התייעצות כדאיות: הוספת ממ"ד לדירת השקעה באזור השרון (עלות של כ-205 אלף שקל)

[אילן שני]

שלום לכולם, אשמח לחוות דעת ממשקיעים ומאנשי מקצוע שמצויים בתחום.

בבעלותי דירת 4 חדרים (קומה 4 מתוך 5) בעיר מרכזית באזור השרון, בבניין שאוכלס לפני כ-35 שנה. הדירה כרגע מושכרת ואין לי כוונה למכור אותה בשנים הקרובות.

רקע על הבניין והסטטוס:

• הבניין עבר שיפוץ חזית ולובי לפני שנים אחדות, הוחלפה מעלית, והתחזוקה הכללית מצוינת. יש מקלט שמתוחזק היטב על ידי הוועד (כך שאין כרגע אופק או צורך בהתחדשות עירונית).
• מחצית מהדיירים מתארגנים כעת להוספת ממ"דים בצד אחד של הבניין, ויש לי אפשרות להצטרף.
• החצי השני של הדיירים לא מעוניין להקים ממ"ד בצד שלהם (בגלל פגיעה במקומות חניה), אך אין להם התנגדות עקרונית למי שרוצה, לפחות בשלב זה.

הצד הפיננסי:העלות הצפויה, לפי הצעות המחיר שהתקבלו, היא כ-205,000 ₪. יש לי חסכונות זמינים לפרויקט ואין לי צורך בלקיחת הלוואה/מימון, אך עדיין מדובר בהוצאה הונית נכבדה.

ההתלבטות שלי:האם לדעתכם, בראייה של טווח ארוך, התקנת הממ"ד תשתלם לי כלכלית?אשמח לשמוע ממי שיש לו ניסיון - האם השבחת הערך העתידית והפוטנציאל להעלאת שכר הדירה (אם קיים) מצדיקים השקעה של מעל 200 אלף שקל מכספי הון עצמי בנכס שאינו מיועד למגוריי?

תודה מראש למשיבים!

 

[vigaror]

אתה יכול לבדוק בכמה עלו דירות שעשו תמא תוספת ולהתייחס לזה כרף עליון (ולקחת בחשבון שלך לא יוסיפו מרפסת, חניה, מעלית. . .)
בגלל שהדירה בקומה גבוהה ולפי הגודל מיועדת גם למשפחות אז לדעתי זה מעלה את היתרון שלה מול המתחרים אבל לא יודע אם תקבל את העלות בחזרה ואם זה באמת שווה, כנראה יהיה יותר קל להשכיר בעתיד

 

[Yohiko]

זכור לי נתון בזמן איראן 2 שאמרו שהפער בין דירות במרכז עם ממד או בלי זה 30 אחוז (פלוס מינוס)
תגלם את האחוזים למספר, תראה כמה זמן לוקח לך להחזיר את ההשקעה.
קח בחשבון שתמיד יכול המצב להחריף והביקוש לממד יעלה יותר.
או אינשאללה תבוא תקופה רגוע והמחירים יתאזנו.

לדעתי זה שיקול מתמטי נטו, פשוט צריך להציב את המספרים

 

[חתול לילה]

מהניסיון האישי שלי, תוספת ממ"ד לא השתלמה כלכלית מהסיבות הבאות:
1. עלייה במחירי הבנייה - חומרים + עבודה (עקב נזקי הממשלה)
2. ירידה חדה במחירי הדירות בשנים האחרונות (עקב נזקי הממשלה)

האם לדעתכם, בראייה של טווח ארוך

בשביל זה צריך לענות מה יקרה בטווח הארוך עם ישראל, הדעות חלוקות.

 

[אילן שני]

אציין שהדירה כוללת מרפסת וחניה מקורה בטאבו.

 

[גרביל מרוץ]

כדי לענות צריך להבין מה שווי מ"ר בדירה וכמה מ"ר תקבל, אבל גם בסף התחתון יש סיכוי שתייצר שווי גבוה מהעלות רק מתוספת השטח עוד לפני ההשבחה מקיום הממ"ד. בהנחה שמדובר בממ"ד תקני.

כרגע יש לך פטור מהטל השבחה, לך תדע עד מתי ישמרו את הפטור הזה.

אם הקומה שמעליך בעניין של הממ"ד אז במידה ולא תממש את האופציה אז יהיה לך שלד מכוער מול העיניים, עוד סיבה בעד התוספת.

אבל אף אחד לא יכול לענות לך אם השטח הנוסף ייתן תשואה עתידית כדאית או לא בהשוואה להשקעה אלטרנטיבית. קרוב מאד לוודאי שהתוספת תגדיל את ההכנסה משכירות, שלה יש יתרונות וחסרונות ספציפיים לעומת השקעות תזרימיות אחרות, ולכל משקיע יש סט העדפות שונה.

כדי בכל זאת לקבל החלטה הייתי מציע לחשוב על ההשקעה כאילו אתה מממן את כולה ממשכנתא, ותנסה להעריך אם תוספת ההכנסה משכר דירה מכסה את רכיב הריבית של החזר המשכנתא עם רווח. אם כן אז בפני עצמה ההשקעה כדאית.

 

[בורונוס]

לדעתי העלות תהיה יותר מהסכום שכתבת.
אני אישית הייתי הולך על זה.
1. תוספת מ"ר משמעותית באיזור השרון.
2. יותר קל להשכיר וכן למכור (בוודאי אם יהיו בבניין באותה העת דירה נוספת אבל עם ממ"ד)
3. במדינה המחורבנת שלנו מובטח לך שגם בעוד 20 שנה יהיה פער משמעותי בין דירה עם ממ"ד לאחת בלי.
4. זה שכמה שכנים בונים יחד זה הקלה אדירה בתהליך הוצאת האישורים, תהליך הבניה, היחס מול שכנים אחרים.