דירה להשקעה משכון שני דירות

[nivy]

היי,
יש לי דירה בבעלותי שלפני 7 שנים קניתי ב1.3 משכנתא של 1.04 היום הדירה שווה בערך 2.5, אני רוצה לקנות דירה להשקעה ב1.3. אשמח לביקורת (אל תהיו עדינים בבקשה)על התוכנית שלי או אם היא בכלל אפשרית (חקרתי קצת הרבה וזה מה שהצלחתי להבין)
# לקיחת משכנתא על הדירה החדשה על סך 50%
# מיחזור המשכנתא על הדירה הנוכחית הארכה חוזרת ל30 שנה+ ה גדלת המשכנתא לצורך 50% הנותרים.

*מחיר השוק של הדירה להשקעה באזור שאני מחפש הוא בין 1.4-1.7 ככה שאני מצאתי כמה שמתחת למחיר השוק עם צורך לשיפוץ
*כיום משלם 4100 בחודש עשינו מיחזור רק פעם אחת לפני שלוש שנים וערך הדירה עלה מאוד ככה שיש הרבה מקום למשחק
*שכירות מהדירה להשקעה צפוי להיות בין 3800-4000 בחודש
*המרווח בין ההוצאות כולל משכנתא להכנסות עומד על ממוצע של 3000 בחודש
• נשאר לי סכום של 870 למשכנתא לתקופה של 19/24 שנים.

תודה רבה לעוזרים באמת אשמח לדעת על כל משהו שיכול להרוס לי את כל הטוב הזה.

 

[McMurphy]

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001386401

בנק ישראל לא אסר על לקיחת משכנתא על דירה נוכחית לצורך רכישת דירה נוספת?

 

[רוני]

יש לי דירה בבעלותי שלפני 7 שנים קניתי ב1.3 משכנתא של 1.04 היום הדירה שווה בערך 2.5,

איזה כיף, פשוט נפלא.

לגבי הרעיון לקנות נכס נוסף עם מימון של 100%, אני לא חושב שהבנק ייתן לך למחזר לצורך רכישת נכס בישראל,
בנוסף, כדי לקבל משכנתא מינימלית של 2.3M ש"ח על 2 הדירות אתה צריך להראות הכנסה נטו של למעלה מ 33K בחודש,
וגם אז אני לא חושב שזה נכון, תתקשה להכיל בלתמים, פינוי שוכר, נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, שינוי סטטוס משפחתי, גידול בעלויות המחיה.........

 

[nivy]

איזה כיף, פשוט נפלא.

לגבי הרעיון לקנות נכס נוסף עם מימון של 100%, אני לא חושב שהבנק ייתן לך למחזר לצורך רכישת נכס בישראל,
בנוסף, כדי לקבל משכנתא מינימלית של 2.3M ש"ח על 2 הדירות אתה צריך להראות הכנסה נטו של למעלה מ 33K בחודש,
וגם אז אני לא חושב שזה נכון, תתקשה להכיל בלתמים, פינוי שוכר, נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, שינוי סטטוס משפחתי, גידול בעלויות המחיה.........

היי בוקר טוב תודה על התגובה המהירה..
אני לא חושב שאמורה להיות בעייה מול הבנק תקן אם אני טועה כמובן. הרי מדובר ב50% זה החוק שמגדיר על דירה להשקעה.
ואין חוק שאוסר על הגדלת המשכנתא לקניית דירה להשקעה...
בנוסף כאשר הבנק רואה שבאזור המדובר השכירות נאה בין 3800-4000 הוא מכניס את זה לחישוב ההחזר החודשי מה שמקל מאוד על הצורך במשכורת כו גבוה מה שבנוסף זה שאני יכול להאריך את המשכנתא הקיימת ל30 שנה שזה 6-11 שנים יותר מעכשיו

 

[רוני]

הבנק רואה שבאזור המדובר השכירות נאה בין 3800-4000

מדובר בהכנסה ברוטו ולהערכתי יש כאן תזרים חודשי שלילי בקיזוז בלתמים ועלויות מימון.

 

[חיים 111]

תקן אם אני טועה

בנק ישראל אוסר על הבנקים לתת משכנתא על דירה קיימת לצורך העמדת הון עצמי לרכישת דירה נוספת.
אז למחזר את המשכנתא הקיימת על הנכס תוכל, אבל להגדיל את הסכום כדי לרכוש את הדירה השניה לא תוכל.

 

[half-solid]

לקיחת משכנתא על הדירה החדשה על סך 5

היפותטית, אתה יכול לקחת גם 70%
אם תצהיר שאתה מוכר את הראשונה תוך שנתיים, ואז תיחשב משפר דיור.

אם במקרה לא תצליח למכור תוך שנתיים, אז הבנק... אממ...
הבנק לא יוכל לעשות כלום.

 

[הורדוס]

כנגד דירה קיימת אפשר לקחת לכל היותר 50%, ויש לך משכנתא של כמעט 50% עליה אז לא תוכל לקחת סכום משמעותי כנגדה, יש דרכים לקחת עוד הלוואה עליה ככה שהסהכ יגיע ל50% מערכה, אבל בשביל 200k, בריביות לא טובות שתקבל בהלוואה כזאת, הייתי בודק קודם כיוונים אחרים.

המגבלה שלך יכולה להיות גובה ההכנסה, כבר עכשיו יש לך החזר חודשי של 4100, אם תשתמש ב800 שלך כהון עצמי, תשאיר את ה70 לעלויות עסקה ומרווח ביטחון, תקנה דירה ב1.3, תצטרך לקחת משכנתא של 500k, זה אומר החזר בסדר גודל של 2500 שקל בפרישה ל20 שנה. כלומר סה"כ החזרי הלוואות 6600, בשביל שיאשרו לך את זה אתה צריך שהמשכורת נטו של משק הבית תהיה 20,000 לפחות.

כל זה כמובן בלי להגיד מילה על הכדאיות של העסקה.

אשמח לביקורת (אל תהיו עדינים בבקשה)על התוכנית שלי או אם היא בכלל אפשרית (חקרתי קצת הרבה וזה מה שהצלחתי להבין)

בשביל זה צריך שתיתן עוד פרטים, מה ההכנסה נטו של משק הבית? באיזה אזור אתה רוצה לרכוש ואיזה סוג דירה?

 

[c881]

אם תמכור את הנוכחית 2,500,000-1,050,000 = 1,450,000 (נניח 50,000 הוצאות מסביב) ~1.4 מליון
אם תיקח משכנתא של 70% על 1,400,000 = תקבל 980,000
נשאר לך כ-400,000 שח ביד למצוא דירה נוספת ב-800,000
או שכל אחד מכם (בני הזוג) יגש לקנות לבד עם 700,000 ומשכנתה על 70% והגעתם ל-2 משכנתאות של 1,600,000 מקסימום.
תלוי הכנסה ברוטו של כל אחד מבני הזוג.

 

[nivy]

כנגד דירה קיימת אפשר לקחת לכל היותר 50%, ויש לך משכנתא של כמעט 50% עליה אז לא תוכל לקחת סכום משמעותי כנגדה, יש דרכים לקחת עוד הלוואה עליה ככה שהסהכ יגיע ל50% מערכה, אבל בשביל 200k, בריביות לא טובות שתקבל בהלוואה כזאת, הייתי בודק קודם כיוונים אחרים.

המגבלה שלך יכולה להיות גובה ההכנסה, כבר עכשיו יש לך החזר חודשי של 4100, אם תשתמש ב800 שלך כהון עצמי, תשאיר את ה70 לעלויות עסקה ומרווח ביטחון, תקנה דירה ב1.3, תצטרך לקחת משכנתא של 500k, זה אומר החזר בסדר גודל של 2500 שקל בפרישה ל20 שנה. כלומר סה"כ החזרי הלוואות 6600, בשביל שיאשרו לך את זה אתה צריך שהמשכורת נטו של משק הבית תהיה 20,000 לפחות.

כל זה כמובן בלי להגיד מילה על הכדאיות של העסקה.

בשביל זה צריך שתיתן עוד פרטים, מה ההכנסה נטו של משק הבית? באיזה אזור אתה רוצה לרכוש ואיזה סוג דירה?

אם תמכור את הנוכחית 2,500,000-1,050,000 = 1,450,000 (נניח 50,000 הוצאות מסביב) ~1.4 מליון
אם תיקח משכנתא של 70% על 1,400,000 = תקבל 980,000
נשאר לך כ-400,000 שח ביד למצוא דירה נוספת ב-800,000
או שכל אחד מכם (בני הזוג) יגש לקנות לבד עם 700,000 ומשכנתה על 70% והגעתם ל-2 משכנתאות של 1,600,000 מקסימום.
תלוי הכנסה ברוטו של כל אחד מבני הזוג.

היי תודה,
אני לא רוצה למכור את הדירה.
ההכנסה כרגע היא 22000 ויש מרווח פנוי כמו שאמרתי בנוסף אם אעשה מיחזור משכנתא רגיל אוכל להוריד הרבה את ההחזר החודשי לפי הערכה שלי מכיוון שערך הדירה עלה מאוד ולא עשינו מיחזור הרבה זמן
הדירה החדשה תהיה ברחובות בסיסות 1.3 אם זה משנה