כדאיות כלכלית ברכישת דירת מגורים

[חדשה]

שלום לכולם,
רוצה להבין טוב יותר כדאיות כלכלית ברכישה/העברה במתנה של דירת מגורים מההורים, בעודם בחיים.
שווי הדירה כ- 4M ₪. אני קונה היום את החצי של אחי תמורת 1M ₪, והדירה עוברת כולה לבעלותי. ההורים יוכלו לגור בדירה עד יום מותם, ואם אבחר אוכל להתגורר איתם יש מספיק מקום לכולם.
כיום, אין דירה בבעלותי, ואין לי הוצאות שכירות (יכול להיות שיהיו בעתיד).

אומדן עלויות:

• 1M שאותם יש מספר דרכים לממן: משיכה מתיק ההשקעות , מס רווחי הון 40K, ואובדן תשואה עתידית, או לקיחת משכנתא ועלויות ריבית + פתיחת תיק, או שילוב של השניים.
• עו"ד 20K
• מס רכישה 100K או שליש מזה בהעברה במתנה - לא בטוחה מה עדיף, האם לשלם היום את המס המלא ובעתיד, נניח בעוד 20 שנה, במידה וארצה למכור אשלם מס שבח לפי מחיר הדירה היום, או להעביר במתנה ולשלם היום שליש מהמס ובמכירה אדרש לתשלום מס מהמחיר בו הורי קנו את הדירה (1M, לפני 30 שנה).
  זו כנראה תהיה דירתי היחידה ולא יודעת מה הסבירות שהיא תהיה שווה בעוד 20 שנה יותר מ- 5M, וגם לא ברור אם חוקי המס לא ישתנו. שאלה שנידונה כאן הרבה.
  (אציין שבגלל שזהו (1M) סכום משמעותי עבורי, מעדיפה העברה בטאבו מאשר לקבל בירושה ללא מס)
• אגרות העברה בטאבו וכו' – לא יודעת מה העלויות
• הוצאות לא צפויות

אודה לדעתכם ולנקודות למחשבה ולהעמקה,
מהי האפשרות הכי כדאית כלכלית נטו לממן ולבצע את העסקה (משיכה מהתיק/משכנתא נניח בריבית המקובלת בשוק, קנייה/העברה במתנה) ?
והאם העסקה משתלמת כשהאלטרנטיבה היא שכירות נניח 10K לחודש כיום, למשך 45 שנה ?

תודה

 

[גרביל מרוץ]

שווי הדירה כ- 4M ₪. אני קונה היום את החצי של אחי תמורת 1M ₪

משהו לא ברור, אם הדירה שווה 4M איך חצי שווה 1M? הכוונה שהדירה כולה על שם ההורים ואת קונה אופציה לאחרי 120 של ההורים לעומת קבלה של הכל במתנה היום? זו שאלה משפטית עוד לפני החישוב הכלכלי.

1M שאותם יש מספר דרכים לממן: משיכה מתיק ההשקעות , מס רווחי הון 40K, ואובדן תשואה עתידית, או לקיחת משכנתא ועלויות ריבית + פתיחת תיק, או שילוב של השניים.

אם זו עלות המיסוי על רווחי ההון אז לדעתי אין שאלה שעדיף בלי משכנתא. את כן צריכה להשאר קצת נזילה אז זה תלוי כמה מתוך התיק זה ה- 1M. יהיו פה בקיאים ומבינים שיטענו שעדיף לך לקחת משכנתא כי תקבלי יותר בשוק ההון, זה נושא שלדעתי היו עליו מספיק דיונים אז לא אציג את הטיעונים שכנגד.

והאם העסקה משתלמת כשהאלטרנטיבה היא שכירות נניח 10K לחודש כיום, למשך 45 שנה ?

שוב, שאלה שהיו עליה הרבה דיונים. דעתי היא שדיור זו הוצאה חיונית ומשמעותית ולכן יש הגיון כלכלי לגדר אותה על ידי החזקת דירה למגורים, בין אם את גרה בה ובין אם היא מושכרת. זו גם השקעה עם קורלטיביות נמוכה לשוק ההון ולכן היא מגדרת את ההון האישי גם מצד התנודתיות. ההשוואה לדעתי לא צריכה להיות מול השכירות החודשית האלטרנטיבית אלא איזה אחוז היא מהווה מסך כל הנכסים. במקרה הזה שההשקעה מצידך (1M) הינה פחות ממחיר דירה ממוצעת והתמורה היא בשווי פי ארבע, זו נראית לי השקעה נכונה.

 

[יובל ממודיעין]

והאם העסקה משתלמת

את קונה במליון שקל דירה ששווה 4 מליון. נראה לי על פניו שזה משתלם.
מתוך סקרנות, מה לגבי האח? האם הוא מקבל מתנה מההורים בשווי ערך זהה? האם לא יהיה מצב של סכסוך פנימי במשפחה בעקבות העסקה הזו? ואם תתחתני? אני לא מכיר את החוק אבל יכול להיות שחלקך בדירה יהיה שייך גם לבעלך ובמקרה גירושים יוכל לתבוע את חלקו.

 

[חדשה]

משהו לא ברור, אם הדירה שווה 4M איך חצי שווה 1M? הכוונה שהדירה כולה על שם ההורים ואת קונה אופציה לאחרי 120 של ההורים לעומת קבלה של הכל במתנה היום? זו שאלה משפטית עוד לפני החישוב הכלכלי.

מתוך סקרנות, מה לגבי האח? האם הוא מקבל מתנה מההורים בשווי ערך זהה? האם לא יהיה מצב של סכסוך פנימי במשפחה בעקבות העסקה הזו? ואם תתחתני? אני לא מכיר את החוק אבל יכול להיות שחלקך בדירה יהיה שייך גם לבעלך ובמקרה גירושים יוכל לתבוע את חלקו.

אחי מוותר על החצי שלו בדירה תמורת זה שההורים ואני רוכשים לו דירה היום בשווי 2M. חלקי 1M.
למה שאלה משפטית? יש כאן משהו לא חוקי?

אם זו עלות המיסוי על רווחי ההון אז לדעתי אין שאלה שעדיף בלי משכנתא. את כן צריכה להשאר קצת נזילה אז זה תלוי כמה מתוך התיק זה ה- 1M. יהיו פה בקיאים ומבינים שיטענו שעדיף לך לקחת משכנתא כי תקבלי יותר בשוק ההון, זה נושא שלדעתי היו עליו מספיק דיונים אז לא אציג את הטיעונים שכנגד.

ההשוואה לדעתי לא צריכה להיות מול השכירות החודשית האלטרנטיבית אלא איזה אחוז היא מהווה מסך כל הנכסים. במקרה הזה שההשקעה מצידך (1M) הינה פחות ממחיר דירה ממוצעת והתמורה היא בשווי פי ארבע, זו נראית לי השקעה נכונה.

את קונה במליון שקל דירה ששווה 4 מליון. נראה לי על פניו שזה משתלם.

שווי התיק גדול מזה מה שישאיר לי נזילות.
זו באמת עסקה טובה ועל פניו נראה ממש משתלם, אבל השאלה היא, 1.1M יהיו שווה ערך, בהערכה גסה, ל 4.4M בעוד 20 שנה (הכפלה כל עשור), זמן הפרישה, וזה בערך סכום שיאפשר לי לשכור דירה לכל החיים ולכן אני עושה השוואה מול שכירות. בתקווה שהסכום המושקע ימשיך לגדול לאחר הפרישה.
אז אם הבחינה היא כלכלית נטו, אני נשארתי די אדישה, ואולי אני טועה...

 

[זבלן אוקראיני]

ההורים יוכלו לגור בדירה עד יום מותם, ואם אבחר אוכל להתגורר איתם יש מספיק מקום לכולם.

לא תוכלי לגור איתם כבר עכשיו מבלי לרכוש את חלקך בדירה?

או שהתכנון זה גם לרכוש את החלק של אחיך בדירה ובכל זאת להמשיך לשלם שכירות עבור דירה אחרת?

לי זה נשמע כאילו את מממנת לאחיך דירה פרטית עם נזילות מיידית בזמן שאת מקבלת דירה שהנזילות שלה תלויה במתי שההורים שלך ימותו (שיזכו לחיים ארוכים).

 

[גרביל מרוץ]

למה שאלה משפטית? יש כאן משהו לא חוקי?

לא, זה מאד מקובל, רק שאם הדירה רשומה על שם ההורים אז את לא קונה מאחיך דבר, הוא לא יכול למכור לך דירה שאולי כן ואולי לא יהיה לו בה חלק בעתיד. אם הבעלות היא של ההורים אז העיסקה היא רק בינך ובינם. אתם צריכים לשבת עם עו"ד מקרקעין שיסביר לכם איך לבנות את העסקה. אני מניח שמבחינת רשויות המס זה לא ייתכן שדירה בשווי 4M נמכרה ב- 1M, אלא אם כן שווי השימוש המהוון של ההורים מוערך ב- 3M, מה שגם נשמע קצת גבולי. כנראה שהעו"ד יציע לכם מבנה עסקה מותאם לסיטואציה וזה גם מה שיקבע את משמעויות המיסוי.

בכל מקרה אם את שמה כסף עכשיו אז עדיף שהעברת הבעלות גם היא תהיה עכשיו, עם הסכם שמגדיר את ההורים כברי רשות. עד 120 ופתיחת שתי צוואות יותר מידי דברים עלולים לקרות, אם תחכו עד אז אז זה מתכון לריבים ובעיות.

 

[זבלן אוקראיני]

את קונה במליון שקל דירה ששווה 4 מליון. נראה לי על פניו שזה משתלם.
מתוך סקרנות, מה לגבי האח? האם הוא מקבל מתנה מההורים בשווי ערך זהה? האם לא יהיה מצב של סכסוך פנימי במשפחה בעקבות העסקה הזו? ואם תתחתני? אני לא מכיר את החוק אבל יכול להיות שחלקך בדירה יהיה שייך גם לבעלך ובמקרה גירושים יוכל לתבוע את חלקו.

היא קונה ב3 מליון דירה ששווה 4 מליון.
הרי חצי משווי הדירה (2 מליון) כבר רשום על שמה.
על השקעה של מליון, היא מרוויחה מליון, לא 3.

 

[חדשה]

לא תוכלי לגור איתם כבר עכשיו מבלי לרכוש את חלקך בדירה?
או שהתכנון זה גם לרכוש את החלק של אחיך בדירה ובכל זאת להמשיך לשלם שכירות עבור דירה אחרת?
לי זה נשמע כאילו את מממנת לאחיך דירה פרטית עם נזילות מיידית בזמן שאת מקבלת דירה שהנזילות שלה תלויה במתי שההורים שלך ימותו (שיזכו לחיים ארוכים).

אני יכולה לעבור להורים מתי שארצה, ואני לא משלמת שכירות.
נכון, אחי מקבל דירה כבר היום, בעוד אני אקבל רק בעתיד הרחוק.
אז האפשרויות שלי הם:
1. לשלם היום 1M על דירה שאקבל רק בעתיד.
2. לא לשלם כלום, להשאיר לעצמי את המיליון ואולי ההורים יקנו לו בעצמם בלי עזרתי ואולי לא, ולקבל בירושה חצי מהבית, או את כולו, או כלום אם יחליטו להשאיר לו הכל.
לא יודעת מה יהיה, אני יודעת מה המצב הנתון עכשיו, ולכן אני מתחשבת רק בעלות שלי אל מול התגמול שלי, והאם זה משתלם לי כלכלית.

 

[חדשה]

כנראה שהעו"ד יציע לכם מבנה עסקה מותאם לסיטואציה וזה גם מה שיקבע את משמעויות המיסוי.

יש עו"ד, כמובן שאני לא קונה את זה מאחי, רק ניסיתי לתאר את הסיטואציה.

 

[חדשה]

היא קונה ב3 מליון דירה ששווה 4 מליון.

נכון רק שזה יוצא מתוך נקודת הנחה שבטוח שאני אקבל חצי בירושה. בסיטואציה הזו זה בכלל לא משתלם לי.
כי אם אני מתייחסת לזה שחצי כבר שלי, אז המיליון המושקעים יהפכו ל- 2M + 4M שאקבל בירושה. כבר יהיה לי 6.
בגלל שאני לא יודעת מה יהיה בעתיד, אני יוצאת מתוך נקודת הנחה שאני לא מקבלת כלום בירושה, ומשלמת היום על נכס שיעבור לבעלותי היום ותמיד אוכל לגור בו.

 

[גרביל מרוץ]

היא קונה ב3 מליון דירה ששווה 4 מליון.

בדיוק נכון

אם מתייחסים אל הדירה כאילו חצי ממנה כבר שלך אז זה לא בדיוק נכון, את בעצם לא קונה כלום. ההורים נותנים 2M לאח ו- 4M לך סה"כ 6M, ואת נותנת להורים 1M, מה שמוריד את הירושה נטו ל- 2M לאח ו- 3M לך. לכאורה את מקבלת יותר, מצד שני את לוקחת עליך את הדאגה לדיור של ההורים לכל חייהם.

 

[חדשה]

אם מתייחסים אל הדירה כאילו חצי ממנה כבר שלך אז זה לא בדיוק נכון, את בעצם לא קונה כלום. ההורים נותנים 2M לאח ו- 4M לך סה"כ 6M, ואת נותנת להורים 1M, מה שמוריד את הירושה נטו ל- 2M לאח ו- 3M לך. לכאורה את מקבלת יותר, מצד שני את לוקחת עליך את הדאגה לדיור של ההורים לכל חייהם.

נכון זו גם דרך להסתכל על זה, אבל זה יוצא מתוך נקודת הנחה שחצי בטוח שלי, ההורים גם יכולים להחליט שהם לא קונים לו דירה ומשאירים לו את הבית שלהם. ראה תיקון לתגובה שכתבתי בהודעה מעל.
אבל כל העניין הוא לא מי מקבל יותר, ומה נקבל בעתיד, אלא האם זה צעד נכון כלכלית עבורי היום.

 

[זבלן אוקראיני]

בגלל שאני לא יודעת מה יהיה בעתיד, אני יוצאת מתוך נקודת הנחה שאני לא מקבלת כלום בירושה, ומשלמת היום על נכס שיעבור לבעלותי היום ותמיד אוכל לגור בו.

אני יצאתי מנקודת הנחה שחצי מהשווי הנוכחי של הדירה של הורייך כבר "סגור" על שמך.
אם הכל בסימן שאלה זה משנה את התמונה... אם את אומרת שיש סיכוי שלא תקבלי שום דבר בירושה אז אולי כן משתלם להשקיע את המיליון. מניח שאת מכירה את ההסתברות לזה יותר טוב מאיתנו.

 

[חדשה]

אולי כן משתלם להשקיע את המיליון

אז אם המיליון היום שווים לי בפרישה לשכירות לכל החיים, אני לא אמורה להיות אדישה בין האפשרויות?
מקסימום אקבל עוד ירושה ואז גם הרווחתי, או שלא אקבל כלום בירושה ולא הפסדתי.

 

[גרביל מרוץ]

אז אם המיליון היום שווים לי בפרישה לשכירות לכל החיים, אני לא אמורה להיות אדישה בין האפשרויות?

לדעתי כמו שכתבתי מעל השיקול בבעלות על דירה הוא לא התשואה על ההשקעה:

דעתי היא שדיור זו הוצאה חיונית ומשמעותית ולכן יש הגיון כלכלי לגדר אותה על ידי החזקת דירה למגורים, בין אם את גרה בה ובין אם היא מושכרת. זו גם השקעה עם קורלטיביות נמוכה לשוק ההון ולכן היא מגדרת את ההון האישי גם מצד התנודתיות. ההשוואה לדעתי לא צריכה להיות מול השכירות החודשית האלטרנטיבית אלא איזה אחוז היא מהווה מסך כל הנכסים.

ויש שחולקים על כך. בסוף זו החלטה שלך מה את מעדיפה.

 

[מרקר]

אם הבנתי נכון אז ברור שהאח מרוויח מזה ולא הבנתי מה הרווח שלך.

במצב הנוכחי:
* האח מקבל את הירושה היום בסך 2 מליון, כאשר את קונה ממנו את חלקו העתידי במחיר הנוכחי ללא היוון. את לא מקבלת איזו הנחה על כך שהדירה לא באמת שייכת לך כי יש המון סייגים (ההורים נשארים בה עד אחרית ימיהם).
* את מקבלת כביכול דירה, אבל היא לא באמת שלך ואת משלמת על זה 1 מליון ש"ח היום שזה שווי לא הוגן כי שווי הדירה היום לא מגלם את המוצר שאת קונה שהוא דירה עם הגבלות. לא תוכלי גם לגבות שכירות מההורים כך שתאבדי 3% למשך כל שנות חייהם של ההורים ואם יאריכו ימים רק זה מגיע למליונים.
* ההורים נותנים לאחיך מליון ש"ח נזיל היום, אבל לך נותנים חלק בנכס לא מניב כי את לא יכולה להשכיר את הדירה ואת בעצם מקבלת חלק בדירה עם כוכביות.

במצב שאת לא קונה בפטירת ההורים בהנחה שהחלוקה הוגנת:
* את תקבלי חצי מהדירה.
* תוכלי בנתיים להשקיע את המליון ולהרוויח עליו תשואה במשך אני מעריך עשרות שנים.
* יתכן וההורים יוכלו לתת חצי מליון לכל אחד וכך תוכלי לקנות דירה שמניבה כבר היום. בנוסף לקבלת חצי דירה מההורים בפטירה.

המבחן הפשוט לבדוק אם זה הוגן הוא האם היית מעדיפה להתחלף עם אחיך ולקבל דירה משלך היום בשווי 2 מליון ולהישאר עם מליון ש"ח בתמורה לזה שלא תקבלי את חלקך בדירה בעתיד.

 

[חדשה]

המבחן הפשוט לבדוק אם זה הוגן הוא האם היית מעדיפה להתחלף עם אחיך ולקבל דירה משלך היום בשווי 2 מליון ולהישאר עם מליון ש"ח בתמורה לזה שלא תקבלי את חלקך בדירה בעתיד.

ברור שזה יותר כדאי אבל זה לא המצב שלי.

במצב הנוכחי:
* האח מקבל את הירושה היום בסך 2 מליון, כאשר את קונה ממנו את חלקו העתידי במחיר הנוכחי ללא היוון. את לא מקבלת איזו הנחה על כך שהדירה לא באמת שייכת לך כי יש המון סייגים (ההורים נשארים בה עד אחרית ימיהם).
* את מקבלת כביכול דירה, אבל היא לא באמת שלך ואת משלמת על זה 1 מליון ש"ח היום שזה שווי לא הוגן כי שווי הדירה היום לא מגלם את המוצר שאת קונה שהוא דירה עם הגבלות. לא תוכלי גם לגבות שכירות מההורים כך שתאבדי 3% למשך כל שנות חייהם של ההורים ואם יאריכו ימים רק זה מגיע למליונים.
* ההורים נותנים לאחיך מליון ש"ח נזיל היום, אבל לך נותנים חלק בנכס לא מניב כי את לא יכולה להשכיר את הדירה ואת בעצם מקבלת חלק בדירה עם כוכביות.

אני מקבלת את הדירה רק בעתיד. אני לא יכולה לגבות שכירות אבל יכולה לגור בה. מכאן, אני יכולה להקביל את התקבול מהשכרה שאני מפסידה כשווה ערך לתשלום שכירות. אז עד שהדירה תהיה באמת שלי זה לא מפריע לי.
בהנחת 20 שנה שמחירי הדירות יעלו בכ 3% בשנה ואני מאבדת 3% בשנה, אני מאבדת כ- 1.8% מערך הנכס ל20 שנה. נניח שזה מבחינתי זניח ויותר מעניין אותי לבחון את העניין בנקודת זמן ספציפית בעוד 20 שנה ולהבין בערך מה הפרמיה שאני משלמת, כי אז אוכל לשקול אם אני מוכנה לשלם אותה בשביל לקבל דווקא את הדירה הספציפית הזו.

לגבי העתיד (הערכה גסה לעוד 20 שנה), מבחינה כלכלית נטו - אם אני קונה את הבית של ההורים ב1M, בהנחה של עליית מחירי דיור 2% וריבית להיוון 7%:
המחיר הנוכחי (חצי דירה): 2M.
המחיר העתידי בעוד 20 שנה : כ - 3M
מהוון להיום : 768K
הפרמיה כ- 232K ש"ח, זו ההנחה שאני לא מקבלת. שהיא שוות ערך ל- 2250 ש"ח בחודש בפרישה. (וכל זה בלי להתחשב בעלויות הנוספות של הרכישה)

במצב שאת לא קונה בפטירת ההורים בהנחה שהחלוקה הוגנת:
* את תקבלי חצי מהדירה.
* תוכלי בנתיים להשקיע את המליון ולהרוויח עליו תשואה במשך אני מעריך עשרות שנים.
* יתכן וההורים יוכלו לתת חצי מליון לכל אחד וכך תוכלי לקנות דירה שמניבה כבר היום. בנוסף לקבלת חצי דירה מההורים בפטירה.

במצב שאני לא קונה אני מניחה שאני לא מקבלת כלום. לא כי אני חושבת שאני לא אקבל אלא כי אני לא רוצה להסתמך בחישובים שלי על הירושה.
אם אני אקבל על הכייפק ואם לא אז לא קרה כלום.