כדאיות עסקת מחיר מטרה (מבואות דרומיים חיפה) אל מול דירה יד שניה

[DeepThoughtsWithDeep]

שלום לכולם,
אנחנו מעוניינים להחשף לנדל"ן בארץ.
לפני כשנה זכינו בהגרלת מחיר מטרה במבואות הדרומיים של חיפה (2242). המחיר למ"ר עומד כרגע על 15,328.17 ש"ח לפני הנחה.
על פניו, כשסוקרים את שוק הנדל"ן באיזור העסקה נראית די כדאית. הבעיה היא שכבר שנה אין היתר בניה לפרויקט ואין כרגע צפי להיתר.
אנחנו מתלבטים אם לוותר על העסקה ולחפש נכס באיזור עוטף גוש דן (בת ים וכו') עם סיכוי גבוה להתחדשות עירונית.
לא ברור לנו מה הסיכוי של הפרויקט שזכינו בו לא לקבל היתר בסופו של דבר (היו מקרים כאלה?)

נשמח לשמוע דעות בנושא, יש משהו שאנחנו מפספסים?
תודה

 

[bigbang]

שלום לכולם,
אנחנו מעוניינים להחשף לנדל"ן בארץ.
לפני כשנה זכינו בהגרלת מחיר מטרה במבואות הדרומיים של חיפה (2242). המחיר למ"ר עומד כרגע על 15,328.17 ש"ח לפני הנחה.
על פניו, כשסוקרים את שוק הנדל"ן באיזור העסקה נראית די כדאית. הבעיה היא שכבר שנה אין היתר בניה לפרויקט ואין כרגע צפי להיתר.
אנחנו מתלבטים אם לוותר על העסקה ולחפש נכס באיזור עוטף גוש דן (בת ים וכו') עם סיכוי גבוה להתחדשות עירונית.
לא ברור לנו מה הסיכוי של הפרויקט שזכינו בו לא לקבל היתר בסופו של דבר (היו מקרים כאלה?)

נשמח לשמוע דעות בנושא, יש משהו שאנחנו מפספסים?
תודה

מדובר בשכונה חדשה שאושרה, כך שהסיכוי שלא יתקבל היתר בנייה כלל נשמע לי נמוך.
בהינתן תרחיש אפוקליפטי בו זה כן יקרה, ממש לא בטוח שדירה אחרת בארץ תהיה עדיפה על הון נזיל.

כן יכול לקחת הרבה זמן עד שינתן היתר (אבל לא צריך לשלם בינתיים, המחיר לא משתנה, ואפשר יהיה למכור זמן יחסית קצר מהאכלוס).

הסיכון הגדול לדעתי, הוא זה בו לא לקבלן הזוכה (ולאף אחד אחר) לא ישתלם לבנות ולמכור במחיר הנתון (היפר אינפלציה למשל), ואז ה"זוכים" יאלצו לשלם מעבר למחיר הנקוב בשביל לקבל את הדירה. מה ההסתברות לכך? לא יודע.

גילוי נאות - זכיתי באותה סדרת הגרלות בחיפה, ממתין בסבלנות.

 

[ExeAction]

אחלה אזור באחלה מחיר. לא הייתי מוותר במיוחד אם הקבלן גדול ורציני

 

[minimizer]

לא ברור לנו מה הסיכוי של הפרויקט שזכינו בו לא לקבל היתר בסופו של דבר (היו מקרים כאלה?)

לדעתי היו, וספציפית אפילו באותה שכונה:

זוכי מחיר למשתכן בחיפה מחכים להיתר בנייה 4 שנים | כלכליסט

הזוכים בדירות בחלק הדרומי של שכונת נאות פרס מחכים לקבל מפתחות לדירה שלהם. לטענת החברה היזמית רמי שבירו, חוסר תיאום בין העירייה לבין הזרוע הביצועית שלה, חברת יפה נוף, מעכב את קבלת היתרי הבנייה והתחלת הבנייה

www.calcalist.co.il

הכתבה מאוגוסט שעבר, ייתכן שהדברים התקדמו מאז, אבל בכל מקרה מדובר על פרק זמן לא סביר בעליל.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

לפני כשנה זכינו בהגרלת מחיר מטרה במבואות הדרומיים של חיפה (2242). המחיר למ"ר עומד כרגע על 15,328.17 ש"ח לפני הנחה.

1.3 מיל' לדירת 4 חד' נשמע כמו עסקה טובה. האזור המחבר עם טירת כרמל המתחדשת. בטירת כרמל מוצעות דירות דומות (בפרי-סייל) בסביבות 1.9 ומעלה. סביר להניח שחיפה תהיה יקרה יותר.

סתם נתון מעניין, החברה היזמית המופיעה באתר המשתכן היא חברת 'אפי קפיטל' הנסחרת בבורסה בתל אביב (הנפיקה מניות בבורסה לראשונה בתחילת השנה. אג"ח לפני מספר שנים). אך החברה מכרה את הזכויות בפרוייקט לפני שנה (וכפי שפרסמה בהודעה לבורסה ב20/6/2023).

 

[DeepThoughtsWithDeep]

אחלה אזור באחלה מחיר. לא הייתי מוותר במיוחד אם הקבלן גדול ורציני

הקבלן הוא שובל. נחשב רציני?

 

[אורי ג.]

הבעיה היא שכבר שנה אין היתר בניה לפרויקט ואין כרגע צפי להיתר.

מעולה! זה יתרון, לא חיסרון.

 

[DeepThoughtsWithDeep]

מעולה! זה יתרון, לא חיסרון.

אפשר בבקשה הסבר למה? אנחנו די חלשים בנדלן

 

[אורי ג.]

אפשר בבקשה הסבר למה? אנחנו די חלשים בנדלן

אתה מקבע מחיר X היום (יותר נכון של לפני כמה שנים), לא צריך לשלם אגורה והצפי הוא שמחירי הנדלן יעלו. אם מחירי הנדלן יורדים אתה תמיד יכול לוותר על הזכייה + אתה יכול לרכוש דירה יותר טובה/יקרה כי יש לך זמן לחסוך עוד כסף + את כל ההון העצמי שלך אתה יכול להשקיע ולהרוויח תשואה נאה עד הרכישה.
בעגה המקצועית: קיבלת אופציה רחוקה בתוך הכסף ובחינם.

 

[DeepThoughtsWithDeep]

אתה מקבע מחיר X היום (יותר נכון של לפני כמה שנים), לא צריך לשלם אגורה והצפי הוא שמחירי הנדלן יעלו. אם מחירי הנדלן יורדים אתה תמיד יכול לוותר על הזכייה + אתה יכול לרכוש דירה יותר טובה/יקרה כי יש לך זמן לחסוך עוד כסף + את כל ההון העצמי שלך אתה יכול להשקיע ולהרוויח תשואה נאה עד הרכישה.
בעגה המקצועית: קיבלת אופציה רחוקה בתוך הכסף ובחינם.

תודה רבה על התשובה המפורטת!
יש לי כמה שאלות בהמשך לזה:
1. המחיר X נשאר קבוע במהלך השנים שאני מחכה להיתר? הוא לא צמוד לאף מדד במסגרת מחיר מטרה?
2. ״את כל ההון העצמי שלך אתה יכול להשקיע ולהרוויח תשואה נאה עד הרכישה״ - זה רק בהנחה שאני משקיע באיזשהו אפיק סולידי שהוא לא נדל״ן בארץ (כי אז אאבד זכאות לממש את הזכיה) מה האופציות שלי בעצם? קרן כספית? אג״ח? פיקדון?

החשש שלי זה שכרגע אני צריך להקצות סכום די גדול לאפיק סולידי לטווח זמן לא ידוע.

 

[nobody]

אתה תמיד יכול לוותר על הזכייה

לא מדוייק:
לפי:

https://i.imgur.com/h1giFD6.png

https://www.gov.il/he/pages/faq_dira

עד חתימת חוזה מול הקבלן (מניח שלזה התכוונת, אבל לא בטוח שמובן לכולם).

 

[אורי ג.]

1. המחיר X נשאר קבוע במהלך השנים שאני מחכה להיתר? הוא לא צמוד לאף מדד במסגרת מחיר מטרה?

צמוד בחלקו, על פי חוק.

2. ״את כל ההון העצמי שלך אתה יכול להשקיע ולהרוויח תשואה נאה עד הרכישה״ - זה רק בהנחה שאני משקיע באיזשהו אפיק סולידי שהוא לא נדל״ן בארץ (כי אז אאבד זכאות לממש את הזכיה) מה האופציות שלי בעצם? קרן כספית? אג״ח? פיקדון?

נכון וכן.

עד חתימת חוזה מול הקבלן (מניח שלזה התכוונת, אבל לא בטוח שמובן לכולם).

זו הייתה כוונתי כן, בין הזכייה לבין החתימה יכולים לעבור שנים רבות.