האם חישוב "כדאיות רכישת דירה" בהתאם לעלויות הדירה מול עלות השכירות זה לא בעצם תזמון שוק?

[MarketTimer]

משום מה נראה לכולם מאוד טבעי להחליט האם עדיף לקנות או לשכור דירה לפי תשואת השכירות: אם תשואת השכירות נמוכה אז עדיף לשכור ואם היא גבוהה אז עדיף לקנות.
על פניו נשמע הגיוני.
אבל מה ההבדל בין זה לבין להחליט מתי לקנות מניות לפי תשואת הדיבידנד שלהם?
או לחכות שהריבית תעלה לפני שמשקיעים באג"ח?

הרי בשני המקרים זה לא נותן לנו אינדיקציה אמיתית על התשואה הכוללת כי מחיר הכנס עצמו יכול לעלות/לרדת הרבה בזמן שמחכים.

אם נחיל את העצה המקובלת פה לגבי מניות, שאומרת שאם החלטת שאחוז מסויים מהתיק שלך צריך להיות במניות אז פשוט תקנה אותן כי בתוחלת אתה מפסיד את תוחלת התשואה היומית בכל יום שאתה מחכה, למה זה לא תקף באותה מידה לנדל"ן?

 

[FIYaacov]

למה זה לא תקף באותה מידה לנדל"ן?

כי לנדל"ן יש תוחלת תשואה ריאלית ארוכת טווח - אפס.

 

[רובי1]

זהו אכן תזמון שוק רק שהוא אפשרי (אם כי קשה) כי מחירי הדירות לא לגמרי יעילים.

 

[איש(3718)]

אם נחיל את העצה המקובלת פה לגבי מניות, שאומרת שאם החלטת שאחוז מסויים מהתיק שלך צריך להיות במניות אז פשוט תקנה אותן כי בתוחלת אתה מפסיד את תוחלת התשואה היומית בכל יום שאתה מחכה, למה זה לא תקף באותה מידה לנדל"ן?

כי בנדלן אתה קונה דירה ספציפית באזור מסויים, ואילו במניות אתה קונה סל מניות מפוזר בכל העולם

גם במניות יתכן שיהיה סקטור מנופח בשוק, או אזור גאוגרפי בו שווקי המניות מנופחים, אבל בגלל שאתה קונה סל עולמי מפוזר, הנחת העבודה היא שהמנופחים מתקזזים עם סקטורים זולים, או בורסות זולות יותר

ההשוואה היותר מדויקת היא בין קניית דירה לבין קניית מנית חברה ספציפית שעושה עסקים רק באזור גאוגרפי מסויים, ואז השאלה שלך הופכת יותר נכונה

 

[שודד הפינג פונג]

תקף באותה מידה לנדל"ן - תזמון שוק גרידא. לראיה - עשרות אלפי ממתינים בתקופת פרוץ המחאה החברתית וההבטחות על תוכנית מע"מ 0, שהיו בטוחים כבר אז שהשוק יקר מידי ואוטוטו יבוא התיקון והם יקנו - נשארו עד היום עם הכסף בפק"ם - בלי דירה - וניצבים מול מחירים גבוהים בכ - 25%, ריבית משכנתאות גבוהה יותר, ואובדן תשואה אלטרנטיבית של מספר שנים. תזמנו וטעו.

 

[FIYaacov]

תזמנו וטעו.

תזמנו כן. טעו - לא בהכרח (חוץ מאבדן תשואה אלטרנטיבית, אבל זה היה מצריך החלטה אמיצה של שמים כסף במניות למרות שקונים דירה בטווח זמן X).
גם המחירים לפני שלוש שנים היו מאוד יקרים.

 

[רוני]

אני חושב שזה יותר מתיזמון שוק, מדובר בהחלטה חשובה מהבחינה הכלכלית, ולכן יהיה הגיוני לבחון הם מחירי הנכסים הם בעלי הגיון כלכלי ביחס לכח הקנייה במשק, שכר העבודה הממוצע, השכירות בשוק, להשוות מול אלטרנטיבות השקעה בשווקי נדל"ן בחו"ל, לבחון את האטרקטיביות של המשכנתאות, לבחון מול השקעה בשוק ההון.....
במידה והמחיר אכן כלכלי, תופיע השאלה הבאה, האם לרכוש דירה למגורים או נכס להשקעה ?

 

[123W]

לבחור עוף באותה שיטה שבוחרים אבטיח נראה לי שגוי.

 

[MarketTimer]

כי לנדל"ן יש תוחלת תשואה ריאלית ארוכת טווח - אפס.

לפי מדד TR (כולל דמי השכירות) או שאתה מדבר על המחיר בלבד? אם רק על המחיר אז זו לא השוואה הוגנת, זה כמו למדוד את ביצועי שוק המניות בלי דיבידנדים או גרוע מכך - שו האג"ח בלי קופון הריבית...

 

[MarketTimer]

זהו אכן תזמון שוק רק שהוא אפשרי (אם כי קשה) כי מחירי הדירות לא לגמרי יעילים.

איך חוסר היעילות מתבטא? איך מנצלים את זה?

 

[MarketTimer]

כי בנדלן אתה קונה דירה ספציפית באזור מסויים, ואילו במניות אתה קונה סל מניות מפוזר בכל העולם

גם במניות יתכן שיהיה סקטור מנופח בשוק, או אזור גאוגרפי בו שווקי המניות מנופחים, אבל בגלל שאתה קונה סל עולמי מפוזר, הנחת העבודה היא שהמנופחים מתקזזים עם סקטורים זולים, או בורסות זולות יותר

ההשוואה היותר מדויקת היא בין קניית דירה לבין קניית מנית חברה ספציפית שעושה עסקים רק באזור גאוגרפי מסויים, ואז השאלה שלך הופכת יותר נכונה

אבל ההנחה היא שאתה לא יכול לתזמן גם סקטורים או מניות בודדות. אחרת - במקום לקנות את השוק תעשה לונג על סקטור זול ושורט על סקטור מנופח.

נושא הפיזור הוא חשוב אבל הוא בלתי תלוי בשאלת התזמון.

 

[MarketTimer]

אני חושב שזה יותר מתיזמון שוק, מדובר בהחלטה חשובה מהבחינה הכלכלית, ולכן יהיה הגיוני לבחון הם מחירי הנכסים הם בעלי הגיון כלכלי ביחס לכח הקנייה במשק, שכר העבודה הממוצע, השכירות בשוק, להשוות מול אלטרנטיבות השקעה בשווקי נדל"ן בחו"ל, לבחון את האטרקטיביות של המשכנתאות, לבחון מול השקעה בשוק ההון.....
במידה והמחיר אכן כלכלי, תופיע השאלה הבאה, האם לרכוש דירה למגורים או נכס להשקעה ?

גם השקעה במניות היא חשובה מבחינה כלכלית אז צריך לבחון האם הבורסה ברמה סבירה ביחס לשכר הממוצע וכל מה שכתבת, לא?

 

[MarketTimer]

לבחור עוף באותה שיטה שבוחרים אבטיח נראה לי שגוי.

אוקיי, אז אתה רומז שיש הבדל, אבל השאלה היא מהו ההבדל הזה וממה הוא נובע.

 

[FIYaacov]

אם רק על המחיר אז זו לא השוואה הוגנת, זה כמו למדוד את ביצועי שוק המניות בלי דיבידנדים או גרוע מכך - שו האג"ח בלי קופון הריבית...

לא השוואה מאוד מדויקת.
בשביל השכירות, לרוב אתה תצטרך לעבוד (או לשלם למישהו לעבוד) בניהול הנכס.
כשתחשב שכירות נטו, אתה תגלה שהוא הרבה יותר נמוך מהברוטו או מה שרוב האנשים משתמשים כדי לחשב את ה- TR על הנכס.
(והנה כבר יקפצו עלי כל האלה שיש להם דירה כבר 6 שנים שלמות בלי חודש אחד של דירה ריקה)

 

[איש(3718)]

נושא הפיזור הוא חשוב אבל הוא בלתי תלוי בשאלת התזמון.

לא נכון.

ברמה העקרונית, עם פיזור מספיק גדול, הפיזור מבטל את שאלת התיזמון, כמו שהסברתי קודם, על כל סקטור "מנופח" יש סקטור "זול" שמקזז אותו.ועל כל בורסה מנופחת יש בורסה זולה במדינה אחרת שמקזזת אותה.

לעומת זאת, ברגע שקנית דירה ברחוב מסויים ברמת גן (לדוגמא), יתכן שקנית בתקופה בה רמת-גן מנופחת, או סקטור הנדלן באופן כללי מנופח, או השקל מנופח. כל אלו הם סיכונים מיוחדים לדירה ברמת גן שלא קיימים כאשר את קונה סל מניות מפוזר. הפיזור מנטרל את הסיכונים האלו.

אגב, זה לא אומר שאתה לא צריך לקנות דירה כעת, אני עונה לך באופן תאורטי לחלוטין.

 

[רובי1]

@MarketTimer
תאוריית השוק היעיל מתבססת על כך שכל המידע הידוע, ידוע לכולם. ושהרבה סוחרים אקטיביים - כולל מחלקות מסחר בעלות משאבים גדולים בהרבה משלך בוחנים כל מניה (או אג"ח), כך שאם נוצר כשל שוק הוא נסגר עוד קודם ששמת לב אליו. בנדל"ן המצב שונה.
1. מעט מאוד גופים גדולים רוכשים דירות, ורוב גדול מאוד של הרוכשים הם בכלל למטרות מגורים ומושפעים יותר מהעדפותיהם הסובייקטיביות מאשר ממצב השוק.
2. תהליך מכירה וקניה לוקח חודשים, וגם מלווה בעלות גבוהה.
3. נדל"ן היא השקעה שמערבת הרבה מאוד רגשות ופסיכולוגיה.

 

[מתכנת]

זה כמו להגיד שאם אני מכבס בגדים במכבסה ולא קונה מכונת כביסה זה תזמון, או אם אני מתספר אצל ספר ולא קונה מכונת תספורת זה גם תזמון.
מנקודת מבט כלכלית, ההבנה הבסיסית צריכה להיות שדירה זה מוצר צריכה. (שניתן להשקיע בו)
אסייג את דברי כפי שנאמר רבות, לישראלי המצוי דירה זאת אחלה השקעה.

ג.נ. בעל דירה ממונפת, (ומכונת כביסה ותספורת לא ממונפות ).

 

[גרהם]

אוקיי, אז אתה רומז שיש הבדל, אבל השאלה היא מהו ההבדל הזה וממה הוא נובע.

בתור התחלה - כמעט כל אדם צורך שירותי דיור. אף אחד לא צורך מניות.

 

[nicepo1]

לא יודע האם זה תזמון או לא, אני משתמש בנתון כי הוא בערך היחיד שקיים, כול השאר זה דעות וספקולציות.
נגיד שירשתי נכס ואני צריך להחליט האם להחזיק או למכור(ולהשקיע בנכסים אחרים) ונניח שאני נטראלי ביחס להחזקת נדל"ן.
האנדקציה הכי טובה היא תשואת השכירות.
במידה והנכס משלם 1 אחוז מערכו אחרי כול ההוצאות, לי דיי ברור שלא כדאי לי להחזיק את רוב כספי בנכס האחד הזה, במידה והוא משלם 10% דיי ברור לי שכדאי להמשיך להחזיק בו.

 

[doc29]

אם נחיל את העצה המקובלת פה לגבי מניות, שאומרת שאם החלטת שאחוז מסויים מהתיק שלך צריך להיות במניות אז פשוט תקנה אותן כי בתוחלת אתה מפסיד את תוחלת התשואה היומית בכל יום שאתה מחכה, למה זה לא תקף באותה מידה לנדל"ן?

שאלה מצוינת. לדעתי:
1. אני לא משוכנע שאם היינו כרגע עם CAPE של 40 ומנטליות של בועה בשוק ההון, ומישהו פה היה טוען שכדאי להמתין בצד, זו הייתה שגיאה גדולה. בהקבלה, אנחנו עם מחירים מנופחים באופן חריג בנדלן על פי יחס מחיר דירה למשכורת או מחיר דירה למחיר שכירות וכו וכשנושא מחירי הנדלן תופס מקום מרכזי בכל שיחת סלון.
2. בהמשך לכך, שוק הנדלן הרבה יותר חשוף להשפעה של מרכיב התנהגותי לדעתי שמייצר חוסר יעילות הרבה יותר משמעותי וממושך מאשר שוק ההון.
3. בשוק ההון שנותן היסטורית תשואות של 6 או 7 אחוז, בתקופה כמו היום של CAPE סביב 20, עדיין אפשר לצפות לתשואות של 4 עד 5 אחוז. לעומת זאת בדירה שאין לה עליית ערך בממוצע (ולכן אפשר לטעון שבתקופה כמו היום שאנחנו הרבה מעל קו המגמה הרב שנתי התוחלת היא שלילית) אתה עלול למצוא את עצמך לאורך זמן עם תשואה מאוד נמוכה גם אחרי שהוספת נניח 2 או 3 אחוז דמי שכירות.
4. חוץ ממעט אנשים, אין אפשרות לפזר בנדלן. אם הייתי יכול לרכוש 50 דירות בערים שונות במדינות שונות ואולי אפילו מסוגים שונים, הייתי הרבה יותר שקט שרובן לא יקנו במצב בועתי (שכמובן ניתן לדעת רק בדיעבד).

אני לא הכי מבין מה אני מדבר אז תתיחס בערבון מוגבל

עריכה: ועוד משהו קצת יותר ישיר.
אני לא מתמטיקאי אבל תציץ על הנתונים הבאים של מחירי הדירות בישראל ריאליים מ1973 עד 2016
https://www.google.co.il/url?sa=t&s...Kayrt3hZ72YYORYeQ&sig2=8ljYBilH5xxSTj4fDareFw

תראה למשל שמי שקנה בערך בשיא של 1974 (כשהמחירים היו סביב 0.7), הגיע 35 שנה אחר כך למחיר של 0.8. כלומר תשואה אולי של חצי אחוז בשנה. במניות אין מצב לכזה דבר. גם מי שקנה ב84 שנראה שהיה איזה שיא, מצא את עצמו אחרי 25 שנה בערך עם נכס ששווה אותו דבר כמעט.

אז נכון שיש גם כסף משכירות אבל יש גם פחת וסכנה שאי אפשר להשכיר וכו.

אז לסיכום, אולי בגלל שבשוק הנדלן קו המגמה של עליית המחירים הוא מתון עד אפסי ומצד שני המחזורים מאוד ארוכים יש חשיבות מאוד גדולה לנקודת הפתיחה.