הון עצמי נמוך קניית דירה

[Aviel]

שלום

אני בן 22 עם הון של 120 אלף שח , יכול להגדיל עד
150k
מעוניין לרכוש דירה ראשונה להשקעה בסביבות ה450-570 אלף שח

כל חודש אני חוסך 5000 שח
יכול לעמוד בתשלום חודשי של 2000-3500 למשכנתא .

האם ללכת על הצעד הזה? או לחכות ולצבור עוד הון עצמי ?

אני מתעניין בקלחת משכנתא ל10-15 שנה

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום.

 

[ExeAction]

זה לא משנה כמה אתה מרוויח אלא כמה חוסך.
אתה גם צעיר אז תחשוב אם יש לך תכניות לטיול גדול ותתאים תכנית בהתאם

 

[Aviel]

זה לא משנה כמה אתה מרוויח אלא כמה חוסך.
אתה גם צעיר אז תחשוב אם יש לך תכניות לטיול גדול ותתאים תכנית בהתאם

צודק , ערכתי

זה לא משנה כמה אתה מרוויח אלא כמה חוסך.
אתה גם צעיר אז תחשוב אם יש לך תכניות לטיול גדול ותתאים תכנית בהתאם

צודק ערכתי ,
טיולים בעולם עשיתי , רוצה להיכנס למצב עשייה עד לחופש כלכלי

 

[ExeAction]

ומה עם לימודים?
אני לא הייתי משקיע בנדלן ישראלי בסכומים כאלה
כי תוכל לקנות רק בפריפריה.

 

[Aviel]

ומה עם לימודים?
אני לא הייתי משקיע בנדלן ישראלי בסכומים כאלה
כי תוכל לקנות רק בפריפריה.

לימודים לא על הפרק .. ישלי עסק שאני מתכוון לפתח עם הזמן

והרעיון זה לקנות דירה בפריפריה , במחיר כזה ובעוד 10-20 שנה המחירים יעלו אני מאמין ..
וכמובן להרוויח תשואה שנתית מזערית של 2-3 אחוז ..

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מעוניין לרכוש דירה ראשונה להשקעה בסביבות ה450-570 אלף שח

איפה? מה אתה יודע על האיזור הזה? על האוכלוסיה, הביקוש, השכירות? היית שם?
כמו כן והכי חשוב, מה מטרת ההשקעה שלך?

כל חודש אני חוסך 5000 שח
יכול לעמוד בתשלום חודשי של 2000-3500 למשכנתא

כרגע. ומה יהיה אם לדוגמה תצטרך להזרים כסף לעסק? או לקחת הלוואה? עדיין תוכל לחסוך 5 ו/או לעמוד בתשלומים כאלו?

או לחכות ולצבור עוד הון עצמי ?

לדעתי האישית - כן. לצבור עוד הון וניסיון.

אני מתעניין בקלחת משכנתא ל10-15 שנה

למה?

 

[Aviel]

איפה? מה אתה יודע על האיזור הזה? על האוכלוסיה, הביקוש, השכירות? היית שם?
כמו כן והכי חשוב, מה מטרת ההשקעה שלך?


כרגע. ומה יהיה אם לדוגמה תצטרך להזרים כסף לעסק? או לקחת הלוואה? עדיין תוכל לחסוך 5 ו/או לעמוד בתשלומים כאלו?


לדעתי האישית - כן. לצבור עוד הון וניסיון.


למה?

לגבי איפה ? לא חסר בארץ דירות במחירים האלו , מצאתי עשרות ..
כמובן שאם אחליט לעשות את הצעד הזה , אעשה סקר שוק רציני יותר ואבחר דירה שתניב השקעה ממוצעת שנתית של לפחות 3 אחוז

לגבי עמידה בתשלומים ?
לפי בדיקה מהירה שלי על משכנתא של 405k ההחזר יהיה 2603 שח בחודש למשך 15 שנה

אני מאמין שאעמוד בתשלומים האלו אפשר להגיד דיי בקלות .. והתכנון שלי זה לסגור את המשכנתא הרבה לפני
..

דירה ששווה 550 אלף שח מניבה תשואה שנתית ממוצעת של 2-3 אחוז

כמובן שאני לוקח בחשבון את כל ה״הוצאות״ על התחזוק דירה .. פתאום צריך שיפוצים קטנים או פתאום הדירה עומדת ללא משכיר

 

[Aviel]

המטרה העיקרית של ההשקעה היא להרוויח תשואה ממוצעת של 2-3 אחוז שנתי + עלייה של מחיר הנכס לטווח ארוך ..

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

המספרים שלך לא כל-כך מסתדרים לי.
אתה ככל הנראה תהיה בתזרים שלילי.
מה עליית הערך הממוצעת השנתית של דירה ב500 אש"ח בפריפריה מרוחקת (מאוד) שאתה מכוון אליה?
כמו שאתה מבין, זה:

המטרה העיקרית של ההשקעה היא להרוויח תשואה ממוצעת של 2-3 אחוז שנתי + עלייה של מחיר הנכס לטווח ארוך ..

לא כל-כך מסתדר.

בנוסף, מה מידת היכולת / רצון שלך להתעסק בדירה מרוחקת? מי הקהל יעד אליו אתה פונה שם ומה יכולת העמידה שלו בבלתמים?

 

[יהודה שוורץ]

יש יתרון ב"לקשור" את עצמך לדירה כלשהי בגיל צעיר, בעיקר בגלל שההון שלך לא נזיל וקשה יותר לאבד אותו, (מתיק השקעות או מזומן בבנק אפשר למשוך בקלות ולבזבז על קפריזות כאלו ואחרות שמגיעות בגיל הזה).
ומצד שני זה מחייב אותך לעמוד בלוחות זמנים והחזרים קבועים תוך כדי צבירת נסיון מול שוכרים, בעלי מקצוע ובלת"מים,
בהחלט משהו שיכול לתת לך יתרון גדול בהמשך.

אבל, לא הייתי עושה את זה בלי מלווה בעל נסיון (אבא? דוד?) ישנם הרבה מאוד סיכונים בדרך, כמו לדעת לתמחר נכון, להעריך נכונה את מצב הנכס, להבין כמה אפשר לקבל עליו שכירות וכו'.

 

[Aviel]

המספרים שלך לא כל-כך מסתדרים לי.
אתה ככל הנראה תהיה בתזרים שלילי.
מה עליית הערך הממוצעת השנתית של דירה ב500 אש"ח בפריפריה מרוחקת (מאוד) שאתה מכוון אליה?
כמו שאתה מבין, זה:

לא כל-כך מסתדר.

בנוסף, מה מידת היכולת / רצון שלך להתעסק בדירה מרוחקת? מי הקהל יעד אליו אתה פונה שם ומה יכולת העמידה שלו בבלתמים?

 

[אורי ג.]

יכול לעמוד בתשלום חודשי של 2000-3500 למשכנתא .

לבנק לא אכפת כמה אתה חושב שאתה יכול לעמוד, לבנק אכפת כמה אתה מרוויח נטו, מזה הוא יתן לך החזר חודשי של שליש.

 

[Aviel]

אתן לך דוגמה
תקנו אותי אם אני טועה

עליית מחירים בקרית מוצקין
לפי נתוני מדלן דירה בקרית מוצקין בשנת 2011 הייתה עולה בסביבות ה320k היום 500k

כיום דירה בקרית מוצקים בשווי 550k נשכרת ב2000 שח


יש זמן יכולת ורצון ..

 

[Aviel]

לבנק לא אכפת כמה אתה חושב שאתה יכול לעמוד, לבנק אכפת כמה אתה מרוויח נטו, מזה הוא יתן לך החזר חודשי של שליש.

יפה , אני חוסך 5 אלף מתוך 10 שאני מרוויח

משכנתא עם פריסה ל15 שנה החזר ממוצע של 2700 של בחודש

 

[Aviel]

אשמח לדעת מה הכוונה שלך בתזרים שלילי? איך אפשר להגיע למצב כזה

תודה

 

[בת העמק]

מה הכוונה שלך בתזרים שלילי?

תזרים שלילי כי עלות המשכנתא גבוהה מההכנסה של שכר הדירה.
זה לא בהכרח דבר רע אם מבינים מה עושים.

10 שאני מרוויח

זה הנטו שנכנס לך לבנק? מזה צריך להוריד חלק מההוצאות הקבועות שלך (החזר הלוואות, תשלום שכ"ד וכדומה) ואז מתקבלת ההכנסה הפנויה שלך עפ"י הגדרת הבנק.
מההכנסה הפנויה שלך, הבנק מחשב מה מקסימום ההחזר החודשי שהוא מוכן לאשר לך. יש הבדלים בין הבנקים ובמיוחד יש הבדלים בתלות בשכר. אדם שהכנסתו הפנויה היא 20K בחודש, יוכל כנראה לקבל אחוז גבוה יותר של החזר חודשי.

מעוניין לרכוש דירה ראשונה להשקעה בסביבות ה450-570 אלף שח

אתה צריך לקחת בחשבון שדירות זולות מאד עלולות להימצא בשיכוני עוני והשוכרים שלך אולי לא יהיו מה שאתה מצפה לפגוש. תחשוב אם אתה בשל להתעסק עם דייר שעובד פה ושם או בעבודה במשכורת נמוכה, דייר שעלול להפסיק לשלם ולסבך אותך עם משפטים וצווים.

 

[Redroze]

קח בחשבון ש-2-3% זו גם הריבית הממוצעת למשכנתא. ז"א שאם לקחת 75% מימון הבנק לוקח לך 3/4 מהתשואה.

המטרה העיקרית של ההשקעה היא להרוויח תשואה ממוצעת של 2-3 אחוז שנתי + עלייה של מחיר הנכס לטווח ארוך ..

זו תשואה מאוד נמוכה לפריפריה. מספרים כאלה מתאימים לגוש דן.

 

[yik - financial planner]

לפי מה שכתבת המטרה שלך זה להרוויח 2-3 אחוז תשואה שנתית. למה אתה חושב שהשקעה בדירה זה הדרך הנכונה?
אם טווח ההשקעה שלך הוא ארוך כמו שמשתמע ממה שכתבת אז לדעתי מתאים יותר מדד מניות רחב, פוטנציאל תשואה גבוהה יותר עם פחות כאב ראש.
לא ייעוץ לא המלצה
בהצלחה

 

[Aviel]

לפי מה שכתבת המטרה שלך זה להרוויח 2-3 אחוז תשואה שנתית. למה אתה חושב שהשקעה בדירה זה הדרך הנכונה?
אם טווח ההשקעה שלך הוא ארוך כמו שמשתמע ממה שכתבת אז לדעתי מתאים יותר מדד מניות רחב, פוטנציאל תשואה גבוהה יותר עם פחות כאב ראש.
לא ייעוץ לא המלצה
בהצלחה