קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים

חולם בהקיץ.

משתמש רשום
הצטרף ב
5/12/17
הודעות
27
דירוג
2
שלום רב לפורום היקר ,

אני סטודנט ובעל תפקיד ניהול בחברה פיננסית , בתחילת ה20 שלי
עושה משכורת של 8 אלף ש''ח נטו , צופה גידול ב5 שנים הקרובות, גם כן בעל תיק השקעות של 130 אלף ש''ח במדדים

אני עם אמא ואחות, ובעל הבית בעיקרון , הן לא תלויות בהכנסה שלי וכל אחד עובד ומקבל מספיק בשביל הצרכים שלו, אך אני רואה אותן כחסרות הבנה פיננסית ויכולות ליפול למעמד העוני בעתיד

בעצם מה שאני רוצה לבנות זה תיק פנסיוני על שם אמא שלי - קופות גמל נזילות באחד מבתי השקעות שמאפשרים לי לקיחת 80% הלוואה כנגד שעבוד הקופה
זה יביא את הפורטיפליו המשפחתי למצב הבא :
קופת גמל להשקעה 250K - יכולת מימון של 200 אלף ש''ח בריבית פרים + 0.5/1 לאורך של 7 שנים מקסימום
קופת גמל נפטר נזילה - 150K יכולת מימון של 100 אלף ש''ח בריבית פרים + 0.5/1 לאורך של 7 שנים מקסימום
דירה בבעלתנו ללא משכנתא - גרים בה, שווה בערך 1.2 מיליון ש''ח .

אני רוצה לרכוש דירה בחדרה בסכום של 800 - 1.1 מיליון ש''ח ולשפצה בעוד 100-150 אלף שקל , עם בערך 10-15% אחוז הון עצמי, 30-40% מינוף דרך שעבוד גמל , וכל השאר דרך משכנתא
גם כן אני רוצה לחלק את בעלות הדירה ל3 שלישים , לי , אחותי , ובעלה , ובעצם להימנע ממס דירה שנייה (מתכנן לקנות נדל''ן נוסף בעתיד)
בעצם כל תשלומי החוב יחולקו ל3 .

מפה השאלות :
1. אני מבין באופן מאוד מינימלי בנדל''ן , והייתי רוצה מאוד להרחיב את הידע שלי בנושא , האם יש ספר מומלץ בנושא ? מקור מידע ? לא רץ לשלם לקורסים סתם.

2. יש לי משחק של 3 גורמי מימון, אם זה הון עצמי / משכנתא / הלוואה כנגד נכס פנסיוני - איך אפשר לחשב את הכדאיות של לבחור את אחוזי המימון של כל אחד , כלומר אולי עדיף לקחת יותר משכנתא ולשים פחות הון עצמי, או לשחק יותר על הלוואה הפנסיונית, האם זה רק עניין של איפה הריבית יותר טובה או שיש פרמטרים נוספים

3. מבחינת הלוואה הפנסיונית , יש לי אופציה ל2 מסלולי תשלום, גרייס (לשלם את הריבית כל חודש ואת סכום הקרן בתום תקופת הלוואה, יצא סכום של 200-300 שקל מדי חודש , לכ7 שנים ובתאריך הפרעון הסופי לשלם 200-300 אלף שקל, תלוי בהלוואה שאקח ) , או הלוואת שפיצר של 7 שנים , עם החזר של 3000-4000 , שיחד עם המשכנתא תיצור החזר חודשי גבוה למדי , איך כדאי לחשב את הכדאיות שבין 2 האופציות ? גם כן חשוב לציין שלאחר תום 7 שנים , אוכל לקחת הלוואה חדשה ( לא מחזור הלוואה קיימת, אלא סגירת הקודמת ולקחת חדשה)

4. האם כדאי לשעבד את הדירה הנוכחית גם כן לצורך מינוף ? משכנתא הפוכה או כדומה .

מאמין שאני שואל פה שאלות מאוד מאוד כלליות, שתלויות בהמון פרמטרים שלא ניתן להבין לחלוטין מהמלל בפוסט - אבל אני לא מחפש דגים , אלא שהפורום יעניק לי חכה שאוכל לדוג בעצמי
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,329
דירוג
11,752
@חולם בהקיץ. , בלי להיכנס להבהטים הכספיים, לדעתי אתה נכנס להרפתקה פיננסית עם בני משפחה שזה מתכון לאסון.
זה נחמד לעזור לאמא אבל היא אמורה להבין למה אתה שואף ולהסביר לה בדיוק את מהות ההשקעה.
לגבי רכישת נדלן:
האם כדאי לשעבד את הדירה הנוכחית גם כן לצורך מינוף ? משכנתא הפוכה או כדומה .
את הדירה שלי מי? שלך, אחותך, אמא?
 

חולם בהקיץ.

משתמש רשום
הצטרף ב
5/12/17
הודעות
27
דירוג
2
@חולם בהקיץ. , בלי להיכנס להבהטים הכספיים, לדעתי אתה נכנס להרפתקה פיננסית עם בני משפחה שזה מתכון לאסון.
זה נחמד לעזור לאמא אבל היא אמורה להבין למה אתה שואף ולהסביר לה בדיוק את מהות ההשקעה.
לגבי רכישת נדלן:

את הדירה שלי מי? שלך, אחותך, אמא?
הדירה על שם אמא שלי

אני מבין את הטענה הראשונה ומסכים איתה , אבל אני בחור רציונל שמבין את המשמעות של הדברים , אמא שלי מבינה את מהות השקעה אך היא מאוד סומכת עליי עד עיוורון , ככה גם אחותי - אלא לא אנשים שיתערבו , מכיר אותם ולא סתם בחרתי בהם (אני בחרתי בהם כשותפים דווקא בגלל שהם מאוד לא אקטיבים , ולא בהכרח מהיבט המשפחתי)

השאלה שעולה זה אם לקחת באמת מימון של 80-90 אחוז ברגע שאני לבד בנושא , האם זה לא סיכון אפילו גדול יותר ?
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
821
השאלה שעולה זה אם לקחת באמת מימון של 80-90 אחוז ברגע שאני לבד בנושא , האם זה לא סיכון אפילו גדול יותר ?
אני סטודנט ובעל תפקיד ניהול בחברה פיננסית , בתחילת ה20 שלי
מבלי לייעץ הנותנים שלך קצת מבלבלים
קודם כל לא ברור לי מה זה תפקיד ניהול בחברה פיננסית

ודבר שני מה זה לגבי ה"לבד"
לטובת תשלום משכנתא צריך הכנסה - קרי משכורת
8 אלף משכורת לא תספיק לטובת המשכנתא בהיקף שאתה רוצה
והאם המשכורות של שאר השוטפים נכנסות לחישוב?

מבחינת כדאיות - נראה לי שאתה עושה דברים על הנייר שזה טוב אבל במציאות זה קצת יותר מורכב
יכול להיות שהעסקה תשתלם לך
אבל 2 "אבלים" גדולים
1. ברכישת נדלן יכולים להיות הרבה מאוד דברים לא צפויים שייקרו את הכסף שתצטרך שלשלם בסוף (עלות עורך דין, עלות תיווך, מס רכישה, מס על השכר דירה / שבח במכירה, העברת בעלויות למינהם, תקלות בדירה לא צפיות שחייבות שיפוץ, עלות זמן "מת" כלומר שנה שהדירה לא מושכרת בגלל שלא סיימת שיפוץ אין אישור חיבור חשמל ושאר ירקות...)
2. בעסקאות מהסוג הזה במיוחד בתוך תא משפחתי נדרש תכנון מס מקדים, מומלץ על ידי מישהו מוסמך
ממה שכתבת נראה לי שאם תרשום את הדירה שליש עליך ושליש על אחותך ושליש על בעלה
אחותך ובעלה יחזיקו ב2/3 דירה ובגלל שהם נשואים זה יחשב להם דירת מגורים - אם ירצו לקנות דירה לעצמם לאחר מכן ישלמו מס רכישה גבוה + מס שבח במכירה
דווקא (לא ממליץ) לרשום את הדירה על האמא נשמע שיותר משתלם מבחינת מיסוי כי היא תיהיה פתורה ממש רכישה וגם במכירה פתורה ממס שבח וגם בעתיד המאוד רחוק עד 120 אתם תקבלו דירת ירושה שתוכלו לנצל את הפתור מס שבח של הדירה גם לאחר שיהיה לכם דירות מעצמכם
בנוסף יש הספקת של העברה ללא תמורה - בעתיד תוכלו להעביר את בעלות הדירה בתוך המשפחה ללא תמורה במיסוי נמוך (שליש)

קיצר לפני הפרקטיקה של מה עלות הריביות והתצורה הכי זולה - הייתי עושה סדר אם זה משתלם בכלל כהשקעה (לדעתי האישית צריך להיות מאוד כדאי כלכלי בשביל להחיל את כל הדברים הלא ידועים), ואחרכ מתקדם לראות מה התצורת מימון הכי זולה

לגבי מינוף - זה תמיד מסוכן, אפשרי ביותר, אבל במצב שלכם שההכנסות לא ברורות זה יותר מסוכן
כי אם מחר תפסיק לעבוד
או הדירה לא תושכר במשך שנה
או גם וגם
האם תוכלו לעמוד בתשלומים?

דבר אחרון כמו שאמרו עסקים במשפחה זה פתח לפרצות ולסכסוכים מיותרים, גם למה שלכם מאוד טריוואלי ליורשים שלכם (הילדים שלך ושל אחותך) לא בטוח שיהיה ברור ועלול לייצר מתחים מיותרים - רק לקחת בחשבון
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,329
דירוג
11,752
נערך לאחרונה ב:

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
159
דירוג
78
רעיון יפה, ביצוע לדעתי פחות.
ממה שנראה אחד השותפים כאן בעסקה לוקח על עצמו את מרבית הסיכון ולעומת זאת מתחלק בצורה שווה בחלקים.

לדעתי, תשב על אקסל, תעלה לכאן תמונה עם הנתונים וכך ניתן לראות תמונה ברורה יותר.
אם אמא לוקחת על עצמה מינוף גם של קופת גמל שלה, גם של קופת נפטר וגם על הדירה ובסוף אתם מתחלקים בזה שווה בשווה.
נראה שאתה מאוד רוצה להשקיע בנדל"ן, אבל איך אתה מביא את הסיכון של אמא למינימום? אפשר היה לחשוב על כך שאתה ואחותך משלמים לאמא עוד 1500 שח כ"א בכל חודש (סתם לדוגמה) אבל מי מבטיח שתוכלו לתת את זה/תחליטו להפסיק לשלם וכך תשאירו את אמא עם המינוף . כמו שאמרת, היא סומכת עליך - האחריות עליך גדולה ומן הראוי שתצמצם למינימום את הפגיעה בה אם משהו משתבש וגם אם זה מצליח.

תעלה אקסל ככה שתוכל לראות את המצב ולראות מה מתאים לך. בסופו של דבר צריך להתייחס לעסקה עם משפחה בצורה השמרנית ביותר.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,068
דירוג
11,192
הדירה על שם אמא שלי
אני עם אמא ואחות, ובעל הבית בעיקרון
גם כן אני רוצה לחלק את בעלות הדירה ל3 שלישים , לי , אחותי , ובעלה
מכיר אותם ולא סתם בחרתי בהם (אני בחרתי בהם כשותפים דווקא בגלל שהם מאוד לא אקטיבים , ולא בהכרח מהיבט המשפחתי)
אתה מוכן להסביר איך כל הדברים האלה מתחברים?
להבנתי, אמך היא בעלת הבית ואילו אתה ואחותך גרים איתה מרצונה הטוב. איך זה יוצא שאתה בחרת בהם לשותפים? איך יוצא שאתה רוצה ומחליט כאילו הן אוויר? אתה מגיע ממסורת פטריארכית חס וחלילה? ואיך בדיוק התכוונת לחלק את הדירה לשלושה חלקים, כשאף אחד מהם לא בשביל אמא שלך? מה קורה כאן???
אני סטודנט ובעל תפקיד ניהול בחברה פיננסית , בתחילת ה20 שלי
עושה משכורת של 8 אלף ש''ח נטו
בחיים שלי לא שמעתי משהו מופרך כל-כך. לא הגיל, לא התפקיד, לא סוג החברה ולא המשכורת - שום דבר לא הגיוני בעיניי.
ואם כבר מדברים על משכורת - סכום כזה נמוך יכול לשרת רק את ההוצאות הרגילות שלך וקצת חסכונות (ותגיד תודה לאמא שמאפשרת לך לגור בחינם, מעניין מי משלם על הוצאות הבית האחרות).
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
407
דירוג
321
עצתי - תתרחק מזה כמו מאש.
איך אתה יכול בכלל לחשוב על משכון הדירה של אמא כדי לממן את ההשקעות שלך.
+ 40000.

אתה מתכנן פה מינופים שלא מביישים את תשובה, על נכסים וכספים שלא שלך. איך תסתכל לאמא שלך ואחותך בעיניים אם תפסיד להם כסף או לא עלינו בית? (אתה מבין שאפשר גם להפסיד בהשקעות כן?)

תהיה הרפתקן עם כספים שלך, לא של בני משפחה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
J קניית דירה להשקעה לעומת ערוצי השקעה חלופיים נדל"ן 8
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
J התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה נדל"ן 16
S קניית דירה נוספת להשקעה נדל"ן 6
H קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 58
ש קניית דירה להשקעה בישראל נדל"ן 11
ש קניית דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
Y קניית דירה להשקעה לבד עם משכתנה או עם שותף ללא משכנתה נדל"ן 10
רעות שקד קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 56
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
ח קניית דירה בפרויקט תמ"א נדל"ן 1
M קניית דירה שנייה - שאלה נדל"ן 2
ramiv קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה שוק ההון 42
Y מס על קבלת דירה ללא תמורה שנמכרת לאחר מכן + קניית אחוז חלקי מנכס מבן משפחה נדל"ן 14
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
M קניית דירה בבניין ש"כלוא" בין שתי אתרי תמ"א נדל"ן 3
T קניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 9
G קניית דירה - האם יש סיבות לקחת משכנתא גם אם לא חייבים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
E קניית דירה בארה"ב- צעד נבון ? נדל"ן 26
H קניית דירה - התייעצות מספרית נדל"ן 7
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
yossidiv קניית דירה לצורך מגורים באשקלון נדל"ן 36
ש קניית דירה-כן או לא נדל"ן 226
ש מחזור משכנתא לצורך קניית דירה נוספת- האם אפשרי? נדל"ן 20
E קניית נכס יחיד עם שני משכנתאות נדל"ן 6
C קניית ETF שוק ההון 7
T האם כדאי לחכות עם קניית רכב לדצמבר, אם החל מה-1 לאוקטובר לא יהיה לי רכב? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
ה קניית טבעת אירוסין מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
T קניית raspberry pi אוף טופיק 1
A קניית ACWI דרך מערכות המסחר של אקסלנס שוק ההון 26
M קניית חמוצים בזול או סיטונאות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
ע ונקובר קנדה - קניית נדלן נדל"ן 10

נושאים דומים

למעלה