כן וכן.
יותר.
מרווח בנקאי, לא ריבית.
מה המגבלות שקשורות להכנסה הפנויה במקרה כזה ?
בדיוק כמו במשכנתא רגילה לרכישת דירה.
בדיוק קיבלתי הצעה במזרחי, התחילו בP+2.5%, לא מסכימים לרדת מP+2
לאו דווקא, במזרחי אמר לי שאין חיתום מחדש אבל מניח שזה תלוי בסכום ובבנק.
פנית כדי להגדיל משכנתא קיימת? או כדי לקחת חדשה כנגד נכס לא ממושכן?
זה לא משנה ,זה מסווג כמשכנתא שלא למטרת רכישה.
זה משנה כי אם יש לך משכנתא קיימת, רק הבנק של המשכנתא יכול להציע הלוואה עם שיעבוד דרגה ראשונה. בנקים אחרים יוכלו להציע רק הלוואה עם שיעבוד דרגה שנייה, מה שיבוא לידי ביטוי בריבית שתקבל.
להגדיל.
זאת אומרת שאם המשכורת שלי נשארה זהה , ואני עדיין משלם את המשכנתא( שנניח הגיעה למקסימום האפשרי לפי מגבלת כושר השתכרות ) , המסלול הזה לא רלבנטי עבורי ?
לכאורה הבנק אמור לחשב עבור הלוואה חדשה את ההכנסה הפנויה בניכוי החזרי הלוואות קיימות, כלומר אם אתה מחזיר הלוואות נניח בארבעים אחוז מהנטו, אז יכולים לאשר לך עד שליש מה60% שנותרים, כלומר 20% מהנטו. בפועל כנראה שהבנק לא יאשר לך את ההלוואה כאשר אתה כבר היום בהחזר של 40% מהנטו.
המקסימום שהבנק רשאי לאשר זה 50% מההכנסה החודשית הפנויה.
ומה ההגדרה של הכנסה חודשית פנויה? אני מכיר שזו ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות עם התחייבויות ל18 חודשים ויותר.
אכן זו ההגדרה,
⌄
⌄
⌄
אם כך, הלוואה ראשונה מקטינה את ההכנסה הפנויה לצורך נטילת הלוואה שנייה אבל לא אמורים למדוד את ההחזר הכולל. כמובן שבפועל הבנק כנראה כן יתייחס להחזר הכולל ולא יאשר זאת.
