• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

השכרת דירה זה יותר משתלם מלקנות?

שם משתמש בעייתי

משתמש רגיל
הצטרף ב
4/11/21
הודעות
163
דירוג
95
אני נתקל מדי פעם בפוסטים בסגנון "שכירות זה כסף לפח!״ האמנם? הטוענים כי בין שתי האופציות: רכישת דירה למגורים או שכירות, האופציה השניה היא יותר משתלמת כלכלית. מקור הטענה היא שלצורך רכישת דירה יש צורך לקחת הלוואה, והחזרת ההלוואה עם למעשה הופכת את ההשקעה לבלתי משתלמת.

אני רוצה לעורך חישוב השוואתי. לצורך זה נניח שני גיבורים:
א) אליס חיה 25 בשירות
ב) בוב משלם 25 שנים משכנתא

נניח שאליס משלמת 5000 לחודש שכירות היום, אבל עלות השכירות הולכת ועולה עם השנים. קצב הגידול הוא כ5% בממוצע לשנה (נכון?).
בוב מתחיל עם משכנתה של 5500 והיא הולכת וגדלה. לא יודע מה קצב הגידול, אבל לפי מסמכים ישנים ראיתי שמי ששילם 2000 ש"ח משכנתה בשנת 2000, שילם 2400 בשנת 2015.

אני רוצה ששניהם יתחילו בנקודה זהה. לצורך לקיחת משכנתה, וריכשת דירה בוב צריך להקריב כסף נזיל. הון עצמי של נגיד חצי מיליון שקלים. אליס שלא צריכה הון עצמי אבל מתחילה בנקודה זהה עושה טריק פשוט וחכם במידה מסוימת: שמה חצי מיליון במדד S&P למשך 25 שנה. בנוסף, את כל ההפרש החודשי (500 ש"ח) היא שמה על אותו המדד.

אני רוצה לדעת מי מהם יוצא יותר עשיר כעבור 25 שנה. בוב נשאר עם נכס נדל"ן ש"אינו מניב", אבל חוסך לו את השכירות (וזה מבחינתי כן מניב). בזמן שאליס נשראת עם ניירות ערך שאם תמכור אותם, היא תקבל הון נזיל.
קצת חסרים לי נתונים מוערכים בשביל לדעת מי מהם הרוויח יותר מהניסוי. כי לבוב יש דירה שעולה עכשיו משמעותית יותר מהעלות שלה לפני 25 שנה. אבל גם אליס מחזיקה בניירות ערך שהעלות שלהם גדולה מזאת שהיתה לפני 25 שנה.

מישהו יכול לעזור לי עם המספרים?
 
נניח שאליס משלמת 5000 לחודש שכירות היום, אבל עלות השכירות הולכת ועולה עם השנים. קצב הגידול הוא כ5% בממוצע לשנה (נכון?).
בוב מתחיל עם משכנתה של 5500 והיא הולכת וגדלה. לא יודע מה קצב הגידול, אבל לפי מסמכים ישנים ראיתי שמי ששילם 2000 ש"ח משכנתה בשנת 2000, שילם 2400 בשנת 2015.
כל הניסוי לא נכון מיסודו.
 
אחד המשתנים הכי קריטיים בניסוי שלך - זה התשואות במשך השנים.
האם לדעתך מחירי הדיור מסוגלים לעשות בעשרים השנים הבאות 200 אחוז?
האם ה - S&P 500 מסוגל לעשות 200 אחוז?
 
אחד המשתנים הכי קריטיים בניסוי שלך - זה התשואות במשך השנים.
כמובן שאין לי כדור בדולח, אז אני לא יודע.
האם קיימים נתוני תחזית "צפויים" שאפשר לעשות איתם הערכה (וזאת כמובן לצורך חישוב בלבד ולא כניסיון לחזות את העתיד)?
 
האם קיימים נתוני תחזית "צפויים" שאפשר לעשות איתם הערכה (וזאת כמובן לצורך חישוב בלבד ולא כניסיון לחזות את העתיד)?
כן. לך אחורה 25 שנה ותתחיל את הניסוי משם. יש לך את כל הנתונים. עלית מחירי הדירות ותשואה של המדד הרלוונטי.

שיחקתי קצת עם המספרים וchat GPT עזר עם החלק של החישובים. נניח והשקעת מיליון שקלים לפני 20 שנה במדד S&P500. הרווח הממוצע השנתי היה 10.8% (לא נכנסתי שנה שנה ועשיתי את החישוב) ואחרי ניקוי מס של 25% רווחי הון אמורים להיות לך 5,130,750. סהכ רווח של682.2 אחוז ב20 שנה. (שוב עלית המדד לפני האינטרנט)

אני לא בקיאה בשוק הנדלן והשאלה האם הדירות בארץ עלו ב682% ב20 שנה האחרונות.

עוד שאלה האם מחירי השכירות נשארו זהים או עלו בצורה חדה עבור אליס בעוד הריבית האפסית במשך שנים רבות שיחקה לטובת בוב.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ מס בגין השכרת דירה-בקשה לטופס מיסים 3
tomchoook סכום לא מסתדר בתשלום 10% על השכרת דירה מיסים 27
B השכרת דירה למתמודד נפש נדל"ן 10
י השכרת דירה כאשר שכר הדירה כולל חשבונות - כיצד להגן מפני ניצול יתר נדל"ן 10
E מיסוי בגין השכרת דירה - מסלול מס מלא מיסים 4
B דיווח בדוח שנתי על השכרת דירה מיסים 2
ד השכרת דירה לסטודנטים נדל"ן 11
ח השכרת דירה למנהל הדיור הממשלתי (משרד האוצר) נדל"ן 9
O פטור ממיסוי על השכרת דירה - שאלה נדל"ן 9
ס השכרת דירה עם קירות גבס נדל"ן 2
B אופטימיזציית מס לחוזה השכרת דירה נדל"ן 28
י השכרת דירה לחברה לשם מגורים מיסים 2
H מס על השכרת דירה דירה שנייה (50% בעלות) נדל"ן 0
האזרח החשדן התייעצות: השכרת דירה נדל"ן 16
A מס על השכרת דירה אם זו הדירה היחידה בבעלות נדל"ן 2
י מס על השכרת דירה שוק ההון 31
hommie השכרת דירה אוף טופיק 1
hommie השכרת דירה אוף טופיק 0
נולי השכרת דירה יקרה נדל"ן 28
D השכרת דירה בימי הקורונה אוף טופיק 3
Adrian שאלה | משכנתא או השכרת דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
A מיסוי על השכרת דירה - התייעצות כמה כדאי לגבות שכירות בהתחשב במיסוי? נדל"ן 11
קפיצת הדרך חישוב הוצאות על השכרת דירה נדל"ן 28
ש פרדוקס השכרת דירה שוק ההון 23
Couch Potato השכרת רכב בסקוטלנד מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
U מיסוי על השכרת נכס בארה"ב מיסים 5
T השכרת רכב פרטי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 34
יבגני_ל מכירת / השכרת נכס במעלות נדל"ן 15
D השכרת רכב בצורה הכי יעילה צרכנות פיננסית 15
unrealx התלבטות לגבי רכישת/השכרת רכב בארץ צרכנות פיננסית 6
N ייעוץ לגבי השכרת רכב. מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
G השכרת רכב בחו״ל - ביטוח ביטול השתתפות עצמית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 38
ל השכרת נכס מקרקעין נדל"ן 7
tagidken השכרת בית באמצעות air bnb נדל"ן 26
D השכרת רכב לטווח ארוך מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
מ מיסוי השכרת חניה פרטית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
Golan השכרת מודם או קניה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 38
itamaratz תשלום מס עבור השכרת נכס בחו"ל שוק ההון 18
ג השכרת רכב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
G עצה לגבי רכישת דירה ראשונה / התנהלות כלכלית נדל"ן 0
Mufasa מופסה קונה דירה וצריך להתייעץ לגבי משכנתא! נדל"ן 0
kiza דילמה במימון רכישת דירה נדל"ן 11
ה השפעת המע"מ על דירה שנקנתה נדל"ן 2
T החלפת דירה ללא הון עצמי נדל"ן 0
ד דירה בקרבת המטרו נדל"ן 1
ס אחוז מהמשכורת לשכר דירה צרכנות פיננסית 23
א האם זה זמן טוב למכור עכשיו דירה? נדל"ן 14
ראובן7 ביטוח דירה פוסטים מאיכות נמוכה 0
ל רכישת דירה - עם הערה אזהרה, והשלמת העברת הרישום בעוד שנתיים וחצי נדל"ן 8
ס איך לבצע מימוש מהיר של דירה במחיר השוק? נדל"ן 5

נושאים דומים

Back
למעלה