בחינת כדאיות קניית בית סבתא בפריפריה

[snp500]

שלום,
שוקל לקנות בית סבתא באחת מערי הפריפריה.
מגרש 400 מ"ר בנוי 60 מ"ר, חצי מדו משפחתי.
מחיר 1.4M ש"ח

אפשרויות בניה:
1. הוספת ממ"ד בעלות של 200K, אך ניתן לקבל מימון מהמדינה בסך 150K
2. ניתן להוסיף עוד 140 מ"ר - 50% בניה.
3. ניתן להוסיף שתי יחידות דיור בהליך מזורז ואף לרשום אותם בטאבו בנפרד (חשבון מים חשמל ארנונה נפרד).

הבית מושכר כיום ב 2100 ש"ח (מחיר זול, כי השוכר גר שם הרבה זמן).

תוכנית לאחר קניה:
1. הוספת ממ"ד
2. בנייה של 2 יחידות דיור נפרדות (פיצול בטאבו, בניה עם היתרים)
3. השכרה של כל 3 היחידות

חישוב עלות
1. קניה 1.4M
2. בניית ממ"ד 50K (ביחידה הקיימת)
3. בניית 2 יחידות דיור (60 מ"ר כל אחת), חדר שינה ממ"ד - 1.3M
סה"כ 2.8M

חישוב תשואה משכירות
בהנחה שכל יחידה תושכר ב2800:
2800*3*12=100800
100800/2800000=3.6%

חישוב עליית ערך
לא יודע לחשב

על הנייר נראה שלא משתלם, תשואה של 3.6% שגם חייבת במס, כאשר מדד מנייתי רחב עושה בממוצע מעל זה בלי התעסקות עם סוחרים והשקעה של זמן.
בנוסף, בעת המכירה בגלל שהבית פוצל ל3, לקונה שלא החזיק בנכסי נדלן, לפתע יש יותר מדירה אחת, דבר שיפגע בו בעת המכירה לענין מיסוי.

עריכה:
שכחתי לציין, היחידה הקיימת, נבנתה בערך ב1950, אבל עבר שיפוץ ב2010:
ריצוף, החלפת אינסטלציה/שרותים/מקלחת, החלפת כל החשמל, צבע + שבירת קירות פנימיים ליצירת מרחב גדול יותר (סלון + מטבח מחוברים).
כך שניתן לגור בה בלי הרבה השקעה, והתחזוקה די נמוכה מאז השיפוץ.

 

[יובל ממודיעין]

יש כאלה הרואים השקעה בנדלן חלק מפיזור ההשקעות, עוד נכס מניב לאורך זמן עם פוטנציאל צמיחה עתידי, ובלבד שזה לא יהיה חלק הארי מהתיק הכולל (כי אז זה בדיוק ההיפך מפיזור).

השאלה אם יש לך זמן, כוח ויכולת להתעסק עם בירוקטיה, קבלנים ובסופו של דבר גם דיירים, ואתה גר בסמיכות לנכס כדי לנהל את הבניה/שיפוץ והתעסקות עם הדיירים.

 

[סולידי]

בניית 2 יחידות דיור (60 מ"ר כל אחת),

בעת המכירה בגלל שהבית פוצל ל3, לקונה שלא החזיק בנכסי נדלן, לפתע יש יותר מדירה אחת, דבר שיפגע בו בעת המכירה לענין מיסוי.

לדעתי ללא קשר למיסוי, 3 יחידות קטנות הן לא ממש אטרקטיביות. שווי המכירה של נכס כזה יהיה שווי המגרש.

ניתן להוסיף שתי יחידות דיור בהליך מזורז ואף לרשום אותם בטאבו בנפרד (חשבון מים חשמל ארנונה נפרד).

אם תפצל את המגרש, לדעתי שלושת היחידות יהיו בלתי ניתנות למכירה, אלא אם ימכרו יחד והקונה יאחד חזרה את המגרשים ויהרוס את היחידות.

 

[אורי ג.]

תוכנית לאחר קניה:
1. הוספת ממ"ד
2. בנייה של 2 יחידות דיור נפרדות (פיצול בטאבו, בניה עם היתרים)
3. השכרה של כל 3 היחידות

אתה עושה טעות. תתכנן הריסה של הקיים ולבנות הכל חדש.

 

[שלומו]

מפתיע שאפשר לעשות 3 יחידות דיור בטאבו ממגרש 400 מ"ר דו משפחתי. אני מבין שחייבים 3 ממ"דים במקרה כזה. מעניין כמה משלמים על פיצול כזה. אני חושב שיש עוד אפשרויות לפיצולים מאשר חלוקה ל3 בטאבו. למשל לעשות דירת 5 חדרים שצמודה אליה יחידת דיור של 3 חדרים בטאבו אחד. פחות שוכרים ופחות כאב ראש.

האם אתה בטוח שהבנייה הקיימת במצב טוב ותשתלב באופן סביר בתוכניות שלך.

אולי יש דרך להוזיל את הבניה בפרויקט גדול כזה.

 

[יהודה ש.]

מה שאתה מתאר זה יזמות ולא השקעה,
לכן אתה חייב להיות מפוצה ברווח יזמי נאה - אחרת לא שווה את העבודה.

 

[snp500]

השאלה אם יש לך זמן, כוח ויכולת להתעסק עם בירוקטיה, קבלנים ובסופו של דבר גם דיירים, ואתה גר בסמיכות לנכס כדי לנהל את הבניה/שיפוץ והתעסקות עם הדיירים.

לא אין לי.
אבל אם יש רווח גדול בעיסקה מוכן לסחוב כמה שנים, אולי לשלם לבעלי מקצוע שיתנהלו מול הדיירים.

לדעתי ללא קשר למיסוי, 3 יחידות קטנות הן לא ממש אטרקטיביות. שווי המכירה של נכס כזה יהיה שווי המגרש.

אחרי הפיצול אוכל למכור כל חלק מהמגרש בנפרד, כלומר למכור שטח+ יחידה בנויה. כנראה פחות אטרקטיבי למשפחות.

אם תפצל את המגרש, לדעתי שלושת היחידות יהיו בלתי ניתנות למכירה, אלא אם ימכרו יחד והקונה יאחד חזרה את המגרשים ויהרוס את היחידות.

למה לא? הכל חוקי, בהיתר.

מפתיע שאפשר לעשות 3 יחידות דיור בטאבו ממגרש 400 מ"ר דו משפחתי. אני מבין שחייבים 3 ממ"דים במקרה כזה.

לשתי היחידות החדשות חייב ממ"ד -

פיצול הבית תמורת מיגון: אושרו תוכניות תוספת אלפי יח"ד בצמודי קרקע בקריית שמונה ושלומי | כלכליסט

לראשונה בישראל, המדינה מאפשרת תוספת יח"ד, או לגליזציה של בנייה לא חוקית, ב"וילות". שתי תוכניות שאושרו לאחרונה מציעות תוספת יח"ד ב-425 בתים צמודי קרקע בשלומי ועוד 3,500 בקריית שמונה

www.calcalist.co.il

מעניין כמה משלמים על פיצול כזה.

לא בדקתי, קשה לי אפילו להעריך כמה.

אני חושב שיש עוד אפשרויות לפיצולים מאשר חלוקה ל3 בטאבו. למשל לעשות דירת 5 חדרים שצמודה אליה יחידת דיור של 3 חדרים בטאבו אחד

כן זה גם אפשרי, פשוט בגלל שהשטח גדול, אני חושב ששוכרים יעדיפו לגור בלי קיר משותף, פחות רעש וקצת יותר פרטיות.

האם אתה בטוח שהבנייה הקיימת במצב טוב ותשתלב באופן סביר בתוכניות שלך.

הכוונה הייתה ששתי היחידות הדיור יהיו נפרדות לחלוטין, ללא קירות משותפים.
כלומר 3 יחידות כל אחת עומדת בפני עצמה עצמאית לחלוטין בכל המכלולים, חשמל מים, דוודים קולטים/מיגון.
כמובן צריך לבדוק בתשריט ולראות שהיחידות החדשות לא חורגות מקו בנין וכו'.

אולי יש דרך להוזיל את הבניה בפרויקט גדול כזה.

אולי לבנות את שני היחידות אחת על השניה, יש שיפוע במגרש אפשר לעשות כניסה נפרדת לכל דייר, בגלל הפרשי הגובה.
אולי אפשר לבנות ממ"ד משותף, אבל פחות מתחבר לזה, כי רוצה שכל יחידה תהיה עצמאית.

מה שאתה מתאר זה יזמות ולא השקעה,
לכן אתה חייב להיות מפוצה ברווח יזמי נאה - אחרת לא שווה את העבודה.

בדיוק, על הנייר נראה שזה לא שווה את העבודה.
אולי אני לא מסתכל על זה נכון וקיימת אפשרות אחרת שתאפשר לי לעשות השבחה ומכירה ברווח בטווח קצר.

 

[snp500]

אתה עושה טעות. תתכנן הריסה של הקיים ולבנות הכל חדש.

זו גם אפשרות.
הבעיה שאתה מאבד את ההטבות שהזכרתי.
לא יתקבל מענק לבניית ממ"ד, כי זה בית חדש.
לא יהיה ניתן לפצל ליחידות דיור במסלול מהיר כי זו בניה חדשה.

בנוסף, היחידה הקיימת במצב לא רע, עברה שיפוץ (ערכתי את ההודעה המקורית).
כיום יש חדר בטחון קצת קרוב לגבול המגרש (לא לכיוון הדו שני), בבניה חדשה אולי לא יהיה ניתן לבנות עד לאותו מקום.

אבל אולי עדין משתלם, לבנות בית חדש עם ממד ולהשכיר אותו בלבד באותו סכום ששלושת היחידות היו מושכרות, או למכור אותו מיד לאחר גמר הבניה.

 

[גרביל מרוץ]

סה"כ 2.8M

בכמה מוכרים כזה בית ביישוב כיום? מציע לבדוק ברשות המיסים, לא מה שמפרסמים ביד2.

3. בניית 2 יחידות דיור (60 מ"ר כל אחת), חדר שינה ממ"ד - 1.3M

נראה לי שאתה אופטימי לגבי עלות הבניה

 

[שלומו]

אבל אולי עדין משתלם, לבנות בית חדש עם ממד ולהשכיר אותו בלבד באותו סכום ששלושת היחידות היו מושכרות, או למכור אותו מיד לאחר גמר הבניה.

יותר פשוט. אבל בדרך כלל השכירות של 3 יחידות גבוהה מבית אחד בשטח של שלושתן.

אני חושב שמה שנפוץ זה בית גדול עם יחידת דיור קטנה. לזה יש שוק למכירה יותר טוב מ3 יחידות על מגרש אחד. אבל תיאורטית אם אתה יכול לפצל בטאבו ולמכור כל יחידה בנפרד ייתכן שזה יהיה רווחי. צריך להבין מה הביקוש לכל סוג נכס במכירה ובהשכרה.

בכל מקרה כפי שכבר כתבו כאן אם יש בנייה משמעותית אתה נכנס לייזמות ולא רק להשקעה. בגדול בייזמות אתה צריך שעלות הנכס בסוף תתחשב בכל העלויות ובזמן ובסיכון שאתה לוקח. תנסה להבין מה עלויות הבנייה ועלויות הבתים הגדולים במצב טוב בשכונה. אם יש בתים דומים למה שאתה תבנה שנמכרים במחיר שאתה מתכנן אז זה לא משתלם. בעיקרון לא נראה לי שיש הרבה משקיעים בשכונות צמודות קרקע בערים. בדרך כלל הבעלים גרים בהם בבית שבנו או ששיפצו לפי טעמם ולא בשביל השקעה. אולי משקיע אמיץ יכול לקנות בזול ולמכור ביוקר עם קצת פיתוח זול ומהיר (במילא רוב הקונים יקנו את הנכס בשביל המגרש ולא הבית הקטן עליו) ושיווק.

 

[snp500]

מציע לבדוק ברשות המיסים,

מניסיוני המידע ברשות המיסים לא נכון, בנוסף אין הרבה עסקאות דומות שבוצעו לאחרונה, באותה שכונה. אבל אנסה לבדוק.

 

[אורי ג.]

מניסיוני המידע ברשות המיסים לא נכון,

המחיר נכון, כל השאר לפעמים פחות.

 

[snp500]

נראה לי שאתה אופטימי לגבי עלות הבניה

זה לפי תשובה של צ'אט GPT L, יכול להיות מאוד שזה לא נכון, בגלל זה מתייעץ.

 

[אורי ג.]

זה לפי תשובה של צ'אט GPT L, יכול להיות מאוד שזה לא נכון, בגלל זה מתייעץ.

אני מציע בחום שתתיעץ עם אדריכל באיזור, גם בתשלום.

 

[snp500]

אני מציע בחום שתתיעץ עם אדריכל באיזור, גם בתשלום.

התייעצתי לא בתשלום, הוא הציע את הרעיון, אבל הציע לבנות יחידות של 40 מטר כל אחת, כך שהמספרים שם היו קצת שונים.
עלות בניה 1M
אבל 40 מטר זה די קטן אולי יהיה קשה למצוא שוכרים.

 

[שלומו]

התייעצתי לא בתשלום, הוא הציע את הרעיון, אבל הציע לבנות יחידות של 40 מטר כל אחת, כך שהמספרים שם היו קצת שונים.
עלות בניה 1M
אבל 40 מטר זה די קטן אולי יהיה קשה למצוא שוכרים.

יכול להיות שיש ביקוש ל40 מ"ר. תשאל אותו לגבי זכויות והיתרים ועלויות של בירוקרטיה ומיסוי. נראה לי חריג שיאשרו באופן פשוט פיצולים כאלה. גם שאלה אם כל יחידה של 40 מ"ר צריכה ממ"ד. אולי חדר הביטחון בקצה המגרש יכול להיות מרחב מוגן בשביל כל היחידות.

 

[snp500]

יכול להיות שיש ביקוש ל40 מ"ר. תשאל אותו לגבי זכויות והיתרים ועלויות של בירוקרטיה ומיסוי. נראה לי חריג שיאשרו באופן פשוט פיצולים כאלה. גם שאלה אם כל יחידה של 40 מ"ר צריכה ממ"ד. אולי חדר הביטחון בקצה המגרש יכול להיות מרחב מוגן בשביל כל היחידות.

פיצול הבית תמורת מיגון: אושרו תוכניות תוספת אלפי יח"ד בצמודי קרקע בקריית שמונה ושלומי | כלכליסט

לראשונה בישראל, המדינה מאפשרת תוספת יח"ד, או לגליזציה של בנייה לא חוקית, ב"וילות". שתי תוכניות שאושרו לאחרונה מציעות תוספת יח"ד ב-425 בתים צמודי קרקע בשלומי ועוד 3,500 בקריית שמונה

www.calcalist.co.il

לא יודע אם אדריכל יכול לענות על ביקוש.
אבל כדי שיאפשרו את הפיצול כל יחידה חדשה צריכה מיגון.
הפיצול עצמו אפשרי בקלות וחוקי וגם זה מה שהאדריכל אמר.
בגלל המצב הביטחוני הרבה תושבים עזבו, אז זה התמריץ להשאיר/להביא אנשים ולשפר מיגון.

 

[גרביל מרוץ]

זה לפי תשובה של צ'אט GPT L, יכול להיות מאוד שזה לא נכון, בגלל זה מתייעץ.

הוא ענה לך על השלד וגמר סטנדרטי, אתה צריך לשאול על עלויות עד למפתח כולל יועצים, היתרים ורישוי, ופיתוח סביבתי. יכול להיות כפול ויותר.

גם תביא בחשבון עלויות מימון, אתה מדבר על פרוייקט של שנה ומעלה, בזמן הזה הכסף לא עובד והתמורה צריכה לפצות גם על זה.

הציע לבנות יחידות של 40 מטר כל אחת

זה הגיוני מאד באזור של אוניברסיטה/מכללה, בכל מקום אחר זה יביא לך שוכרים ירודים. למכור נכס כזה יהיה לך מסובך.

תביא בחשבון שבגלל שיקולי מיסוי, כאשר מדובר בשכר דירה נמוך, יכולות להיות אנומליות שבהן שתי דירות ישאירו לך קצת פחות מדירה אחת שמושכרת בפחות, בייחוד אם אתה מתחת לגיל 60. מציע לעשות סימולציה ספציפית, אבל בכל מקרה היתרון של פיצול נמוך יותר מאשר מקומות יקרים כמו ת"א.

 

[snp500]

הוא ענה לך על השלד וגמר סטנדרטי, אתה צריך לשאול על עלויות עד למפתח כולל יועצים, היתרים ורישוי, ופיתוח סביבתי. יכול להיות כפול ויותר.

שאלתי אותו מחיר כולל הכל, הוא אמר 1M.
הוא אדריכל מוביל, לפי המלצות שקיבלתי.

פרוייקט של שנה ומעלה, בזמן הזה הכסף לא עובד והתמורה צריכה לפצות גם על זה.

נכון, אבל גם בלי זה, לא נראה שיש פה באמת מציאה.
יש הרבה הטבות מהרשות המקומית אבל כשמסתכלים על זה באופן אובייקטיבי לא בטוח שזה משתלם.

זה כמו דירה בהנחה, על הנייר זה נראה מעולה, אבל זה נועל את הכסף ל5 שנים ובסוף בעליית ערך לא מה שאנשים חשבו בהתחלה, כמובן תלוי מיקום, הגרלות בהרצליה ותל אביב, כנראה אי אפשר ליפול שם וצריך לקחת מה שיש.

 

[שלומו]

נכון, אבל גם בלי זה, לא נראה שיש פה באמת מציאה.
יש הרבה הטבות מהרשות המקומית אבל כשמסתכלים על זה באופן אובייקטיבי לא בטוח שזה משתלם

אני חושב שההטבות ונכס צמוד קרקע מתאימים לאדם שרוצה לגור בו. אם היית שואל האם כדאי לגור בבית צמוד קרקע עם יחידה להשכרה ב2.8 מיליון בפריפריה (בעיר שטובה בשבילך) או 8 מיליון במרכז, אז התשובה הייתה פשוטה יותר.

משקיעים בפריפריה ובכל מקום לרוב הולכים על נכסים אחרים פחות מסובכים.