משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה

[Fitch]

מי יכול להתחייב שזה ייקח שנה, שנתיים, שלוש או אפילו 100?

המשכנתא

 

[Redroze]

המשכנתא

כנראה שלא ירדתי לסוף דעתך.
פרט, נמק והבא דוגמאות.

 

[Fitch]

פרט, נמק והבא דוגמאות.

תזרים שלילי לזמן קצר, כי יש מסלול "אגרסיבי" במשכנתא שנגמר אחרי שנתיים/שלוש/ארבע.
אח"כ יש תזרים חיובי.
לכן, התזרים זה רק מצב זמני והמשכנתא קובעת מתי יהפוך לחיובי.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

גם אם זה לשנה מתוך 100? שנתיים מתוך 100? שלוש שנים מתוך 100?

מן הסתם אם אתה יכול להגיד בודאות (או כמעט בודאות) שאתה תהיה בתזרים שלילי ויש לך

גם אם זה לשנה מתוך 100? שנתיים מתוך 100? שלוש שנים מתוך 100?

מן הסתם זה אינדיבידואלי וכל אחד בהתאם לסיבולת ואהבת/שנאת הסיכון שלו. בגלל זה רשמתי שאני הייתי נמנע. אתה יודע מה יהיה עוד שנה? עוד שנתיים? עוד שלוש? מה יקרה אם תהיה קריסה ופותח השרשור (חס וחלילה) יאבד את עבודתו ולא יימצא עבודה? ומה יקרה אם יעלו ריביות והתזרים השלילי רק יגדל? אין לך שליטה על עליית ערך הנכס כך שיכול להיות גם שערך הנכס יירד (ורק תגדיל את ההפסד). בתזרים חיובי אתה מכניס כסף מההשקעה ולא מפסיד.
למה להיות בתזרים שלילי כשאתה יכול להיות בתזרים חיובי? יש מספיק עסקאות לכולם עם תזרים חיובי.


לא ממליץ ולא מייעץ!

 

[Fitch]

יש מספיק עסקאות לכולם עם תזרים חיובי.

לשלם לעצמך עם הכסף שלך (לקחת פחות מימון) זה סתם פסיכולוגי. זה תזרים שאתה משלם לעצמך.

 

[סטרבו]

לקחת פחות מימון)

אולי 2 דירות זולות יותר?

אישית, הייתי מעדיף להיות בתזרים חיובי משמעותי מהשקל הראשון + ארגז מזומנים למקרה.
בהנחה שאני חי מהתזרים, אם מדובר בפליפ או בציפייה לעליית ערך ומכירה אחרי 5-7 שנים, התשובה יכולה להיות שונה.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

לשלם לעצמך עם הכסף שלך (לקחת פחות מימון) זה סתם פסיכולוגי. זה תזרים שאתה משלם לעצמך.

לא יודע אם אני מסכים עם הניסוח שאני "משלם לעצמי" אבל אתה בהחלט יכול לומר שאני מפסיד (אולי) תשואה אלטרנטיבית עודפת כי אני בוחר להכניס יותר אקוויטי לנכס (כחלק מרמת שנאת הסיכון שלי) אבל אני בטוח אעדיף לדעת שאני מייצר תזרים חיובי בכל חודש ומכניס כסף לכיס מאשר מוציא, ככה אני מנהל את הסיכונים שלי.
יכולתי גם להתמנף 100% ויותר, אז מה? אעשה את זה בגלל שאני יכול? אולי, אם הייתה לי סיבולת סיכון גבוהה מאוד.

 

[Fitch]

בתזרים חיובי משמעותי מהשקל הראשון + ארגז מזומנים למקרה.

אבל אני בטוח אעדיף לדעת שאני מייצר תזרים חיובי בכל חודש ומכניס כסף לכיס מאשר מוציא

אני לא מדבר על עליית ערך או פליפ.

בכל מקרה, נשמע ש100% מזומן זה אחלה בשבילכם. התזרים הכי חיובי שיש.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

אני לא מדבר על עליית ערך או פליפ.

בכל מקרה, נשמע ש100% מזומן זה אחלה בשבילכם. התזרים הכי חיובי שיש.

ברור לי שאתה לא מדבר על עלייך ערך או פליפ- גם אני לא, אחרת התשובה שלי הייתה שונה (וגם בתגובה הראשונה שלי החרגתי פליפים).
אני ממש לא עם 100% מזומן, אני לא יודע איך הבנת את זה. אני פשוט עם אחוז מימון שמאפשר לי, בנוסף להוצאות האחרות, להיות עם תזרים חיובי והנכס מייצר לי כל חודש הכנסה פסיבית גם אחרי הריביות על ההלוואות (ואני מדבר עם ניסיון של יותר מנכס אחד לאורך זמן טווח בינוני).

 

[סטרבו]

בכל מקרה, נשמע ש100% מזומן זה אחלה בשבילכם. התזרים הכי חיובי שיש.

תזרים שלילי של 1-3% בשנה.
גם זה נכנס להנחות התשואה מהנכס.

 

[Fitch]

אני פשוט עם אחוז מימון שמאפשר לי, בנוסף להוצאות האחרות, להיות עם תזרים חיובי והנכס מייצר לי כל חודש הכנסה פסיבית

ואני כל חודש משלים 2000 שקל למשכנתא (תזרים שלילי)
ומשלם לעצמי עוד 3000 שקל מההון שלא שמתי (90% מימון)

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

ואני כל חודש משלים 2000 שקל למשכנתא (תזרים שלילי)
ומשלם לעצמי עוד 3000 שקל מההון שלא שמתי (90% מימון)

בסדר גמור, ככה אתה בוחר לבצע את ההשקעה, אתה מנהל סיכונים שונה ממני, אתה אוהב רמת סיכון גבוהה יותר ואני מאחל לך הצלחה ושתניב כמה שיותר תשואה.
כשאני משקיע בנכס, אני לא משלם עליו דרך מקורת אחרים. כל נכס משלם את המימון של עצמו ומניב לי בנוסף גם הכנסה פסיבית.

 

[אירקלי טט]

ברוך הבא לפורום!
נו, כבר היינו בסיפור הזה מספר פעמים כאן בפורום נדל"ן.
למה לפתוח שרשור נוסף בנושא?

היי,
אפשר קישור למיקום הנושא באתר? אני לא מוצא כל שרשור פתוח בנושא של מינוף פיננסי של נכסים..