• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

כדאיות דירה להשקעה

The Stoic

משתמש רגיל
הצטרף ב
5/11/21
הודעות
268
דירוג
381
היי,

יש משהו שקצת לא מסתדר לי. מצד אחד השאיפה היא למינוף מקסימלי כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי ולנצל את הריביות הנמוכות של התקופה, מצד שני ההחזר החודשי על 75% משכנתא על כמעט כל דירה בישראל יוצא גבוה יותר מהשכר דירה החודשי על אותה הדירה. שתיאורטית זה הגיוני אחרת אף אחד לא היה משכיר וכולם היו מעדיפים לקנות ולשלם משכנתא כי היא זולה יותר מהשכרה (שוב, תיאורטית, כמובן שלא לכולם יש את ההון העצמי או הרצון לרכוש דירה).

אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?
נניח לשם הפשטות שיש דירה ששווה 2M ואני לוקח עליה ריבית מקסימלית של 1.5M ל-25 שנה ויוצא לי שההחזר החודשי הוא 6400. לפי מצב השוק אני יכול להשכיר אותה תמורת רק 6100 (לשם הפשטות נניח שהכל פטור ממס, כולל מס רכישה ומס על דמי השכירות), איך אני "יודע" שמשתלם לי לדמם את ה-300 שקל האלה כל חודש? האם זה מתוך הנחה שאני אוכל להעלות את השכירות בעתיד ואז אייצר תזרים (ואולי גם עליית ערך נחמדה מתוך אמונה שזה מה שיקרה למחירים באותו מקום) או מתוך הנחה שיוצא שאני כביכול קונה בסוף 25 שנות המשכנתא את הדירה תמורת רק ה500 אלף הון עצמי + 300 ש"ח לחודש ובסוף נשאר עם הנכס (כי הדייר משלם שכירות כל השנים)? או הכל ביחד? תוך כמה זמן אני אמור לצפות להיות ברווח במקרה כזה של תזרים שלילי?

או שאני צריך לשאוף לעולם לא להיות בתזרים שלילי ועדיף לי נניח, למרות המשכנתאות הנמוכות היסטורית, לשים 50% הון עצמי (כלומר לקחת 1M משכנתא ולהוסיף 1M הון עצמי) כדי שההחזר לבנק יהיה 4300 והרווח החודשי שלי יהיה חיובי (1800 במקרה הזה בהנחה שדמי השכירות 6100)
"איך יודעים" אם עדיף לי להשכיב את עוד ה500K האלה כהון עצמי (ולוותר על תשואה אפשרית באפיקים אחרים) תמורת העוד 1800 האלה בחודש?

אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה
 
קח בחשבון שתוך 5-10 שנים השכירות כנראה תעלה ואז התזרים כבר לא יהיה שלילי. בנוסף יש עליית מחיר (ערך) של כ-2% בשנה של הדירה. את הסכום הזה אתה לא רואה כי תיפגש איתו רק כשתמכור את הדירה.

לעשות תחשיב כדאיות זה החלק הקל, הבעיה היא להשוות להשקעות אחרות (לא נדל"ן).
 
זה לא יהיה 1800 רווח כי החל מ5000 בערך יש מס. זה אגב הקאץ' של המדינה והסיבה שלדעתי אין מס מהשקל הראשון אלא מהסכום הזה שתקוע כמו עצם בגרון למשקיע..
 
אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?
תפריד בין 2 החלקים של משכנתה - קרן וריבית. החזר קרן זה לשים את הכסף שלך בקיר שבבעלותך בעוד שהריבית זה עלות המימון שנזרקת לבנק.
רק חלק מ6400 מההחזר החודשי פוגע לך בתשואה.

זה דוגמה שהכנתי ל12 חודשים ראשונים. מתעלם מעליית מדד, שכירויות, ריביות וערך.
תשואה שנתית מצטברת תשואה חודשיתהון עצמי מושקעשכירותהחזר כוללהחזר קרןהחזר ריביתקרןחודש
0.473214865238500042004265.281896.132369.1511550001
0.4693887334387369.1542004265.281892.432372.851152630.852
0.465604434738974242004265.281888.722376.5511502583
0.461858771392118.5542004265.281885.012380.261147881.454
0.4581511303394498.8242004265.281881.32383.981145501.185
0.4544809706396882.842004265.281877.572387.711143117.26
0.4508501852399270.542004265.281873.842391.441140729.57
0.4472556876401661.9442004265.281870.12395.181138338.068
0.4436993889404057.1242004265.281866.362398.921135942.889
0.4401782882406456.0442004265.281862.62402.671133543.9610
0.4366918336408858.7142004265.281858.842406.431131141.2911
5.4346137950.4332395059411265.1442004265.281855.082410.21128734.8612



אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי
תלוי במצב האישי שלך, תעשה אקסלים כמוני
 
אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה
תזרים שלילי זה ממש לא בהכרח רע.

זאת שאלה כללית התשובה עליה ממש משתנה מאדם לאדם....

לנו יש שתי דירות בתזרים שלילי: אחת תזרים שלילי של 100 שח, אחת של כ-6000 שח.
הרבה אנשים בגישה שבנדלן כל עסקה חייבת להיות בתזרים חיובי.

הכל תלוי בתכנית שלך.

התכנית שלנו זה לקחת את מקסימום המינוף שאנחנו יכולים,
לנצל את הריביות הנמוכות,
לסיים את המשכנתאות יחסית מהר כדי לפרוש מהעבודה עם נכסים מניבים בבעלותינו,
וגם יש לנו את היכולת לקחת את ההתחייבות החודשית הזו...

מאד חשוב שקודם כל תבין מה התכנית שלך,
למה אתה משקיע בנדלן,
מה אתה מנסה להשיג,
כמה כסף יש לך ועוד ועוד...
 
זה לא יהיה 1800 רווח כי החל מ5000 בערך יש מס. זה אגב הקאץ' של המדינה והסיבה שלדעתי אין מס מהשקל הראשון אלא מהסכום הזה שתקוע כמו עצם בגרון למשקיע..
שים לב שרשמתי שבכוונה אני מתעלם מהמיסוי לשם הפשטות

תזרים שלילי זה ממש לא בהכרח רע.

זאת שאלה כללית התשובה עליה ממש משתנה מאדם לאדם....

לנו יש שתי דירות בתזרים שלילי: אחת תזרים שלילי של 100 שח, אחת של כ-6000 שח.
הרבה אנשים בגישה שבנדלן כל עסקה חייבת להיות בתזרים חיובי.

הכל תלוי בתכנית שלך.

התכנית שלנו זה לקחת את מקסימום המינוף שאנחנו יכולים,
לנצל את הריביות הנמוכות,
לסיים את המשכנתאות יחסית מהר כדי לפרוש מהעבודה עם נכסים מניבים בבעלותינו,
וגם יש לנו את היכולת לקחת את ההתחייבות החודשית הזו...

מאד חשוב שקודם כל תבין מה התכנית שלך,
למה אתה משקיע בנדלן,
מה אתה מנסה להשיג,
כמה כסף יש לך ועוד ועוד...
איך זה מסתדר שאתם מצד אחד לוקחים מקסימום מינוף ומצד שני שואפים לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר?

אני פשוט תוהה, אם נגיד השאיפה שלי היא עצמאות כלכלית דרך נכסי נדל''ן אבל בפועל הם רק מכניסים אותי לתזרים שלילי (לפחות בהתחלה ומתוך התעלמות מעליית ערך אפשרית), זה מאוד מגביל את האפשרות שלי לצבור הרבה מהם לא? זה כמו להגיד שאתה בהכרח לא תראה את הכסף בבנק עולה מההשקעה הספציפית הזאת עד שהמשכנתא נגמרת (אלא אם מחירי השכירות עולים וגם אז הם צריכים לעלות משמעותית כדי שלא רק נהיה בהפסד אלא גם ברווח חודשי שהוא לא חסר משמעות)

איך אני יודע לבחור בין תרחיש א' לתרחיש ב' בדוגמאות שהבאתי? (25% מימון עם תזרים שלילי מול 50% עם תזרים חיובי, בהנחה כמובן שיש לי את ההון ויכולת ההחזר החודשי לשני המסלולים)
 
אתה ממש צודק בהתלבטות. אני בדיוק לקראת דילמה דומה:
 
איך זה מסתדר שאתם מצד אחד לוקחים מקסימום מינוף ומצד שני שואפים לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר?
מינוף גבוה איפשר לנו ללכת על עסקה יותר גבוהה משמעותית מההון שהיה לנו.
שואפים לצמצם את הסיכון האישי שגלום בכך שהתשלומים החודשיים שלנו ענקיים, כלומר מחוייבות גבוהה,
על ידי סגירה מהירה ככל האפשר של המשכנתא עד לטווח של מינוף שנחשב "בטוח" יותר. (זה החלק של המשפט שהתפספס בניסוח הקודם שלי, מקווה שזה יותר מובן)
 
אני פשוט תוהה, אם נגיד השאיפה שלי היא עצמאות כלכלית דרך נכסי נדל''ן אבל בפועל הם רק מכניסים אותי לתזרים שלילי
הנה דוגמה מהחיים - קניתי דירה לפני כ-7 שנים שהשכירות בה הייתה 3,200 ש''ח והייתי בתזרים שלילי. היום אחרי תהליך התחדשות שעבר הבניין, אני יכול להשכיר אותה ב-6,000 ש''ח בקלות. החוב שלי לבנק נשחק והשכירות עלתה. אחלה השקעה ואני בתזרים חיובי היום.

הכל נגזרת של הבנת מטרות ההשקעה שלך ביחס לציר הזמן.
 
עצמאות כלכלית מתי, בהווה או בעתיד?
זו השאלה שתעזור לך להכריע בין האופציות
בעתיד מן הסתם...

הנה דוגמה מהחיים - קניתי דירה לפני כ-7 שנים שהשכירות בה הייתה 3,200 ש''ח והייתי בתזרים שלילי. היום אחרי תהליך התחדשות שעבר הבניין, אני יכול להשכיר אותה ב-6,000 ש''ח בקלות. החוב שלי לבנק נשחק והשכירות עלתה. אחלה השקעה ואני בתזרים חיובי היום.

הכל נגזרת של הבנת מטרות ההשקעה שלך ביחס לציר הזמן.
תודה על הדוגמה, מה היו הציפיות שלך (ממה שאתה זוכר) כשבאת לרכוש את הדירה לראשונה? פשוט הנחת שהשכירות תעלה דרסטית? באיזה אזור קנית אם אפשר לשאול (רק לשם הסקרנות, אני כבר סגור על אזור מסוים)?
 
תודה על הדוגמה, מה היו הציפיות שלך (ממה שאתה זוכר) כשבאת לרכוש את הדירה לראשונה? פשוט הנחת שהשכירות תעלה דרסטית? באיזה אזור קנית אם אפשר לשאול (רק לשם הסקרנות, אני כבר סגור על אזור מסוים)?
בעקבות מיקום מרכזי, מחסור יחידות דיור והגירה חיובית לעיר של אוכלוסיה טובה, הנחתי שהגיוני שיהיו עליות מחירים. ללא קשר לזה, הלכתי על סוגי בניינים מאוד ספציפיים (נמוכים עם מספר נמוך של דירות, שנמצאים במקומות אסטרטגיים בעיניי).
איזור מרכז.
 
עסקת נדל"ן מוצלחת היא כזאת שקנית ב10-20 אחוז מתחת למחיר השוק, או שאתה יודע להוציא מהנכס יותר ממה שנראה לעין.
אם מצאת עסקה כזו סביר להניח שתהיה בתזרים חיובי.
בשביל להשיג עסקה כזאת צריך להיות אקטיבי, לראות הרבה דירות, ללמוד על התחום וכו'
השקעה פסיבית (סתם לקנות דירה סבבה במרכז) כמו שתארת, באמת לא כ"כ מוצלחת ואם לא עליות מחירים משמעותיות, אולי עדיף בכלל שוק ההון בלי כל המאמץ שכרוך בלרכוש ולהחזיק נכס.
 
עסקת נדל"ן מוצלחת היא כזאת שקנית ב10-20 אחוז מתחת למחיר השוק, או שאתה יודע להוציא מהנכס יותר ממה שנראה לעין.
לאו דווקא. יש לי דירה שקניתי אפילו קצת מעל מחיר השוק - אחת העסקאות הטובות שעשיתי.
 
ואם לא עליות מחירים משמעותיות
משום מה מתיחסים פה בפורום לעליית מחיר של דירה כסוג של הימור
אז נכון שיש הימור כי אף אחד לא יודע לאן השוק ילך
אבל באופן כללי לדירה יש תנובה גם מעבר לשכר דירה, מכיוון שכאשר אנשים חיים באיזור מרכזי הוא מתפתח יותר, גדל, נוצרים יותר מקומות תעסוקה, ולפיכך בעיני יש לו תוחלת חיובית גם אם לא נסתכל על השכר דירה.
כמובן שיש כאן את הסיכון של העדר פיזור.
 
לאו דווקא. יש לי דירה שקניתי אפילו קצת מעל מחיר השוק - אחת העסקאות הטובות שעשיתי.
ציינתי 2 אפשרויות, ברור שיש עוד. הרעיון הוא שאתה צריך edge על השוק בשביל להצליח בנדל"ן, וכל אחד עם סגנון ההשקעה שלו.
 
אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה

היי
התשובה מאוד פשוטה, זה תלוי בעיקר במאפיינים הפיננסיים של המשקיע, יתכן תחילה תזרים שלילי מנכס מסוים, אך אם
יש נכסים נוספים / השקעות נוספות והתזרים החודשי הכולל חיובי, אין עם זה כל בעיה.

נקודה נוספת, החשובה ביותר היא יכולת החיסכון החודשי, במידה ומהלך זה אינו פוגע מהותית ביכולת של המשקיע להמשיך לחסוך
ולהשקיע בדרך לעצמאות כלכלית, ניתן להכיל תזרים חודשי שלילי לא מהותי משכירות בנכס מסוים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
ס כדאיות ברישום דירה על הילדים נדל"ן 28
M האם חישוב "כדאיות רכישת דירה" בהתאם לעלויות הדירה מול עלות השכירות זה לא בעצם תזמון שוק? נדל"ן 23
yancuk רכב חברה - כדאיות צרכנות פיננסית 14
עידו ג הבדלי דמי ניהול בקרן אירית - כדאיות שוק ההון 6
T כדאיות העברת כספים מקופת גמל לפנסיה כללית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
י כדאיות התקנת חימום תת רצפתי בדירה להשקעה מקבלן נדל"ן 11
כ עצמאי - כדאיות הטבות מס מקרן פנסיה \ גמל ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
P כדאיות ביטוח רכב צרכנות פיננסית 6
J כדאיות קופת גמל במעמד עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
A מעבר לקטנוע חשמלי - כדאיות כלכלית לעומת חסרון טווח הנסיעה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
י כדאיות מעבר לIKBR שוק ההון 7
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
S הטבות מס בשכר לא מבוטח⁩ - כדאיות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
וינסנט כדאיות השקעה בחלק הסולידי של התיק שוק ההון 19
א מישהו יכול להמליץ על ספר כדאיות השקעות בנדלן? פוסטים מאיכות נמוכה 0
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D כדאיות ביטוח חיים צרכנות פיננסית 8
א השקעה באג"ח ארה"ב - כדאיות ומיסוי שוק ההון 5
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
יבגני_ל כדאיות ביטוח אבדן כושר עבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
T חישוב כדאיות הקדמת תשלומים לקבלן נדל"ן 14
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 21
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

Back
למעלה