כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה)

[FIREdesire]

הסיטואציה:
מתעניין בדירות במחיר סביב 3.5 מיליון מבחינת גודל ומיקום.
נניח ולאור ההכנסות שלי אחפש לקחת משכנתא של 1.5 מיליון.

כלומר עליי לשלם 2 מיליון וקצת (כולל עלויות סגירה כמו מיסים ועו"ד וכדומה). לפי חישובים עלויות סגירה הן כ-100 אלף שקל אז סה"כ 2.1 מיליון שקל.

נניח שכירות היא 3% משווי הדירה (קצת גבוה, אבל ניחא), זה יוצא שעל דירה של 3.5 מיליון משלמים 8750 שקל בחודש, שזה בערך ההחזר של משכנתא של 1.5 מיליון.

קיימות בפניי 2 אפשרויות:

1. קניית דירה מוכנה עכשיו, תשלום 2.1 מיליון, ולקיחת משכנתא של 1.5 מיליון, ולעבור לגור בה. השכירות שאני חוסך שווה למשכנתא, לחלופין השכרת הדירה שווה לשכירות, עד כדי מיסים ותקופה שהיא ריקה וכדומה.

2. קניית דירה על הנייר, אכלוס עוד 2.5 שנים נניח. תשלום 20% עכשיו כלומר 700 אלף + 100 אלף עלויות סגירה, סה"כ 800 אלף. נניח הדירה ללא הצמדה למדד תשומות בנייה. את יתרת ה-2.1 מיליון (כלומר 1.3 מיליון) אני שם על משהו סולידי יחסית, ובינתיים גר לי בשכירות במחיר דומה, 8750 לחודש.

אפשרות 2 נשמעת לי יותר אטרקטיבי:

+ ממונף וחשוף ל-2 אפיקים שונים
+ ריביות במגמת ירידה
+ מחירי הדירות בתקווה ימשיכו לעלות ובעת לקיחת משכנתא אחוז המימון יהיה נמוך עוד יותר
- משלם שכירות
- סיכונים ואי ודאות

במידה ומדובר בדירה להשקעה ולא בדירה למגורים (כרגע אין ברשותי דירה):
+ ממונף וחשוף ל-2 אפיקים שונים
+ מחירי השכירות ימשיכו לעלות, ולכן כשאקח משכנתא התזרים יהיה יותר חיובי
+ ריביות במגמת ירידה
+ מחירי הדירות בתקווה ימשיכו לעלות ובעת לקיחת משכנתא אחוז המימון יהיה נמוך עוד יותר
- גם השכירות שלי עולה
- לא רואה שכירות מהדירה ב-2.5 שנים הקרובות
- סיכונים ואי ודאות

עשיתי אקסל שאפשר לשחק עם המספרים, אשמח לפידבק.

Real Estate Deal Evaluator - Published

docs.google.com

כעת אני כן מחפש לשחק עם המספרים ולהבין מה ה-sweet spot.

 

[אלישבע]

דירות במחיר 20/80 נמכרות במחיר השוק ומעלה
בדירות בנויות אפשר למצוא מציאות שמשקפות את השפל בשוק.

את הפער הזה צריך להוסיף לחישוב

 

[JBUZZ]

לדעתי לא החשבת מס רכישה.
בקניית דירה נוכחית משלמים מס רכישה מיד (ואז אם יש או אין דירה ראשונה)
בקניית דירה על הנייר - אפשר לדחות את התשלום (בתוספת הצמדה) ואז א) זה דחיה תזרימית ו-ב) אפשר למכור דירה נוכחית ולשלם לפי דירה 1.
יכול להיות שהנחת מס זהה בשניהם - ולא התחשבת - אבל תזרימית צריך לשלם אותו...
@FIREdesire

 

[doubleg1]

תודה רבה על האקסל! שימושי מאוד

אני רק אוסיף שהייתי בודק גם איך דברים נראים עם הנחות יותר שמרניות של עליית מחירי דירות, סטייל 2-2.5 אחוז שנתי.

 

[doubleg1]

כמה דברים נוספים - אתה מחשב את הNET ASSET אם אני מבין נכון בתור שווי הדירה + המזומן

בפועל הCASH FLOW לא יושב לו בחשבון בנק וצובר ריבית אפס במשך 20 שנה. בהנחה שהכסף הזה ילך לחיסכון אז אולי יותר נכון להסתכל עליו כאילו הוא מושקע כל חודש בריבית קרן כספית, בוא ניקח בנק ישראל פחות 0.5 אחוז. לא בטוח שזה ישנה המון אבל זה נראה לי קרוב יותר למציאות. (יכול להיות שאתה גם תיקח את העודף כל חודש לSNP500 אבל אני לוקח את המקרה הגרוע ביותר)

דבר נוסף - הROI שלך מתייחס לשווי הדירה בסוף, אבל איך זה קורה? אתה מוכר את הדירה בלי מס אחרי 30 שנה? סביר להניח שזה לא יהיה המצב.
בגלל זה השאלה מה מטרת העל, לא למכור את הדירה אף פעם?

 

[doubleg1]

אגב יש אפשרות 3 - למכור את הדירה בקבלת מפתח בלי לקחת משכנתא. זה בעצם הPEAK של הROI שחישבת לפני שהבניה מושלמת, רק צריך להכניס שם חישוב של מס שבח. שים לב איך נראית התוצאה בכל מיני וריאציות של שינוי במחירי הדירות, כולל נניח 0 אחוז עלייה ב3 שנים (נראה כמו בדיחה אבל אתה יודע, צריך להבין גם מה יקרה במצב כזה. לא מדובר על 30 שנה, אלא 3).

 

[JBUZZ]

אגב יש אפשרות 3 - למכור את הדירה בקבלת מפתח בלי לקחת משכנתא. זה בעצם הPEAK של הROI שחישבת לפני שהבניה מושלמת, רק צריך להכניס שם חישוב של מס שבח.

זה 3.1.
אולי להוסיף אופציה של 3.2 - לקיחת מימון, המתנה של 18 חודש ומכירה ללא מס שבח.
הרבה פעמים ערך של דירות ממשיך לעלות בהתאם לפרוייקטים מסביב. אם ממשיכים לבנות את המתחם - הדירה תעלה עוד שהכל יייסתם - יהיה גן ילדים - מרכז מסחרי וכו׳

 

[FIREdesire]

זה 3.1.
אולי להוסיף אופציה של 3.2 - לקיחת מימון, המתנה של 18 חודש ומכירה ללא מס שבח.
הרבה פעמים ערך של דירות ממשיך לעלות בהתאם לפרוייקטים מסביב. אם ממשיכים לבנות את המתחם - הדירה תעלה עוד שהכל יייסתם - יהיה גן ילדים - מרכז מסחרי וכו׳

זה התרחיש שאני שוקל כי אני אומר לעצמי שבכל מקרה אצטרך לשלם מס שבח כי אני מוכר מניות, אז כשאמכור את הדירה הדבר ההגיוני יהיה לפחות לא לשלם מס שבח גם על הדירה.

אולי עדיף גם בכלל לקחת משכנתא ממש גבוהה אם ידוע שאמכור את הדירה, כדי לא למכור מניות

 

[FIREdesire]

כמה דברים נוספים - אתה מחשב את הNET ASSET אם אני מבין נכון בתור שווי הדירה + המזומן

בפועל הCASH FLOW לא יושב לו בחשבון בנק וצובר ריבית אפס במשך 20 שנה. בהנחה שהכסף הזה ילך לחיסכון אז אולי יותר נכון להסתכל עליו כאילו הוא מושקע כל חודש בריבית קרן כספית, בוא ניקח בנק ישראל פחות 0.5 אחוז. לא בטוח שזה ישנה המון אבל זה נראה לי קרוב יותר למציאות. (יכול להיות שאתה גם תיקח את העודף כל חודש לSNP500 אבל אני לוקח את המקרה הגרוע ביותר)

דבר נוסף - הROI שלך מתייחס לשווי הדירה בסוף, אבל איך זה קורה? אתה מוכר את הדירה בלי מס אחרי 30 שנה? סביר להניח שזה לא יהיה המצב.
בגלל זה השאלה מה מטרת העל, לא למכור את הדירה אף פעם?

זה חישוב נכון. יש לי כסף בצד והדבר ההגיוני הוא שהכסף הזה, כל עוד לא יושב בדירה, יושקע איפשהו ויעשה תשואה בנוסף. הוספתי לעצמי תזכורת להוסיף לזה התייחסות באקסל בתור תשואה מהשקעה אלטרנטיבית ולהגיד שאני מתחיל את הרכישה עם סכום כסף מסוים, מתוכו חלק הולך לדירה וחלק ימשיך השקעות.

בקשר לROI אפשר למכור בלי מס אחרי 18 חודשים מאכלוס.

השאלה שלי בקשר לאקסל היא האם זה סימולטור הון עצמי או סימולטור להערכת השקעה ספציפית.

בנוסף הפונקציית ROI ו annual compound interest לדעתי לא נכונות כי הן לא מתחשבות בזה שאני ממשיך להזרים כסף לתוך ההשקעה, בין אם בשביל כיסוי תזרים שלילי ובין אם כי אני צריך לשלם עוד פעימה לתשלום הדירה.

 

[FIREdesire]

תודה רבה על האקסל! שימושי מאוד

אני רק אוסיף שהייתי בודק גם איך דברים נראים עם הנחות יותר שמרניות של עליית מחירי דירות, סטייל 2-2.5 אחוז שנתי.

כמובן, אפשר לשחק עם המספרים.

6.4 זה אופטימי וזה מספר שלקחתי מהאינטרנט שהיה כתוב שזו התשואה השנתית הממוצעת בנדלן בעשור האחרון

 

[FIREdesire]

לדעתי לא החשבת מס רכישה.
בקניית דירה נוכחית משלמים מס רכישה מיד (ואז אם יש או אין דירה ראשונה)
בקניית דירה על הנייר - אפשר לדחות את התשלום (בתוספת הצמדה) ואז א) זה דחיה תזרימית ו-ב) אפשר למכור דירה נוכחית ולשלם לפי דירה 1.
יכול להיות שהנחת מס זהה בשניהם - ולא התחשבת - אבל תזרימית צריך לשלם אותו...
@FIREdesire

החשבתי, תראה את האקסל. מדובר בדירה יחידה.

 

[okidoki]

כמובן, אפשר לשחק עם המספרים.

6.4 זה אופטימי וזה מספר שלקחתי מהאינטרנט שהיה כתוב שזו התשואה השנתית הממוצעת בנדלן בעשור האחרון

בעשור של ריבית 0. אנחנו כבר לא שם.

ורק מציין כיב ~70 שנה האחרונות ה S&P עשה בממוצע כ 11 אחוז תשואה בשנה.

 

[doubleg1]

זה 3.1.
אולי להוסיף אופציה של 3.2 - לקיחת מימון, המתנה של 18 חודש ומכירה ללא מס שבח.
הרבה פעמים ערך של דירות ממשיך לעלות בהתאם לפרוייקטים מסביב. אם ממשיכים לבנות את המתחם - הדירה תעלה עוד שהכל יייסתם - יהיה גן ילדים - מרכז מסחרי וכו׳

נכון מאוד. הרבה פעמים גם יש הרבה משקיעים שינסו למכור במימוש

 

[outsider]

אתה מבין שמה שאתה עושה זה: כניסה לאופציית לונג על מחיר הדירה עם מינוף של פי 5-10 בלי תאריך פקיעה. וכל זה בשוק הנדל"ן עם עלויות גבוהות וחוסר נזילות. אם מחיר הדירה ירד ב-10% אז למעשה ב-10%\90% הפסדת את כל הכסף, ואתה צריך ממש לממש את האופציה, לקנות את הדירה.
לא אומר שזה רע אתה רק צריך להבין מה אתה עושה.

 

[FIREdesire]

אתה מבין שמה שאתה עושה זה: כניסה לאופציית לונג על מחיר הדירה עם מינוף של פי 5-10 בלי תאריך פקיעה. וכל זה בשוק הנדל"ן עם עלויות גבוהות וחוסר נזילות. אם מחיר הדירה ירד ב-10% אז למעשה ב-10%\90% הפסדת את כל הכסף, ואתה צריך ממש לממש את האופציה.
לא אומר שזה רע אתה רק צריך להבין מה אתה עושה.

ככה בדיוק אני רואה את זה. אני אומר לעצמי "אני בכל מקרה משקיע במניות אז למה לא לקחת מינוף חינם 1 ל-5 (כאשר מדובר על 20/80 ולא 10/90) על נדלן, זה פשוט אופציה לדירה וברמה הפיננסית עד שהבניין מוכן זה מתנהג כמו מניה מבחינת תזרים".

 

[Eranlavi]

אגב יש אפשרות 3 - למכור את הדירה בקבלת מפתח בלי לקחת משכנתא. זה בעצם הPEAK של הROI שחישבת לפני שהבניה מושלמת, רק צריך להכניס שם חישוב של מס שבח. שים לב איך נראית התוצאה בכל מיני וריאציות של שינוי במחירי הדירות, כולל נניח 0 אחוז עלייה ב3 שנים (נראה כמו בדיחה אבל אתה יודע, צריך להבין גם מה יקרה במצב כזה. לא מדובר על 30 שנה, אלא 3).

אף פעם לא הבנתי, איך אפשר למכור דירה שהיא עדיין לא שלך! הרי אם נשאר לך לשלם במסירה לקבלן 80 אחוז נוספים ,
אז איך אתה יכול להעביר ֿאת “החוב” הזה למישהו אחר?? מבחינת, הקבלן ..הוא ידרוש ממך את הכסף…..איתך הוא עשה את החוזה לפני 3 שנים.
ֿלא מובן לי הקטע הזה

 

[Eranlavi]

זה חישוב נכון. יש לי כסף בצד והדבר ההגיוני הוא שהכסף הזה, כל עוד לא יושב בדירה, יושקע איפשהו ויעשה תשואה בנוסף. הוספתי לעצמי תזכורת להוסיף לזה התייחסות באקסל בתור תשואה מהשקעה אלטרנטיבית ולהגיד שאני מתחיל את הרכישה עם סכום כסף מסוים, מתוכו חלק הולך לדירה וחלק ימשיך השקעות.

בקשר לROI אפשר למכור בלי מס אחרי 18 חודשים מאכלוס.

השאלה שלי בקשר לאקסל היא האם זה סימולטור הון עצמי או סימולטור להערכת השקעה ספציפית.

בנוסף הפונקציית ROI ו annual compound interest לדעתי לא נכונות כי הן לא מתחשבות בזה שאני ממשיך להזרים כסף לתוך ההשקעה, בין אם בשביל כיסוי תזרים שלילי ובין אם כי אני צריך לשלם עוד פעימה לתשלום הדירה.

כסף שמיועד לדירה בטווח הקצר, לעולם לא יושקע בשוק ההון!!! אז אם ל 3-4 אחוז שתקבל בבנק (וגם זה עכשיו עם הריבית שיורדת, בקושי תקבל) , אתה קורא “יושקע איפשהו ויעשה תשואה”………… אז מה אגיד לך…….. לא להיט. ואם אתה מתכוון לשים 1.5 מיליון או 1 מיליון במדדים/מניות , אז תהיה לי בריא….אתה מתאבד שיעי

 

[doubleg1]

אף פעם לא הבנתי, איך אפשר למכור דירה שהיא עדיין לא שלך! הרי אם נשאר לך לשלם במסירה לקבלן 80 אחוז נוספים ,
אז איך אתה יכול להעביר ֿאת “החוב” הזה למישהו אחר?? מבחינת, הקבלן ..הוא ידרוש ממך את הכסף…..איתך הוא עשה את החוזה לפני 3 שנים.
ֿלא מובן לי הקטע הזה

אם יש לך סעיף שמאפשר, אז מה הבעיה? אתה חייב לקבלן מיליון? אתה מוכר את הדירה ומיליון מזה ילך לקבלן.

 

[Therealdeal]

הסיטואציה:
מתעניין בדירות במחיר סביב 3.5 מיליון מבחינת גודל ומיקום.
נניח ולאור ההכנסות שלי אחפש לקחת משכנתא של 1.5 מיליון.

כלומר עליי לשלם 2 מיליון וקצת (כולל עלויות סגירה כמו מיסים ועו"ד וכדומה). לפי חישובים עלויות סגירה הן כ-100 אלף שקל אז סה"כ 2.1 מיליון שקל.

נניח שכירות היא 3% משווי הדירה (קצת גבוה, אבל ניחא), זה יוצא שעל דירה של 3.5 מיליון משלמים 8750 שקל בחודש, שזה בערך ההחזר של משכנתא של 1.5 מיליון.

קיימות בפניי 2 אפשרויות:

1. קניית דירה מוכנה עכשיו, תשלום 2.1 מיליון, ולקיחת משכנתא של 1.5 מיליון, ולעבור לגור בה. השכירות שאני חוסך שווה למשכנתא, לחלופין השכרת הדירה שווה לשכירות, עד כדי מיסים ותקופה שהיא ריקה וכדומה.

2. קניית דירה על הנייר, אכלוס עוד 2.5 שנים נניח. תשלום 20% עכשיו כלומר 700 אלף + 100 אלף עלויות סגירה, סה"כ 800 אלף. נניח הדירה ללא הצמדה למדד תשומות בנייה. את יתרת ה-2.1 מיליון (כלומר 1.3 מיליון) אני שם על משהו סולידי יחסית, ובינתיים גר לי בשכירות במחיר דומה, 8750 לחודש.

אפשרות 2 נשמעת לי יותר אטרקטיבי:

+ ממונף וחשוף ל-2 אפיקים שונים
+ ריביות במגמת ירידה
+ מחירי הדירות בתקווה ימשיכו לעלות ובעת לקיחת משכנתא אחוז המימון יהיה נמוך עוד יותר
- משלם שכירות
- סיכונים ואי ודאות

במידה ומדובר בדירה להשקעה ולא בדירה למגורים (כרגע אין ברשותי דירה):
+ ממונף וחשוף ל-2 אפיקים שונים
+ מחירי השכירות ימשיכו לעלות, ולכן כשאקח משכנתא התזרים יהיה יותר חיובי
+ ריביות במגמת ירידה
+ מחירי הדירות בתקווה ימשיכו לעלות ובעת לקיחת משכנתא אחוז המימון יהיה נמוך עוד יותר
- גם השכירות שלי עולה
- לא רואה שכירות מהדירה ב-2.5 שנים הקרובות
- סיכונים ואי ודאות

עשיתי אקסל שאפשר לשחק עם המספרים, אשמח לפידבק.

Real Estate Deal Evaluator - Published

docs.google.com

כעת אני כן מחפש לשחק עם המספרים ולהבין מה ה-sweet spot.

אין לי הרבה דוגמאות, אבל בשכונות שאני עוקב אחריהן דירה מוכנה בת שנתיים עולה 200-300 אלף פחות מדירה על הנייר. הקבלנים החזקים לא הורידו משמעותית במחיר (נותנים הטבות כמו אלו שדיברת עליהן), למשפרי הדיור יש פחות סבלנות.

 

[Eranlavi]

אם יש לך סעיף שמאפשר, אז מה הבעיה? אתה חייב לקבלן מיליון? אתה מוכר את הדירה ומיליון מזה ילך לקבלן.

אוקיייי…אז אתה צריך סעיף כזה שהקבלן יסכים.. כי כמו שאמרתי, אתה לא יכול למכור דירה ששילמת עליה רק 20 אחוז …
ֿהיא עדיין לא באמת שלך!!

אגב, למה לא 95 אחוז מהאנשים עושים את זה??

כאילו, אם יש כבר מישהו שלוקח את הסיכון “לקנות דירה על הנייר” או לקנות “דירה בבנייה (אבל רק שלד),
ֿלמה שלא יבקש את הסעיף הזה? מי יודע מה ייקרה איתו עוד 3 שנים……