פוסט של הסולידית - כדאיות שכירות למול רכישה

[isalidiq]

אני זוכר שקראתי באחד הפוסטים בבלוג, והיא עשתה שם חישוב מסוים כדי לבדוק האם כדאי לקנות את הדירה או לא (לפי חישוב שכירות למול מחיר הדירה)
מישהו זוכר איזה פוסט זה? לא מצליח למצוא
אני זוכר משהו של: יחס מעל 21 או מתחת ל16 - אם עוזר לכם להיזכר

 

[pseudonym]

ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת - הסולידית

מסיבה כלשהי — חולשה מזוכיסטית, אי שפיות זמנית או שתיהן יחדיו — אני מוצאת את עצמי מעיינת לפרקים במדור הנדל"ן של "פטאליסט". שאול אמסטרדמסקי מפרסם שם בחודש האחרון סדרת ראיונות עם משפחות ישראליות שכורעות תחת נטל יוקר המחיה, מתקשות לחסוך, וכמובן – נמצאות הרחק ממה שמכונה "חלום הדירה". או, אם נדייק...

www.hasolidit.com

 

[isalidiq]

יש למישהו מושג מה ההגיון מאחורי החישוב של מעל 21 - לשכור, ומתחת ל16 - למכור?

ישנן כמובן תקופות שבהן ברור שעדיף לקנות ולא לשכור – בדרך כלל אחרי קריסה רבתי של מחירי הדיור. דרך אחת לבחון זאת היא לחלק את שווי הנכס במחיר דמי השכירות השנתיים. אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות

 

[קפיטליסט מרושע]

אלה כללי אצבע כמובן, לא מדע מדוייק, אבל אני מאמין שהכוונה היא לתשואה (או התשואה האלטרנטיבית) של הכסף במידה וקונים דירה או לא. כלומר זה לא משתלם, ועדיף להשקיע את הכסף

 

[isalidiq]

אלה כללי אצבע כמובן, לא מדע מדוייק, אבל אני מאמין שהכוונה היא לתשואה (או התשואה האלטרנטיבית) של הכסף במידה וקונים דירה או לא. כלומר זה לא משתלם, ועדיף להשקיע את הכסף

יכול לפרט? לא ירדתי לסוף דעתך

 

[קפיטליסט מרושע]

יכול לפרט? לא ירדתי לסוף דעתך

יכול לומר מה דעתי, אבל זה לא בהכרח מייצג את מה שהסולידית התכוונה לומר.

נניח, בקיצוניות, ששכירות הייתה 1 ש"ח לשנה, ודירה הייתה עולה מיליארד ש"ח. במקרה כזה זה ברור לחלוטין שעדיף לשכור על פני לקנות, כי הדירה בשום סיטואציה לא תהיה שלך (לא תסיים לשלם עליה), ומצד התשואה על כסף בשוק ההון של 33 ש"ח הייתה מחזירה לך את השכירות (לפי כלל 3%). כלומר, אם היית שם בשום ההון 33 ש"ח (ולא קונה דירה), היית יכול לממן את שכר הדירה בצורה בטוחה עד לסוף ימיך רק מהתשואה על הכסף.

אבל כמובן ששכירות היא לא 1 ש"ח, ועוד יותר דירה לא עולה מיליארד. השאלה היא איפה עובר הגבול המציאותי.

אם תוכל לקחת את הסכום שהדירה עולה, לשים אותו בשוק ההון באפיק לבחירתך, ולקבל סכום גבוה משכר הדירה, אז כלכלית נטו זה משתלם (וגם אין לך את ההוצאות הנלוות לדירה - חד פעמיות, תקופתיות, ושגרתיות).

מצד שני, יש יתרונות (לרוב לא כלכליים, אבל לא רק) לבעלות על דירה.

 

[שלומו]

דירת מגורים היא קודם כל מוצר צריכה שיש לו יתרונות וחסרונות על פני שכירות.
לגבי השקעה כבר הרבה שנים נדל"ן הוא לא השקעה טובה אם מתעלמים מעליית ערך הקרקע. בפועל קרקע היא משאב מוגבל שמחולק באופן לא שוויוני/כלכלי בין מדינות. במדינה עשירה וקטנה כמו ישראל הקרקע תתייקר ככל שהתלג הכולל יעלה.

 

[isalidiq]

אבל

יכול לומר מה דעתי, אבל זה לא בהכרח מייצג את מה שהסולידית התכוונה לומר.

נניח, בקיצוניות, ששכירות הייתה 1 ש"ח לשנה, ודירה הייתה עולה מיליארד ש"ח. במקרה כזה זה ברור לחלוטין שעדיף לשכור על פני לקנות, כי הדירה בשום סיטואציה לא תהיה שלך (לא תסיים לשלם עליה), ומצד התשואה על כסף בשוק ההון של 33 ש"ח הייתה מחזירה לך את השכירות (לפי כלל 3%). כלומר, אם היית שם בשום ההון 33 ש"ח (ולא קונה דירה), היית יכול לממן את שכר הדירה בצורה בטוחה עד לסוף ימיך רק מהתשואה על הכסף.

אבל כמובן ששכירות היא לא 1 ש"ח, ועוד יותר דירה לא עולה מיליארד. השאלה היא איפה עובר הגבול המציאותי.

אם תוכל לקחת את הסכום שהדירה עולה, לשים אותו בשוק ההון באפיק לבחירתך, ולקבל סכום גבוה משכר הדירה, אז כלכלית נטו זה משתלם (וגם אין לך את ההוצאות הנלוות לדירה - חד פעמיות, תקופתיות, ושגרתיות).

מצד שני, יש יתרונות (לרוב לא כלכליים, אבל לא רק) לבעלות על דירה.

אבל לאדם סטנדרטי אין הון שיכול ללכת כולו לקניית דירה למול השקעה בשוק ההון.
אז איך אפשר לחשב את האלטרנטיבה (אם במשכנתא יש לך החזרים חודשיים) כדי שזה יהיה השוואה של תפוחים ותפוחים?

 

[שלומו]

אז איך אפשר לחשב את האלטרנטיבה

בשורה התחתונה אפשר להשוות שווי נכסים פחות חובות.

 

[isalidiq]

בשורה התחתונה אפשר להשוות שווי נכסים פחות חובות.

מה הכוונה?
הרי משכנתא ניתנת רק עבור דירה, אז אין לי דרך באמת לשים את הכסף הזה בשוק ההון

 

[kingofgypsum]

לאסף נתן יש פוסט מפורט בנושא שמסביר את החישובים באופן מפורט. https://assafnathan.com/2011/06/לרכוש-דירה-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם/

 

[שלומו]

מה הכוונה?
הרי משכנתא ניתנת רק עבור דירה, אז אין לי דרך באמת לשים את הכסף הזה בשוק ההון

במבחן התוצאה (שאי אפשר לחזות מראש) פשוט צריך לחשב נכסים (לפחות להעריך) פחות חובות. זה סך שווי הבעלות שיש לאדם.

 

[שלומו]

במבחן התוצאה (שאי אפשר לחזות מראש) פשוט צריך לחשב נכסים (לפחות להעריך) פחות חובות. זה סך שווי הבעלות שיש לאדם.

כמובן שיש עוד קניינים חשובים לאדם כמו דעת. אבל זה נושא קצת אחר

 

[אהבת חינם]

מסיבה כלשהי — חולשה מזוכיסטית, אי שפיות זמנית או שתיהן יחדיו — אני מוצאת את עצמי מעיינת לפרקים במדור הנדל"ן של "פטאליסט". שאול אמסטרדמסקי מפרסם שם בחודש האחרון סדרת ראיונות עם משפחות ישראליות שכורעות תחת נטל יוקר המחיה, מתקשות לחסוך, וכמובן – נמצאות הרחק ממה שמכונה "חלום הדירה". או, אם נדייק...

עברתי על הפוסט ומשהו מאד צרם לי אשמח להבין מה פיספסתי היה שם שלב בפוסט שהיא השוותה בין רכישת דירה להשקעה לקרן ריט ואז היא כתבה שקרן ריט תניב תשואה שוטפת מה שדירת מגורים לא ,היא לא חישבנה את השכירות שהייתי משלם אם הייתי שוכר דירה ?זה יצא זהה לקרן הריט או אפילו יותר גבוהה .
ובקרן ריט יש עוד מס על הדיבידנד .
גילוי נאות אני נגד רכישת דירה ברב המקרים בישראל כרגע

 

[isalidiq]

היא לא חישבנה את השכירות שהייתי משלם אם הייתי שוכר דירה ?זה יצא זהה לקרן הריט או אפילו יותר גבוהה

גם אני לא הבנתי את הקטע הזה, מה גם שזה חישוב לפני מס

 

[yahud]

גם אני לא הבנתי את הקטע הזה, מה גם שזה חישוב לפני מס

מה הקשר בין השכר דירה שאתה משלם בדירה שאתה גר בה להשוואה בין דירה להשקעה לשוק ההון

 

[yossik]

מה הקשר בין השכר דירה שאתה משלם בדירה שאתה גר בה להשוואה בין דירה להשקעה לשוק ההון

תקרא את הכתבה הזאת:

הסקירה שחושפת: "רק העשירונים הגבוהים יכולים לעמוד במשכנתא"

www.globes.co.il

 

[isalidiq]

מה הקשר בין השכר דירה שאתה משלם בדירה שאתה גר בה להשוואה בין דירה להשקעה לשוק ההון

תקרא את הדוגמה שהיא נתנה שם.
היא מדברת על שכירות בדירה לבין לקנות את אותה הדירה עצמה (בלי משכנתא לדוג'). ואז אומרת שבמקום לקנות את הדירה להשקיע את אותו כסף בקרן ריט.
אבל הטענה לא ברורה. הרי אם אתה קונה את הדירה לא תצטרך לשלם שכירות. ואם לא תקנה אז כן תצטרך.
בדוגמה שלה יוצא שהשכירות השנתית שווה לתקבולים מקרן הריט (והתקבולים אפילו נמוכים יותר עקב המס) - משמע אין באמת הבדל בין לקנות לבין לשכור.

 

[yahud]

תקרא את הדוגמה שהיא נתנה שם.
היא מדברת על שכירות בדירה לבין לקנות את אותה הדירה עצמה (בלי משכנתא לדוג'). ואז אומרת שבמקום לקנות את הדירה להשקיע את אותו כסף בקרן ריט.
אבל הטענה לא ברורה. הרי אם אתה קונה את הדירה לא תצטרך לשלם שכירות. ואם לא תקנה אז כן תצטרך.
בדוגמה שלה יוצא שהשכירות השנתית שווה לתקבולים מקרן הריט (והתקבולים אפילו נמוכים יותר עקב המס) - משמע אין באמת הבדל בין לקנות לבין לשכור.

אם אתה קונה את הדירה שאתה גר בה (ומשלם שכירות של כ3% בשנה מערך הדירה היום) , אז אתה מרוויח 3% בשנה (שלא תשלם בשכירות)
אם הקרן ריט עושה תשואה גבוהה יותר, אז אולי שווה לך לא לקנות.

כי ההפרש בין התשואה שתקבל ל3% שאתה מפסיד היא חיובית.

בענייני מס, גם לדירה יש מיסוי. בהחלט צריך להתחשב בזה בכל מה שעושים.

 

[isalidiq]

אם אתה קונה את הדירה שאתה גר בה (ומשלם שכירות של כ3% בשנה מערך הדירה היום) , אז אתה מרוויח 3% בשנה (שלא תשלם בשכירות)
אם הקרן ריט עושה תשואה גבוהה יותר, אז אולי שווה לך לא לקנות.

כי ההפרש בין התשואה שתקבל ל3% שאתה מפסיד היא חיובית.

בענייני מס, גם לדירה יש מיסוי. בהחלט צריך להתחשב בזה בכל מה שעושים.

כמובן. פשוט הדוגמה שהיא הביאה לא עונה על זה. ואפילו סותרת