• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

קניית דירה בלי משכנתא

  • פותח הנושא Deleted member 12189
  • פורסם בתאריך
D

Deleted member 12189

אדם שמסוגל לקנות דירה ללא משכנתא, האם עדיף לו לעשות זאת ובכך לא לשלם שום ריביות? או שעדיף תמיד לקחת משכנתא (לפחות כשהריביות נמוכות יחסית) ולקנות מספר דירות עם זה וכו'?
 
אין תשובות טובות לשאלות שלך, זה תלוי במטרות שלך, סיבולת הסיכון שלך האלטרנטיבות שלך וכו'
לקנות מספר דירות ברוב המקרים יהיה טעות לדעתי.
 
אין תשובות טובות לשאלות שלך, זה תלוי במטרות שלך, סיבולת הסיכון שלך האלטרנטיבות שלך וכו'
לקנות מספר דירות ברוב המקרים יהיה טעות לדעתי.
סיבולת סיכון גבוהה.
אני מדבר על מצב פשוט בו אדם רוצה שיהיה לו בית בלי שכירות. המחשבה הפשוטה אומרת לקנות דירה בלי משכנתא וככה לחיות על מי מנוחות, אבל הכלל הוא שכסף היום שווה יותר מכסף מחר, אם כך השאלה היא האם כבר עדיף לקחת משכנתא ולקנות עוד דירות ולהשכיר/למכור ברווח עתידי (לאדם שיש לו הכוח והיכולת להתעסק בכל העניין הזה)..
או שעניין הריבית במשכנתא תמיד "דופקת" את העניין ולכן תמיד עדיף להימנע מריבית?
 
עדיף לקנות פרארי אומרים שזה רכב טוב...

נכון להיום מי שקנה בעבר עם משכנתא והשקיע בעוד דירות או מדדי מניות הרוויח יותר כסף ממי שקנה בלי משכנתא, אבל אמרו לי שכסף זה לא הכל בחיים..
 
או שעניין הריבית במשכנתא תמיד "דופקת" את העניין ולכן תמיד עדיף להימנע מריבית?
ריבית יכולה "לדפוק אותך" או יכולה לעשות אותך עשיר, עוד הפעם, אין פה חוקים מה טוב ומה לא טוב, יש כ"כ הרבה פרמטרים לקחת בחשבון שזה בלתי אפשרי לתת לך תשובה טובה, דוגמאות:
מה מצבך המשפחתי? מה התוכניות לעתיד? ילדים?
כמה חסכונות יש לך? במה הם מושקעים?
בן כמה אתה? כמה אתה בריא?
ירושות צפויות?
אזרחויות זרות?
דרגת מיסוי שלך?
שווי דירה רצוי? האם זו דירת חלומותיך?
סיבולת הסיכון שלך?
מה ההכנסה שלך? האם יש לך הכנסה מכמה מקורות? האם היא צפויה לרדת או לעלות?

לדעתי בקבלת החלטות בסכומים גבוהים עם השלכות כספיות ניכרות עדיף לפנות ליעוץ מקצועי ובלתי תלוי.
 
ריבית יכולה "לדפוק אותך" או יכולה לעשות אותך עשיר, עוד הפעם, אין פה חוקים מה טוב ומה לא טוב, יש כ"כ הרבה פרמטרים לקחת בחשבון שזה בלתי אפשרי לתת לך תשובה טובה, דוגמאות:
מה מצבך המשפחתי? מה התוכניות לעתיד? ילדים?
כמה חסכונות יש לך? במה הם מושקעים?
בן כמה אתה? כמה אתה בריא?
ירושות צפויות?
אזרחויות זרות?
דרגת מיסוי שלך?
שווי דירה רצוי? האם זו דירת חלומותיך?
סיבולת הסיכון שלך?
מה ההכנסה שלך? האם יש לך הכנסה מכמה מקורות? האם היא צפויה לרדת או לעלות?

לדעתי בקבלת החלטות בסכומים גבוהים עם השלכות כספיות ניכרות עדיף לפנות ליעוץ מקצועי ובלתי תלוי.
אני מבין.
אין דרך לחשב היום את הריבית הכללית שאדם ישלם עבור המשכנתא וכך להעריך בעצמי האם אני רוצה בכך או לא?
 
אני מבין.
אין דרך לחשב היום את הריבית הכללית שאדם ישלם עבור המשכנתא וכך להעריך בעצמי האם אני רוצה בכך או לא?
זאת דרך הסתכלות מאוד בעייתית שעלולה להוביל למסקנות שגויות מאוד, כי תצטרך גם להשוות את העלות הכוללת ב20 שנה לתשואה הכוללת בהשקעה שיכלת לעשות עם הכסף ב20 שנה.

עדיף להסתכל על עלות שנתית ממוצעת של ההלוואה ולהשוות אותה לתשואה השנתית השקעה שתעשה בכסף שלא תשתמש בו לרכישת הדירה (רכישת עוד דירה, השקעה בשוק ההון, קריפטו עם ציור של חיה אהובה וכו)

כמו כן צריך להסתכל על יכולת החזר והסתברות לבעיה בעמידה בהחזרים.
 
במצב היום הריבית בקל"צ כבר נושקת ל5% וריבית הפריים עוד לא הגיעה לשיא. בנוסף שוק הנדל"ן בשיא המחירים ומנגד יש קיפאון בעסקאות. בתזמון הנוכחי הייתי נמנע מלקיחת מינוף גבוה וגם הייתי נמנע מרכישת דירה להשקעה, אלא אם זו מציאה של ממש.
 
אין דרך לחשב היום את הריבית הכללית שאדם ישלם עבור המשכנתא וכך להעריך בעצמי האם אני רוצה בכך או לא?
לא וזה גם חסר משמעות.
 
מה הסיבות לכך?
בכללי, מחירים לא זולים, תשואה נמוכה בשכירות, עלויות מימון גבוהות, מס שבח ורכישה גבוהים.
אבל כל דירה והנתונים והציפיות שלך ממנה.
תכלס, אם אתה חבר של ראש העיר עדיין תמצא עסקאות טובות. אחרת, הרבה יותר קשה מאשר בעבר הקרוב.
 
במצב היום הריבית בקל"צ כבר נושקת ל5% וריבית הפריים עוד לא הגיעה לשיא. בנוסף שוק הנדל"ן בשיא המחירים ומנגד יש קיפאון בעסקאות. בתזמון הנוכחי הייתי נמנע מלקיחת מינוף גבוה וגם הייתי נמנע מרכישת דירה להשקעה, אלא אם זו מציאה של ממש.
הקלצ כבר עקף את ה-5 במשכנתאות ל-30 שנה עם 75% מימון עם סיווג אשראי מצויין.
 
מה הסיבות לכך?
שילוב של כמה סיבות:
1. עוד לפני התייקרות המשכנתאות אחוז גבוה של הרוכשים כבר נמצא על הגבול מבחינת הון עצמי והחזר חודשי (הבנקים מגבילים את ההחזר לשליש עד 40% מההכנסה נטו).
2. עליית הריבית מקטינה בהרבה את מספר הרוכשים הפוטנציאלים לכל דירה.
3. הרבה מהרוכשים שמשכו את השוק למעלה הם הייטקיסטים שגם מרוויחים הרבה וגם יש להם סכום מכובד באופציות / מניות מהמעסיק שלהם. לאחר הירידות של השנה האחרונה, הרבה מהם איבדו חלק מכובד מהסכום. בנוסף, כמעט כל חברת הייטק מקצצת כיום. גם אלו שלא פוטרו חשים ירידה בביטחון התעסוקתי, ולא בטוח שיבחרו לבצע עסקה במחירי הנדל"ן הקיימים לאור החששות. יתרה מזאת, אני מעריך שהמשבר רק יחריף ב2023 ונראה גם לא מעט חברות נסגרות או סוגרות פעילות בהיקפים גדולים.
4. הירידות החדות בבורסה גורמות לכך שהבורסה נהייתה אפיק השקעה אטרקטיבי יותר מאשר הייתה לפני שנה. הנדל"ן יעבור להערכתי סייקל דומה. לא יודע אם נראה ירידות מחירים, אבל אני כן צופה שהמחירים לא יעלו ריאלית בשנים הקרובות.

ג"נ - לפני כשנה רכשתי דירה להשקעה ומאוד מרוצה מהעסקה.
 
נערך לאחרונה ב:
בכללי, מחירים לא זולים, תשואה נמוכה בשכירות, עלויות מימון גבוהות, מס שבח ורכישה גבוהים.
אבל כל דירה והנתונים והציפיות שלך ממנה.
תכלס, אם אתה חבר של ראש העיר עדיין תמצא עסקאות טובות. אחרת, הרבה יותר קשה מאשר בעבר הקרוב.
שילוב של כמה סיבות:
1. עוד לפני התייקרות המשכנתאות אחוז גבוה של הרוכשים כבר נמצא על הגבול מבחינת הון עצמי והחזר חודשי (הבנקים מגבילים את ההחזר לשליש עד 40% מההכנסה נטו).
2. עליית הריבית מקטינה בהרבה את מספר הרוכשים הפוטנציאלים לכל דירה.
3. הרבה מהרוכשים שמשכו את השוק למעלה הם הייטקיסטים שגם מרוויחים הרבה וגם יש להם סכום מכובד באופציות / מניות מהמעסיק שלהם. לאחר הירידות של השנה האחרונה, הרבה מהם איבדו חלק מכובד מהסכום. בנוסף, כמעט כל חברת הייטק מקצצת כיום. גם אלו שלא פוטרו חשים ירידה בביטחון התעסוקתי, ולא בטוח שיבחרו לבצע עסקה במחירי הנדל"ן הקיימים לאור החששות. יתרה מזאת, אני מעריך שהמשבר רק יחריף ב2023 ונראה גם לא מעט חברות נסגרות או סוגרות פעילות בהיקפים גדולים.
4. הירידות החדות בבורסה גורמות לכך שהבורסה נהייתה אפיק השקעה אטרקטיבי יותר מאשר הייתה לפני שנה. הנדל"ן יעבור להערכתי סייקל דומה. לא יודע אם נראה ירידות מחירים, אבל אני כן צופה שהמחירים לא יעלו ריאלית בשנים הקרובות.

ג"נ - לפני כשנה רכשתי דירה להשקעה ומאוד מרוצה מהעסקה.
לא תסכימו איתי שלקנות דירה היום יהיה זול יותר מאשר לקנות דירה בעוד 5-10 שנים?

נניח משכנתא ממוצעת בפריסה ל30 שנה, לא סביר להניח שבחלק מהשנים יהיו עליות ריבית? מה שאני בא לומר הוא שסביר להניח שהריבית לא תשאר ברמתה הנוכחית לאורך זמן ואולי כדאי להסתכל על זה ככל כהשקעה לטווח ארוך, תנודתיות גבוהה? רעש נקודתי?
 
לא תסכימו איתי שלקנות דירה היום יהיה זול יותר מאשר לקנות דירה בעוד 5-10 שנים?
נומינלית? סביר להניח. ריאלית? לא יודע.
נניח משכנתא ממוצעת בפריסה ל30 שנה, לא סביר להניח שבחלק מהשנים יהיו עליות ריבית? מה שאני בא לומר הוא שסביר להניח שהריבית לא תשאר ברמתה הנוכחית לאורך זמן ואולי כדאי להסתכל על זה ככל כהשקעה לטווח ארוך, תנודתיות גבוהה? רעש נקודתי?
אבל יש פה שילוב של שני דברים - לא רק שהריבית כרגע עולה, מחירי הדיור בשיא ולאחר עלייה מאוד חדה בשנתיים האחרונות. להערכתי השילוב הזה הופך את ההשקעה בנדל"ן בתזמון הנוכחי לפחות אטרקטיבית לעומת תקופות אחרות ולעומת אפיקי השקעה אחרים. זה כמובן לא אומר שאין עסקאות טובות שאפשר לתפוס, אבל צריך לדעת היטב מה מחפשים ואיך להעריך את פוטנציאל העליה בצורה טובה.
 
לא תסכימו איתי שלקנות דירה היום יהיה זול יותר מאשר לקנות דירה בעוד 5-10 שנים?

נניח משכנתא ממוצעת בפריסה ל30 שנה, לא סביר להניח שבחלק מהשנים יהיו עליות ריבית? מה שאני בא לומר הוא שסביר להניח שהריבית לא תשאר ברמתה הנוכחית לאורך זמן ואולי כדאי להסתכל על זה ככל כהשקעה לטווח ארוך, תנודתיות גבוהה? רעש נקודתי?
כפי שכתבתי, כל עסקה והתימחור שלה.
ההנחה שיותר אנשים ירוויחו מאשר יפסידו בטווח של 10 שנים היא סבירה, אבל לא אומרת הרבה לגבי העסקה הספציפית שאתה או אני נעשה.
שים לב שההנחה שלך שהריבית לא תשאר ברמתה הנוכחית לאורך זמן אינה מובנת מאליה. הריביות היו בשיעור הרבה יותר גבוה מ-5% בעבר במשך תקופות של שנים רבות.

עריכה: לגבי תחזית לטווח בינוני - ארוך.
בשוק ההון מניחים שהשוק יעלה כי הכלכלה תצמח.
המקבילה של ההנחה הזו לשוק הנדלן בישראל היא אוסף של הנחות לגבי הפרמטרים שמרכיבים את הביקוש וההיצע של נדלן בישראל. ריבית היא אחד מהם, אבל יש גם את היצע הקרקעות לבניה, תכנון, תל"ג, שיעור תעסוקה, מצב בטחוני, מאזן הגירה ועוד.
ההנחה הבסיסית שאנשים ימשיכו ללדת (המון), להתגרש (למרבה הצער) ולהאריך חיים מצד אחד והמדינה תמשיך להזניח את חובתה לאפשר בניית דירות, היא כנראה סבירה, אבל פשטנית, כי ככל שמסתכלים יותר רחוק, יש עוד גורמים שהיום נראים מובנים מאליהם, אבל פחות ודאי שיתקיימו בעתיד הרחוק יותר.
 
נערך לאחרונה ב:
שני השנקל שלי לדיון.
לדעתי, מעבר למחיר המשכנתא, גובה המשכנתא והיתרון שנשאר מזומן להשקעה יש עוד פרמטר חשוב מאוד.
וזה הגיל.
אנסה להסביר אבל אתם לא חייבים 'לקנות' את הטיעון שלי.
שנים גרתי בשכירות והכספים היו בשוק ההון ופיקדונות [כן היו זמנים שריבית הפיקדונות היו גבוהים יחסית להיום].
בערוב ימי החלטתי שמספיק והחלטתי לרכוש דירה למגורים. זה היה בגיל 58.
ואז הייתה לי דילמה - לרכוש במזומן או עם משכנתא.
לאחר יום אחד של התייעצות ביני לבין עצמי החלטתי לרכוש במזומן.
למה? כי בגיל שלי אז, לא רציתי להתעסק עם חובות ותשלומים עד שאחזיר את נשמתי לבורא עולם.
ערכתי חישוב מפית - שכירות ממוצעת 3K לחודש = 36K לשנה.
דירה צנועה, 3 חדרים, 80 מ"ר, נהריה פחות מ 800K
גר בה כבר 15 שנים, ז"א שחסכתי 540K שכר דירה.
לצורך רכישת הדירה מכרתי כחצי מתיק ההשקעות והפיקדונות.
נשארתי עם תיק השקעות כ 600K, היום שווה בערך 1.1M שזה כמעט הכפיל עצמו וזה כולל את כל הירידות של השנה האחרונה.
מצד שני אני אני גר 'חינם' ובנוסף ערך הדירה גם כן עלה למעלה מ 1M.
אז מה שאני רוצה להגיד שיש לגיל שיקול מאוד חשוב באם לרכוש דירה עם או בלי משכנתא.
ולצעירים, נראה לי שעדיף עם משכנתא אבל תשמרו על מינון נכון, מאוזן ואל תקפצו מעל הפופיק.
תרכשו דירה בהתאם ליכולת שלכם ולא מעבר כי יום אחד יגיע השריף ויפנה אתכם מהדירה וימכור אותה כדי לשלם לבנק את החובות שלכם.
 
לא תסכימו איתי שלקנות דירה היום יהיה זול יותר מאשר לקנות דירה בעוד 5-10 שנים?

נניח משכנתא ממוצעת בפריסה ל30 שנה, לא סביר להניח שבחלק מהשנים יהיו עליות ריבית? מה שאני בא לומר הוא שסביר להניח שהריבית לא תשאר ברמתה הנוכחית לאורך זמן ואולי כדאי להסתכל על זה ככל כהשקעה לטווח ארוך, תנודתיות גבוהה? רעש נקודתי?
נניח שאתה צודק שעוד 10 שנים יהיה יותר יקר לקנות דירה. (וחשוב להדגיש שזה ממש לא בטוח, כמו שכתבו כאן לפני)

הבעיה היא שמה הסיבה היא לקנות "עכשיו", עכשיו זה נקודת זמן שאפילו אנשים שבחיים לא היו מאמינים שהדירות ירדו, היום אומרים שיש הרבה סיכויים שזה יקרה... זה אומר שכרגע יש סיכון גבוהה, בלי שום פיצוי... מחירי הדירות עדיין לא ירדו ואם אתה קונה היום, אתה קונה בתקופה של סיכון גבוהה, בלי תמורה...
לעומת שוק ההון שיש לך כרגע אחוזי הנחה גבוהים... כתמורה לסיכון הגבוהה.

לדעתי יותר חכם כרגע להפקיד את ההון העצמי באג"ח ותקבל קצת אחוזים, וכשיהיה דיבור על הורדת ריבית, תתחיל לבדוק את השוק.
(כדי שאני יטעה צריך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ביותר מההפרש לדוגמה אם יש לך 250 אלף מזומן ותפקיד באגח ב4 אחוז ריבית, שזה אומר לשנה 10 אלף שח ונניח שאתה מעוניין לקנות דירה של מיליון שח אז צריך משכנתא של 750 אלף שזה אומר לשלם ריבית ממוצעת של 5 אחוז שזה אומר 37.5 אלף שח וצריך לנכות מזה את השכירות שנניח שאתה מקבל 3 אחוז שזה אומר 30 אלף שח אז בהנחה שמחיר הדירה רק לא עלה בלי לרדת, כבר הפסדת 17.5 אלף שח... (החישוב כאן הוא בערך ולא מדויק אבל זה הרעיון)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 17
G קניית דירה - האם יש סיבות לקחת משכנתא גם אם לא חייבים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
ש מחזור משכנתא לצורך קניית דירה נוספת- האם אפשרי? נדל"ן 20
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
J קניית דירה ראשונה נדל"ן 4
A קניית דירה ראשונה - איפה מתחילים? נדל"ן 3
N קניית דירה ראשונה למגורים בזמן המלחמה אוף טופיק 10
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T קניית דירה ברחוב שאמור לעבור בו מטרו נדל"ן 0
Mufasa קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26 נדל"ן 77
צ קניית דירה - זוג לפני חתונה נדל"ן 24
D קניית דירה בפולין נדל"ן 14
ה קניית דירה חדשה לפני קבלת מפתח נדל"ן 4
D קניית דירה בהתניה של המוכר, שימכור הדירה אם לא ישלם מיסים . אשמח לטיפים, וממה להזהר. נדל"ן 246
י התלבטות על מזומן לפני קניית דירה נדל"ן 10
D אשמח לטיפים, איך אפשר למנוע קניית דירה ע'י אמא שלי, ושהחלופה תהיה שכירות לכמה שנים... נדל"ן 78
D קניית דירה שהיא לא בית משותף, אלא מושע, מגורים או השקעה לעתיד בפינוי בינוי, אם יהיה נדל"ן 27
D שאלה בנושא התקדמות בהליך קניית דירה , מהם השלבים הנדרשים? שלב העורכי דין, המו"מ , התשלום נדל"ן 6
D שאלה לגבי קניית דירה ללא חנייה נדל"ן 14
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 18
מ קניית דירה מעמידר ללא קבלת הנחה ולחסוך את הערת הזהרה נדל"ן 7
א קניית דירה מדיור ציבורי נדל"ן 10
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
F קניית דירה בחכירה - כמה משפיע על השווי? נדל"ן 11
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
מומו הברווז קניית דירה כמשפר דיור... בלי חרטות? נדל"ן 1
ד קניית דירה לטווח קצר נדל"ן 8
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 13
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה