איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת

omyuli

משתמש רשום
הצטרף ב
29/5/21
הודעות
9
דירוג
1
מה הם הדרכים לחלץ הון עצמי מדירה קיימת שיש עליה משכנתא שקטנה מ 50% בתור הון עצמי לדירה נוספת.

אני מודע לכך שבנק ישראל סגר את האופציה הזאת.
איזה אופציות עומדות לרשותי?
אני מכיר שאפשר לפנות לחברות חוץ בנקאיות.
אשמח לשמוע אם יש עוד אפשרויות
 

DarkDiamonD

משתמש רשום
הצטרף ב
21/3/22
הודעות
3
דירוג
2
*עוקב* - אנחנו מחפשים לעשות דבר דומה אך ללא הצלחה. נשמח לעוד עצות בנושא.

מה ניסינו עד כה:
1. הבנק מאפשר לקחת "הלוואה לכל מטרה" כנגד שיעבוד הנכס אך הריביות, לדעתינו, לא רלוונטיות. הן מאוד יקרות (פריים + 3% וכאלה) וזאת למרות איתנות פיננסית ועל חלק של 20% בלבד מנכס ללא משכנתה.
2. ביררנו על למכור ולקנות נכס זהה בבניין\שכונה אבל הטרחה, המיסים וההוצאות מסביב לא מצדיקות מהלך שכזה.

לא פנינו לחברות חוץ בנקאיות מכיוון שהריביות שמפורסמות גבוהות והן בעיקר פונות למסורבי משכנתה בבנק.

נשמח לשמוע רעיונות נוספים לקבלת אשראי כנגד נדל"ן ישראלי, אם קיימים.
 

Ormx

משתמש רשום
הצטרף ב
8/2/22
הודעות
10
דירוג
4
היום האופציות הקיימות זה בעיקר דרך חברות ביטוח.
את האמת אני לא יודע עד כמה יותר יקר. ( פתחתי לא מזמן שרשור, טרם השיבו )
אבל לדעתי בחילוץ הון מדירה קיימת, אין עוד אופציות נכון להיום.
חילוץ הון בריבית של 4 אחוז ומעלה מינימום דרך חברות ביטוח. לא עושה חשק גדול לעיסקה.

אבל מה שכן שמעתי, לא יודע אם זה נכון, אז לקחת בערבון מוגבל.
ברגע שלוקחים מחברת ביטוח משכנתא, לאחר מכן ניתן לעשות מיחזור דרך הבנק ואז ניתן " להכשיר " את השרץ.
לא יודע אם באמת נכון...
ההגיון אומר שכן, אבל בנק ישראל כאלה אהבלים ? וואלה שווה בדיקה... עניינתי את עצמי :)
 

תלמיד

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/11/21
הודעות
219
דירוג
130
אבל מה שכן שמעתי, לא יודע אם זה נכון, אז לקחת בערבון מוגבל.
ברגע שלוקחים מחברת ביטוח משכנתא, לאחר מכן ניתן לעשות מיחזור דרך הבנק ואז ניתן " להכשיר " את השרץ.
לא יודע אם באמת נכון...
ההגיון אומר שכן, אבל בנק ישראל כאלה אהבלים ? וואלה שווה בדיקה... עניינתי את עצמי :)
כן, ואתה מכשיר את השרץ ל70%,
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,710
דירוג
1,623
מה הם הדרכים לחלץ הון עצמי מדירה קיימת שיש עליה משכנתא שקטנה מ 50% בתור הון עצמי לדירה נוספת.
קודם כל לא ממליץ, לא יועץ משכנתא וממליץ ללכת למישהו מהתחום

בגדול 2 דברים אפשרים שאני עשיתי

1. אם לאחרונה רק לקחתם את המשכנתא - אז אפשר לפנות שוב לבנק שעשיתכם טעות ולא חישבתם נכון וחסר לכם עוד כסף בשביל לסיים את הבית/ תוספות שצריכים / לקנות את כל הרהיטים , אמבטיות וכו וכו (אנחנו הוספנו ככה עוד 750K על המשכנתא הראשונה שלנו בערך שנה וחצי אחרי, אבל זה היה בית שבנינו לבד), כן ביקשו שוב שמאות
כן לקחנו שליש בהלוואת גישור בלון (כי לא היה לנו מספיק בהחזר החודשי

2. שיפוץ הבית, אפשר ללכת לבנק ולהגיד שאתם צריכים לשפץ את הבית
אנחנו אמרנו בזמנו (3 שנים אחרי שסיימנו לבנות) שאנחנו רוצים למכור את הבית אבל צריך לשפץ אותו, היתה גם נזילה קטנה שהראנו שצריך לסדר את האיטום ולצבוע וכו
הבנק ביקש הצעת מחיר לשיפוץ מקבלן מוסמך, הבנו לו הצעה כזאת משהו כמו 300K
ואז הבנק אישר את התוספת, אבל דרש להביא שמאי מטעמו בזמן השיפוץ, הבאנו את השמאי בערך באמצע הדרך השיפוץ (שכמובן עלה לנו הרבה הרבה פחות)

שורה תחתונה ממשכנתא של 600K הצלחנו להגדיל ל1650K על אותו בית בגדול
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,971
דירוג
3,268
קודם כל לא ממליץ, לא יועץ משכנתא וממליץ ללכת למישהו מהתחום

בגדול 2 דברים אפשרים שאני עשיתי

1. אם לאחרונה רק לקחתם את המשכנתא - אז אפשר לפנות שוב לבנק שעשיתכם טעות ולא חישבתם נכון וחסר לכם עוד כסף בשביל לסיים את הבית/ תוספות שצריכים / לקנות את כל הרהיטים , אמבטיות וכו וכו (אנחנו הוספנו ככה עוד 750K על המשכנתא הראשונה שלנו בערך שנה וחצי אחרי, אבל זה היה בית שבנינו לבד), כן ביקשו שוב שמאות
כן לקחנו שליש בהלוואת גישור בלון (כי לא היה לנו מספיק בהחזר החודשי

2. שיפוץ הבית, אפשר ללכת לבנק ולהגיד שאתם צריכים לשפץ את הבית
אנחנו אמרנו בזמנו (3 שנים אחרי שסיימנו לבנות) שאנחנו רוצים למכור את הבית אבל צריך לשפץ אותו, היתה גם נזילה קטנה שהראנו שצריך לסדר את האיטום ולצבוע וכו
הבנק ביקש הצעת מחיר לשיפוץ מקבלן מוסמך, הבנו לו הצעה כזאת משהו כמו 300K
ואז הבנק אישר את התוספת, אבל דרש להביא שמאי מטעמו בזמן השיפוץ, הבאנו את השמאי בערך באמצע הדרך השיפוץ (שכמובן עלה לנו הרבה הרבה פחות)

שורה תחתונה ממשכנתא של 600K הצלחנו להגדיל ל1650K על אותו בית בגדול
מה השמאי בדק באמצע השיפוץ?
מה הוא מסר לבנק?
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,710
דירוג
1,623
מה השמאי בדק באמצע השיפוץ?
מה הוא מסר לבנק?
השמאי בדק בגדול שהבית שווה את הכסף
כלומר שביום שהוא בדק אותו הוא שווה X כסף ולא בגלל בעיית רטיבות או משהו הוא שווה פחות
ואז רשם הבית שווה X ואחרי שיישימו את השיפוץ יהיה שווה X+Y , לא ממש עניין את הבנק יותר מזה
בתאוריה הוא יכל לדרוש עוד שמאות אחרי השיפוץ אבל לנו נראה לי נשאר רק הצביעה וזהו והסכום שווי X הספיק גם ככה
פשוט הוא מסר לבנק שמאות רגילה כמו כל פעם
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,971
דירוג
3,268
השמאי בדק בגדול שהבית שווה את הכסף
כלומר שביום שהוא בדק אותו הוא שווה X כסף ולא בגלל בעיית רטיבות או משהו הוא שווה פחות
ואז רשם הבית שווה X ואחרי שיישימו את השיפוץ יהיה שווה X+Y , לא ממש עניין את הבנק יותר מזה
בתאוריה הוא יכל לדרוש עוד שמאות אחרי השיפוץ אבל לנו נראה לי נשאר רק הצביעה וזהו והסכום שווי X הספיק גם ככה
פשוט הוא מסר לבנק שמאות רגילה כמו כל פעם
ויצא באמת שx פחות y שווה 300,000 ? בשמאות...
כי בגדול איטום ותיקון נזילה אפשר לגמור בכמה אלפי /עשרות אלפי שקלים.
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,710
דירוג
1,623
ויצא באמת שx פחות y שווה 300,000 ? בשמאות...
כי בגדול איטום ותיקון נזילה אפשר לגמור בכמה אלפי /עשרות אלפי שקלים.
לא, לא היה גם צורך
השמאות המקורית היתה 2.6, אחרי כביכול השיפוץ העריכו ב2.8 נראה לי אבל גם עברו איזה 3 שנים והעליה היתה בעיקר בגלל זה
השמאות לא העריכה את השיפוץ, היא רק באה להעריך את הבית מחדש פשוט
כל תוספת כסף למשכנתא מחייבת שוב שמאות

את השיפוץ עצמו עשיתי ברובו בסוף לבדי באמת בעלויות זולות כמו שאמרת
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,971
דירוג
3,268
לא, לא היה גם צורך
השמאות המקורית היתה 2.6, אחרי כביכול השיפוץ העריכו ב2.8 נראה לי אבל גם עברו איזה 3 שנים והעליה היתה בעיקר בגלל זה
השמאות לא העריכה את השיפוץ, היא רק באה להעריך את הבית מחדש פשוט
כל תוספת כסף למשכנתא מחייבת שוב שמאות

את השיפוץ עצמו עשיתי ברובו בסוף לבדי באמת בעלויות זולות כמו שאמרת
כי לי אמרו בבנק שהשמאי מגיע במהלך השיפוץ והוא צריך לאשר ששיפצת ושזה משביח את הבית...
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
7,435
דירוג
10,301
תתגרשו...
צריך לשלם את החצי של הבעל / אשה לצד השני.
תקבלו גם נקודת זכות על הדרך.
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
659
דירוג
745
מה הם הדרכים לחלץ הון עצמי מדירה קיימת שיש עליה משכנתא שקטנה מ 50% בתור הון עצמי לדירה נוספת.

אני מודע לכך שבנק ישראל סגר את האופציה הזאת.
איזה אופציות עומדות לרשותי?
אני מכיר שאפשר לפנות לחברות חוץ בנקאיות.
אשמח לשמוע אם יש עוד אפשרויות
(כי לא היה לנו מספיק בהחזר החודשי
איזה כיף יהיה פה כשהריבית תעלה
 

undefined

משתמש רשום
הצטרף ב
25/12/21
הודעות
4
דירוג
0
קודם כל לא ממליץ, לא יועץ משכנתא וממליץ ללכת למישהו מהתחום

בגדול 2 דברים אפשרים שאני עשיתי

1. אם לאחרונה רק לקחתם את המשכנתא - אז אפשר לפנות שוב לבנק שעשיתכם טעות ולא חישבתם נכון וחסר לכם עוד כסף בשביל לסיים את הבית/ תוספות שצריכים / לקנות את כל הרהיטים , אמבטיות וכו וכו (אנחנו הוספנו ככה עוד 750K על המשכנתא הראשונה שלנו בערך שנה וחצי אחרי, אבל זה היה בית שבנינו לבד), כן ביקשו שוב שמאות
כן לקחנו שליש בהלוואת גישור בלון (כי לא היה לנו מספיק בהחזר החודשי

2. שיפוץ הבית, אפשר ללכת לבנק ולהגיד שאתם צריכים לשפץ את הבית
אנחנו אמרנו בזמנו (3 שנים אחרי שסיימנו לבנות) שאנחנו רוצים למכור את הבית אבל צריך לשפץ אותו, היתה גם נזילה קטנה שהראנו שצריך לסדר את האיטום ולצבוע וכו
הבנק ביקש הצעת מחיר לשיפוץ מקבלן מוסמך, הבנו לו הצעה כזאת משהו כמו 300K
ואז הבנק אישר את התוספת, אבל דרש להביא שמאי מטעמו בזמן השיפוץ, הבאנו את השמאי בערך באמצע הדרך השיפוץ (שכמובן עלה לנו הרבה הרבה פחות)

שורה תחתונה ממשכנתא של 600K הצלחנו להגדיל ל1650K על אותו בית בגדול
בנוגע ל1, מה הפרק הזמן שהיית מגדיר בתור "לאחרונה"? לפחות מהניסיון שלך..
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,710
דירוג
1,623
כי לי אמרו בבנק שהשמאי מגיע במהלך השיפוץ והוא צריך לאשר ששיפצת ושזה משביח את הבית...
זה נכון. ובדיוק מה שהיה. אבל ההשבחה של הנכס היא סוביקטיבית. אם היתה נזילה או בעיה אז מראש הערך ירד והעלת אותו חזרה
מבלי קשר אם עבר זמן בכל מקרה הסכום הערכה יעלה

ולראות שיפוץ יכול להיות גם רק דלי צבע. הוא לא באה ביום מסוים. לקח לנו חודשיים עד שתיאמנו אישרנו הכל והוא הגיע ורוב השיפוץ כסר בוצע. או שלא נראה גם ככה לעין. לא צריך להגיש חשבוניות שזה. יתרון הגדול


איזה כיף יהיה פה כשהריבית תעלה
כל המהלך הזה היה בשביל להוריד את הריבית
אחרי שהגעתי ל1650k
החזרתי 1 מיליון בערך של המסלולים היקרים
ונשארתי רק עם 600k בפריים מינוס 0.9
שבגדול כולו כבר בהשקעות בשוק ההון

גם עם הריבית תעלה ב1 אחוז לא ממש יזיז לנו
זה אומר לשלם ריבית שנתית של 1.8 אחוז בערך ותמיד יכול לפרוע את כל המשכנתא ללא קנס אם יעלה בצורה חדה יותר

אבל כן צריך להיזהר מחלקים גדולים בפריים למי שההחזר מקשה עליו
למרות שההצמדה למדד היא בערך פי 10 יותר משמעותית בחצי שנה האחרונה
אז לא מבין למה דווקא הפריים הוא הבעיה
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,710
דירוג
1,623
בנוגע ל1, מה הפרק הזמן שהיית מגדיר בתור "לאחרונה"? לפחות מהניסיון שלך..
אצלנו זה היה בערך שנה
אבל בנינו בית אז היה לנו תירוץ שהכזף בהתחלה שימש לבניה. אבל בסוף לא חישבנו נכון ולטףא נשאר לנו כסף לכל הגמרים מזגנים ריהוט וכו

להבנתי לפחות אין באמת מגבלה לבנק. וכל עוד אתה מתחת ל70 אחוז וההחזר הוא פחות משליש מההכנסות לבנק אין סיבה לא לאפשר את זה להיפך יש לו אינטרס

הכי טוב ללכת לבנק ולשאול את היועץ בצורה פשוטה. טעיתם וחסר לכם עוד כסף לדירה
או שהורים עזרו לכם ובסוף לא יכולים אז צריכים להחזיר להם את הכסף וכו
 

סוליידר

משתמש רשום
הצטרף ב
28/12/20
הודעות
30
דירוג
5
נשמע כמו בעיה שתהיה לעוד הרבה אנשים מה שאומר, יותר דירות יחזרו לשוק / פחות כסף זמין לנדלן להשקעה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,847
דירוג
26,618

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,978
דירוג
5,430
מה הם הדרכים לחלץ הון עצמי מדירה קיימת שיש עליה משכנתא שקטנה מ 50% בתור הון עצמי לדירה נוספת.

אני מודע לכך שבנק ישראל סגר את האופציה הזאת.
איזה אופציות עומדות לרשותי?
אני מכיר שאפשר לפנות לחברות חוץ בנקאיות.
אשמח לשמוע אם יש עוד אפשרויות
היי
יש לך כיום שני אופציות, אופציה ראשונה לחלץ כסף מהדירה באמצעות משכנתא מהבנק או מחברת כלל (אחוזי מינוף גבוהים יותר)
לצורך השקעה בנכס מניב בחו"ל במחיר נגיש.

אופציה שנייה לשפר דיור לנכס אחר במינוף של 70%, וביתרה לרכוש נכס מניב בישראל, אני מניח שתצטרך מימון נוסף, התזרים בטוח יהיה שלילי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
G התייעצות: האם להוציא קופת גמל להשקעה+פוליסת חיסכון ולשלם מס לטובת הפחתת העמלות? שוק ההון 7
ל האם לוותר לשכן שטוען שחניה שלו? או להוציא כסף ולשלם על חניה?( לא רק שלא סולידי,מאוד מצומצמת כרגע) אוף טופיק 51
D להוציא כסף מ-IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 2
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
D כיצד להוציא דוח על בסיס tax lots שמומשו? מיסים 2
ע בנק לא מאפשר להוציא כסף מחשבון של קטין צרכנות פיננסית 6
A להוציא את המיטב מהפנסיה צרכנות פיננסית 1
Y אפס עמלות מט"ח - לרכוש מט"ח בארץ או להוציא בחו"ל? צרכנות פיננסית 10
ח אחוז מקס' מהשכר שרצוי להוציא על שכ"ד צרכנות פיננסית 37
R אז כמה באמת צריך להוציא על אוכל? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 109
י מאיזה אפיק עדיף להוציא כספים שוק ההון 12
תמיר עוסק פטור על מה צריך להוציא קבלה 0.38שח האם צריך לדווח בצורה כלשהיא? התפתחות אישית 7
N קיזוז הפסד הון מול ריבית עוש מיסים 2
I חישוב מס רווח הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
M שווי בית בהצהרת הון מיסים 3
I שאלות קצרות - קיזוז רווחי הון שוק ההון 3
Regevkr חישוב רווח (הפסד) הון ריאלי ממניות מיסים 6
S משכנאת מול הון עצמי נדל"ן 1
L הון עצמי ומשכנתא?דירה בהנחה. נדל"ן 18
L קיזוז הפסדי ורווחי הון קרנות איריות מיסים 5
Z האם נקודת זיכוי נוספת לנערים בגיל 18 ניתנת למימוש גם כנגד מס רווחי הון או רק כנגד יגיעה אישית? מיסים 6
י תיאום לאינפלציה של רווח הון במכירה בחסר (שורט) - הוראות החוק והתקנות מיסים 6
A משכנתא על דירה קיימת - גיוס הון, כמה שאלות למען הסדר הטוב והמלצות נדל"ן 6
JBUZZ גיוס הון נוסף לשיפוץ בבית קיים (עם משכנתא) + דירה נוספת נקייה נדל"ן 1
C אם הייתם מהגרים למדינה עם 0% מס רווחי הון האם הייתם משנים את תמהיל ואופי תיק ההשקעות שלכם? מיסים 8
חתולחתול מס רווח הון [ריאלי] ומכירת rsu/espp מיסים 3
מתכנת הצהרת נהנה על בן/בת זוג בחשבון יחיד (חוק איסור הלבנת הון) צרכנות פיננסית 3
M מס רווח הון לא ריאלי מיסים 13
M אי תשלום מס רווחי הון IB מיסים 13
I חילוץ הון עצמי מנכס קיים ב2022 נדל"ן 6
ל עזרה בחישוב רווח הון שוק ההון 4
ל קיזוז הפסדים מרווחי הון - שאלות תם מיסים 20
R דחיית הגשת דוח שנתי על רווחי הון לצורך התקזזות על הפסדים מיסים 7
M קופת גמל להשקעה vs ברוקר. חישוב דמי ניהול, מס רווחי הון. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
S מילוי טופס 135 החזר מס מקוצר ודיווח רווח הון מניות אמריקאיות בברוקר ישראלי מיסים 2
S טיפים ותובנות - הגשת דו"ח שנתי 1301 למס הכנסה (כולל רווח הון בחו"ל) מיסים 15
L קיבלתי בדואר 1042-S ואני מגיש דוח שנתי עם חישוב ידני של רווח הון ודיבידנדים - אני צריך לעשות עם זה משהו? מיסים 0
Z מיסי הכנסות ורווחי הון ממניות זרות מיסים 5
M הצהרת הון באופן עצמאי - החלקים המתקילים מיסים 25
R חישוב הון נדרש לפרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 26
C שומת מס עם הפסדי הון מועברים - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 6
O קיזוז הפסדי הון עם רווחי RSU's מיסים 3
M הצהרת הון ראשונה - מה הולך לאן? מיסים 0
Y מס רווח הון על דיבידנד מגרמניה מיסים 11
S מס רווחי הון לגימלאים מיסים 7
A שאלה בנושא הצהרת הון מיסים 3
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
ס רווחי הון מובטחים בגלגול אגח ארוך שוק ההון 17
C הצהרת הון מיסים 3

נושאים דומים

למעלה