התייעצות כדאיות: הוספת ממ"ד לדירת השקעה באזור השרון (עלות של כ-205 אלף שקל)

[אילן שני]

שלום לכולם, אשמח לחוות דעת ממשקיעים ומאנשי מקצוע שמצויים בתחום.

בבעלותי דירת 4 חדרים (קומה 4 מתוך 5) בעיר מרכזית באזור השרון, בבניין שאוכלס לפני כ-35 שנה. הדירה כרגע מושכרת ואין לי כוונה למכור אותה בשנים הקרובות.

רקע על הבניין והסטטוס:

• הבניין עבר שיפוץ חזית ולובי לפני שנים אחדות, הוחלפה מעלית, והתחזוקה הכללית מצוינת. יש מקלט שמתוחזק היטב על ידי הוועד (כך שאין כרגע אופק או צורך בהתחדשות עירונית).
• מחצית מהדיירים מתארגנים כעת להוספת ממ"דים בצד אחד של הבניין, ויש לי אפשרות להצטרף.
• החצי השני של הדיירים לא מעוניין להקים ממ"ד בצד שלהם (בגלל פגיעה במקומות חניה), אך אין להם התנגדות עקרונית למי שרוצה, לפחות בשלב זה.

הצד הפיננסי:העלות הצפויה, לפי הצעות המחיר שהתקבלו, היא כ-205,000 ₪. יש לי חסכונות זמינים לפרויקט ואין לי צורך בלקיחת הלוואה/מימון, אך עדיין מדובר בהוצאה הונית נכבדה.

ההתלבטות שלי:האם לדעתכם, בראייה של טווח ארוך, התקנת הממ"ד תשתלם לי כלכלית?אשמח לשמוע ממי שיש לו ניסיון - האם השבחת הערך העתידית והפוטנציאל להעלאת שכר הדירה (אם קיים) מצדיקים השקעה של מעל 200 אלף שקל מכספי הון עצמי בנכס שאינו מיועד למגוריי?

תודה מראש למשיבים!

 

[vigaror]

אתה יכול לבדוק בכמה עלו דירות שעשו תמא תוספת ולהתייחס לזה כרף עליון (ולקחת בחשבון שלך לא יוסיפו מרפסת, חניה, מעלית. . .)
בגלל שהדירה בקומה גבוהה ולפי הגודל מיועדת גם למשפחות אז לדעתי זה מעלה את היתרון שלה מול המתחרים אבל לא יודע אם תקבל את העלות בחזרה ואם זה באמת שווה, כנראה יהיה יותר קל להשכיר בעתיד

 

[Yohiko]

זכור לי נתון בזמן איראן 2 שאמרו שהפער בין דירות במרכז עם ממד או בלי זה 30 אחוז (פלוס מינוס)
תגלם את האחוזים למספר, תראה כמה זמן לוקח לך להחזיר את ההשקעה.
קח בחשבון שתמיד יכול המצב להחריף והביקוש לממד יעלה יותר.
או אינשאללה תבוא תקופה רגוע והמחירים יתאזנו.

לדעתי זה שיקול מתמטי נטו, פשוט צריך להציב את המספרים

 

[חתול לילה]

מהניסיון האישי שלי, תוספת ממ"ד לא השתלמה כלכלית מהסיבות הבאות:
1. עלייה במחירי הבנייה - חומרים + עבודה (עקב נזקי הממשלה)
2. ירידה חדה במחירי הדירות בשנים האחרונות (עקב נזקי הממשלה)

האם לדעתכם, בראייה של טווח ארוך

בשביל זה צריך לענות מה יקרה בטווח הארוך עם ישראל, הדעות חלוקות.

 

[אילן שני]

אציין שהדירה כוללת מרפסת וחניה מקורה בטאבו.

 

[גרביל מרוץ]

כדי לענות צריך להבין מה שווי מ"ר בדירה וכמה מ"ר תקבל, אבל גם בסף התחתון יש סיכוי שתייצר שווי גבוה מהעלות רק מתוספת השטח עוד לפני ההשבחה מקיום הממ"ד. בהנחה שמדובר בממ"ד תקני.

כרגע יש לך פטור מהטל השבחה, לך תדע עד מתי ישמרו את הפטור הזה.

אם הקומה שמעליך בעניין של הממ"ד אז במידה ולא תממש את האופציה אז יהיה לך שלד מכוער מול העיניים, עוד סיבה בעד התוספת.

אבל אף אחד לא יכול לענות לך אם השטח הנוסף ייתן תשואה עתידית כדאית או לא בהשוואה להשקעה אלטרנטיבית. קרוב מאד לוודאי שהתוספת תגדיל את ההכנסה משכירות, שלה יש יתרונות וחסרונות ספציפיים לעומת השקעות תזרימיות אחרות, ולכל משקיע יש סט העדפות שונה.

כדי בכל זאת לקבל החלטה הייתי מציע לחשוב על ההשקעה כאילו אתה מממן את כולה ממשכנתא, ותנסה להעריך אם תוספת ההכנסה משכר דירה מכסה את רכיב הריבית של החזר המשכנתא עם רווח. אם כן אז בפני עצמה ההשקעה כדאית.

 

[בורונוס]

לדעתי העלות תהיה יותר מהסכום שכתבת.
אני אישית הייתי הולך על זה.
1. תוספת מ"ר משמעותית באיזור השרון.
2. יותר קל להשכיר וכן למכור (בוודאי אם יהיו בבניין באותה העת דירה נוספת אבל עם ממ"ד)
3. במדינה המחורבנת שלנו מובטח לך שגם בעוד 20 שנה יהיה פער משמעותי בין דירה עם ממ"ד לאחת בלי.
4. זה שכמה שכנים בונים יחד זה הקלה אדירה בתהליך הוצאת האישורים, תהליך הבניה, היחס מול שכנים אחרים.

 

[זה_לא_אני]

יש חישוב כלכלי ויש ניחושים לגבי העתיד
חישוב כלכלי
שכירות:
1. עלות ממ"ד 205,000 ש"ח
2. שכירות לפני ממ"ד = X
3. שכירות אחרי ממ"ד = X + 3000 ש"ח (זו רק דוגמה קח את המספר שאתה מאמין בו)
(אני לא מוריד 10% מס על השכירות בחישוב... שתעשה את החישוב בעצמך תבצע אותו מדויק)
==> כ 5.9 שנים להחזיר את ההשקעה

הפסד אלטרנטיבות
1. ציינת שיש לך את הכסף, אם תשים בבנק... באפיק סולידי תקבל 3% שזה כ 500 ש"ח לחודש.

ניחושים
1. שווי דירה - אם אין בכוונתך למכור את הדירה בזמן הקרוב כל שתוכל לומר זה שבמועד שאמכור, דירת 5 חדרים תיהיה שווה יותר מדירת 4 חדרים.
(כמה שווה יותר וכו.. לא יודע)
אם תמכור בעוד 10 שנים לדוגמה... בהתעלם מהגדלת השכירות... 200,000 בבנק למשך 10 שנים עם 3% שנתי (צנוע) נותן 270,000 ש"ח האם דירת ה 5 חדרים תהיה שווה ב 270,000 ש"ח יותר מ 4 חדרים ?
2. יותר קל להשכיר דירה עם ממ"ד מאשר ללא ממ"ד - זה כנראה נכון... אבל לפני 4 שנים ממ"ד לא היה חשוב במיוחד... מי יודע מה יהיה עוד 4 שנים.

 

[פטל ואוכמניות]

התכנון של מיקום הממ״ד חשוב, עד כמה שתוכל להשפיע. האם זה יחסום חלון (והחדר יישאר ללא חלון)? האם זה ייצור מצב של חדר מוביל לחדר ללא מסדרון? גם אלו פרמטרים חשובים להשכרה ולמכירה

 

[בורונוס]

יש חישוב כלכלי ויש ניחושים לגבי העתיד

לא מסכים איתך
כל החישובים שהצגת הם גם ניחושים.
הממד אולי יעלה 205 אלף, אולי יותר.
הוא יכול לנחש כמה שירצה עד כמה הדירה שלו תעלה עם ממ"ד אבל עד שיסגור עם מישהו חוזה זה בגדר ניחוש.
מספיק סבב נוסף עם אירן והמחיר יעלה וכו'.
הערה אישית, אם זו היתה הדירה להשקעה שלי, לא הייתי משתגע לבקש אישורים ולעשות סבב שכנים וכו', אבל אם יש מספר שכנים שעושים ויש לי את הכסף (אני מתכוון שאין לי עלות הלוואה גבוהה) אז הייתי הולך על זה מהסיבות האמורות לעיל.

 

[זה_לא_אני]

לא מסכים איתך
כל החישובים שהצגת הם גם ניחושים.
הממד אולי יעלה 205 אלף, אולי יותר.
הוא יכול לנחש כמה שירצה עד כמה הדירה שלו תעלה עם ממ"ד אבל עד שיסגור עם מישהו חוזה זה בגדר ניחוש.
מספיק סבב נוסף עם אירן והמחיר יעלה וכו'.
הערה אישית, אם זו היתה הדירה להשקעה שלי, לא הייתי משתגע לבקש אישורים ולעשות סבב שכנים וכו', אבל אם יש מספר שכנים שעושים ויש לי את הכסף (אני מתכוון שאין לי עלות הלוואה גבוהה) אז הייתי הולך על זה מהסיבות האמורות לעיל.

205,000 זה המחיר שהוא ציין מהצעת המחיר... אם המחיר שונה שישנה את החישוב אבל זה חישוב לא הערכות. (אין פה ניחוש... חותמים על חוזה בסוף עם סכום קבוע)
מחירים באזור של דירת 5 חדרים לעומת 4 חדרים זה מידע זמין... מסכים שהמחיר בעוד שנה וחצי שהפרויקט יסתיים זה לא ברור אבל כנראה לא שונה מהרבה מהמחירים היום.
דירה להשקעה זה מושג לא ברור כיוון שאצל כל אחד המשמעות שונה ולכן נכנסים גם פרמטרים לא כלכליים.
1. הוא ציין עיר מרכזית באזור השרוון... לרוב תשואת השכירות על דירות כאלו היא נמוכה מאוד והסיבה להחזיק בהן היא לא כלכלית נטו.
2. הבית בן 35 שנה.. חדש יחסית... לא ברור שיש פוטנציאל לתמ"א 38 (כיוון שנבנה עם סטנדרד חדש לרעידות אדמה) ולכן עליית הערך מוגבלת לעלייה כללית בעיר (כרגע המחירים של דירות יד 2 בירידה)
3. במקרים כאלו ההמלצה הכלכלית נטו היא לרוב למכור לשים את הכסף בבנק ולהרוויח יותר (לפעמים הרבה יותר)
4. העובדה שלא מכר ולא רוצה למכור בשנים הקרובות מרמז שיש גם שיקולים שהם לא כלכליים נטו (דירת ירושה, שמירה על הדירה לילדים וכו...)
5. אם הרצון הוא לא למקסם רווחים אלא יש שיקולים אחרים ואתה רוצה לשמור על הדירה אז ללכת על הפרויקט יכול להיות בעל הגיון רב.
6. אם אתה רוצה רק למקסים רווחים.. לרוב אין כדאיות להשקעה בדירה להשקעה.. העלות לא מכסה את ההשקעה להרבה שנים אם בכלל.

 

[אורי ג.]

ההתלבטות שלי:האם לדעתכם, בראייה של טווח ארוך, התקנת הממ"ד תשתלם לי כלכלית?אשמח לשמוע ממי שיש לו ניסיון - האם השבחת הערך העתידית והפוטנציאל להעלאת שכר הדירה (אם קיים) מצדיקים השקעה של מעל 200 אלף שקל מכספי הון עצמי בנכס שאינו מיועד למגוריי?

משקף עלות של 17K למ"ר, לא יודע על איפה מדובר אבל נשמע שזה מאד כלכלי + ממ"ד מעלה את הערך של כל הדירה, בנוסף למ"ר שהוא מוסיף.

 

[wavyfabric]

מה קורה אם אתה/שכן אחר בצד שלך לא רוצה להוסיף ממד אצלו?
ממ"דים לא אמורים להיות column יצוק ברצף עד הקרקע?

ממ"ד יכול לרחף מעל לא-ממ"ד?

 

[הורדוס]

200א במשכנתא לשיפוץ יעלו לך 1100 לחודש בפריסה ל25 שנה, הוספת הממד תעלה את השכירות בסכום גבוה יותר לדעתי.

בנוסף:

משקף עלות של 17K למ"ר, לא יודע על איפה מדובר אבל נשמע שזה מאד כלכלי + ממ"ד מעלה את הערך של כל הדירה, בנוסף למ"ר שהוא מוסיף.

ושווי מטר בשרון הוא הרבה יותר מ17א

ובנוסף לשקלים עצמם, עם ממד יהיה הרבה יותר קל להשכיר או למכור בעת הצורך.

 

[gogo girl]

רק אל תשכח לבדוק מה המקבילה.
מה ההשקעה שתוכל לעשות עם הסכום במקום ממ"ד, וכמה זה יניב.
לדעתי האישית והלא מלומדה כלל, ישנן השקעות הרבה הרבה יותר טובות מהשקעה בממ"ד. (וורן באפט לא קונה ממ"דים)

 

[אורי ג.]

מה ההשקעה שתוכל לעשות עם הסכום במקום ממ"ד, וכמה זה יניב.

ולא לשכוח לשקלל גם מיסים.

 

[יהודה ש.]

לדעתי האישית והלא מלומדה כלל, ישנן השקעות הרבה הרבה יותר טובות מהשקעה בממ"ד. (וורן באפט לא קונה ממ"דים)

הוא גם לא משקיע בדירות.
אבל איזה עוד השקעות נותנות יותר מ100 אחוזי תשואה (הפרש בין עלות בניה לשווי מטר) בתוך חודשים ספורים בלי סיכון כמעט? (בנוסף יש גם את האפשרות למימון זול וזמין).
מה שכן, בניה זה לא השקעה זה יזמות.

 

[monkey22]

שלום לכולם, אשמח לחוות דעת ממשקיעים ומאנשי מקצוע שמצויים בתחום.

בבעלותי דירת 4 חדרים (קומה 4 מתוך 5) בעיר מרכזית באזור השרון, בבניין שאוכלס לפני כ-35 שנה. הדירה כרגע מושכרת ואין לי כוונה למכור אותה בשנים הקרובות.

רקע על הבניין והסטטוס:

• הבניין עבר שיפוץ חזית ולובי לפני שנים אחדות, הוחלפה מעלית, והתחזוקה הכללית מצוינת. יש מקלט שמתוחזק היטב על ידי הוועד (כך שאין כרגע אופק או צורך בהתחדשות עירונית).
• מחצית מהדיירים מתארגנים כעת להוספת ממ"דים בצד אחד של הבניין, ויש לי אפשרות להצטרף.
• החצי השני של הדיירים לא מעוניין להקים ממ"ד בצד שלהם (בגלל פגיעה במקומות חניה), אך אין להם התנגדות עקרונית למי שרוצה, לפחות בשלב זה.

הצד הפיננסי:העלות הצפויה, לפי הצעות המחיר שהתקבלו, היא כ-205,000 ₪. יש לי חסכונות זמינים לפרויקט ואין לי צורך בלקיחת הלוואה/מימון, אך עדיין מדובר בהוצאה הונית נכבדה.

ההתלבטות שלי:האם לדעתכם, בראייה של טווח ארוך, התקנת הממ"ד תשתלם לי כלכלית?אשמח לשמוע ממי שיש לו ניסיון - האם השבחת הערך העתידית והפוטנציאל להעלאת שכר הדירה (אם קיים) מצדיקים השקעה של מעל 200 אלף שקל מכספי הון עצמי בנכס שאינו מיועד למגוריי?

תודה מראש למשיבים!

לדעתי, ולא ממליץ או מייעץ לא מכיר אותך ואת צרכיך הזונים והמגוונים, זה נשמע אירוע שהייתי נכנס אליו.
זה שכל הדיירים עושים ביחד, מוריד לך הרבה כאבי ראש אם היית עושה לבד. מחיר לא מאוד יקר. והוספת חדר לדירה כנראה שתעלה את ערכה ביותר מ200K בטווח הארוך.
וכל זה בלי קשר לבטחון האישי והנוחות של ממ"ד ביתי במקום מקלט (מעריך שצפויים לנו עוד הרבה ימים בממ"ד גם באיזור המרכז).

 

[gogo girl]

אבל איזה עוד השקעות נותנות יותר מ100 אחוזי תשואה (הפרש בין עלות בניה לשווי מטר) בתוך חודשים ספורים בלי סיכון כמעט? (בנוסף יש גם את האפשרות למימון זול וזמין).

אם זה היה נכון, וורן באפט היה בונה רק ממ"דים

 

[הורדוס]

אם זה היה נכון, וורן באפט היה בונה רק ממ"דים

כדי לעשות את זה וורן היקר היה צריך להקים חברה בישראל שתרכוש דירות, תבנה ממדים או תשלם לקבלן אחר, ותמכור את הדירות, התהליך הזה היה דורש קצת יותר מידי עלויות שהיו הופכות את זה ללא משתלם בקלות.

לעומתו, לפותש כבר יש דירה ושכנים שבונים ממדים, והוא רק צריך לאשר, לחתום על הניירת, ולקחת משכנתא אם ירצה.
יכול גם לעשות דיל עם יועץ משכנתאות שיעשה משכנתא לכל מי שצריך מהבניין ויתן הנחה כי תבואו כמה יחד.