טוב באמת זאת השאלה הכי נשאלת בעולם ובטח בפורום. מה כבר יש לחדש פה?
אז אני הופתעתי מאד. חשבתי שאני יודע הכל והופתעתי. אולי גם אתם תופתעו.
גילוי נאות: אני איש של מניות: רוב ההון שלי מושקע באינדקסים של כל העולם ואני לא סובל נדל"ן. בעיקר כי אני לא סובל את ההתעסקות הנלווית.
אבל החלטתי לבדוק ברצינות מה נותן תשואה גבוהה יותר. הופתעתי מאד מהתוצאות ואני מביא אותן פה להתחייסותכם.
ובכן, ראשית מאיפה הנתונים: רק ארה"ב. שם יש נתונים שקופים ואמינים. נתוני מניות S&P500 כולל דיבידנדים יש בהרבה מקורות. לקחתי מ-portfolio visualizer ולכן שנת ההתחלה שלי היא 1972. שנת הסיום היא 2016 כי זאת השנה האחרונה בה יש נתוני נדל"ן במקור ממנו לקחתי. סה"כ 44 שנה. לא רע לדעתי.
לגבי נדל"ן, אז יש כמובן את הנתונים המפורסים של רוברט שילר, אבל מה שחסר שם זה אחוז השכירות. אז לקחתי מהמקור הזה את אחוזי השכירות.
כאשר משקללים את אחוזי השכירות + אחוז עליית הנדל"ן ב-44 שנה מתקבל שנדל"ן נותן 11% בשנה (נומינלית, ללא תשלום מס) ומדד S&P500 נותן 10.2% (נומינלית, ללא תשלום מס). גם אם מניחים שיש בלאי על דירה סביב 0.5% בשנה נדל"ן נותן טיפה יותר או זהה למניות. אז נניח לשם הדיון שנדל"ן נותן זהה למניות.
מה שמפתיע בסיפור זה סטיית התקן. סטיית התקן של מניות כידוע בממוצע ב-40 שנה האחרונות היא כ-16% בשנה. נדל"ן לעומת זאת עם סטיית תקן של 2.9%.
הערה: לא הנחתי פה משכנתא, כי לא רציתי להכנס לחישובי מינוף. הרי במניות אפשר למנף אולי אפילו בזול יותר. רציתי להשוות צמיחה הונית ללא מינוף.
אז איך זה יתכן שהשקעה הונית של נדל"ן תתן תשואה דומה או אולי מעט יותר מהשקעה באינדקס מניות המוביל בעולם עם סטיית תקן נמוכה פי 5.5? זה פשוט לא מסתדר לי. יש לכם הסברים?
אז אני הופתעתי מאד. חשבתי שאני יודע הכל והופתעתי. אולי גם אתם תופתעו.
גילוי נאות: אני איש של מניות: רוב ההון שלי מושקע באינדקסים של כל העולם ואני לא סובל נדל"ן. בעיקר כי אני לא סובל את ההתעסקות הנלווית.
אבל החלטתי לבדוק ברצינות מה נותן תשואה גבוהה יותר. הופתעתי מאד מהתוצאות ואני מביא אותן פה להתחייסותכם.
ובכן, ראשית מאיפה הנתונים: רק ארה"ב. שם יש נתונים שקופים ואמינים. נתוני מניות S&P500 כולל דיבידנדים יש בהרבה מקורות. לקחתי מ-portfolio visualizer ולכן שנת ההתחלה שלי היא 1972. שנת הסיום היא 2016 כי זאת השנה האחרונה בה יש נתוני נדל"ן במקור ממנו לקחתי. סה"כ 44 שנה. לא רע לדעתי.
לגבי נדל"ן, אז יש כמובן את הנתונים המפורסים של רוברט שילר, אבל מה שחסר שם זה אחוז השכירות. אז לקחתי מהמקור הזה את אחוזי השכירות.
כאשר משקללים את אחוזי השכירות + אחוז עליית הנדל"ן ב-44 שנה מתקבל שנדל"ן נותן 11% בשנה (נומינלית, ללא תשלום מס) ומדד S&P500 נותן 10.2% (נומינלית, ללא תשלום מס). גם אם מניחים שיש בלאי על דירה סביב 0.5% בשנה נדל"ן נותן טיפה יותר או זהה למניות. אז נניח לשם הדיון שנדל"ן נותן זהה למניות.
מה שמפתיע בסיפור זה סטיית התקן. סטיית התקן של מניות כידוע בממוצע ב-40 שנה האחרונות היא כ-16% בשנה. נדל"ן לעומת זאת עם סטיית תקן של 2.9%.
הערה: לא הנחתי פה משכנתא, כי לא רציתי להכנס לחישובי מינוף. הרי במניות אפשר למנף אולי אפילו בזול יותר. רציתי להשוות צמיחה הונית ללא מינוף.
אז איך זה יתכן שהשקעה הונית של נדל"ן תתן תשואה דומה או אולי מעט יותר מהשקעה באינדקס מניות המוביל בעולם עם סטיית תקן נמוכה פי 5.5? זה פשוט לא מסתדר לי. יש לכם הסברים?