דירה על הנייר - "גינדי גרנדס", רמת אפעל החדשה

[Ormor]

אהלן חברים,

אשתי ואני התעניינו לאחרונה בפרויקט של גינדי גרדנס, ברמת אפעל החדשה (שכונת מגורים שעתידה להיבנות בסמוך לרמת אפעל, בקרבת הקו הסגול וכביש 461).

קצת פרטים על הדירה שהתעניינו בה:
- 4 חדרים. 104 מ"ר בנוי, 11 מ"ר מרפסת.
- מחיר: 3.725M. המחיר כולל חנייה תת קרקעית ואינו כולל מחסן. מחסן יעלה בין 50-100K.
- אכלוס עוד כ4 שנים. כרגע אין עדיין היתר בנייה, צפי להיתר עוד שנה.
- תנאי תשלום 15% עכשיו, 15% בעוד כשנה וחצי, השאר באכלוס.
- אין גמישות במחיר. לטענתם זה אחרי הנחה כבר (פרויקט שכרגע מוצע לעובדי שיבא).
- יש איזו אופציה לחבילת "פלטינום" בעלות של 35K, לטענתם במקום 75K. לא יודע איך לתמחר את ההטבה.

מספר שאלות:
- מישהו שמע על הפרויקט והגיע לתובנות כלשהן / מכיר את התכניות לאיזור הזה? פרויקטים מעניינים אחרים באיזור?
- טיפים למשא ומתן למרות שנראה שאין ממש מקום למיקוח?
- טיפים איך לבצע הערכה לכמה המחיר סביר, כאשר מדובר בשכונה חדשה בהקמה?
- האם הגיוני לחתום על טופס רכישת דירה ללא עו"ד מטעמי, ולאחר מכן ליצור קשר עם עו"ד? או שנהוג ליצור קשר עם עו"ד כבר לפני החתימה על טופס רכישת דירה?
- הדמי רצינות במעמד טופס רכישת דירה הינם 20K, והם לא מתחייבים להחזיר אותם. ז"א אם התחרטתי אחרי שבוע - הלכו 20K. לטענתם אין להם סיבה לשמור דירות סתם כך לתקופה מסוימת כי מחר יבוא מישהו אחר ויקנה את הדירה. זה נשמע הגיוני הסיפור הזה? לחץ של אנשי מכירות או שככה נהוג גם בפרויקטים אחרים?

בכללי אשמח לשמוע תובנות/דעות על הפרויקט הנ"ל ועל האיזור בכללי

תודה
אור

 

[אורי ג.]

מספר שאלות:

1. אני מכיר את הפרוייקט הזה:

קריניצי - רמת גן - קבוצת שבירו

www.shbiro.co.il

פרוייקט טוב במיקום טוב וקרוב לפרוייקט המדובר.
2. לפי מחירי מכירה בפרוייקט בפועל או לפי שמאי.
3. לא חותם על דבר ללא עו"ד.
4. כן, הגיוני, הם עסק והם רוצים למכור, אם מישהו בא וסופר להם כסף הם ימכרו לו (כמו כל עסק אחר).

- אין גמישות במחיר. לטענתם זה אחרי הנחה כבר (פרויקט שכרגע מוצע לעובדי שיבא).

מאד יתכן,לגינדי יש מוניטין לתמחור ריאלי במטרה למכור מהר.

- יש איזו אופציה לחבילת "פלטינום" בעלות של 35K, לטענתם במקום 75K. לא יודע איך לתמחר את ההטבה.

תן רשימה של מה זה כולל ותקבל חוות דעת.

 

[vigaror]

- תנאי תשלום 15% עכשיו, 15% בעוד כשנה וחצי, השאר באכלוס.

מותר לשלם 15% לפני היתר? - הייתי בודק את זה

15% בעוד כשנה וחצי, השאר באכלוס.

ואם לא מקבלים היתר עוד שנה, אתה עדיין נדרש להשלים את הסכום ל30%?
יש אופציית יציאה למקרה ולא יתקבל היתר בכלל (או לא יתקבל היתר תוך כמה שנים)?

 

[MistaberShe]

יש אפשרות לסחרור לפני תום הבניה?
35 למטר עדיין נשמע יקר לשכונה חדשה וקבלה בעוד כ4 שנים לא?

 

[שוורצע_חייה]

קנינו דירה על הנייר ברמת גן. הבניה החלה החודש, באיחור של שנתיים וחצי מול המועד בו נקבו במקור (גמר היתרים, פינוי דיירים).
בינתיים הדירה התייקרה בשל הצמדה לתשומות הבנייה, והשינוי שחל בחוק לגבי הצמדות כמובן לא חל עלינו. משך הבנייה עליו התחייבו הוא 39 חודשים למסירה. נחיה ונראה ...

בקיצור: אם לציר הזמן אין משמעות עבורך ואתה יכול לספוג מריחה יתכן והעסקה כדאית. לנו זה יצר בעיות בגלל התחייבויות אחרות.

דרך אגב למיטב ידיעתי קבלנים אינם יכולים לגבות יותר משבעה וחצי אחוז לפני שיש להם היתר.
בכל מקרה, הצמד כל תשלום לעבודות בשטח ולא לשום תנאי אחר. אצלנו עברה כמעט חצי שנה בין קבלת ההיתר לבין תחילת הבנייה.
כמו כן וודא שיש לך אפשרות לצאת בלי קנסות מטורפים או לחילופין למכור את הדירה בעודנה בבנייה. הקבלנים תמיד ישמחו לחלט 15% מערך הדירה אם תרצה לחזור בך.

 

[Ormor]

תן רשימה של מה זה כולל ותקבל חוות דעת.

- ריצוף פורצלן 100*100 בכל הדירה למעט חדרים רטובים/מרפסות.
- חבילת חשמל פלטינום (מערכת חשמל חכמה 12 הפעלות + תוספת של 10 נק' חשמל רגילות מתוכן 4 USB)
- חיפוי קירות רטובים באריחי פורצלן 90*30 עד התקרה
- פרקט עץ תלת שכבתי בחדר הורים
- מטבחים איכותיים של מותגים מובילים הכוללים הכנה למדיח, יחידת בילט אין גבוה לתנור ולמיקרו וקלאפה עליונה מזוגגת
- ארון אמבטיה עם משטח אינגרלי ומראה בחדר אמבטיה ראשי + חדר רחצה הורים

"מפרט הפלטינום כולל את התוספת המודגשות בבולד"

מותר לשלם 15% לפני היתר? - הייתי בודק את זה

משיטוט באינטרנט נראה שזה עד 7%, אבדוק את זה

ואם לא מקבלים היתר עוד שנה, אתה עדיין נדרש להשלים את הסכום ל30%?
יש אופציית יציאה למקרה ולא יתקבל היתר בכלל (או לא יתקבל היתר תוך כמה שנים)?

ההשלמה ל 30% היא כ 6 חודשים לאחר קבלת היתר, אז ההשלמה בעוד שנה וחצי היא הערכה שלהם, בפועל זה באמת תלוי בזמן קבלת ההיתר.
לגבי אופציית יציאה - שאלה טובה, מסוג הדברים שמבהירים לי שאני צריך עו"ד מטעמי

יש אפשרות לסחרור לפני תום הבניה?

כן, קיימת אופציה

בקיצור: אם לציר הזמן אין משמעות עבורך ואתה יכול לספוג מריחה יתכן והעסקה כדאית. לנו זה יצר בעיות בגלל התחייבויות אחרות.

אבדוק לגבי אופציות יציאה - לא הייתי רוצה לחכות 6+ שנים לקבלת מפתח.
כן קיימת אפשרות למכירת הדירה בעודנה בבנייה

-------------------------------
עכשיו שאני עובר שוב על הדברים:
נראה שתנאי התשלום של 15% עכשיו, 15% לאחר קבלת היתר והשאר באכלוס הם כחלק ממסלול "VIP" (איך הם אוהבים למתג הכל..)
כחלק אותו מסלול מקבלים הלוואת בלון של 1.5M ללא ריבית והצמדה מבנק לאומי בעת קבלת היתר, מה שמאפשר להפחית מהסכום שיצמד למדד תשומות הבנייה.

 

[jass]

מה המחירים באזור של דירה דומה?

 

[Ormor]

מה המחירים באזור של דירה דומה?

אין ממש דירות דומות בנויות באיזור כי מדובר בשכונה חדשה שמקימים.
יש עוד פרויקטים על הנייר (של אלקטרה לדוגמא, הם ממתגים את זה בשם "פארק אפעל"), שאבדוק בשבוע הבא

 

[אורי ג.]

- ריצוף פורצלן 100*100 בכל הדירה למעט חדרים רטובים/מרפסות.

מעריך את זה בכמה עשרות שקלים למטר, גג 100-120

- חבילת חשמל פלטינום (מערכת חשמל חכמה 12 הפעלות + תוספת של 10 נק' חשמל רגילות מתוכן 4 USB)

בערך 300 ש"ח לנקודה

- פרקט עץ תלת שכבתי בחדר הורים

בערך 400 ש"ח למ"ר.

וקלאפה עליונה מזוגגת

תלוי בגודל, 2000-5000 ש"ח

חדר רחצה הורים

לא מובן, נותנים עוד מראה? זה 200-300 ש"ח

אין ממש דירות דומות בנויות באיזור כי מדובר בשכונה חדשה שמקימים.

אז יש בשכונה ליד.

 

[jass]

אין ממש דירות דומות בנויות באיזור כי מדובר בשכונה חדשה שמקימים.
יש עוד פרויקטים על הנייר (של אלקטרה לדוגמא, הם ממתגים את זה בשם "פארק אפעל"), שאבדוק בשבוע הבא

מה עלות של דירות 4 חדרים חדשות או בנויות מהחמש שנים אחרונות, בשכונות סמוכות?

 

[vigaror]

- פרקט עץ תלת שכבתי בחדר הורים

ממה שאני זוכר בעבר פרקט היה יותר זול מאריחים - אז לא בטוח שזו הטבה, הייתי בודק,
זה גם הרבה יותר רגיש ונשחק (ביחס לאריחים) וחדר הורים זה חדר שכנראה יקבל לחות ומים מהמקלחת (בהנחה ויש מקלחת צמודה) - אז יש פה פוטנציאל גבוה יותר לנזק.

 

[אורי ג.]

ממה שאני זוכר בעבר פרקט היה יותר זול מאריחים - אז לא בטוח שזו הטבה, הייתי בודק,

עולה בערך פי 2 לפחות וזה בנוסף לאריחים. את הפרקט מתקינים על אריחים.

זה גם הרבה יותר רגיש ונשחק (ביחס לאריחים) וחדר הורים זה חדר שכנראה יקבל לחות ומים מהמקלחת (בהנחה ויש מקלחת צמודה) - אז יש פה פוטנציאל גבוה יותר לנזק.

עם פרקט עץ אמיתי אין בעיה.

 

[aviranze]

קרוב לאתר אשפה, לדעתי יסבלו שם מריחות רעים.