מתלבט האם כדאי לקנות דירה שניה - עזרה

[Steven]

היי,

מתלבט לגבי רכישת דירה שניה.

להלן הפרטים:

1. יש לי דירה ללא משכנתא בשווי 2.2.
2. אני מעוניין לרכוש דירה נוספת בשווי 2.8.
3. יש ברשותי הון עצמי של 800 אלף שח וקרן השתלמות בשווי 300 אלף שח.
4. הכנסה נטו 26 אלף שח בחודש (עבודה יציבה)
5. הכסף הנזיל שלי כרגע לא מיועד לשוק ההון אלא רק לנדלן. השקעה בנככס נוסף או קנית נכס יקר יותר יחיד למגורים. (כספי הפנסיה מושקעים כולם בשוק ההון)

עד עכשיו חשבתי למכור את הדירה ובאמצעותה לממן את הדירה החדשה.
יתרונות: פחות כאב ראש, משכנתא קטנה יותר וכמובן חיסכון במיסי רכישה בקניה הנוכחית כנל לגבי מס שבח בעתיד.

אולם, אתמול בערב עלה לי רעיון שאולי עדיף לקחת סיכון ולנסות למצוא מקורות מימון נוספים ולקנות את הדירה הנוספת כדי שאני ומשפחתי נגור בה ואת הדירה בשווי 2.2 נשכיר.
בהינתן ואני מצליח לגייס 50 אחוז הון עצמי (נניח עזרה מהמשפחה) על מנת לקחת משכנתא מקסימלית לדירה שניה - האם אתם חושבים שזה רעיון טוב במקרה הספציפי שלי?

יכולת החזר שלי יכולה להגיע ל-10 אלף שקל בחודש ובמידה ואני משכיר את הדירה אני יכול לקבל עליה די בקלות לקבל בין 5-6 אלף שח. (ואז ההחזר פתאום יורד ל-5/4 אלף שח לחודש...)

החששות העיקריים שלי הם שבמידה ובעתיד ארצה לרכוש נכס גדול יותר בשווי 4-5 מיליון שקלים כנראה אאלץ כנראה למכור אחד או את שני הבתים ואז אאלץ לשלם לא מעט מיסים נוספים.

תודה רבה!

 

[חיים מהעיר]

החששות העיקריים שלי הם שבמידה ובעתיד ארצה לרכוש נכס גדול יותר בשווי 4-5 מיליון שקלים כנראה אאלץ כנראה למכור אחד או את שני הבתים ואז אאלץ לשלם לא מעט מיסים נוספים.

זה חשש מאוד מהותי.
אני קיבלתי דירות בירושה ועכשיו כשאני רוצה להשתדרג אני בבעיה כי צריך לשלם מס רכישה. ואם אמכור את הדירה שהייתה לי אז אשלם הרבה מס שבח.

הכסף הנזיל שלי כרגע לא מיועד לשוק ההון אלא רק לנדלן

למה? אולי כדאי להחנות אותו שם ל10 שנים ובנוסף לחיסכון של 10k בחודש אתה מגיע לאזור ה- 2.5m (לא חישבתי מדויק) ואז תוכל לקנות בקלות את דירת חלומתיך ב4-5m

 

[nullius]

שכרך יאפשר לך לקחת משכנתא של עד סביבות 1.5 מיליון (מניח שאתה לא נשוי/אין הכנסה נוספת בבית), אז בתיאוריה אם יש לך 50% + 8% מס רכישה כנראה שיאשרו לך משכנתא, אבל אתה רחוק כ-550 אלף ש״ח משם ... עדיף לך לדעתי לשדרג את דירת המגורים שלך - כנראה שתוכל לרכוש משהו בסביבות 4 מיליון ש״ח עם מס רכישה לא היסטרי (סביבות 100 אלף), בלי לשלם מס שבי על הדירה הקיימת, בלי לממש את קרן ההשתלמות (טעות קשה לעניות דעתי אם אין צורך קריטי ועדיף לך ביזור בשוק שם) ועם משכנתא של כמיליון ש״ח שתוכל לקבל בתנאים ממש לא רעים (אתה עמוק בתוך המדרגה התחתונה - 25% הלוואה לשווי).

 

[גרהם]

היי,

מתלבט לגבי רכישת דירה שניה.

להלן הפרטים:

1. יש לי דירה ללא משכנתא בשווי 2.2.
2. אני מעוניין לרכוש דירה נוספת בשווי 2.8.
3. יש ברשותי הון עצמי של 800 אלף שח וקרן השתלמות בשווי 300 אלף שח.
4. הכנסה נטו 26 אלף שח בחודש (עבודה יציבה)
5. הכסף הנזיל שלי כרגע לא מיועד לשוק ההון אלא רק לנדלן. השקעה בנככס נוסף או קנית נכס יקר יותר יחיד למגורים. (כספי הפנסיה מושקעים כולם בשוק ההון)

עד עכשיו חשבתי למכור את הדירה ובאמצעותה לממן את הדירה החדשה.
יתרונות: פחות כאב ראש, משכנתא קטנה יותר וכמובן חיסכון במיסי רכישה בקניה הנוכחית כנל לגבי מס שבח בעתיד.

אולם, אתמול בערב עלה לי רעיון שאולי עדיף לקחת סיכון ולנסות למצוא מקורות מימון נוספים ולקנות את הדירה הנוספת כדי שאני ומשפחתי נגור בה ואת הדירה בשווי 2.2 נשכיר.
בהינתן ואני מצליח לגייס 50 אחוז הון עצמי (נניח עזרה מהמשפחה) על מנת לקחת משכנתא מקסימלית לדירה שניה - האם אתם חושבים שזה רעיון טוב במקרה הספציפי שלי?

יכולת החזר שלי יכולה להגיע ל-10 אלף שקל בחודש ובמידה ואני משכיר את הדירה אני יכול לקבל עליה די בקלות לקבל בין 5-6 אלף שח. (ואז ההחזר פתאום יורד ל-5/4 אלף שח לחודש...)

החששות העיקריים שלי הם שבמידה ובעתיד ארצה לרכוש נכס גדול יותר בשווי 4-5 מיליון שקלים כנראה אאלץ כנראה למכור אחד או את שני הבתים ואז אאלץ לשלם לא מעט מיסים נוספים.

תודה רבה!

תשואת השכירות לא גבוהה, כ-3% נטו במקרה הטוב.
אבל אם אתה מאמין שלדירה תהיה עליית ערך גם בהתחשב בבלאי וההוצאות בגינה, החישוב משתנה.
קח בחשבון גם תרחישים בהם תצטרך לעשות שימוש בחלק מהחיסכון והאם אתה ערוך אליהם בהנחה שהכסף בקירות.

 

[הורדוס]

5. הכסף הנזיל שלי כרגע לא מיועד לשוק ההון אלא רק לנדלן. השקעה בנככס נוסף או קנית נכס יקר יותר יחיד למגורים. (כספי הפנסיה מושקעים כולם בשוק ההון)

המשפט הזה מאפשר לענות על השאלה שלך בקלות, כיוון שאינך מעוניין להשקיע בשוק ההון לדעתי כדאי להשקיע בנדלן, למכור את הדירה בבעלותך וללכת לקנות משהו אחר עם איזה תכנון מורכב זה משהו שלא הרבה אנשים יעשו, וגם אם יעשו לא בהכרח יועיל בגלל כל העלויות עסקה, לכן לדעתי כדאי שתשמור על הדירה הנוכחית ותקנה את הדירה שאתה רוצה לקנות, זה גם נשמע כמו רמת מינוף סבירה.