עניין של כמה שקלים אם זה ירגיע אותך (כי העורך דין שלך יוציא בכל מקרה), תבדוק לפני שאתה מתקדם שאכן הדירה רשומה בגודלה המקורי, רשומה על הבעלים שאתה מכיר ולא משועבדת\ירושה וכו' וכו'. אתה והעורך דין שלך רוצים דירה נקייה ומוכנה להעברת בעלות ובלי בעיות בדרך. תתחיל בזה שתבהיר למתווך שלך שאתה רציני, מדובר בסכום קטן יחסית שאתה מבקש שיוריד את המוכרים כדי שנביא להסכם ושיוודא בשבילך מצב משפטי מול המוכרים שלא נתקדם ואז נגלה שהם מסנדלים אותנו עם הבירוקרטיה שלהם.

2. האם עלי להיפגש קודם עם העורך דין, כדי שיתן חוות דעת ראשונית על העיסקה? ורק אחרי זה עם המתווך? תמיד טוב אבל השירות הזה כרוך בתשלום כלשהו, אני מעדיף לעשות את העבודה המלוכלכת קודם כל לבד, לראות שיש היתכנות להסכם, בשלבים האלה במשא ומתן הכל רגיש ונפיץ, תן לדברים להתבשל רגע תתקדמו לבד שנייה לפני שאתה מערב את העורך דין, תגיע להחלטות לבד ואז תתקדם. אם אתה לא מספיק משופשף בהתמקחויות הללו לפני שאתה מביא את הנתונים לעורך דין -רצוי שתיוועץ עם בעלי הניסיון (כאן זו גם אופציה לא רעה), יש עורכי דין שיעשו את השירות הזה עבורך אם תציג זאת מראש שאתה מבקש שינהלו עבורך את המשא ומתן אבל זה לא התפקיד של עורך הדין וזה חשוב שתידע (עורך דין ידאג קודם כל לעצמו בהיבט המשפטי שהוא מבצע את הדברים כמו שצריך, שהעסקה תצא לפועל כשיש את האפשרות המשפטית כדי שהוא יוכל לקבל את מה שמגיע לו ורק בסוף בסוף אם זה כדאי לך בכלל או לא. בתפיסה המשפטית אתה ראית אתה בחרת רק אשר לי בחתימך שהכל תקין מבחינתך שאתה מרוצה מהתמורה מהעלות וכו' וכו'.

3. מה מחיר החוות דעת הראשןנית של העורך דין ? כי אולי העסקה לא תקינה .. אתה משלם לעורך דין שלך רק אחרי חתימות (באותו היום אתה משלם לו עבור השירות), סכם זאת איתו מראש. אם לא ביקשת חוות דעת ראשונית הוא לא אמור לקחת לך על זה כסף, פחות או יותר זה חלק מהשירות שלהם ואם חלילה העסקה לא יוצאת (זה קורה המון, הוא אמור לספוג זאת) רק וודא זאת מראש.

4. מתי עלי לנהל מו"מ על מחיר הדירה? האם עלי מומלץ להביא אדם שמבין במו"מ? האם יש סיכוי או סיכון , שהמוכר לא ירצה להמשיך את התהליך?
כתבתי מעלה שרצוי מאוד להביא מנוסה זה יכול להיות שווה לך הרבה כסף (וזה יכול גם לא להביא תועלת כלל- קח בחשבון), יש כל כך המון סיכויים שהמוכר לא ירצה להמשיך בתהליך, בעיקר בתקופה שלנו שהם מקבלים הכל, אם אתה הסכמת לשלם את הסכום הזה הוא בתחושה שהוא יקבל זאת בלי בעיה אז למה לא לנסות לקבל יותר? מצד שני אולי לחוץ לכסף? יש לך כמה יתרונות, תשתמש בהם לצורך המיקוח ואתן דוגמא, זהה אצל המוכר את ה"חולשות" הוא צריך את הכסף מהר כי תקוע מול עסקה מקבילה וכו- הרוב יתנו לו את המינימום בהתחלה אבל אם תיתן לו קצת יותר (בהנחה ואתה יכול) זה יכול מאוד לקדם את העסקה.

5. מתי מנהלים (חתמתי על 2 % + מעמ) מו"מ עם המתווך? המומ עם המווך הוא עניין לכל דבר. אפשר לפתוח על זה שרשור משלו. אתן אפשרות לדוגמא: תתחיל בזה שאת הסכום לדירה עם המתווך תכניס ביחד עם מחיר הדירה ותגיד למתווך זה מה יש לי לא יכול להציע יותר מזה ותן לו לשבור את הראש איך הוא מוריד את המוכר \ מבין שהוא יקבל פחות מהאחוז שביקש. דרך נוספת היא להגיד למתווך אני מוכן ללכת על זה אבל תוריד את ה 2% שלך לחצי אחוז (מתווכים לא אוהבים שנוגסים להם בעוגה, ורק על זה הוא יכול לדפוק לך עסקה, אל תשכח שהם משופשים מאוד ואני לא צריך לספר לך על מאפיין המתווך הישראלי (בהכללה מאוד גסה) בוא נגיד בעדינות שאל תיתן לאיזה פישר לדפוק לך עסקה, דע את מקומו, בסוף עם כל ההתנחמדות והכל- כל התפקיד שלו זה לנגוס לאחרים בעוגה ואם לא תיתן לו הוא יסנדל אותך.
מודה לך מאוד על התגובה המפורטת. עיקוב בהמשך היום , ואקרא אותה שוב .
 

aviranze

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
117
דירוג
34
מודה לך מאוד על התגובה המפורטת. עיקוב בהמשך היום , ואקרא אותה שוב .
בשמחה. הרגשתי שחסרים הרבה פרטים שיעשו סדר והיה לי חשוב לשפוך את המידע, אני מתנצל שהוא לא כל כך מסודר (אותיות ופסיקים שנשמטו).
בהחלט המקום להעלות את הסוגיות ולדון בהם כולם :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A שאלה בנושא הצהרת הון מיסים 3
A שאלה בנושא המרת מטח שוק ההון 4
M שאלה כללית בנושא דו"ח שנתי מיסים 11
O שאלה בנושא מגן מס בשוק ההון מיסים 5
F שאלה בנושא מימון / ערבות מדינה אוף טופיק 1
S שאלה לדיון בנושא תיק דיבידנדים Vs תיק מחקה מדדים דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 12
מ שאלה בנושא תשלום ריבית בלבד על משכנתא נדל"ן 5
H שאלה בנושא מס שבח על דירה שניה נדל"ן 2
A שאלה עקרונית בנושא קיזוז רווח והפסד הון שוק ההון 3
R שאלה בנושא מיסוי מקרקעין נדל"ן 1
T שאלה בנושא rsu מיסים 14
A שאלה בנושא קניית זהב אל מול שמירת הכסף בעו"ש שוק ההון 12
מ שאלה בנושא הקצאה לאג"ח שוק ההון 25
S שאלה בנושא אג"ח שוק ההון 0
M שאלה בנושא מס רכישה נדל"ן 2
R סדר בנושא עמלות/דמי ניהול בתיק השקעות - שאלה של מתחילים צרכנות פיננסית 4
כ שאלה ליודעי דבר בנושא יינות מומלצים אוף טופיק 41
M שאלה בנושא חובת דיווח של ברוקר על שינויים בקרן שוק ההון 0
unrealx שאלה בנושא המרת מט"ח - 2 פיפס שוק ההון 11
ש שאלה בנושא התחרות של ETF לא אמרקאיות שוק ההון 2
נ שאלה בנושא קופת גמל להשקעה לאזרח אמריקאי שוק ההון 8
A שאלה בנושא "מקנה מתנה" ואפוטרופוס בהקשר של קופת גמל להשקעה צרכנות פיננסית 1
דניאלה שאלה בנושא אג"ח ממשלתי ארוך טווח על פי הארי בראון שוק ההון 25
O שאלה בנושא אגח ממשלתי בריבית קבועה 2-5 שוק ההון 12
N שאלה בנושא קופת גמל מהסוג הישן שוק ההון 2
H שאלה בנושא פנקסי עוסק פטור אוף טופיק 4
ה שאלה בנושא קופת גמל שוק ההון 10
M שאלה של חדש בתחום (בנושא חלוקת דיבידנד) שוק ההון 1
לא חשוב שמות שאלה של "צעיר" בהשקעות [בנושא swing trading] שוק ההון 38
ר שאלה בנושא עמלת ניהול תיק. שוק ההון 13
A שאלה בנושא אופציות שוק ההון 55
efrat שאלה בנושא פנסיה צוברת שוק ההון 22
א שאלה בנושא קרן השתלמות צרכנות פיננסית 3
A שאלה בנושא רפורמת תעודות הסל שוק ההון 0
whybe שאלה בנושא קרנות מנייתיות שוק ההון 4
P שאלה בנושא חוזים עתידיים שוק ההון 1
nimrodko שאלה בנושא דו"ח שנתי של עוסק פטור אוף טופיק 16
ק עוד פעם שאלה בנושא אג"ח ממשלתי שוק ההון 9
שלי שאלה בנושא יורו שוק ההון 3
A שאלה לגבי קרן נאמנות (או קרן סל) סנטטית שוק ההון 9
F שאלה על רווח מאג״ח פוסטים מאיכות נמוכה 4
Z שאלה על חוק ההתגברות שכנראה יחקק. פוסטים מאיכות נמוכה 1
ב שאלה בנוגע לקיזוז מס כנגד דיבידנד שהתקבל בדולרים מיסים 3
O שאלה לגבי מס מחושב בנייר ערך בארה"ב שוק ההון 2
עניי עירך קודמים שלום.שאלה לגבי עמלות באקסלנס.לא מזמן עברתי לשם לפי קישור של הסולידית. שוק ההון 5
R שאלה של מתחילים על עמלות ותשלום מס על רווחים מיסים 6
Y שאלה על שימוש בכרטיס אשראי צרכנות פיננסית 6
פ שאלה לתושבי חוץ עם חשבון בנק ישראלי אוף טופיק 10
A שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022 נדל"ן 11
E עסק פטור - שאלה בנוגע לדיווחים מיסים 1

נושאים דומים

למעלה