משכון נכס נקי לטובת סגירת משכנתא קיימת

[OdedZ]

שבוע טוב,

מעוניין לבדוק אפשרות של משכון נכס קיים (ללא שעבודים) לטובת סגירת אחד ממסלולי המשכנתא של דירה להשקעה שקניתי - החלפה של הלוואה יקרה בהלוואה זולה לטובת הגדלת התזרים.

שאלות שאשמח לקבל מידע עליהן מבעלי ניסיון:
1. האם ניתן לקחת הלוואה כזו על נכס קיים בתנאי פריסה כמו של משכנתא ?
2. האם בהכרח הריבית תהיה טובה יותר ? (צריך כ-320k כשהנכס הממושכן שווה כ-2.5M)
3. האם לבנק שנתן לי את המשכנתא יש אינטרס בעסקה כזאת ושווה לפנות אליו או לנסות מראש מול בנקים אחרים?

תודה רבה

 

[Shadows]

אתה מדבר על מחזור משכנתא.
אענה על השאלות:
1. ניתן, משכנתא היא הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד הנכס, זה לא חייב להיות רק על נכס שאתה עתיד לקנות. אתה יכול למשכן את הנכס שלך ולקבל הלוואה (בתנאי משכנתא) גם לצורך טיסה לוגאס.
2. ממש לא בהכרח. אתה צריך לבדוק מה התנאים שלך בהלוואה הקיימת לעומת מה שניתן להשיג היום בשוק. אם ההלוואה שלקחת יקרה יחסית להיום, סיכוי טוב שתוכל לחסוך כסף. באופן כללי מומלץ תמיד להתעדכן בריבית של בנק ישראל והריבית על המשכנתאות. אפשר למשל לבדוק אחת לשנה אולי כדאי למחזר את המשכנתא.
3. אין לו באמת אינטרס ולכן עדיף לפנות לבנקים אחרים ורק אח"כ לחזור לבנק שלך כדי שיתחרה בהצעות שקיבלת.

שני דברים חשובים:
1. אתה יכול לבצע מחזור משכנתא על אותו הנכס. זה יותר פשוט. זה גם מאפשר לך את היתרון של הסעיף הבא -
2. אם ההלוואה הקיימת שלך נלקחה לפני 2012, אתה יכול למחזר את המשכנתא שלך עם התמהיל המקורי. מ-2012 בנק ישראל קבע שאתה לא יכול לשלב מסלול של ריבית משתנה בחלק של יותר מ-33%. במקרה כזה למשל, אם בתמהיל שלך היה לך 50% של פריים ו-50% קל"צ, אתה יכול להישאר עם אותו תמהיל ואולי לקבל את ההנחה שלך בריבית הקל"צ ועדיין לשמור על ה-50% האטרקטיבי של הפריים.