The Stoic
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 5/11/21
- הודעות
- 292
- דירוג
- 431
היי,
יש משהו שקצת לא מסתדר לי. מצד אחד השאיפה היא למינוף מקסימלי כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי ולנצל את הריביות הנמוכות של התקופה, מצד שני ההחזר החודשי על 75% משכנתא על כמעט כל דירה בישראל יוצא גבוה יותר מהשכר דירה החודשי על אותה הדירה. שתיאורטית זה הגיוני אחרת אף אחד לא היה משכיר וכולם היו מעדיפים לקנות ולשלם משכנתא כי היא זולה יותר מהשכרה (שוב, תיאורטית, כמובן שלא לכולם יש את ההון העצמי או הרצון לרכוש דירה).
אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?
נניח לשם הפשטות שיש דירה ששווה 2M ואני לוקח עליה ריבית מקסימלית של 1.5M ל-25 שנה ויוצא לי שההחזר החודשי הוא 6400. לפי מצב השוק אני יכול להשכיר אותה תמורת רק 6100 (לשם הפשטות נניח שהכל פטור ממס, כולל מס רכישה ומס על דמי השכירות), איך אני "יודע" שמשתלם לי לדמם את ה-300 שקל האלה כל חודש? האם זה מתוך הנחה שאני אוכל להעלות את השכירות בעתיד ואז אייצר תזרים (ואולי גם עליית ערך נחמדה מתוך אמונה שזה מה שיקרה למחירים באותו מקום) או מתוך הנחה שיוצא שאני כביכול קונה בסוף 25 שנות המשכנתא את הדירה תמורת רק ה500 אלף הון עצמי + 300 ש"ח לחודש ובסוף נשאר עם הנכס (כי הדייר משלם שכירות כל השנים)? או הכל ביחד? תוך כמה זמן אני אמור לצפות להיות ברווח במקרה כזה של תזרים שלילי?
או שאני צריך לשאוף לעולם לא להיות בתזרים שלילי ועדיף לי נניח, למרות המשכנתאות הנמוכות היסטורית, לשים 50% הון עצמי (כלומר לקחת 1M משכנתא ולהוסיף 1M הון עצמי) כדי שההחזר לבנק יהיה 4300 והרווח החודשי שלי יהיה חיובי (1800 במקרה הזה בהנחה שדמי השכירות 6100)
"איך יודעים" אם עדיף לי להשכיב את עוד ה500K האלה כהון עצמי (ולוותר על תשואה אפשרית באפיקים אחרים) תמורת העוד 1800 האלה בחודש?
אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה
יש משהו שקצת לא מסתדר לי. מצד אחד השאיפה היא למינוף מקסימלי כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי ולנצל את הריביות הנמוכות של התקופה, מצד שני ההחזר החודשי על 75% משכנתא על כמעט כל דירה בישראל יוצא גבוה יותר מהשכר דירה החודשי על אותה הדירה. שתיאורטית זה הגיוני אחרת אף אחד לא היה משכיר וכולם היו מעדיפים לקנות ולשלם משכנתא כי היא זולה יותר מהשכרה (שוב, תיאורטית, כמובן שלא לכולם יש את ההון העצמי או הרצון לרכוש דירה).
אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?
נניח לשם הפשטות שיש דירה ששווה 2M ואני לוקח עליה ריבית מקסימלית של 1.5M ל-25 שנה ויוצא לי שההחזר החודשי הוא 6400. לפי מצב השוק אני יכול להשכיר אותה תמורת רק 6100 (לשם הפשטות נניח שהכל פטור ממס, כולל מס רכישה ומס על דמי השכירות), איך אני "יודע" שמשתלם לי לדמם את ה-300 שקל האלה כל חודש? האם זה מתוך הנחה שאני אוכל להעלות את השכירות בעתיד ואז אייצר תזרים (ואולי גם עליית ערך נחמדה מתוך אמונה שזה מה שיקרה למחירים באותו מקום) או מתוך הנחה שיוצא שאני כביכול קונה בסוף 25 שנות המשכנתא את הדירה תמורת רק ה500 אלף הון עצמי + 300 ש"ח לחודש ובסוף נשאר עם הנכס (כי הדייר משלם שכירות כל השנים)? או הכל ביחד? תוך כמה זמן אני אמור לצפות להיות ברווח במקרה כזה של תזרים שלילי?
או שאני צריך לשאוף לעולם לא להיות בתזרים שלילי ועדיף לי נניח, למרות המשכנתאות הנמוכות היסטורית, לשים 50% הון עצמי (כלומר לקחת 1M משכנתא ולהוסיף 1M הון עצמי) כדי שההחזר לבנק יהיה 4300 והרווח החודשי שלי יהיה חיובי (1800 במקרה הזה בהנחה שדמי השכירות 6100)
"איך יודעים" אם עדיף לי להשכיב את עוד ה500K האלה כהון עצמי (ולוותר על תשואה אפשרית באפיקים אחרים) תמורת העוד 1800 האלה בחודש?
אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה