התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
שלום לכולם,

עסקה על סך 2,740,000

התוכנית שלי:
822,000 המהווים 30% מהסך הכולל ישולמו במעמד ההסכם
1,200,000 מימון משכנתא (אשתדל שיהיו בהקדם האפשרי החל מרגע פנקס שוברים בכדי לצמצם "נזק" תשומות בנייה) סכום זה מהווה פחות מ 45% בקשה למימון- תנאי משכנתא טובים יותר.

יתר הסכום 718,000 אני מתכנן להחזיר ממכירת נכס קיים ללא משכנתא או הלוואה כלשהי. אצטרך להתחייב לבנק למכירת נכס זה (בכדי לקבל 70% מימון ולא 50%).



שאלות:
1. הקבלן מאפשר הקדמת תשלומים- האם אני מותנה בסכום הנקוב בפנקס התשלומים שאקבל ממנו או שאוכל להסדיר תשלום גם בחלקיות (לפי התוכנית שאני פירטתי)
2. בפועל הבנק מאשר לי משכנתא בתנאי מימון פחות מ -45% בעוד אני מבקש את תשלום המשכנתא לפני שאסדיר את התשלום מהצד שלי במלואו, האם אפשרי או שהוא יתעקש להלוואת בלון על חשבון הבית הקודם?
3. האם אוכל בעתיד, על אף התחייבותי לבנק - לא למכור את הדירה הקודמת ולהסדיר את התשלום עם היזם בהנחה והצלחתי לחסוך ולגייס מספיק בכדי לא למכור את הדירה הראשונה?
4. ההכנסה שלי בנטו לא מספיקה לסכום שאני מבקש - אין אפשרות להכניס שכירות עתידית של הדירה הנוכחית בשיקולים כלשהם של הדירה גדולה ואני יכול להסתדר בשכירות דירה אחרת?
5. האם לדעתכם תכנית זו כדאית או שהייתם מציעים דווקא רעיון אחר?


חייב לציין שהתכנית התגבשה לאור המון התלבטויות ששיתפתי כאן בפורום ולמדתי מניסיונכם.
המון תודה, בהצלחה לכולם וחג שמח.
 

MarketTimer

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/16
הודעות
877
דירוג
700

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
דוגמאות:

סעיף 1- ישנו תשלום בפנקס של 1.9 מיליון בקבלת מפתח
אם ארצה להקדים תשלום אצטרך לשלם את כל ה 1.9 במלואו או שאוכל לשלם בחלקים כל עוד לא איחרתי במועד האחרון המקורי של הסכום בפנקס השוברים

סעיף 3- ברור לי שאצטרך לשלם מס רכישה גדול יותר, השאלה אם ההתייחבות לבנק היא רק לצורך תנאי המימון 70 ולא 50 או גם שיהיה להם הבטחה לתשלום יתר הסכום שהצהרתי עליו כהון עצמי
בפועל הוא משלם לפני שאני מסדיר את כל חלקי, הוא משלם לאחר 30% שלי ורק לאחר שנה וחצי אוסיף עוד 25% בערך ("במכירת הדירה")

סעיף 4- אשמח לשמוע עוד דרכים יצירתיות איך אפשר להגדיל את ההכנסה נטו שלי - אין הוצאות אז צריך רק להגדיל הכנסות בהצהרה לבנק, יש קרן השתלמות נזילה ברשותי, יש ערב להלוואה במידת הצורך , שכירות הבנתי שלא ימהרו לקבל כי כביכול זוהי דירתי היחידה, אפשר אולי להצהיר על שכירות שאקבל מקרוב משפחה או מדירה של קרוב שההכנסות יגיעו אליי? מה כן אפשר לעשות? בפועל הדירה הזו הולכת להיות מושכרת אז אני בכלל לא דואג מהכנסות וגם יש לי פתרון מגורים מצוין עם מהוריי.
 

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
אם אתה רוצה פחות מ 45% מימון אז זה כבר פחות מ 50%, למה אתה צריך להגדיל את יכולת המימון מ 50% ל 70% באמצעות ההתחייבות?
אתה צודק, המסלול בהתחלה היה ל 70. כעת בדיוק לאחר שיחה עם היועץ הוא עדיין ביקש מכתב הצהרה אז כנראה שזוהי ההבטחה להכנסה עתידית שלי הלווה וכך הבנק יוכל להעביר מימון לפני תשלום מלא החלק שלי בעסקה.
 

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
אם אתה רוצה פחות מ 45% מימון אז זה כבר פחות מ 50%, למה אתה צריך להגדיל את יכולת המימון מ 50% ל 70% באמצעות ההתחייבות?
ומצד שני -
הסכום שאני מעביר לפני הבנק הוא 30% ... מניח שבכדי שיהיה ניתן לאשר הבנק מבחינתו רוצה הצהרה שאני משפר דיור ולא קונה אחת נוספת לצורך הגדרת תנאי המשכנתא.

רק לאחר שנה וחצי אני משלים ל 56% ... אולי יש קשר?
 

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
לגבי סעיף 1 - לאחר בדיקה , עליו להיות כתוב מפורשות בהסכם המכר להקדמת תשלומים. כלומר מקבלים פנקס שוברים פתוח ללא סכום נקוב ואני רושם כמה אני רוצה לשלם בכל שלב.
אני משתף לידיעת חברי הפורום ובנוסף לשאלה נוספת גם אליכם.
איך אני יכול לקבל ערבות לפי (חוק מכר) לכל סכום שאותו אשלם לזכות היזם\קבלן? לקבלן יש בנק מלווה (יותר נכון חברת ביטוח מלווה - הממלא את תפקיד הבנק המלווה), איך אני יכול לקבל את הערבות במהלך כל תשלום אותו אבצע?
 

GlenWalker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/1/21
הודעות
102
דירוג
198
אחרי שאתה משלם יש תקופה נקובה (לא זוכר אם זה 60 יום או משהו באזור) שבה הקבלן מחויב לספק לך את הערבות הבנקאית (ד"א - חברת ביטוח מלווה? לא יצא לי לחוות עד כה, מדובר בקבלן גדול ומסודר?).
קבלנים גדולים לרוב ישלחו לך הבייתה בדואר רשום, קבלנים קטנים לרוב ישלחו אותך לאסוף ממשרדי הנהלת החשבונות שלהם (וגם זה אחרי שתצטרך כנראה לתזכר אותם טלפונית)
 

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
תקופה נקובה לספק ערבות בנקאית? אתה בטוח שזהו חוק להגנת הצרכן ולא דרישה שלנו כרוכשים שיופיע בחוזה? אחרי הרבה התעקשות עם הקבלן הוא סרב בכל תוקף להתחייב למועד בו ערבות בנקאית תהיה קיימת.

אם כבר מדברים על הנושא אם יש קשר בין היתר בנייה לערבות בנקאית?
על אף שהמצב לא סביר - יתכן אפשרות שקבלן יקבל היתר לפני שהוציא ערבות בנקאית? (בפועל התשומות היום רק מטפסים, דחיית ערבות בנקאית משליך על דחיית פנקס שוברים ובכך היזם מרוויח זמן וריביות מעל ל- 90% מסכום כל עסקה (ההשלמה ל 100 אחוז בנאמנות)
 

GlenWalker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/1/21
הודעות
102
דירוג
198
תקופה נקובה לספק ערבות בנקאית? אתה בטוח שזהו חוק להגנת הצרכן ולא דרישה שלנו כרוכשים שיופיע בחוזה? אחרי הרבה התעקשות עם הקבלן הוא סרב בכל תוקף להתחייב למועד בו ערבות בנקאית תהיה קיימת.

כן, אני בטוח. בדקתי - לפי החוק הקבלן מחויב לספק לך את הערבות עצמה תוך 14 יום על כל תשלום מעל 7% ממחיר הדירה (לפני קבלן היתר בניה) ומהתשלום הראשון (באם כבר יש היתר בניה)

אם כבר מדברים על הנושא אם יש קשר בין היתר בנייה לערבות בנקאית?
על אף שהמצב לא סביר - יתכן אפשרות שקבלן יקבל היתר לפני שהוציא ערבות בנקאית? (בפועל התשומות היום רק מטפסים, דחיית ערבות בנקאית משליך על דחיית פנקס שוברים ובכך היזם מרוויח זמן וריביות מעל ל- 90% מסכום כל עסקה (ההשלמה ל 100 אחוז בנאמנות)
הוא יכול לקבל כספים (עד 7% לפני ההיתר). אסור לו לקבל יותר כספים מזה (או לספק ערבות) לפני היתר. אכן הוא מרוויח את תשומות הבנייה (תלוי כמובן החוזה שלך, בחלק מהמקרים הרוכש מתנה שהמדד הקובע הוא מדד קבלת ההיתר ולא מדד חתימת החוזה), אבל אתה מרוויח בטחונות לכסף שלך ולמה שאתה רוכש בזה שאתה משלם על דירה ידועה מראש (היתר בנייה זה לא סתם בירוקרטיה, ישנה אפשרות שממש ישנו את תמהיל וגדלי הדירות)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה פוסטים מאיכות נמוכה 1
W התייעצות לגבי הלוואה מעמותת "עוגן" צרכנות פיננסית 22
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
L התייעצות לגבי דירה 2 חדרים חדשה באשדוד נדל"ן 55
freakazoid התייעצות לגבי קרן סל בנקים ישראל\ארה"ב לקראת עליית המדד שוק ההון 1
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
ד התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 12
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 21
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 34
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 14
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18
ג התייעצות כללית ושאלה לגבי קרן השתלמות וקופות גמל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
ב התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים (MBA) אוף טופיק 5
מתכנת התייעצות לגבי סכסוך מתמשך עם קולגה אוף טופיק 89
א התייעצות לגבי אינטרס של מנהלי תיק ההשקעות בבנק שוק ההון 47
J התייעצות לגבי המשך הדרך שוק ההון 6
D התייעצות לגבי קרן פנסיה לצעיר צרכנות פיננסית 0
N התייעצות לגבי השקעה בתקופה זאת נדל"ן 15
י התייעצות לגבי כדאיות כלכלית נדל"ן 19
א התייעצות לגבי שידור דו״ח באתר מס הכנסה שוק ההון 8
C משקיע חדש שרוצה להשקיע לטווח ארוך - התייעצות לגבי קופות גמל להשקעה וקרנות השתלמות שוק ההון 24
B התייעצות לגבי אופן פתיחת התיק שוק ההון 1
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
the_newbie התייעצות לגבי אחזקת רכב - שאלה להייטקיסטים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
G התייעצות לגבי רכישת רכב ולקיחת הלוואה. צרכנות פיננסית 18
אמירב התייעצות לגבי מרווח המרה של דולרים שוק ההון 0
Chase התייעצות לגבי ראיון עבודה - החזר נסיעות צרכנות פיננסית 33
א התייעצות לגבי ביטוח מנהלים או קופת גמל צרכנות פיננסית 0
R התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 2
M התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 3
R התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון - לאחר שינוי שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון שוק ההון 32
I התייעצות לגבי קרן השתלמות צרכנות פיננסית 22
מתכנת התייעצות לגבי רכישת ריהוט (סולידי) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 41
דוג התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 6
מ התייעצות לגבי תווי קניה/שי לחגים/תלושים לחגים- האם שמירת תווי קנייה הוא בזבוז כסף? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 22

נושאים דומים

למעלה