איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת
- פותח הנושא omyuli
- פורסם בתאריך
DarkDiamonD
משתמש רשום
- הצטרף ב
- 21/3/22
- הודעות
- 1
- דירוג
- 0
*עוקב* - אנחנו מחפשים לעשות דבר דומה אך ללא הצלחה. נשמח לעוד עצות בנושא.
מה ניסינו עד כה:
1. הבנק מאפשר לקחת "הלוואה לכל מטרה" כנגד שיעבוד הנכס אך הריביות, לדעתינו, לא רלוונטיות. הן מאוד יקרות (פריים + 3% וכאלה) וזאת למרות איתנות פיננסית ועל חלק של 20% בלבד מנכס ללא משכנתה.
2. ביררנו על למכור ולקנות נכס זהה בבניין\שכונה אבל הטרחה, המיסים וההוצאות מסביב לא מצדיקות מהלך שכזה.
לא פנינו לחברות חוץ בנקאיות מכיוון שהריביות שמפורסמות גבוהות והן בעיקר פונות למסורבי משכנתה בבנק.
נשמח לשמוע רעיונות נוספים לקבלת אשראי כנגד נדל"ן ישראלי, אם קיימים.
מה ניסינו עד כה:
1. הבנק מאפשר לקחת "הלוואה לכל מטרה" כנגד שיעבוד הנכס אך הריביות, לדעתינו, לא רלוונטיות. הן מאוד יקרות (פריים + 3% וכאלה) וזאת למרות איתנות פיננסית ועל חלק של 20% בלבד מנכס ללא משכנתה.
2. ביררנו על למכור ולקנות נכס זהה בבניין\שכונה אבל הטרחה, המיסים וההוצאות מסביב לא מצדיקות מהלך שכזה.
לא פנינו לחברות חוץ בנקאיות מכיוון שהריביות שמפורסמות גבוהות והן בעיקר פונות למסורבי משכנתה בבנק.
נשמח לשמוע רעיונות נוספים לקבלת אשראי כנגד נדל"ן ישראלי, אם קיימים.
היום האופציות הקיימות זה בעיקר דרך חברות ביטוח.
את האמת אני לא יודע עד כמה יותר יקר. ( פתחתי לא מזמן שרשור, טרם השיבו )
אבל לדעתי בחילוץ הון מדירה קיימת, אין עוד אופציות נכון להיום.
חילוץ הון בריבית של 4 אחוז ומעלה מינימום דרך חברות ביטוח. לא עושה חשק גדול לעיסקה.
אבל מה שכן שמעתי, לא יודע אם זה נכון, אז לקחת בערבון מוגבל.
ברגע שלוקחים מחברת ביטוח משכנתא, לאחר מכן ניתן לעשות מיחזור דרך הבנק ואז ניתן " להכשיר " את השרץ.
לא יודע אם באמת נכון...
ההגיון אומר שכן, אבל בנק ישראל כאלה אהבלים ? וואלה שווה בדיקה... עניינתי את עצמי
את האמת אני לא יודע עד כמה יותר יקר. ( פתחתי לא מזמן שרשור, טרם השיבו )
אבל לדעתי בחילוץ הון מדירה קיימת, אין עוד אופציות נכון להיום.
חילוץ הון בריבית של 4 אחוז ומעלה מינימום דרך חברות ביטוח. לא עושה חשק גדול לעיסקה.
אבל מה שכן שמעתי, לא יודע אם זה נכון, אז לקחת בערבון מוגבל.
ברגע שלוקחים מחברת ביטוח משכנתא, לאחר מכן ניתן לעשות מיחזור דרך הבנק ואז ניתן " להכשיר " את השרץ.
לא יודע אם באמת נכון...
ההגיון אומר שכן, אבל בנק ישראל כאלה אהבלים ? וואלה שווה בדיקה... עניינתי את עצמי
כן, ואתה מכשיר את השרץ ל70%,אבל מה שכן שמעתי, לא יודע אם זה נכון, אז לקחת בערבון מוגבל.
ברגע שלוקחים מחברת ביטוח משכנתא, לאחר מכן ניתן לעשות מיחזור דרך הבנק ואז ניתן " להכשיר " את השרץ.
לא יודע אם באמת נכון...
ההגיון אומר שכן, אבל בנק ישראל כאלה אהבלים ? וואלה שווה בדיקה... עניינתי את עצמי
קודם כל לא ממליץ, לא יועץ משכנתא וממליץ ללכת למישהו מהתחום
בגדול 2 דברים אפשרים שאני עשיתי
1. אם לאחרונה רק לקחתם את המשכנתא - אז אפשר לפנות שוב לבנק שעשיתכם טעות ולא חישבתם נכון וחסר לכם עוד כסף בשביל לסיים את הבית/ תוספות שצריכים / לקנות את כל הרהיטים , אמבטיות וכו וכו (אנחנו הוספנו ככה עוד 750K על המשכנתא הראשונה שלנו בערך שנה וחצי אחרי, אבל זה היה בית שבנינו לבד), כן ביקשו שוב שמאות
כן לקחנו שליש בהלוואת גישור בלון (כי לא היה לנו מספיק בהחזר החודשי
2. שיפוץ הבית, אפשר ללכת לבנק ולהגיד שאתם צריכים לשפץ את הבית
אנחנו אמרנו בזמנו (3 שנים אחרי שסיימנו לבנות) שאנחנו רוצים למכור את הבית אבל צריך לשפץ אותו, היתה גם נזילה קטנה שהראנו שצריך לסדר את האיטום ולצבוע וכו
הבנק ביקש הצעת מחיר לשיפוץ מקבלן מוסמך, הבנו לו הצעה כזאת משהו כמו 300K
ואז הבנק אישר את התוספת, אבל דרש להביא שמאי מטעמו בזמן השיפוץ, הבאנו את השמאי בערך באמצע הדרך השיפוץ (שכמובן עלה לנו הרבה הרבה פחות)
שורה תחתונה ממשכנתא של 600K הצלחנו להגדיל ל1650K על אותו בית בגדול
amit
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/1/15
- הודעות
- 2,796
- דירוג
- 2,972
מה השמאי בדק באמצע השיפוץ?
מה הוא מסר לבנק?
השמאי בדק בגדול שהבית שווה את הכסף
כלומר שביום שהוא בדק אותו הוא שווה X כסף ולא בגלל בעיית רטיבות או משהו הוא שווה פחות
ואז רשם הבית שווה X ואחרי שיישימו את השיפוץ יהיה שווה X+Y , לא ממש עניין את הבנק יותר מזה
בתאוריה הוא יכל לדרוש עוד שמאות אחרי השיפוץ אבל לנו נראה לי נשאר רק הצביעה וזהו והסכום שווי X הספיק גם ככה
פשוט הוא מסר לבנק שמאות רגילה כמו כל פעם
amit
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/1/15
- הודעות
- 2,796
- דירוג
- 2,972
ויצא באמת שx פחות y שווה 300,000 ? בשמאות...
כי בגדול איטום ותיקון נזילה אפשר לגמור בכמה אלפי /עשרות אלפי שקלים.
לא, לא היה גם צורך
השמאות המקורית היתה 2.6, אחרי כביכול השיפוץ העריכו ב2.8 נראה לי אבל גם עברו איזה 3 שנים והעליה היתה בעיקר בגלל זה
השמאות לא העריכה את השיפוץ, היא רק באה להעריך את הבית מחדש פשוט
כל תוספת כסף למשכנתא מחייבת שוב שמאות
את השיפוץ עצמו עשיתי ברובו בסוף לבדי באמת בעלויות זולות כמו שאמרת
amit
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/1/15
- הודעות
- 2,796
- דירוג
- 2,972
כי לי אמרו בבנק שהשמאי מגיע במהלך השיפוץ והוא צריך לאשר ששיפצת ושזה משביח את הבית...
איזה כיף יהיה פה כשהריבית תעלה
בנוגע ל1, מה הפרק הזמן שהיית מגדיר בתור "לאחרונה"? לפחות מהניסיון שלך..
זה נכון. ובדיוק מה שהיה. אבל ההשבחה של הנכס היא סוביקטיבית. אם היתה נזילה או בעיה אז מראש הערך ירד והעלת אותו חזרה
מבלי קשר אם עבר זמן בכל מקרה הסכום הערכה יעלה
ולראות שיפוץ יכול להיות גם רק דלי צבע. הוא לא באה ביום מסוים. לקח לנו חודשיים עד שתיאמנו אישרנו הכל והוא הגיע ורוב השיפוץ כסר בוצע. או שלא נראה גם ככה לעין. לא צריך להגיש חשבוניות שזה. יתרון הגדול
כל המהלך הזה היה בשביל להוריד את הריבית
אחרי שהגעתי ל1650k
החזרתי 1 מיליון בערך של המסלולים היקרים
ונשארתי רק עם 600k בפריים מינוס 0.9
שבגדול כולו כבר בהשקעות בשוק ההון
גם עם הריבית תעלה ב1 אחוז לא ממש יזיז לנו
זה אומר לשלם ריבית שנתית של 1.8 אחוז בערך ותמיד יכול לפרוע את כל המשכנתא ללא קנס אם יעלה בצורה חדה יותר
אבל כן צריך להיזהר מחלקים גדולים בפריים למי שההחזר מקשה עליו
למרות שההצמדה למדד היא בערך פי 10 יותר משמעותית בחצי שנה האחרונה
אז לא מבין למה דווקא הפריים הוא הבעיה
אצלנו זה היה בערך שנה
אבל בנינו בית אז היה לנו תירוץ שהכזף בהתחלה שימש לבניה. אבל בסוף לא חישבנו נכון ולטףא נשאר לנו כסף לכל הגמרים מזגנים ריהוט וכו
להבנתי לפחות אין באמת מגבלה לבנק. וכל עוד אתה מתחת ל70 אחוז וההחזר הוא פחות משליש מההכנסות לבנק אין סיבה לא לאפשר את זה להיפך יש לו אינטרס
הכי טוב ללכת לבנק ולשאול את היועץ בצורה פשוטה. טעיתם וחסר לכם עוד כסף לדירה
או שהורים עזרו לכם ובסוף לא יכולים אז צריכים להחזיר להם את הכסף וכו
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 18,012
- דירוג
- 25,201
בסכומים גדולים צריך, לפחות ממני ביקשו.
רוני
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 25/1/15
- הודעות
- 2,873
- דירוג
- 5,238
היי
יש לך כיום שני אופציות, אופציה ראשונה לחלץ כסף מהדירה באמצעות משכנתא מהבנק או מחברת כלל (אחוזי מינוף גבוהים יותר)
לצורך השקעה בנכס מניב בחו"ל במחיר נגיש.
אופציה שנייה לשפר דיור לנכס אחר במינוף של 70%, וביתרה לרכוש נכס מניב בישראל, אני מניח שתצטרך מימון נוסף, התזרים בטוח יהיה שלילי.
amit
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/1/15
- הודעות
- 2,796
- דירוג
- 2,972
על כמה ?
אצלי על תוספת של 350K לשיפוץ לא ביקשו
יכול להיות שזה משתנה בין בנק לבנק...
נושאים דומים
נושאים דומים
-
-
האם לוותר לשכן שטוען שחניה שלו? או להוציא כסף ולשלם על חניה?( לא רק שלא סולידי,מאוד מצומצמת כרגע)
- נפתח על ידי ליצ'י
- תגובות: 51
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
עוסק פטור על מה צריך להוציא קבלה 0.38שח האם צריך לדווח בצורה כלשהיא?- נפתח על ידי תמיר
- תגובות: 7
-
-
-
-
קופת גמל להשקעה vs ברוקר. חישוב דמי ניהול, מס רווחי הון.
- נפתח על ידי michael12345
- תגובות: 0
-
מילוי טופס 135 החזר מס מקוצר ודיווח רווח הון מניות אמריקאיות בברוקר ישראלי
- נפתח על ידי SPX
- תגובות: 2
-
טיפים ותובנות - הגשת דו"ח שנתי 1301 למס הכנסה (כולל רווח הון בחו"ל)
- נפתח על ידי Since_2013
- תגובות: 13
-
קיבלתי בדואר 1042-S ואני מגיש דוח שנתי עם חישוב ידני של רווח הון ודיבידנדים - אני צריך לעשות עם זה משהו?
- נפתח על ידי lapid_
- תגובות: 0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
איך יודעים כמה רווח הון מומש בשנה הנוכחית (לפני שמגיע 867)?
- נפתח על ידי שםלאמקורי
- תגובות: 3
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-