1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

כדאיות ברישום דירה על הילדים

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י סטודנט משקיען, ‏16/10/19.

data-full-width-responsive="true">
  1. סטודנט משקיען

    סטודנט משקיען משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏27/2/18
    הודעות:
    22
    לייקים שהתקבלו:
    6
    שלום רב לחברי הפורום,

    אשמח לעזרתכם ולדעתכם על סוגיית הימנעות מתשלום מיותר על מיסים ברכישת דירה.

    ההורים המקסימים שלי החליטו שהם רוצים לרכוש דירה להשקעה.
    יש להם כבר כסף בבורסה ורוצים לגוון את התיק עם כסף שנכנס ממכירת דירת מגורים קודמת (הכסף עדיין לא הושקע ויושב בבנק).
    כרגע יש להם דירה שבה הם גרים והיא ללא חובות ובכללי אין להם חובות.

    בגלל שיש להם דירה הם יאלצו לשלם מס דירה שנייה של 8% וגם לאחר המכירה בעתיד ישלמו מס על הרווח( מופחת כי גרים באזור עם הטבות מס).
    מחישוב שעשיתי ברוב הדירות שראינו ייקח כשלוש שנים של שכירות כדי להחזיר את הכסף ששולם ורק אז הם יתחילו להרוויח כל חודש, ולתחושתי התוספת הזאת בתשלום נוסף ברכישת הדירה הופכת דירה אטרקטיבית לפחות אטרקטיבית.
    לי ולאחי אין דירות ולכן חשבתי שעדיף לרשום על אחד מאיתנו ולעשות חוזה עם עורך דין שהדירה שלהם. אבל אז מה קורה כאשר אחד מאיתנו עוד כמה שנים כן ירצה לרכוש דירה?

    דבר נוסף שחשוב הוא שההורים המקסימים שלנו רוצים לתת לי ולאחי 350-400 אלף לכל אחד לצורך רכישת דירה. אז חשבנו אולי לאחד את הכספים של כולנו ולקנות 2 דירות יקרות יותר מאשר לרכוש 3 דירות זולות יותר לשלושתנו וכך אנחנו נמנעים מתשלום 8 אחוז על אחת מהדירות.

    אשמח לדעת מה דעתכם ובנוסף לקבל המלצה עם איזה סוג של איש מקצוע בתשלום ניתן להתייעץ על הסוגייה.

    תודה מראש ומקווה לתגובות
     
  2. איש ירח

    איש ירח משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/5/17
    הודעות:
    746
    לייקים שהתקבלו:
    892
    @סטודנט משקיען ,
    אני לא אמליץ לך כמובן מה לעשות אך יש לי כמה תובנות/שאלות שאולי יעזרו לך לברר מה כדאי לעשות.
    1. תשלום מס זה לא רק על רכישה אלא גם על השכרת דירה מעל סף מסויים. האם הדירה שההורים רוצים לקנות היא מעל הסף?
    2. אם תרצו לקנות דירה בעתיד, אתם תצטרכו לשלם בעצמכם מס דירה שנייה.
    3. מסבך את העניין- כרגע אין בני זוג אבל הוספת בני זוג למשוואה כזו יכולה ליצור בעיות- האם במצב כזה תרצו דירה למגורים? של מי הזכויות בדירה הרשומה?
    4. ירושה- נראה פחות רלוונטי כי גם אתה וגם אחיך מעורבים ומקבלים באופן שווה אבל יתכנו בעיות בעתיד.
    5. סכסוכים- במידה ויש סכסוך במשפחה/ משהו חולה וצריך אפוטרופוס/ גירושים...
    כשאנחנו עמדנו במצב דומה העדפנו לשלם את המסים ה"עודפים" ולא להכניס את רשות המסים לחיי המשפחה שלנו. החיים הם לא תמיד צפויים וכסף גדול נוטה לייצר בעיות גם במשפחות הכי אידיאליות.
    לגבי המס- אתה יכול להסתכל על זה כ:
    כמו שאתה יכול להסתכל על על שכר דירה רגיל כ: יקח לי 20 שנה להחזיר את הדירה ורק אחר כך ארוויח אבל, אתה יכול להסתכל על זה כהעלאת מחיר הדירה ולכן הפחתת התשואה הצפוייה מהדירה.
    בהצלחה!
     
    yossik, doc29 ו-גרהם אוהבים את זה.
  3. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,246
    לייקים שהתקבלו:
    10,538
    +1
    דעתי בעניין היא שלא רצוי לעשות 'עסקים' עם משפחה.
    עם הורים אולי כן אבל בין אחים לאחר נישואים לאישה של האח, ברוב המקרים יהיה מה להגיד וכמעט לא מן הנמנע סכסוך עתידי.
    תאמין לי, ראיתי הרבה סכסוכי משפחה בחיים.
     
    doc29 ו-גרהם אוהבים את זה.
  4. בת העמק

    בת העמק משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    5,702
    לייקים שהתקבלו:
    8,796
    השאלה היא לאיזה צורך נקנות הדירות לאחים. מבחינת החוק ככל הידוע לי, דירה בבעלותך לפני הנישואין משמעותה שהיא שלך בלבד אבל אם אתם מתגוררים בה יש כל מיני מעשים בהמשך שיכולים להפוך את האישה לבעלת זכויות בה ואז המצב מסתבך. אם אתם קונים דירות להשקעה ולא למגורים זה יכול להיות פתרון לא רע.
     
  5. Shaz

    Shaz משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/6/18
    הודעות:
    4,332
    לייקים שהתקבלו:
    1,441
    אפשר דוגמה לחישוב כזה בבקשה? אולי לא הבנתי אותך נכון..
     
  6. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,246
    לייקים שהתקבלו:
    10,538
    [אוף טופיק]
    זה נכון אבל אבל יש כל מיני אינטרפטציות במסגרת 'איזון משאבים' בתא המשפחתי כאשר שיפןצים, תחזוקה, הפסדים הם מהקופה המשותפת לאחר מספר שנים.
     
    בת העמק אוהב/ת את זה.
  7. גרהם

    גרהם משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/3/15
    הודעות:
    8,830
    לייקים שהתקבלו:
    8,683
    עורך דין (לא רואה חשבון או יועץ מס) שמבין במיסוי מקרקעין ויודע לענות גם על שאלות על ההיבט הפלילי וענייני מעמד אישי (משפחה).
     
    יהודה ישראל, doc29 ו-YPV אוהבים את זה.
  8. סטודנט משקיען

    סטודנט משקיען משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏27/2/18
    הודעות:
    22
    לייקים שהתקבלו:
    6
    לגבי סעיף ראשון - הדירה בערך במליון ועל דירות מקבילות בבניין משלמים שכירות חודשית בין 3300-3600 (לא מגיע למחיר שמחויב במס).

    בנוסף, אשמח לחידוד החלק האחרון בתשובתך שמדבר על המס ב20 שנה

    תודה
    מטרת הדירות הן להשקעה ואולי במידת הצורך עוד 5-10 שנים אני אמכור את הדירה כדי לקנות דירת מגורים בתוספת כספית ( הסבירות לזה לא כלכך גבוהה נכון לדעתי כיום)
    הכוונה שלי הייתה שברוב הדירות שראיתי כדי להחזיר 8% ממחיר הדירה שנוסף בגלל מס דירה שנייה נאלץ לוותר על שכירות של כשלוש שנים ( בהתעלם מנתון השינוי במחיר הדירה כי הוא נשאר קבוע גם אם הדירה על שמי וגם אם על שמם)
    האם יש אחד מומלץ שאתה מכיר ?
     
  9. Zegman

    Zegman משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/1/18
    הודעות:
    149
    לייקים שהתקבלו:
    81
    הערה על מיסוי שכר דירה -
    קיימים שלושה מסלולים:
    - מסלול פטור או פטור חלקי (עד 5,090 שח לחודש לפטור מלא, ועד כפליים לפטור חלקי)
    - מסלול של 10% (מסלול מס מופחת)
    - מסלול של חיוב במס לפי מדרגות המס

    בשני המסלולים הראשונים קיים מס חבוי שיכול לבוא לידי ביטוי בעת תשלום מס שבח על מכירת הדירה.
    ״אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה. ״
    ״אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ייווסף לשווי המכירה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.״
    [מקור: https://taxes.gov.il/incometax/pages/incometaxguides/incomtaxguigerenthakalot.aspx]

    ביחס למסלול החיוב לפי מדרגות המס -
    ״במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה.״
    אם כן, לעתים משתלם לבחור במסלול זה ביחוד לאנשים מעל גיל 60.
    החסרון:
    - יש צורך להגיש דוח למס הכנסה.

    איני יועץ מס.
     
  10. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    2,199
    לייקים שהתקבלו:
    2,256
    אם הוא מוכר מחר את הדירה הוא לא יקבל את ה 8% האלה בחזרה.
     
  11. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    2,311
    לייקים שהתקבלו:
    4,060
    היי
    ראשית אשרי ההורים שלך שמתכוונים לעזור לכם.
    מאחר וזו כוונתם, אתם תצטרכו לשלם מס רכישה, כאשר תרכשו בעצמכם נכס,
    ואולי תצטרכו לשלם מס על הכנסה משכירויות (במידה והשכירות משני הנכסים תעבור את תקרת הפטור).
    כך שזה לא נותן כלום מהבחינה הזאת.
     
  12. סטודנט משקיען

    סטודנט משקיען משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏27/2/18
    הודעות:
    22
    לייקים שהתקבלו:
    6
    ההורים שלי מקסימים ( בלי קשר לעזרה הספציפית הזאת) (:
    הדירות לא יגיעו לתקרה של ההכנסה משכירות ( במידה ודירה אחת עלי ודירה אחת על אחי).

    אשמח לשמוע מה לדעתך כדי לעשות במצב הזה כדי למקסם את ההשקעה ולא לשלם מס מיותר.
    *רוצים לרכוש את הדירות בארץ בלבד
     
  13. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    288
    לייקים שהתקבלו:
    221
    בהנחה שאתם עושים הפרדה מלאה שכל דירה שייכת לכל אח בנפרד, ומדובר בדירות מוכנות (קבלו טופס 4). בנוסף, אין לכם כוונה לרכוש נכס נוסף בשנתיים הקרובות. אז פרט לשלילה זכאות להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן בעתיד, אני לא רואה זכות שנשללת ממכם.
    קח בחשבון שאתם מהמרים ששוק הנדל"ן לא ייפול בטווח הקצר.
    כל אח כשירצה לרכוש נכס לעצמו, ימכור את הדירה, זכויותיו לגבי מס רכישה ושבח ייתאפסו והוא יוכל לרכוש את הנכס שהוא חפץ בו.
     
  14. שלמה 123

    שלמה 123 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/10/19
    הודעות:
    1,784
    לייקים שהתקבלו:
    225
    עדיף לכם לקנות דירות במקסימום הכסף שנותן פטור ממס בהנחה שיש לכם כסף לזה
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  15. AIML

    AIML משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/1/18
    הודעות:
    1,172
    לייקים שהתקבלו:
    1,029
    אתה קצת מבלבל בין הדירה שההורים רוצים לקנות להשקעה עבור עצמם ובין העזרה שהם מתכוונים כרגע לתת לכם בעתיד.
    זה שהם שוקלים אולי לתת לכם עזרה בעתיד זה לא התחיבות חוזית מצידם, ועשוי להשתנות אם הם יגלו שהם צריכים את הכסף הזה.
    חשוב שיהיה ברור לגמרי של מי בעצם הדירה.
    הדירה של ההורים שלי היא על שמי, וברור לכל המשפחה שהיא של ההורים.
    אין קשר לשיקולי מס. סיפור מאד מעצבן שלא קשור לשירשור. המס העודף אם וכאשר יגבה הוא אילוץ שיפתר.
    אין בעיה של שכירות כי הדירה ניקנתה למגורים של ההורים.
    קניית הדירה שלי לא היתה בעיה כי אנחנו לא נשואים ולא קיבלנו הטבות מהמדינה. הדירה שקנינו ביחד היא על שם אישתי בלבד ויש הסכם ממון.
    מכירת הדירה שלי ושל זוגתי לכשתהיה עשויה לעלות ביותר מס כי אנחנו ידועים בציבור.
    שתי נקודות קצת פחות ברורות:
    ההורים פנו בבקשה קודם כל לאחותי, שסרבה. כיום היא באה בתלונות דאגות ודרישות - אתה קיבלת ואני לא.
    ההורים כיום לא במצב מתפקד וכל פעולה ברכוש שלהם דורשת אישור בית משפט. העובדה שהדירה על שמי מרגיעה - אם יתעורר צורך אפשר יהיה להשכיר או למכור אותה בלי ביוקרטיה סיבוכים ועיקובים.
     
  16. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    2,311
    לייקים שהתקבלו:
    4,060
    מאחר ומס הרכישה הוא עובדה קיימת, ואתה מגביל את עצמך לשוק המקומי בלבד,
    אתה צריך לשנות את התפיסה שלך לגבי כל המהלך.

    אתה צריך להתייחס לזה כאל השקעה לטווח ארוך (אני מניח שאתם צעירים יחסית),
    המשכנתאות יחסית זולות כיום, ובטווח הארוך מחירי הנכסים והשכירויות יעלו,
    נכסים אלו ייצרו עבורכם הכנסה פסיבית חודשית, ויגדרו מפני חשיפה לעלייה של השכירויות,
    כמו כן סביר להניח שאתם תקבלו את הנכסים של ההורים בבוא היום.

    גישה זו, תעזור לך להכיל את חוסר הכדאיות הכלכלית,
    בהשקעה בשוק זה בעיתוי הנוכחי, לאחר שנים של עליות מחירים חדות,
    ,הצורך בתשלום מס רכישה גבוה יחסית,
    ואת החוסר הרצון לנצל את השקל החזק להשקעה אלטרנטיבית בשווקים
    הנמצאים ברמת מחירים אטרקטיבי.
     
  17. WhatIsMoney

    WhatIsMoney משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/10/17
    הודעות:
    509
    לייקים שהתקבלו:
    576
    אולי במקום לעבוד על רשויות המס בישראל ולפרסם את זה בפורום פומבי, שישלמו את מס הרכישה או ישקיעו במקום אחר.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏17/10/19
  18. YPV

    YPV משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/8/16
    הודעות:
    930
    לייקים שהתקבלו:
    1,228
    למרות שהשיקול העיקרי וכנראה היחיד כאן הוא שיקול מס, מדובר במהלך חוקי ומוכר היטב לרשויות המס. מצד שני אי אפשר להתעלם מהמצב שמדובר למעשה בחוזה למראית עין (להבדיל ממצב בו באמת נותנים את הדירה במתנה). ממה שהבנתי רשויות המס (ספציפית תל אביב) מחכות למקרה המתאים כדי להפסיק את הפרקטיקה הזאת.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏17/10/19
  19. WhatIsMoney

    WhatIsMoney משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/10/17
    הודעות:
    509
    לייקים שהתקבלו:
    576
    לא כל מה שחוקי כשר ולא כל מה שלא חוקי לא כשר.
    לא רק שרישום דירה על שם הילדים מלווה בהמון סיכונים משפטיים (במוות ההורים כאשר יותר משני ילדים, גירושין של ההורים, גירושין של ההורים) הוא גם מסריח מסיבות מוסריות. יש סיבה שיש פטור ממס על הדירה הראשונה והיא כדי שאנשים שהם לא משקיעים יוכלו לקנות דירה כדי שיוכלו לגור ולא כדי שהורים עשירים ישתמשו בילדים שלהם כמקלט מס
     
  20. YPV

    YPV משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/8/16
    הודעות:
    930
    לייקים שהתקבלו:
    1,228
    לבעלים של דירות רבות זה פחות רלוונטי כי גם ככה יש להם יותר דירות מילדים. ולגבי היתר, כמעט בלתי אפשרי להוכיח שרישום דירה על שם הילד הוא לא מתנה אמיתית אלא ניסיון להתחמק ממס. לכן רשויות המס לא מתעסקות עם זה. עד שבאמת יגיע המקרה המתאים, לדוגמה חוזה בסגנון שפות"ש מדבר עליו, שכתוב בו במפורש שהדירה עדיין "שייכת" להורים (למרות שאין לזה תוקף משפטי וספק אם יימצא עו"ד שיסכים לערוך הסכם כזה).
     
    נערך לאחרונה ב: ‏17/10/19
    גרהם ו-אורי ג. אוהבים את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות פורום השקעה בנדל"ן ‏1/11/20
כדאיות השקעה בדירה ראשונה פורום השקעה בנדל"ן ‏29/7/20
כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? פורום השקעה בנדל"ן ‏10/7/20
כדאיות רכישת דירה להשקעה פורום השקעה בנדל"ן ‏6/7/20
כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה פורום השקעה בנדל"ן ‏6/2/20
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.