משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה

[patelo]

שלום,
אנו זוג שבבעלותו דירה ללא משכנתא בשווי 1.6~ שמושכרת ב-4.5 (אנו גרים גם בשכירות). הכנסה משותפת באזור ה-20 נטו, לא כולל השכירות מהדירה והון עצמי קטן שאנחנו רוצים שישאר נזיל ולהשקיע בשוק ההון.
חשבנו למשכן את הדירה לצורך השקעה ולרכוש דירה נוספת ב-100% מימון. לפי הבנתי נוכל לקחת משכנתא של כ-50% ממשכון הדירה הנוכחית ו-50% ממשכון הדירה השנייה (במידה והנכס בארץ) או לחילופין למשכן את הדירה הקיימת ולקחת הלוואה של עד 50% לרכישת נכס בחו"ל.
מה שווי הנכס שלדעתכם יהיה נכון לכוון אליו? כדאי להתמקד בארץ או בחו"ל?
ברור לנו שנצטרך ללמוד את הנושא והיבטיו השונים לעומק, רוצים לקבל קצת כיוונים ודעות.

תודה רבה.

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום!
נו, כבר היינו בסיפור הזה מספר פעמים כאן בפורום נדל"ן.
למה לפתוח שרשור נוסף בנושא?

 

[patelo]

תודה.
ראיתי מספר שרשורים דומים, חלקם התייחסו לבעלות חלקית שקיימת בדירה וחלקם דיברו על ביצוע מינוף יחסית גבוה.
אני רוצה להתייעץ על מה יהיה גובה המינוף הנכון ואיפה כדאי להתמקד בסיטואציה שלי בארץ או בחו"ל. בכל מקרה אבצע חיפוש נוסף.

 

[אורי ג.]

מה שווי הנכס שלדעתכם יהיה נכון לכוון אליו? כדאי להתמקד בארץ או בחו"ל?

שווי הנכס, משכנתאות וקניית נכסים במינוף זה לא השאלה החשובה ואני מניח שגם לא המטרה שלך, המטרה היא להרוויח כסף (אני מניח), איך בדיוק אתה מתכנן לעשות זאת בעזרת מה שרשמת?

 

[רוני]

ברור לנו שנצטרך ללמוד את הנושא והיבטיו השונים לעומק, רוצים לקבל קצת כיוונים ודעות.

היי
ביצעתי מהלך זה מספר פעמים בעבר (כבעל דירת מגורים, לא התגוררתי בזמנו בשכירות),
חשוב להיערך בהתאם לתרחישים אפשריים שונים,
מאחר ואתם שוכרים דירה ומשכירם דירה אחרת, ובנוסף רוכשים דירה נוספת להשכרה במימון של 100%,
זה מעלה את רמת הסיכון משמעותית, מומלץ להבין את המשמעות ולשקול זאת בזהירות,
אני לא בטוח שאתם לא ערוכים לכך.

בכל זאת,אלו הדברים שיש להביא בחשבון,
1. חשוב לקנות נכס אך ורק בשוק עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך ושכירויות בטווח הקרוב,

2. מומלץ להתמקד בנכס סולידי כדי שתהיה ודאות גבוה בשכירות החודשית, נכס במצב פיזי מעולה.

3. חשוב לרכוש נכס נזיל יחסית, כדי שיהיה ניתן למכור בזמן סביר במידת הצורך,

4. מאחר ומתמקדים בנכס סולידי, סביר להניח שבטווח זמן הקרוב, התזרים החודשי משכירות יהיה שלילי,

5.חשוב שההכנסה החודשית הפנויה שלכם תוכל להכיל בקלות את עלויות המימון החודשיות, בנוסף ליתר עלויות המחיה,
מבלי כל תלות בשכירויות החודשיות, יתכן מצב שלא תקבלו שכירות משני הנכסים בעיתוי מסוים.

6. יש לקחת בחשבון חשיפה למט"ח במידה והשכירות במטבע זר והמשכנתא שקלית.

7. לדאוג לקופת חירום משמעותית במידה ודברים משתבשים.

 

[patelo]

שווי הנכס, משכנתאות וקניית נכסים במינוף זה לא השאלה החשובה ואני מניח שגם לא המטרה שלך, המטרה היא להרוויח כסף (אני מניח), איך בדיוק אתה מתכנן לעשות זאת בעזרת מה שרשמת?

המחשבה היא שהרווח יגיע מעליית ערך הנכס ובנוסף השכרת הנכס תכסה חלק גדול מההלוואה ובסופו של דבר תהיה בבעלותי דירה שאת רובה כיסתה השכירות. אולי אני טועה בהנחות שלי, אבל זו הכוונה. ברור לי שקיים כאן סיכון.

היי
ביצעתי מהלך זה מספר פעמים בעבר (כבעל דירת מגורים, לא התגוררתי בזמנו בשכירות),
חשוב להיערך בהתאם לתרחישים אפשריים שונים,
מאחר ואתם שוכרים דירה ומשכירם דירה אחרת, ובנוסף רוכשים דירה נוספת להשכרה במימון של 100%,
זה מעלה את רמת הסיכון משמעותית, מומלץ להבין את המשמעות ולשקול זאת בזהירות,
אני לא בטוח שאתם לא ערוכים לכך.

בכל זאת,אלו הדברים שיש להביא בחשבון,
1. חשוב לקנות נכס אך ורק בשוק עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך ושכירויות בטווח הקרוב,

2. מומלץ להתמקד בנכס סולידי כדי שתהיה ודאות גבוה בשכירות החודשית, נכס במצב פיזי מעולה.

3. חשוב לרכוש נכס נזיל יחסית, כדי שיהיה ניתן למכור בזמן סביר במידת הצורך,

4. מאחר ומתמקדים בנכס סולידי, סביר להניח שבטווח זמן הקרוב, התזרים החודשי משכירות יהיה שלילי,

5.חשוב שההכנסה החודשית הפנויה שלכם תוכל להכיל בקלות את עלויות המימון החודשיות, בנוסף ליתר עלויות המחיה,
מבלי כל תלות בשכירויות החודשיות, יתכן מצב שלא תקבלו שכירות משני הנכסים בעיתוי מסוים.

6. יש לקחת בחשבון חשיפה למט"ח במידה והשכירות במטבע זר והמשכנתא שקלית.

7. לדאוג לקופת חירום משמעותית במידה ודברים משתבשים.

תודה רבה על הטיפים. יכול להציע שווקים שיכולים להתאים ככאלה שיש בהם פוטנציאל גבוה לעליית ערך בטווח הקרוב?

 

[Redroze]

בוא נניח שאתה רוכש דירה נוספת זהה לדירה שלכם. אתה יודע מה ההחזר על משכנתא של 1.6 מיליון ש"ח?

 

[patelo]

בוא נניח שאתה רוכש דירה נוספת זהה לדירה שלכם. אתה יודע מה ההחזר על משכנתא של 1.6 מיליון ש"ח?

אין כוונה לרכוש דירה בסכום של הדירה הנוכחית אלא בסכום נמוך בהרבה.

 

[Redroze]

אוקיי, מה סכום הרכישה ומה צפי השכירות?

 

[אורי ג.]

המחשבה היא שהרווח יגיע מעליית ערך הנכס ובנוסף השכרת הנכס תכסה חלק גדול מההלוואה ובסופו של דבר תהיה בבעלותי דירה שאת רובה כיסתה השכירות. אולי אני טועה בהנחות שלי, אבל זו הכוונה. ברור לי שקיים כאן סיכון.

אתה טועה כמה פעמיים:
1. השכרת הנכס תכסה אולי חצי מהחזר החודשי של ההלוואה.
2. זה שיש בבעלותך דירה, מניה, מלונה או עז זה לא מעניין (אלא אם כן אתה אספן בלטות או עיזים), מה שחשוב זה כמה כסף יהיה לך בסוף התהליך, כמה זמן זה לקח וכמה השקעת. כדי לבדוק את זה שמים את כל המחשבות וההנחות שלך באקסל ובודקים.

 

[האימפולסיבי]

. כדי לבדוק את זה שמים את כל המחשבות וההנחות שלך באקסל ובודקים.

איך הוא יכול להכניס את עלית הערך? אם שכירות עוד ניתן לחזות פחות או יותר, מאיפה הוא אמור לדעת בכמה תעלה (או תרד) דירתו בעוד 10 שנים (ועוד במט"ח)?

 

[אורי ג.]

איך הוא יכול להכניס את עלית הערך? אם שכירות עוד ניתן לחזות פחות או יותר, מאיפה הוא אמור לדעת בכמה תעלה (או תרד) דירתו בעוד 10 שנים (ועוד במט"ח)?

ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.
אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.
גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.

 

[האימפולסיבי]

ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.
אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.
גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.

המממ, תודה על התשובה.
אתה יכול לתת דוגמא למה אתה היית מניח אם היית קונה דירה ב... נדמה לי שקראתי איפשהו הודעה שאתה מתמחה בארה"ב כמדומני? אז במדינה שאתה מכיר. רשמת "סוף התהליך", ולכן אני מניח שסוף התהליך בקנית דירה למגורים מסתיים בסוף המשכנתא כעבור 20-30 שנים. אילו הנחות היית מכניס לאקסל?
תודה.

 

[אורי ג.]

אתה יכול לתת דוגמא למה אתה היית מניח אם היית קונה דירה ב... נדמה לי שקראתי איפשהו הודעה שאתה מתמחה בארה"ב כמדומני? אז במדינה שאתה מכיר.

אני מכיר קצת את השוק בארה"ב אבל בטח שאיני מתמחה בו וגם איני משקיע בו ישירות. אין לי נדל"ן כלשהו מחוץ לישראל.

רשמת "סוף התהליך", ולכן אני מניח שסוף התהליך בקנית דירה למגורים מסתיים בסוף המשכנתא כעבור 20-30 שנים. אילו הנחות היית מכניס לאקסל?

20-30 שנים זה המון זמן, ממש המון זמן, תחשוב איפה אתה היית לפני 30 שנים. אני אישית הייתי בונה תוכנית לפי 10 שנים אבל אתה יכול לבנות טבלה כרצונך או כמה.
לגבי איזה הנחות אני הייתי מכניס, איך זה רלוונטי לך? מה שחשוב זה מה שאתה מניח לא מה שאני מניח...
אחוז אי תפוסה, עליית או ירידת שכ"ד, הוצאות עסקה בכניסה וביציאה, עלויות מימון, עליית או ירידת ערך, מיסים, עלויות אחזקה ולמהדרין גם זמן עבודה שלך.
תחשב תשואה (IRR) ותראה אם משתלם לך או שלא.

 

[האימפולסיבי]

אני מכיר קצת את השוק בארה"ב אבל בטח שאיני מתמחה בו וגם איני משקיע בו ישירות. אין לי נדל"ן כלשהו מחוץ לישראל.

20-30 שנים זה המון זמן, ממש המון זמן, תחשוב איפה אתה היית לפני 30 שנים. אני אישית הייתי בונה תוכנית לפי 10 שנים אבל אתה יכול לבנות טבלה כרצונך או כמה.
לגבי איזה הנחות אני הייתי מכניס, איך זה רלוונטי לך? מה שחשוב זה מה שאתה מניח לא מה שאני מניח...
אחוז אי תפוסה, עליית או ירידת שכ"ד, הוצאות עסקה בכניסה וביציאה, עלויות מימון, עליית או ירידת ערך, מיסים, עלויות אחזקה ולמהדרין גם זמן עבודה שלך.
תחשב תשואה (IRR) ותראה אם משתלם לך או שלא.

תודה על התגובה!
ברור לי שההנחות שלך לא רלוונטיות אלי כלל אבל סתם לצורך הבנה של איך התהליך הזה נראה כי איך להניח עליית ערך נכס אפילו כעבור 10 שנים עדיין לא לגמרי ברור לי. יחד עם זאת, בעצם כבר ציינת מספיק פרמטרים כדי (נדמה לי) שאקבל תמונה כללית של התהליך שאליו כיוונת, כך שתודה, היה מעניין לקרוא!

נ.ב יכול להיות בעצם שהתבלבלתי עם הודעה של רוני, בנתיים אתם שניכם "גורואי הנדל"ן" של הפורום ששמתי אליהם לב .

 

[אורי ג.]

ברור לי שההנחות שלך לא רלוונטיות אלי כלל אבל סתם לצורך הבנה של איך התהליך הזה נראה כי איך להניח עליית ערך נכס אפילו כעבור 10 שנים עדיין לא לגמרי ברור לי. יחד עם זאת, בעצם כבר ציינת מספיק פרמטרים כדי (נדמה לי) שאקבל תמונה כללית של התהליך שאליו כיוונת, כך שתודה, היה מעניין לקרוא!

נניח אינפלציה 0, עליית ערך קשורה מאד לאיפה אתה קונה, יש מקומות שהייתי צופה שתהיה עליית ערך נאה ויש מקומות שדווקא ירידה, כנ"ל בשכ"ד.
בגדול:
1%-2% עליית ערך שנתית נראה לי סביר.
2%-3% עליית שכ"ד שנתית גם נראה לי סביר.

 

[רוני]

תודה רבה על הטיפים. יכול להציע שווקים שיכולים להתאים ככאלה שיש בהם פוטנציאל גבוה לעליית ערך בטווח הקרוב?

שאלה טובה, כדי להקטין סיכון מומלץ לעקוב אחר השווקים הבאים, כל אחד מהם נמצא בשלב שונה במגמת שוק הנדל"ן,
חלקם התחילו לעלות, האחרים עדיין יורדים (כאן צריך להמתין מעט).

מדריד, לונדון (זון 3, 4), מנצ'סטר, ליברפול, נוטינגהם, לידס, שפילד, וונקובר,מדריד, סידני, מספר ערים בחבל בווריה בגרמניה (עסקאות השבחה)..........

הערים שציינתי באנגליה, מלבד לונדון, נמצאות במגמת עלייה למרות הברקזיט, בשלב זה עיקר הסיכון הוא חשיפה לתנודתיות של
המטבע עקב הברקזיט, אך צריך להבין שהברקזיט הוא זה שיוצר כדאיות ההשקעה בשוק זה, משקיע צריך לדעת להכיל זאת, ולהבין
שנדל"ן זה השקעה לטווח בינוני ארוך.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

2 הסנט שלי שלא ראיתי שנכתבו כאן:
אני הייתי נמנע ממצב של תזרים שלילי מההשקעה. הסתמכות על עליית ערך היא ספקולטיבית (גם אם היא בסיכוי יחסית גבוה) ועלולה להיות מסוכנת (מאוד). הכנסה (משכ"ד) והוצאות (תחזוקה, דירה ריקה, מסים וכו') הם משתנים שיש לך עליהם הרבה יותר שליטה. אם אתה עושה פליפ (מה שלא ניתן להסיק מהשאלה שלך)- שכח מה שרשמתי.

 

[Fitch]

אני הייתי נמנע ממצב של תזרים שלילי מההשקעה.

גם אם זה לשנה מתוך 100? שנתיים מתוך 100? שלוש שנים מתוך 100?

 

[Redroze]

גם אם זה לשנה מתוך 100? שנתיים מתוך 100? שלוש שנים מתוך 100?

אתה מחזיר אותנו לתגובה הזו:

ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.
אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.
גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.

מי יכול להתחייב שזה ייקח שנה, שנתיים, שלוש או אפילו 100?