דירה להשקעה משכון שני דירות

  • פותח הנושא nivy
  • פורסם בתאריך

nivy

משתמש רשום
הצטרף ב
6/11/21
הודעות
3
דירוג
0
היי,
יש לי דירה בבעלותי שלפני 7 שנים קניתי ב1.3 משכנתא של 1.04 היום הדירה שווה בערך 2.5, אני רוצה לקנות דירה להשקעה ב1.3. אשמח לביקורת (אל תהיו עדינים בבקשה)על התוכנית שלי או אם היא בכלל אפשרית (חקרתי קצת הרבה וזה מה שהצלחתי להבין)
# לקיחת משכנתא על הדירה החדשה על סך 50%
# מיחזור המשכנתא על הדירה הנוכחית הארכה חוזרת ל30 שנה+ ה גדלת המשכנתא לצורך 50% הנותרים.

*מחיר השוק של הדירה להשקעה באזור שאני מחפש הוא בין 1.4-1.7 ככה שאני מצאתי כמה שמתחת למחיר השוק עם צורך לשיפוץ
*כיום משלם 4100 בחודש עשינו מיחזור רק פעם אחת לפני שלוש שנים וערך הדירה עלה מאוד ככה שיש הרבה מקום למשחק
*שכירות מהדירה להשקעה צפוי להיות בין 3800-4000 בחודש
*המרווח בין ההוצאות כולל משכנתא להכנסות עומד על ממוצע של 3000 בחודש
• נשאר לי סכום של 870 למשכנתא לתקופה של 19/24 שנים.

תודה רבה לעוזרים באמת אשמח לדעת על כל משהו שיכול להרוס לי את כל הטוב הזה.
 
נערך לאחרונה ע"י מנהל:

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,735
דירוג
4,931
יש לי דירה בבעלותי שלפני 7 שנים קניתי ב1.3 משכנתא של 1.04 היום הדירה שווה בערך 2.5,
איזה כיף, פשוט נפלא.

לגבי הרעיון לקנות נכס נוסף עם מימון של 100%, אני לא חושב שהבנק ייתן לך למחזר לצורך רכישת נכס בישראל,
בנוסף, כדי לקבל משכנתא מינימלית של 2.3M ש"ח על 2 הדירות אתה צריך להראות הכנסה נטו של למעלה מ 33K בחודש,
וגם אז אני לא חושב שזה נכון, תתקשה להכיל בלתמים, פינוי שוכר, נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, שינוי סטטוס משפחתי, גידול בעלויות המחיה.........
 

nivy

משתמש רשום
הצטרף ב
6/11/21
הודעות
3
דירוג
0
איזה כיף, פשוט נפלא.

לגבי הרעיון לקנות נכס נוסף עם מימון של 100%, אני לא חושב שהבנק ייתן לך למחזר לצורך רכישת נכס בישראל,
בנוסף, כדי לקבל משכנתא מינימלית של 2.3M ש"ח על 2 הדירות אתה צריך להראות הכנסה נטו של למעלה מ 33K בחודש,
וגם אז אני לא חושב שזה נכון, תתקשה להכיל בלתמים, פינוי שוכר, נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, שינוי סטטוס משפחתי, גידול בעלויות המחיה.........
היי בוקר טוב תודה על התגובה המהירה..
אני לא חושב שאמורה להיות בעייה מול הבנק תקן אם אני טועה כמובן. הרי מדובר ב50% זה החוק שמגדיר על דירה להשקעה.
ואין חוק שאוסר על ***** המשכנתא לקניית דירה להשקעה...
בנוסף כאשר הבנק רואה שבאזור המדובר השכירות נאה בין 3800-4000 הוא מכניס את זה לחישוב ההחזר החודשי מה שמקל מאוד על הצורך במשכורת כו גבוה מה שבנוסף זה שאני יכול להאריך את המשכנתא הקיימת ל30 שנה שזה 6-11 שנים יותר מעכשיו
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,735
דירוג
4,931
הבנק רואה שבאזור המדובר השכירות נאה בין 3800-4000
מדובר בהכנסה ברוטו ולהערכתי יש כאן תזרים חודשי שלילי בקיזוז בלתמים ועלויות מימון.
 

חיים 111

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/6/17
הודעות
1,432
דירוג
1,176
תקן אם אני טועה
בנק ישראל אוסר על הבנקים לתת משכנתא על דירה קיימת לצורך העמדת הון עצמי לרכישת דירה נוספת.
אז למחזר את המשכנתא הקיימת על הנכס תוכל, אבל להגדיל את הסכום כדי לרכוש את הדירה השניה לא תוכל.
 

half-solid

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
442
דירוג
370
לקיחת משכנתא על הדירה החדשה על סך 5
היפותטית, אתה יכול לקחת גם 70%
אם תצהיר שאתה מוכר את הראשונה תוך שנתיים, ואז תיחשב משפר דיור.

אם במקרה לא תצליח למכור תוך שנתיים, אז הבנק... אממ...
הבנק לא יוכל לעשות כלום.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
184
דירוג
128
כנגד דירה קיימת אפשר לקחת לכל היותר 50%, ויש לך משכנתא של כמעט 50% עליה אז לא תוכל לקחת סכום משמעותי כנגדה, יש דרכים לקחת עוד הלוואה עליה ככה שהסהכ יגיע ל50% מערכה, אבל בשביל 200k, בריביות לא טובות שתקבל בהלוואה כזאת, הייתי בודק קודם כיוונים אחרים.

המגבלה שלך יכולה להיות גובה ההכנסה, כבר עכשיו יש לך החזר חודשי של 4100, אם תשתמש ב800 שלך כהון עצמי, תשאיר את ה70 לעלויות עסקה ומרווח ביטחון, תקנה דירה ב1.3, תצטרך לקחת משכנתא של 500k, זה אומר החזר בסדר גודל של 2500 שקל בפרישה ל20 שנה. כלומר סה"כ החזרי הלוואות 6600, בשביל שיאשרו לך את זה אתה צריך שהמשכורת נטו של משק הבית תהיה 20,000 לפחות.

כל זה כמובן בלי להגיד מילה על הכדאיות של העסקה.
אשמח לביקורת (אל תהיו עדינים בבקשה)על התוכנית שלי או אם היא בכלל אפשרית (חקרתי קצת הרבה וזה מה שהצלחתי להבין)
בשביל זה צריך שתיתן עוד פרטים, מה ההכנסה נטו של משק הבית? באיזה אזור אתה רוצה לרכוש ואיזה סוג דירה?
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,443
דירוג
8,686
אם תמכור את הנוכחית 2,500,000-1,050,000 = 1,450,000 (נניח 50,000 הוצאות מסביב) ~1.4 מליון
אם תיקח משכנתא של 70% על 1,400,000 = תקבל 980,000
נשאר לך כ-400,000 שח ביד למצוא דירה נוספת ב-800,000
או שכל אחד מכם (בני הזוג) יגש לקנות לבד עם 700,000 ומשכנתה על 70% והגעתם ל-2 משכנתאות של 1,600,000 מקסימום.
תלוי הכנסה ברוטו של כל אחד מבני הזוג.
 

nivy

משתמש רשום
הצטרף ב
6/11/21
הודעות
3
דירוג
0
כנגד דירה קיימת אפשר לקחת לכל היותר 50%, ויש לך משכנתא של כמעט 50% עליה אז לא תוכל לקחת סכום משמעותי כנגדה, יש דרכים לקחת עוד הלוואה עליה ככה שהסהכ יגיע ל50% מערכה, אבל בשביל 200k, בריביות לא טובות שתקבל בהלוואה כזאת, הייתי בודק קודם כיוונים אחרים.

המגבלה שלך יכולה להיות גובה ההכנסה, כבר עכשיו יש לך החזר חודשי של 4100, אם תשתמש ב800 שלך כהון עצמי, תשאיר את ה70 לעלויות עסקה ומרווח ביטחון, תקנה דירה ב1.3, תצטרך לקחת משכנתא של 500k, זה אומר החזר בסדר גודל של 2500 שקל בפרישה ל20 שנה. כלומר סה"כ החזרי הלוואות 6600, בשביל שיאשרו לך את זה אתה צריך שהמשכורת נטו של משק הבית תהיה 20,000 לפחות.

כל זה כמובן בלי להגיד מילה על הכדאיות של העסקה.

בשביל זה צריך שתיתן עוד פרטים, מה ההכנסה נטו של משק הבית? באיזה אזור אתה רוצה לרכוש ואיזה סוג דירה?
אם תמכור את הנוכחית 2,500,000-1,050,000 = 1,450,000 (נניח 50,000 הוצאות מסביב) ~1.4 מליון
אם תיקח משכנתא של 70% על 1,400,000 = תקבל 980,000
נשאר לך כ-400,000 שח ביד למצוא דירה נוספת ב-800,000
או שכל אחד מכם (בני הזוג) יגש לקנות לבד עם 700,000 ומשכנתה על 70% והגעתם ל-2 משכנתאות של 1,600,000 מקסימום.
תלוי הכנסה ברוטו של כל אחד מבני הזוג.
היי תודה,
אני לא רוצה למכור את הדירה.
ההכנסה כרגע היא 22000 ויש מרווח פנוי כמו שאמרתי בנוסף אם אעשה מיחזור משכנתא רגיל אוכל להוריד הרבה את ההחזר החודשי לפי הערכה שלי מכיוון שערך הדירה עלה מאוד ולא עשינו מיחזור הרבה זמן
הדירה החדשה תהיה ברחובות בסיסות 1.3 אם זה משנה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
P משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 2
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 51
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 21
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
י חקר שוק עבור דירה להשקעה נדל"ן 9
ב שיפוץ דירה להשקעה נדל"ן 2
נגב דירה להשקעה במגדל העמק נדל"ן 9
I דירה להשקעה במגדל נדל"ן 11
S דירה מקבלן להשקעה בחדרה נדל"ן 9
מומו הברווז דירה להשקעה על הנייר במרכז רמת גן נדל"ן 12
ישראלי מצוי דירה להשקעה דרך מועדון חבר נדל"ן 148
A דירה להשקעה - לבטים נדל"ן 14
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
A דירה להשקעה בבניין ללא ועד בית נדל"ן 2
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
א התלבטות לגבי דירה להשקעה נדל"ן 5
ח דירה להשקעה במינוף גבוהה נדל"ן 9
Evgeny Sahnin דירה להשקעה במימון 100% (שאלה על התהליך הטכני) נדל"ן 10
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18

נושאים דומים

למעלה