בדיקת כדאיות השקעה בדירה מקבלן בטירת הכרמל

[twister]

אהלן חבר'ה.

קצת נתונים יבשים עליי:
בן 29
תיק השקעות ממוסה - 1M
פנסיה - 400K
קרן השתלמות - 81K
מזומן - 120K

סה"כ הון עצמי: 1.6M, חוסך בחודש בערך 20K נטו (לא כולל קרן השתלמות והפרשות לפנסיה)
אני מעוניין לגוון את תיק ההשקעות עם דירה ראשונה בישראל ולנצל את הטבת המס, ולהמשיך להשקיע בשוק ההון שהוא מאוד מתאים לי ונוח לי.


קצת פרטים על הדירה:
אני שוקל לקנות דירה בדירת הכרמל מקבלן (עמרם אברהם, היזם הוא אלי נידם) ב pre-sale.
סה"כ אלו 3 בניינים שבמרכזם יהיה פארק, מרכז קניות, מכון כושר ומתחם משרדים לאנשים רוצים לעבוד מהבית.
דירת 4 חדרים בקומה 7 בעלות של 1,985,000, 95 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, לכיוון דרום מערב, 2 כיווני אוויר (אחד לכיוון הפארק ואחד לכיוון הים) + חניה בטאבו
צפי אכלוס הוא בין 3.5 ל 4 שנים.
מבחינת ערבויות - חוק ערבות מכר בכפוף לחברת הביטוח כלל ובנק לאומי.

יש לי יתרון בבחירת הדירה בפרויקט כי אני מכיר מקרבה ראשונה את המשווק של הפרויקט.
הרכב העסקה הוא 10 אחוז הון עצמי עכשיו ללא ריבית והצמדה, ופטור מהצמדה למדד תשומות הבניה, ואת היתר (15 אחוז) משלימים רק בסמוך לקראת קבלת המפתח + משכנתא כמובן.

הייתי בטירת הכרמל והתרשמתי מאוד מהאזור ומההתפתחות בו, קרוב לרכבת, קרוב לים, קרוב למרכז תעסוקה והאזור רק הולך ומתפתח, כמו כן הקבלן הולך להעלות מחירים עם קצב התקדמות הפרויקט, ואני צופה שהמחיר יעלה ב3 שנים הקרובות, ואפילו ב 10 שנים הקרובות.

אלו עוד פרטים הייתם מציעים לי לבדוק מלבד תב"ע? הכל כמובן יבדק ע"י עורך דין מטעמי לפני חתימה על חוזה
על הנייר העסקה תפורה בשבילי, לא מקצץ יותר מדי מהתיק, ממשיך בתכנית, ויכול לעשות סיבוב יפה של כמה מאות אלפי שקלים ב3 שנים, ואפילו להמשיך להחזיק את הדירה לטווח ארוך.

מה דעתכם?

 

[אורי ג.]

, ויכול לעשות סיבוב יפה של כמה מאות אלפי שקלים ב3 שנים,

מי אמר? בדקת?

הרכב העסקה הוא 10 אחוז הון עצמי עכשיו ללא ריבית והצמדה, ופטור מהצמדה למדד תשומות הבניה, ואת היתר (15 אחוז) משלימים רק בסמוך לקראת קבלת המפתח + משכנתא כמובן.

מה קרה לשאר 75% האחוזים?
יהיה לך מאיפה להביא את הכסף כשצריך?

יש לי יתרון בבחירת הדירה בפרויקט כי אני מכיר מקרבה ראשונה את המשווק של הפרויקט.

אין לך שום יתרון, הראשון שיביא כסף יבחר איזה דירה שבא לו, אף אחד לא ישמור לך דירה.

 

[Therealdeal]

אהלן חבר'ה.

קצת נתונים יבשים עליי:
בן 29
תיק השקעות ממוסה - 1M
פנסיה - 400K
קרן השתלמות - 81K
מזומן - 120K

סה"כ הון עצמי: 1.6M, חוסך בחודש בערך 20K נטו (לא כולל קרן השתלמות והפרשות לפנסיה)
אני מעוניין לגוון את תיק ההשקעות עם דירה ראשונה בישראל ולנצל את הטבת המס, ולהמשיך להשקיע בשוק ההון שהוא מאוד מתאים לי ונוח לי.


קצת פרטים על הדירה:
אני שוקל לקנות דירה בדירת הכרמל מקבלן (עמרם אברהם, היזם הוא אלי נידם) ב pre-sale.
סה"כ אלו 3 בניינים שבמרכזם יהיה פארק, מרכז קניות, מכון כושר ומתחם משרדים לאנשים רוצים לעבוד מהבית.
דירת 4 חדרים בקומה 7 בעלות של 1,985,000, 95 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, לכיוון דרום מערב, 2 כיווני אוויר (אחד לכיוון הפארק ואחד לכיוון הים) + חניה בטאבו
צפי אכלוס הוא בין 3.5 ל 4 שנים.
מבחינת ערבויות - חוק ערבות מכר בכפוף לחברת הביטוח כלל ובנק לאומי.

יש לי יתרון בבחירת הדירה בפרויקט כי אני מכיר מקרבה ראשונה את המשווק של הפרויקט.
הרכב העסקה הוא 10 אחוז הון עצמי עכשיו ללא ריבית והצמדה, ופטור מהצמדה למדד תשומות הבניה, ואת היתר (15 אחוז) משלימים רק בסמוך לקראת קבלת המפתח + משכנתא כמובן.

הייתי בטירת הכרמל והתרשמתי מאוד מהאזור ומההתפתחות בו, קרוב לרכבת, קרוב לים, קרוב למרכז תעסוקה והאזור רק הולך ומתפתח, כמו כן הקבלן הולך להעלות מחירים עם קצב התקדמות הפרויקט, ואני צופה שהמחיר יעלה ב3 שנים הקרובות, ואפילו ב 10 שנים הקרובות.

אלו עוד פרטים הייתם מציעים לי לבדוק מלבד תב"ע? הכל כמובן יבדק ע"י עורך דין מטעמי לפני חתימה על חוזה
על הנייר העסקה תפורה בשבילי, לא מקצץ יותר מדי מהתיק, ממשיך בתכנית, ויכול לעשות סיבוב יפה של כמה מאות אלפי שקלים ב3 שנים, ואפילו להמשיך להחזיק את הדירה לטווח ארוך.

מה דעתכם?

אם אני מבין, זה פרויקט התחדשות עירונית.

טירת כרמל אכן שינתה את פניה בעשור האחרון, בעיקר בגלל שתי שכונות חדשות שנבנו שם - גלי כרמל ושכונת החותרים (להבדיל מהקיבוץ). השכונות האלה הביאו אוכלוסיה די שונה מהאוכולוסיה המקורית. המחירים בגלי כרמל למשך הכפילו את עצמן בעשור האחרון. בשכונת החותרים היו מספר פרויקטים של מחיר למשתכן. עוד נקודה לקחת בחשבון היא שמתוכננת בטירת כרמל עוד שכונה חדשה מדרום שתהיה מנותקת, ותיקרא איילת הכרמל.

ועם כל זה, רוב חברי ההייטקיסטים שעובדים במת"מ וגרים בטירת כרמל שולחים את ילדיהם לחינוך פרטי בחיפה או עוזבים ברגע שילדהם מגיעים לבתי ספר. לשם המחשה, 2-3 קילומטר צפונה בחיפה מוכרים דירות דומות בחצי מליון שקל יותר.

טירת כרמל מהווה אלטרנטיבה זולה למי שרוצה לגור בחיפה בדירה חדשה אך ידו אינה משגת. ומצד שני, המחירים בקריות, ערי לווין של חיפה גם כן, נמוכים עדיין משמעותית מטירת כרמל. כך שיש עוד איזורים שעומדים בקריטריונים שציינת (ים, רכבת, מרכז תעסוקה, התפתחות) רק זולים יותר.

יש הבדל תהומי ברמה הסוציואקונומית בין תושבי השכונות האלה ובין התושבים בשכונות הותיקות. צריך לקחת את זה בחשבון.

בקיצור, יצא שסתם נתתי סקירה של הסביבה. אין דרך לנתח את סיכויי ההצלחה של ההשקעה, רק להכיר את כל הפקטורים.

 

[twister]

מי אמר? בדקת?

אף אחד לא אמר, אבל הסתכלתי על דירות דומות בחיפה בנאות פרס, לא רחוק משם, וראיתי מחירים סביב 2.4.
וגם, אני לא רואה סיבה שהנדל"ן בארץ לא ימשיך לעלות.

מה קרה לשאר 75% האחוזים?
יהיה לך מאיפה להביא את הכסף כשצריך?

לגבי ה 15 אחוז הנוספים -
אני אצטרך להשלים 300K, ואני חוסך 20K בחודש, אז כבר תוך 15 חודשים יהיה לי את הכסף, בינתיים אוכל לשים את הכסף הזה בקרן כספית או פק"מ.

לגבי ה 75% - משכנתא, אולי אקח אפילו פחות מ 75%

אין לך שום יתרון, הראשון שיביא כסף יבחר איזה דירה שבא לו, אף אחד לא ישמור לך דירה.

בהרבה פרויקטים שאני בדקתי לגביהם באזור אין דירות 4 חדרים בכלל.

 

[twister]

אם אני מבין, זה פרויקט התחדשות עירונית.

טירת כרמל אכן שינתה את פניה בעשור האחרון, בעיקר בגלל שתי שכונות חדשות שנבנו שם - גלי כרמל ושכונת החותרים (להבדיל מהקיבוץ). השכונות האלה הביאו אוכלוסיה די שונה מהאוכולוסיה המקורית. המחירים בגלי כרמל למשך הכפילו את עצמן בעשור האחרון. בשכונת החותרים היו מספר פרויקטים של מחיר למשתכן. עוד נקודה לקחת בחשבון היא שמתוכננת בטירת כרמל עוד שכונה חדשה מדרום שתהיה מנותקת, ותיקרא איילת הכרמל.

ועם כל זה, רוב חברי ההייטקיסטים שעובדים במת"מ וגרים בטירת כרמל שולחים את ילדיהם לחינוך פרטי בחיפה או עוזבים ברגע שילדהם מגיעים לבתי ספר. לשם המחשה, 2-3 קילומטר צפונה בחיפה מוכרים דירות דומות בחצי מליון שקל יותר.

טירת כרמל מהווה אלטרנטיבה זולה למי שרוצה לגור בחיפה בדירה חדשה אך ידו אינה משגת. ומצד שני, המחירים בקריות, ערי לווין של חיפה גם כן, נמוכים עדיין משמעותית מטירת כרמל. כך שיש עוד איזורים שעומדים בקריטריונים שציינת (ים, רכבת, מרכז תעסוקה, התפתחות) רק זולים יותר.

יש הבדל תהומי ברמה הסוציואקונומית בין תושבי השכונות האלה ובין התושבים בשכונות הותיקות. צריך לקחת את זה בחשבון.

בקיצור, יצא שסתם נתתי סקירה של הסביבה. אין דרך לנתח את סיכויי ההצלחה של ההשקעה, רק להכיר את כל הפקטורים.

תודה, ממה שהבנתי הרבה חברה מההייטק עוברים לטירת הכרמל, בעיקר לשכונות החדשות.
מתחנת הרכבת חוף כרמל מאוד נוח להגיע לתל אביב, וגם יש תכנונים לבנות גשר שיחבר בין טירת הכרמל לים (מעל הכביש).

כל מה שרשמת נכון גם לגבי בת ים, רק במרכז, והיא נחשבת למקום מועדף מאוד ע"י משקיעי נדל"ן
ברור שאין לדעת לאן זה הולך, אבל בחשיבה לטווח ארוך נראה שיש פה פוטנציאל לא?

 

[Therealdeal]

תודה, ממה שהבנתי הרבה חברה מההייטק עוברים לטירת הכרמל, בעיקר לשכונות החדשות.
מתחנת הרכבת חוף כרמל מאוד נוח להגיע לתל אביב, וגם יש תכנונים לבנות גשר שיחבר בין טירת הכרמל לים (מעל הכביש).

כל מה שרשמת נכון גם לגבי בת ים, רק במרכז, והיא נחשבת למקום מועדף מאוד ע"י משקיעי נדל"ן
ברור שאין לדעת לאן זה הולך, אבל בחשיבה לטווח ארוך נראה שיש פה פוטנציאל לא?

לא יודע, קטונתי. ההשוואה לנאות פרס שגויה לחלוטין - השירותים העירוניים של חיפה טובים בהרבה, מרחק הליכה למת"מ, אוכלוסיה אחרת לגמרי. שים לב שבין טירת כרמל לנאות פרס הולכים לבנות עוד 6000 יחידות דיור בשנים הקרובות. לא תהיינה חסרות דירות באיזור, לא לשכירות ולא לרכישה.

ההשוואה לבת ים גם כן שגויה לדעתי - אנשים רוצים לגור במרכז ויש שם ביקוש. באיזור חיפה עדיין מקימים שכונות חדשות מאפס וישנן עתודות קרקע משמעותיות.

מדגיש שוב, אין לי טענות בעד או נגד רק מעביר מידע.

 

[Homer]

תסתובב שם ביום ובלילה כמה פעמים, תראה אם נעים לך שם. בשכונות הוותיקות יש אנשים שלא תרצה שיהיו בסביבה שלך בלילה...

 

[twister]

לא יודע, קטונתי. ההשוואה לנאות פרס שגויה לחלוטין - השירותים העירוניים של חיפה טובים בהרבה, מרחק הליכה למת"מ, אוכלוסיה אחרת לגמרי. שים לב שבין טירת כרמל לנאות פרס הולכים לבנות עוד 6000 יחידות דיור בשנים הקרובות. לא תהיינה חסרות דירות באיזור, לא לשכירות ולא לרכישה.

ההשוואה לבת ים גם כן שגויה לדעתי - אנשים רוצים לגור במרכז ויש שם ביקוש. באיזור חיפה עדיין מקימים שכונות חדשות מאפס וישנן עתודות קרקע משמעותיות.

מדגיש שוב, אין לי טענות בעד או נגד רק מעביר מידע.

תודה רבה על המידע

לגבי נאות פרס, השכונה הזו נמצאת על סמי עופר, הבנתי שלחלק מהאנשים שם זה די קשוח, ובלי קשר אני מאמין שהמחירים שם יעלו עם השנים - ואני מניח שגם הדירות בקרבת מקום.

תסתובב שם ביום ובלילה כמה פעמים, תראה אם נעים לך שם. בשכונות הוותיקות יש אנשים שלא תרצה שיהיו בסביבה שלך בלילה...

אני מכיר את טירת הכרמל מילדות, קרובי משפחה שלי גרו שם וביקרנו שם כמעט כל סופ"ש (בשכונות הותיקות)
כשהגעתי לראות את האיזור (בעיקר את השכונות החדשות) אחרי 20 שנה הייתי בשוק, לא האמנתי שהמקום התפתח בצורה הזו.

בשכונות החדשות גם גרים הייטקיסטים שעובדים במת"מ או בתל אביב (שעה ברכבת לתל אביב)

 

[twister]

לא יודע, קטונתי. ההשוואה לנאות פרס שגויה לחלוטין - השירותים העירוניים של חיפה טובים בהרבה, מרחק הליכה למת"מ, אוכלוסיה אחרת לגמרי. שים לב שבין טירת כרמל לנאות פרס הולכים לבנות עוד 6000 יחידות דיור בשנים הקרובות. לא תהיינה חסרות דירות באיזור, לא לשכירות ולא לרכישה.

ההשוואה לבת ים גם כן שגויה לדעתי - אנשים רוצים לגור במרכז ויש שם ביקוש. באיזור חיפה עדיין מקימים שכונות חדשות מאפס וישנן עתודות קרקע משמעותיות.

מדגיש שוב, אין לי טענות בעד או נגד רק מעביר מידע.

שאלה - האם עצם העובדה שבונים שם עוד 6000 יחידות דיור אומרת שהמחיר של הדירה לא בהכרח יעלה בעוד 5 שנים כי רוב הסיכויים שההיצע יעלה על הביקוש? או שבניית 6000 יחידות אומרת התפתחות של האזור והתחדשות עירונית ולכן הפיכתו ליותר אטרקטיבי - ואז סביר שהמחיר כן יעלה?
מה ניתן להבין מכך?

וגם, שיניתי פרויקט לדירה אחרת, קומה 11 מפנה דרום מזרחי, המרפסת פונה לכיוון דרום (לכיוון הפארק וגם לכיוון הים), המחיר הוא 2,020,000 האם לדעתכם המחיר הוא גבוה מדי לטירת הכרמל? כדאי לשקול דירה מצ'וקמקת באיזור המרכז עם פוטנציאל לשיפוץ או פינוי בינוי? או לחלופין, לנסות הגרלה של מחיר למשתכן (מתחתן עוד מס' חודשים)

 

[Therealdeal]

שאלה - האם עצם העובדה שבונים שם עוד 6000 יחידות דיור אומרת שהמחיר של הדירה לא בהכרח יעלה בעוד 5 שנים כי רוב הסיכויים שההיצע יעלה על הביקוש? או שבניית 6000 יחידות אומרת התפתחות של האזור והתחדשות עירונית ולכן הפיכתו ליותר אטרקטיבי - ואז סביר שהמחיר כן יעלה?
מה ניתן להבין מכך?

וגם, שיניתי פרויקט לדירה אחרת, קומה 11 מפנה דרום מזרחי, המרפסת פונה לכיוון דרום (לכיוון הפארק וגם לכיוון הים), המחיר הוא 2,020,000 האם לדעתכם המחיר הוא גבוה מדי לטירת הכרמל? כדאי לשקול דירה מצ'וקמקת באיזור המרכז עם פוטנציאל לשיפוץ או פינוי בינוי? או לחלופין, לנסות הגרלה של מחיר למשתכן (מתחתן עוד מס' חודשים)

אני לא חושב שיש בעיה של היצע באיזור הצפון, ובפרט סביב חיפה וערי הלווין (טירת כרמל, עתלית, קריות). המחיר יעלה או לא - קטונתי.

 

[pseudonym]

הזכרת לי את הפוסט הבא:

https://carsforum.co.il/topic/671709-רמת-חינוך-נמוכה-בעיר-מחפש-פתרונות-מעבר-דירה-vs-רישום-לביהס-פרטי/

 

[twister]

הזכרת לי את הפוסט הבא:

https://carsforum.co.il/topic/671709-רמת-חינוך-נמוכה-בעיר-מחפש-פתרונות-מעבר-דירה-vs-רישום-לביהס-פרטי/

מעניין, תודה
השרשור הזה הוא מלפני 4 שנים, יצא לי לדבר עם כמה אנשים שגרים שם עכשיו ומרוצים, ההשקעה היא לטווח של 5-10 שנים.

 

[pseudonym]

אם אתה בונה על עליית ערך, אתה לא מעדיף "להתמרכז" מעט ולקנות באיזור גדרה - חדרה ?

 

[twister]

אם אתה בונה על עליית ערך, אתה לא מעדיף "להתמרכז" מעט ולקנות באיזור גדרה - חדרה ?

לוקח שעה להגיע מטירת הכרמל לתל אביב ברכבת.
ברוב הערים בין גדרה לחדרה הרכבת מאוד מרוחקת ממרכז העיר.

בנוסף, אם ניקח את פתח תקווה, נתניה או בת ים לצורך הדוגמא, אני חושב שהעלייה המשמעותית במחירים שם כבר הייתה, ומעריך בזהירות שלמחירי הדירות שם אין עוד לאן לעלות יותר מדי.

דירת 4 חדשה עם מרפסת וחניה ב 2 מיליון בתנאים של 90/10 לא אצליח למצוא בין חדרה חדרה, ושוב מעריך בזהירות שהפוטנציאל לעליית ערך שם גבוהה יותר

 

[pseudonym]

רק נקודה למחשבה אתה לא לוקח בחשבון את זמן ההגעה מהדירה ועד הרכבת.

בגבעת אולגה או בפרדס חנה אולי תוכל למצוא פרוייקטים חדשים שמתומחרים בסביבות ה2 מיליון. לגבי טיב ההשקעה שם, אין לי מושג.

לי נשמע שאתה דיי נעול על המקום הזה. ( אני לא מכיר אז לא יכול לחוות דעה).
אתה מתכוון לגור שם או שהדירה תיועד לצורכי השקעה בלבד?

 

[אורי ג.]

לוקח שעה להגיע מטירת הכרמל לתל אביב ברכבת.

לא מבין מאיפה המספרים המצוצים מהאצבע האלה.
בוא תבדוק כמה זמן לוקח לך מהרגע שיצאת מהדלת של הבית עד שאתה מגיע ליעד שלך בת"א. מתערב איתך שזה לפחות שעתיים.

 

[pseudonym]

ואם בכלל תהיה לו חניה פנויה בחניון של הרכבת.

 

[tuple]

לוקח שעה להגיע מטירת הכרמל לתל אביב ברכבת.

לוקח 50+ דקות להגיע מתחנת חוף הכרמל לאוניברסיטה
מה שלא לקחת בחשבון זה הזמן להגיע לרכבת, בבוקר, כשכל טירה עומדים ברמזור של מת״מ לפנות שמאלה

אף אחד לא אמר, אבל הסתכלתי על דירות דומות בחיפה בנאות פרס, לא רחוק משם, וראיתי מחירים סביב 2.4.

יש הבדל גדול בין לגור בנאות פרס עם אפשרות להגיע לרכבת לא ברכב לבין טירה

לגבי נאות פרס, השכונה הזו נמצאת על סמי עופר, הבנתי שלחלק מהאנשים שם זה די קשוח

זה גם מה שאני חשבתי, אבל מסתבר שהרבה קנו פה דווקא בגלל הקרבה לאצטדיון וגם כאלה שלא עדיין יחסית מרוצים מהשכונה

 

[twister]

רק נקודה למחשבה אתה לא לוקח בחשבון את זמן ההגעה מהדירה ועד הרכבת.

בגבעת אולגה או בפרדס חנה אולי תוכל למצוא פרוייקטים חדשים שמתומחרים בסביבות ה2 מיליון. לגבי טיב ההשקעה שם, אין לי מושג.

לי נשמע שאתה דיי נעול על המקום הזה. ( אני לא מכיר אז לא יכול לחוות דעה).
אתה מתכוון לגור שם או שהדירה תיועד לצורכי השקעה בלבד?

לקח לי רבע שעה להגיע ממרכז העיר לרכבת, ועוד כשעה לתל אביב, כולל באפרים שעה חצי +-

אני לא נעול אבל תמיד אפשר למצוא סיבות למה לא, ופה מצאתי הרבה סיבות למה כן.

לא מבין מאיפה המספרים המצוצים מהאצבע האלה.
בוא תבדוק כמה זמן לוקח לך מהרגע שיצאת מהדלת של הבית עד שאתה מגיע ליעד שלך בת"א. מתערב איתך שזה לפחות שעתיים.

אתה צודק, שעתיים אם מחשבים דלת לדלת

 

[twister]

לוקח 50+ דקות להגיע מתחנת חוף הכרמל לאוניברסיטה
מה שלא לקחת בחשבון זה הזמן להגיע לרכבת, בבוקר, כשכל טירה עומדים ברמזור של מת״מ לפנות שמאלה


יש הבדל גדול בין לגור בנאות פרס עם אפשרות להגיע לרכבת לא ברכב לבין טירה

זה גם מה שאני חשבתי, אבל מסתבר שהרבה קנו פה דווקא בגלל הקרבה לאצטדיון וגם כאלה שלא עדיין יחסית מרוצים מהשכונה

הולכים לבנות רכבת קלה שתחבר בין טירת הכרמל לחיפה, צפי סיום הפרויקט הוא בעוד 3 שנים, גם אם יסתיים תוך 6 שנים זה עדיין מעניין