כדאיות מחיר מטרה

[yam_golan]

אני מרגיש שאני מאבד קצת ידיים ורגליים בעולם הנדלן.
עד היום הייתי רק בשוק ההון...

האם מחיר למטרה כדאי? (בהינתן שעכשיו הריבית גבוהה + אנחנו רואים ירידה של ~20% במחירי הדירות באיזורי ביקוש)
ברור לי שלאף אחד כאן אין כדור בדולח בנושא, אבל מעניין אותי להבין לעומק יותר מה הנימוקים לכדאיות או חוסר הכדאיות (מי שחושב שיעלה/ירד) סםציםית ביחס ל*דירות* של מחיר למטרה.

שאלה מתקדמת יותר, האם התשובה שלכם תשתנה אם במקום מחיר מטרה אשאל על קרקעות של רמ"י (למילואימניקים)? אם כן למה?

* לצערי, לא הדירות ולא הקרקעות נמצאים במקום שאני רוצה לגור בהם, ככה שמדובר במשהו להשקעה בכל מצב שעם הכספים שאקבל אשכור במקום שאני רוצה לגור בו

 

[SolidState]

1. כפי שאמרת אין לאף אחד כדור בדולח. גם בזמנו שהיה את מחיר למשתכן, באותו הזמן לפני 5 או 7 שנים ההנחות לא נראה כל כך מפתות. עד כדי שאנשים שזכו אפילו בהגרלות כמו רעננה או הרצליה, לפעמים ויתרו, כי הפערים לא היו גדולים בהרבה מהשוק החופשי ואנשים חששו מאיכות הבניה (שאגב בגליל ים היא אכן די גרועה).
בסוף לכל השקעה יש סיכויים וסיכונים. אם אתה חושב שמחירי הדיור יחזרו לעלות זה אולי פתרון טוב.

2. לגבי קרקעות רמ"י - בניגוד למחיר מטרה שם מדובר בקומפלקסי דיור גדולים שניתן לרוב גם לקנות משהו בסגנון בשוק הפרטי, את הקרקעות הפרטיות כמעט ולא ניתן להשיג בשוק החופשי וכנראה שגם המחיר שלהן גבוה יותר אם כן יש מוצר דומה. לדעתי כאן הפוטנציאל הוא גדול יותר לרווח, גם כי צמודי קרקע הם מצרך נעלם ונדיר יותר בשוק הדיור הישראלי. מצד שני זה כנראה יותר יקר ויותר התעסקות מאשר מחיר מטרה.

במקרה שלך תחשוב כמה פעמים טוב כי אתה אומר שאתה בכלל לא רוצה לגור וזו השקעה נטו. כל מכרז גם יש את הבשלות שלו לגבי אישורים, מועדי עליה לקרקע וכו' שצריך להסתכל עליהם בזכוכית מגדלת.

 

[SolidAce]

מעלה כאן כיוון אחר לסוגייה (שאין לי תשובה עבורה)

להבנתי הזמן מההודעה על זכאות (ואולי קיבוע המחיר, עד כדי מדד תשומות הבנייה?) עד לזמן בוא צריך לבצע את העסקה הוא לא מבוטל (1-3 שנים?). כלומר תאורטית אתה מקבל ״אופציה״ לרכישת דירה במחיר מקובע, מבלי לשים כסף. אם מחירי הדירות עלו, זכית. אם לא (או אפילו ירדו, או הריביות עלו) אתה יכול לחזור מהעסקה.

אני לא העמקתי, אז אולי לא הבנתי נכון את הפרטים, אבל להבנתי מחיר מטרה זו עסקה ״יותר בטוחה״ אל מול השוק החופשי.

 

[yam_golan]

מעלה כאן כיוון אחר לסוגייה (שאין לי תשובה עבורה)

להבנתי הזמן מההודעה על זכאות (ואולי קיבוע המחיר, עד כדי מדד תשומות הבנייה?) עד לזמן בוא צריך לבצע את העסקה הוא לא מבוטל (1-3 שנים?). כלומר תאורטית אתה מקבל ״אופציה״ לרכישת דירה במחיר מקובע, מבלי לשים כסף. אם מחירי הדירות עלו, זכית. אם לא (או אפילו ירדו, או הריביות עלו) אתה יכול לחזור מהעסקה.

אני לא העמקתי, אז אולי לא הבנתי נכון את הפרטים, אבל להבנתי מחיר מטרה זו עסקה ״יותר בטוחה״ אל מול השוק החופשי.

כאן אתה מדבר על דירה, לא על קרקע כן?

 

[אורי ג.]

האם מחיר למטרה כדאי?

כל מקרה לגופו.

 

[yam_golan]

כל מקרה לגופו.

ממש אשמח שתפרט יותר על השיקולים השונים

 

[אורי ג.]

ממש אשמח שתפרט יותר על השיקולים השונים

בעיקר כמה הנחה אמתית יש על מחיר השוק וגם על צפי לעתיד.

 

[rpi]

בגליל ים היא אכן די גרועה

אתה מדבר על תכנון הדירה, זה שאין חלון במטבח, או משהו אחר בנוסף?

 

[בן מלך]

האם מחיר למטרה כדאי?

כל מקרה לגופו.

ברור לי שלאף אחד כאן אין כדור בדולח בנושא

תקשיב הדבר היחיד שלא צריך כדור בדולח זה "מחיר מטרה"
כי אתה לא צריך לבנות על עליית ערך,
אתה מקבל הנחה !

ברוב המקומות ההנחה היא בערך 600,000 שקל ויש מקומות שיותר
דוגמאות למחירי דירות 3 חדרים (80 מ' פלוס מרפסת חניה ומחסן)
דימונה 540K
טבריה 640K
באר שבע 760K
אשקלון 870K
בית שמש 1.24M
באר יעקב 1.56M
יבנה 1.32M
ירושלים (הר הצופים) 1.66M
נתניה (מזרח) 1.5M (כוכב הים) 1.7M

יש בהגרלה הקרובה 7,500 דירות על פני ערים רבות .
מי שקצת מכיר את המחירים היום, כשרואה את הרשימה הזו, נופל מהכיסא.
אפשר להשים הון עצמי של 100K (בדירה שמחירה עד 1.45M למי שיכול לעמוד בהחזר המשכנתא)
ולמכור אחרי 4-5 מחתימת החוזה ותשלום ההון העצמי. (7 שנים מהזכיה )
נ.ב.(יש פטור מוחלט מההצמדה למדד תשומות הבניה עד חתימת החוזה (או עד היתר מילא שזה קצת לפני)

במקרה הזה למי שזכה כסף כן גדל על העצים. (וכמובן שהכסף הזה פטור ממס)

 

[archerQueen]

תקשיב הדבר היחיד שלא צריך כדור בדולח זה "מחיר מטרה"
כי אתה לא צריך לבנות על עליית ערך,
אתה מקבל הנחה !

ברוב המקומות ההנחה היא בערך 600,000 שקל ויש מקומות שיותר
דוגמאות למחירי דירות 3 חדרים (80 מ' פלוס מרפסת חניה ומחסן)
דימונה 540K
טבריה 640K
באר שבע 760K
אשקלון 870K
בית שמש 1.24M
באר יעקב 1.56M
יבנה 1.32M
ירושלים (הר הצופים) 1.66M
נתניה (מזרח) 1.5M (כוכב הים) 1.7M

יש בהגרלה הקרובה 7,500 דירות על פני ערים רבות .
מי שקצת מכיר את המחירים היום, כשרואה את הרשימה הזו, נופל מהכיסא.
אפשר להשים הון עצמי של 100K (בדירה שמחירה עד 1.45M למי שיכול לעמוד בהחזר המשכנתא)
ולמכור אחרי 4-5 מחתימת החוזה ותשלום ההון העצמי. (7 שנים מהזכיה )
נ.ב.(יש פטור מוחלט מההצמדה למדד תשומות הבניה עד חתימת החוזה (או עד היתר מילא שזה קצת לפני)

במקרה הזה למי שזכה כסף כן גדל על העצים. (וכמובן שהכסף הזה פטור ממס)

ברור שיש פטור ממדד תשומות הבניה עד חתימת החוזה, לא קנית שום דבר ואין בינך ובין הקבלן שום יחסים משפטיים מחייבים לפני חתימת החוזה..

 

[yam_golan]

תקשיב הדבר היחיד שלא צריך כדור בדולח זה "מחיר מטרה"
כי אתה לא צריך לבנות על עליית ערך,
אתה מקבל הנחה !

ברוב המקומות ההנחה היא בערך 600,000 שקל ויש מקומות שיותר
דוגמאות למחירי דירות 3 חדרים (80 מ' פלוס מרפסת חניה ומחסן)
דימונה 540K
טבריה 640K
באר שבע 760K
אשקלון 870K
בית שמש 1.24M
באר יעקב 1.56M
יבנה 1.32M
ירושלים (הר הצופים) 1.66M
נתניה (מזרח) 1.5M (כוכב הים) 1.7M

יש בהגרלה הקרובה 7,500 דירות על פני ערים רבות .
מי שקצת מכיר את המחירים היום, כשרואה את הרשימה הזו, נופל מהכיסא.
אפשר להשים הון עצמי של 100K (בדירה שמחירה עד 1.45M למי שיכול לעמוד בהחזר המשכנתא)
ולמכור אחרי 4-5 מחתימת החוזה ותשלום ההון העצמי. (7 שנים מהזכיה )
נ.ב.(יש פטור מוחלט מההצמדה למדד תשומות הבניה עד חתימת החוזה (או עד היתר מילא שזה קצת לפני)

במקרה הזה למי שזכה כסף כן גדל על העצים. (וכמובן שהכסף הזה פטור ממס)

בתוכנית של הקרקעות אתה לא מקבל הנחה?

 

[ארנטס]

תקשיב הדבר היחיד שלא צריך כדור בדולח זה "מחיר מטרה"
כי אתה לא צריך לבנות על עליית ערך,
אתה מקבל הנחה !

ברוב המקומות ההנחה היא בערך 600,000 שקל ויש מקומות שיותר
דוגמאות למחירי דירות 3 חדרים (80 מ' פלוס מרפסת חניה ומחסן)
דימונה 540K
טבריה 640K
באר שבע 760K
אשקלון 870K
בית שמש 1.24M
באר יעקב 1.56M
יבנה 1.32M
ירושלים (הר הצופים) 1.66M
נתניה (מזרח) 1.5M (כוכב הים) 1.7M

יש בהגרלה הקרובה 7,500 דירות על פני ערים רבות .
מי שקצת מכיר את המחירים היום, כשרואה את הרשימה הזו, נופל מהכיסא.
אפשר להשים הון עצמי של 100K (בדירה שמחירה עד 1.45M למי שיכול לעמוד בהחזר המשכנתא)
ולמכור אחרי 4-5 מחתימת החוזה ותשלום ההון העצמי. (7 שנים מהזכיה )
נ.ב.(יש פטור מוחלט מההצמדה למדד תשומות הבניה עד חתימת החוזה (או עד היתר מילא שזה קצת לפני)

במקרה הזה למי שזכה כסף כן גדל על העצים. (וכמובן שהכסף הזה פטור ממס)

צודק. הרווח הוא כבר בקנייה.
לדוגמה - דירת 3 חדרים כחדשה ברמת.בית שמש עולה כיום סביב 1.85. כלומר - 600000₪ פחות לפני הכנסת שאר נתוני הזמן שמפחיתים הנחה נאה זו לא במעט.
המתנה של 3.5 שנים לפחות עד קבלת המפתח (תקופה בה שוכרים ב200000₪ לערך) + 30000₪ הוצאות כניסה כמו מזגנים וסורגים לעומת מפתח מיידי לדירה מוכנה ומאובזרת.
כל אחד וחישוביו.

 

[SolidState]

אתה מדבר על תכנון הדירה, זה שאין חלון במטבח, או משהו אחר בנוסף?

שילוב של תכנון גרוע פלוס איכות ביצוע לא משהו.

 

[בן מלך]

בתוכנית של הקרקעות אתה לא מקבל הנחה?

לא יודע

ברור שיש פטור ממדד תשומות הבניה עד חתימת החוזה, לא קנית שום דבר ואין בינך ובין הקבלן שום יחסים משפטיים מחייבים לפני חתימת החוזה..

קיבלת אופציה לקנות במחיר מסוים
וגם אם המדד יקפוץ ב50% בשנתיים האלה
הוא יהיה מחויב לבנות לך דירה במחיר שסוכם לפני קפיצת המדד
זה לא מובן מאיליו

 

[הלומד94]

בגדול זה כן כדאי, אבל צריך לקחת בחשבון שבמתכונת הנוכחית של התוכנית- ההנחות הן כבר לא מה שהיו לעומת תוכנית "מחיר למשתכן הקלאסית".

עשיתי בדיקה פרטנית בין מחירי ההנחות של ההגרלה לבין מחירי שוק (מדדתי דירות 5 חדרים חדשות- כי אתה לא קובע באיזה מקום תזכה ואם אתה לקראת סוף הרשימה, כנראה זה מה שיישאר לך).

באשקלון לדוגמה דירת 5 חדרים בהגרלה היא סביב 1.6, בשוק החופשי תוכל למצוא סביב 1.9-2, ככה שאנחנו מדברים על 300-400 הנחה אמיתית.

בעוד כמה מקומות זה סדר הגודל של ההנחות, בקריית עקרון, רעננה, יבנה ובאר יעקב יש את ההנחות הכי גדולות למול מחיר שוק, רק צריך להגיע עם הון עצמי לא קטן.

 

[ארנטס]

בגדול זה כן כדאי, אבל צריך לקחת בחשבון שבמתכונת הנוכחית של התוכנית- ההנחות הן כבר לא מה שהיו לעומת תוכנית "מחיר למשתכן הקלאסית".

עשיתי בדיקה פרטנית בין מחירי ההנחות של ההגרלה לבין מחירי שוק (מדדתי דירות 5 חדרים חדשות- כי אתה לא קובע באיזה מקום תזכה ואם אתה לקראת סוף הרשימה, כנראה זה מה שיישאר לך).

באשקלון לדוגמה דירת 5 חדרים בהגרלה היא סביב 1.6, בשוק החופשי תוכל למצוא סביב 1.9-2, ככה שאנחנו מדברים על 300-400 הנחה אמיתית.

בעוד כמה מקומות זה סדר הגודל של ההנחות, בקריית עקרון, רעננה, יבנה ובאר יעקב יש את ההנחות הכי גדולות למול מחיר שוק, רק צריך להגיע עם הון עצמי לא קטן.

לזמן יש ערך כספי.
בשוק החופשי יכול לקבל את הנכס מיידית / מספר חודשים לעומת דירה בהנחה בעוד 3.5 שנים במקרה הטוב.
מה ערכם של 3.5 שנות המתנה?!

 

[הלומד94]

לזמן יש ערך כספי.
בשוק החופשי יכול לקבל את הנכס מיידית / מספר חודשים לעומת דירה בהנחה בעוד 3.5 שנים במקרה הטוב.
מה ערכם של 3.5 שנות המתנה?!

מסכים, אבל אל תשכח שאתה לא צריך לשים את הכסף מרגע הזכייה, ככה שאתה יכול בזמן הזה להצמיד אותו לקרן כספית ורק אחרי כשנתיים-שלוש להתחיל לשלם בפעימות לפי התקדמות הבנייה.

ברור שיש אלטרנטיבות טובות יותר, אבל יש פה הנחה די בטוחה, גם לעומת החישוב שלך של הפחתת שנות שכירות מגובה ההנחה.

 

[yam_golan]

האם יכול להיות מצב שאתה זוכה, מתחיל לשלם ובינתיים מחיר השוק יורד עד כדי כך שבעצם הפסדת? או שיש מנגנון בהגרלה שמגן עליך מזה?

 

[ארנטס]

מסכים, אבל אל תשכח שאתה לא צריך לשים את הכסף מרגע הזכייה, ככה שאתה יכול בזמן הזה להצמיד אותו לקרן כספית ורק אחרי כשנתיים-שלוש להתחיל לשלם בפעימות לפי התקדמות הבנייה.

ברור שיש אלטרנטיבות טובות יותר, אבל יש פה הנחה די בטוחה, גם לעומת החישוב שלך של הפחתת שנות שכירות מגובה ההנחה.

קרן כספית חנייה טובה לכסף כל עוד ריבית בנק ישראל גבוהה. האם היא תישאר כך 3.5 שנים?

במעמד החוזה הקבלן יבקש ממך 10-15% אז פעימות לפי ההתקדמןת ו 10-15% מעט חפני מסירת מפתח.
ייתכן שיקרא לך לחתום חודשים בודדים אחרי הזכייה.

 

[הלומד94]

קרן כספית חנייה טובה לכסף כל עוד ריבית בנק ישראל גבוהה. האם היא תישאר כך 3.5 שנים?

במעמד החוזה הקבלן יבקש ממך 10-15% אז פעימות לפי ההתקדמןת ו 10-15% מעט חפני מסירת מפתח.
ייתכן שיקרא לך לחתום חודשים בודדים אחרי הזכייה.

אם הקבלן יקרא לך לחתום סימן שכבר יש היתר בנייה ואז בממוצע תקבל את הדירה בתוך כשנתיים ולא 3.5 שנים.
הTIMELINE השכיח הוא מרגע הזכייה כשנתיים-שלוש עד שיש היתר בנייה ואז עוד כשנתיים עד קבלת מפתח.