היי לכולם, אני אשמח בבקשה עם מישהו יוכל לבדוק את החישובים שעשיתי באקסל המצורף לגבי חישוב תשואה עבור דירה שאני חושב לרכוש לשם השקעה (להשכרה).
בגדול עלי:
בן 30 רווק
הון עצמי: 560k
500k מחולק בערך 60/40 במניות ומזומן + 60k בקרן השתלמות מנייתית (נזיל עוד שנתיים, אין כוונה למשוך)
הכנסה: 15k נטו בחודש
הכנסה פנויה להשקעה (worst case): 5k בחודש
אני חושב לאחרונה על רכישה של דירה להשקעה. כלומר, אני מתכנן להשכיר אותה ולהמשיך לגור בשכירות במקום אחר. אין לי נכסי נדל"ן אחרים. (דירה ראשונה)
הדירה באיזור המרכז, מעמד הביניים +-
מחיר הדירה המבוקש: 2,000,000
כלומר אצטרך משכנתא של בערך 1.5 מיליון.
כדי לחשב כדאיות, ניסיתי ליצור גיליון אקסל. ואני אשמח אם מישהו יוכל בבקשה לאשר שעשיתי נכון והכל הגיוני.
כמובן שצריך להניח הנחות. אז:
1) אני מניח שאקבל שכר דירה של בערך 5000 שקלים ושיקח לי חודש למצוא שוכר (כלומר, בחודש הראשון אני משלם משכנתא מלאה).
2) הנחתי החזר משכנתא מאיזה מחשבון באינטרנט- נאמר 8318 ש"ח בחודש ונניח שמתחלק בהתחלה (3750 ריבית + 4568 קרן). כלומר אני מוסיף כל חודש 3318 ש"ח נוספים כדי לשלם משכנתא (מלבד החודש הראשון שבו אני משלם הכל) . ומשאיר לי בערך 5000-3318=1682 נוספים להשקעה בשוק ההון או כל דבר אחר.
3) אני מניח 2% עליה שנתית בערך הנכס. (worst case)
4) עלויות נוספות של 20k (עו"ד ושיפוץ מינימלי)
בסוף כל שנה באקסל אני מחשב מה קורה אם אני מוכר את הנכס ומחזיר את המשכנתא. ועל הרווח מחשב XIRR.
docs.google.com
לדוגמא:
נניח שבשנה הראשונה החזרתי משכנתא כל חודש של 8318 ש"ח שמורכבת מ 4568 קרן + 3750 ריבית. (5000 משכר דירה + 3318 נוספים שלי)
כלומר, בשנה הראשונה אחזיר לקרן המשכנתא: 12*4568=54816 ותישאר לי משכנתא (קרן) של 1,445,184 ש"ח
נניח שהייתה עליית מחיר של הדירה כמו שאני צופה 2% אזי מחיר הדירה בסוף השנה יהיה: 2,000,000*1.02=2,040,000
אם אמכור את הדירה ברגע זה ואחזיר את המשכנתא שנשארה יהיה לי:
2,040,000 פחות 1,445,184 = 594,816
על השקעה של 500k + 20k + 12*3318 (סכום ראשוני, עו"ד+שיפוץ+השלמה של משכנתא עבור 12 חודשים). זה נותן ב XIRR תשואה (שנתית?) של 5.5%.
רווח נקי של 35,000 על השקעה של 559,816 לאורך השנה.
אשמח בבקשה להערות/תגובות על האקסל (מילאתי בינתיים רק עבור 3 שנים, אבל זה רק כדי לראות שאין טעויות)
תודה
בגדול עלי:
בן 30 רווק
הון עצמי: 560k
500k מחולק בערך 60/40 במניות ומזומן + 60k בקרן השתלמות מנייתית (נזיל עוד שנתיים, אין כוונה למשוך)
הכנסה: 15k נטו בחודש
הכנסה פנויה להשקעה (worst case): 5k בחודש
אני חושב לאחרונה על רכישה של דירה להשקעה. כלומר, אני מתכנן להשכיר אותה ולהמשיך לגור בשכירות במקום אחר. אין לי נכסי נדל"ן אחרים. (דירה ראשונה)
הדירה באיזור המרכז, מעמד הביניים +-
מחיר הדירה המבוקש: 2,000,000
כלומר אצטרך משכנתא של בערך 1.5 מיליון.
כדי לחשב כדאיות, ניסיתי ליצור גיליון אקסל. ואני אשמח אם מישהו יוכל בבקשה לאשר שעשיתי נכון והכל הגיוני.
כמובן שצריך להניח הנחות. אז:
1) אני מניח שאקבל שכר דירה של בערך 5000 שקלים ושיקח לי חודש למצוא שוכר (כלומר, בחודש הראשון אני משלם משכנתא מלאה).
2) הנחתי החזר משכנתא מאיזה מחשבון באינטרנט- נאמר 8318 ש"ח בחודש ונניח שמתחלק בהתחלה (3750 ריבית + 4568 קרן). כלומר אני מוסיף כל חודש 3318 ש"ח נוספים כדי לשלם משכנתא (מלבד החודש הראשון שבו אני משלם הכל) . ומשאיר לי בערך 5000-3318=1682 נוספים להשקעה בשוק ההון או כל דבר אחר.
3) אני מניח 2% עליה שנתית בערך הנכס. (worst case)
4) עלויות נוספות של 20k (עו"ד ושיפוץ מינימלי)
בסוף כל שנה באקסל אני מחשב מה קורה אם אני מוכר את הנכס ומחזיר את המשכנתא. ועל הרווח מחשב XIRR.
חישוב תשואה על דירה להשקעה
לדוגמא:
נניח שבשנה הראשונה החזרתי משכנתא כל חודש של 8318 ש"ח שמורכבת מ 4568 קרן + 3750 ריבית. (5000 משכר דירה + 3318 נוספים שלי)
כלומר, בשנה הראשונה אחזיר לקרן המשכנתא: 12*4568=54816 ותישאר לי משכנתא (קרן) של 1,445,184 ש"ח
נניח שהייתה עליית מחיר של הדירה כמו שאני צופה 2% אזי מחיר הדירה בסוף השנה יהיה: 2,000,000*1.02=2,040,000
אם אמכור את הדירה ברגע זה ואחזיר את המשכנתא שנשארה יהיה לי:
2,040,000 פחות 1,445,184 = 594,816
על השקעה של 500k + 20k + 12*3318 (סכום ראשוני, עו"ד+שיפוץ+השלמה של משכנתא עבור 12 חודשים). זה נותן ב XIRR תשואה (שנתית?) של 5.5%.
רווח נקי של 35,000 על השקעה של 559,816 לאורך השנה.
אשמח בבקשה להערות/תגובות על האקסל (מילאתי בינתיים רק עבור 3 שנים, אבל זה רק כדי לראות שאין טעויות)
תודה
נערך לאחרונה ב:
