כדאיות דירה להשקעה

ThrowawayTemp

משתמש ותיק
הצטרף ב
5/11/21
הודעות
107
דירוג
155
היי,

יש משהו שקצת לא מסתדר לי. מצד אחד השאיפה היא למינוף מקסימלי כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי ולנצל את הריביות הנמוכות של התקופה, מצד שני ההחזר החודשי על 75% משכנתא על כמעט כל דירה בישראל יוצא גבוה יותר מהשכר דירה החודשי על אותה הדירה. שתיאורטית זה הגיוני אחרת אף אחד לא היה משכיר וכולם היו מעדיפים לקנות ולשלם משכנתא כי היא זולה יותר מהשכרה (שוב, תיאורטית, כמובן שלא לכולם יש את ההון העצמי או הרצון לרכוש דירה).

אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?
נניח לשם הפשטות שיש דירה ששווה 2M ואני לוקח עליה ריבית מקסימלית של 1.5M ל-25 שנה ויוצא לי שההחזר החודשי הוא 6400. לפי מצב השוק אני יכול להשכיר אותה תמורת רק 6100 (לשם הפשטות נניח שהכל פטור ממס, כולל מס רכישה ומס על דמי השכירות), איך אני "יודע" שמשתלם לי לדמם את ה-300 שקל האלה כל חודש? האם זה מתוך הנחה שאני אוכל להעלות את השכירות בעתיד ואז אייצר תזרים (ואולי גם עליית ערך נחמדה מתוך אמונה שזה מה שיקרה למחירים באותו מקום) או מתוך הנחה שיוצא שאני כביכול קונה בסוף 25 שנות המשכנתא את הדירה תמורת רק ה500 אלף הון עצמי + 300 ש"ח לחודש ובסוף נשאר עם הנכס (כי הדייר משלם שכירות כל השנים)? או הכל ביחד? תוך כמה זמן אני אמור לצפות להיות ברווח במקרה כזה של תזרים שלילי?

או שאני צריך לשאוף לעולם לא להיות בתזרים שלילי ועדיף לי נניח, למרות המשכנתאות הנמוכות היסטורית, לשים 50% הון עצמי (כלומר לקחת 1M משכנתא ולהוסיף 1M הון עצמי) כדי שההחזר לבנק יהיה 4300 והרווח החודשי שלי יהיה חיובי (1800 במקרה הזה בהנחה שדמי השכירות 6100)
"איך יודעים" אם עדיף לי להשכיב את עוד ה500K האלה כהון עצמי (ולוותר על תשואה אפשרית באפיקים אחרים) תמורת העוד 1800 האלה בחודש?

אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
431
דירוג
390
קח בחשבון שתוך 5-10 שנים השכירות כנראה תעלה ואז התזרים כבר לא יהיה שלילי. בנוסף יש עליית מחיר (ערך) של כ-2% בשנה של הדירה. את הסכום הזה אתה לא רואה כי תיפגש איתו רק כשתמכור את הדירה.

לעשות תחשיב כדאיות זה החלק הקל, הבעיה היא להשוות להשקעות אחרות (לא נדל"ן).
 

יובל המבולבל

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
64
דירוג
65
זה לא יהיה 1800 רווח כי החל מ5000 בערך יש מס. זה אגב הקאץ' של המדינה והסיבה שלדעתי אין מס מהשקל הראשון אלא מהסכום הזה שתקוע כמו עצם בגרון למשקיע..
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
474
דירוג
363
אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?
תפריד בין 2 החלקים של משכנתה - קרן וריבית. החזר קרן זה לשים את הכסף שלך בקיר שבבעלותך בעוד שהריבית זה עלות המימון שנזרקת לבנק.
רק חלק מ6400 מההחזר החודשי פוגע לך בתשואה.

זה דוגמה שהכנתי ל12 חודשים ראשונים. מתעלם מעליית מדד, שכירויות, ריביות וערך.
תשואה שנתית מצטברת תשואה חודשיתהון עצמי מושקעשכירותהחזר כוללהחזר קרןהחזר ריביתקרןחודש
0.473214865238500042004265.281896.132369.1511550001
0.4693887334387369.1542004265.281892.432372.851152630.852
0.465604434738974242004265.281888.722376.5511502583
0.461858771392118.5542004265.281885.012380.261147881.454
0.4581511303394498.8242004265.281881.32383.981145501.185
0.4544809706396882.842004265.281877.572387.711143117.26
0.4508501852399270.542004265.281873.842391.441140729.57
0.4472556876401661.9442004265.281870.12395.181138338.068
0.4436993889404057.1242004265.281866.362398.921135942.889
0.4401782882406456.0442004265.281862.62402.671133543.9610
0.4366918336408858.7142004265.281858.842406.431131141.2911
5.4346137950.4332395059411265.1442004265.281855.082410.21128734.8612



אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי
תלוי במצב האישי שלך, תעשה אקסלים כמוני
 

מוריה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
225
דירוג
578
אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה
תזרים שלילי זה ממש לא בהכרח רע.

זאת שאלה כללית התשובה עליה ממש משתנה מאדם לאדם....

לנו יש שתי דירות בתזרים שלילי: אחת תזרים שלילי של 100 שח, אחת של כ-6000 שח.
הרבה אנשים בגישה שבנדלן כל עסקה חייבת להיות בתזרים חיובי.

הכל תלוי בתכנית שלך.

התכנית שלנו זה לקחת את מקסימום המינוף שאנחנו יכולים,
לנצל את הריביות הנמוכות,
לסיים את המשכנתאות יחסית מהר כדי לפרוש מהעבודה עם נכסים מניבים בבעלותינו,
וגם יש לנו את היכולת לקחת את ההתחייבות החודשית הזו...

מאד חשוב שקודם כל תבין מה התכנית שלך,
למה אתה משקיע בנדלן,
מה אתה מנסה להשיג,
כמה כסף יש לך ועוד ועוד...
 

ThrowawayTemp

משתמש ותיק
הצטרף ב
5/11/21
הודעות
107
דירוג
155
זה לא יהיה 1800 רווח כי החל מ5000 בערך יש מס. זה אגב הקאץ' של המדינה והסיבה שלדעתי אין מס מהשקל הראשון אלא מהסכום הזה שתקוע כמו עצם בגרון למשקיע..
שים לב שרשמתי שבכוונה אני מתעלם מהמיסוי לשם הפשטות

תזרים שלילי זה ממש לא בהכרח רע.

זאת שאלה כללית התשובה עליה ממש משתנה מאדם לאדם....

לנו יש שתי דירות בתזרים שלילי: אחת תזרים שלילי של 100 שח, אחת של כ-6000 שח.
הרבה אנשים בגישה שבנדלן כל עסקה חייבת להיות בתזרים חיובי.

הכל תלוי בתכנית שלך.

התכנית שלנו זה לקחת את מקסימום המינוף שאנחנו יכולים,
לנצל את הריביות הנמוכות,
לסיים את המשכנתאות יחסית מהר כדי לפרוש מהעבודה עם נכסים מניבים בבעלותינו,
וגם יש לנו את היכולת לקחת את ההתחייבות החודשית הזו...

מאד חשוב שקודם כל תבין מה התכנית שלך,
למה אתה משקיע בנדלן,
מה אתה מנסה להשיג,
כמה כסף יש לך ועוד ועוד...
איך זה מסתדר שאתם מצד אחד לוקחים מקסימום מינוף ומצד שני שואפים לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר?

אני פשוט תוהה, אם נגיד השאיפה שלי היא עצמאות כלכלית דרך נכסי נדל''ן אבל בפועל הם רק מכניסים אותי לתזרים שלילי (לפחות בהתחלה ומתוך התעלמות מעליית ערך אפשרית), זה מאוד מגביל את האפשרות שלי לצבור הרבה מהם לא? זה כמו להגיד שאתה בהכרח לא תראה את הכסף בבנק עולה מההשקעה הספציפית הזאת עד שהמשכנתא נגמרת (אלא אם מחירי השכירות עולים וגם אז הם צריכים לעלות משמעותית כדי שלא רק נהיה בהפסד אלא גם ברווח חודשי שהוא לא חסר משמעות)

איך אני יודע לבחור בין תרחיש א' לתרחיש ב' בדוגמאות שהבאתי? (25% מימון עם תזרים שלילי מול 50% עם תזרים חיובי, בהנחה כמובן שיש לי את ההון ויכולת ההחזר החודשי לשני המסלולים)
 

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
43
דירוג
18
אתה ממש צודק בהתלבטות. אני בדיוק לקראת דילמה דומה:
 

מוריה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
225
דירוג
578
איך זה מסתדר שאתם מצד אחד לוקחים מקסימום מינוף ומצד שני שואפים לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר?
מינוף גבוה איפשר לנו ללכת על עסקה יותר גבוהה משמעותית מההון שהיה לנו.
שואפים לצמצם את הסיכון האישי שגלום בכך שהתשלומים החודשיים שלנו ענקיים, כלומר מחוייבות גבוהה,
על ידי סגירה מהירה ככל האפשר של המשכנתא עד לטווח של מינוף שנחשב "בטוח" יותר. (זה החלק של המשפט שהתפספס בניסוח הקודם שלי, מקווה שזה יותר מובן)
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
537
דירוג
489
אני פשוט תוהה, אם נגיד השאיפה שלי היא עצמאות כלכלית דרך נכסי נדל''ן אבל בפועל הם רק מכניסים אותי לתזרים שלילי
הנה דוגמה מהחיים - קניתי דירה לפני כ-7 שנים שהשכירות בה הייתה 3,200 ש''ח והייתי בתזרים שלילי. היום אחרי תהליך התחדשות שעבר הבניין, אני יכול להשכיר אותה ב-6,000 ש''ח בקלות. החוב שלי לבנק נשחק והשכירות עלתה. אחלה השקעה ואני בתזרים חיובי היום.

הכל נגזרת של הבנת מטרות ההשקעה שלך ביחס לציר הזמן.
 

ThrowawayTemp

משתמש ותיק
הצטרף ב
5/11/21
הודעות
107
דירוג
155
עצמאות כלכלית מתי, בהווה או בעתיד?
זו השאלה שתעזור לך להכריע בין האופציות
בעתיד מן הסתם...

הנה דוגמה מהחיים - קניתי דירה לפני כ-7 שנים שהשכירות בה הייתה 3,200 ש''ח והייתי בתזרים שלילי. היום אחרי תהליך התחדשות שעבר הבניין, אני יכול להשכיר אותה ב-6,000 ש''ח בקלות. החוב שלי לבנק נשחק והשכירות עלתה. אחלה השקעה ואני בתזרים חיובי היום.

הכל נגזרת של הבנת מטרות ההשקעה שלך ביחס לציר הזמן.
תודה על הדוגמה, מה היו הציפיות שלך (ממה שאתה זוכר) כשבאת לרכוש את הדירה לראשונה? פשוט הנחת שהשכירות תעלה דרסטית? באיזה אזור קנית אם אפשר לשאול (רק לשם הסקרנות, אני כבר סגור על אזור מסוים)?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
537
דירוג
489
תודה על הדוגמה, מה היו הציפיות שלך (ממה שאתה זוכר) כשבאת לרכוש את הדירה לראשונה? פשוט הנחת שהשכירות תעלה דרסטית? באיזה אזור קנית אם אפשר לשאול (רק לשם הסקרנות, אני כבר סגור על אזור מסוים)?
בעקבות מיקום מרכזי, מחסור יחידות דיור והגירה חיובית לעיר של אוכלוסיה טובה, הנחתי שהגיוני שיהיו עליות מחירים. ללא קשר לזה, הלכתי על סוגי בניינים מאוד ספציפיים (נמוכים עם מספר נמוך של דירות, שנמצאים במקומות אסטרטגיים בעיניי).
איזור מרכז.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
288
דירוג
391
עסקת נדל"ן מוצלחת היא כזאת שקנית ב10-20 אחוז מתחת למחיר השוק, או שאתה יודע להוציא מהנכס יותר ממה שנראה לעין.
אם מצאת עסקה כזו סביר להניח שתהיה בתזרים חיובי.
בשביל להשיג עסקה כזאת צריך להיות אקטיבי, לראות הרבה דירות, ללמוד על התחום וכו'
השקעה פסיבית (סתם לקנות דירה סבבה במרכז) כמו שתארת, באמת לא כ"כ מוצלחת ואם לא עליות מחירים משמעותיות, אולי עדיף בכלל שוק ההון בלי כל המאמץ שכרוך בלרכוש ולהחזיק נכס.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
537
דירוג
489
עסקת נדל"ן מוצלחת היא כזאת שקנית ב10-20 אחוז מתחת למחיר השוק, או שאתה יודע להוציא מהנכס יותר ממה שנראה לעין.
לאו דווקא. יש לי דירה שקניתי אפילו קצת מעל מחיר השוק - אחת העסקאות הטובות שעשיתי.
 

יעקב1111

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/11/17
הודעות
287
דירוג
149
ואם לא עליות מחירים משמעותיות
משום מה מתיחסים פה בפורום לעליית מחיר של דירה כסוג של הימור
אז נכון שיש הימור כי אף אחד לא יודע לאן השוק ילך
אבל באופן כללי לדירה יש תנובה גם מעבר לשכר דירה, מכיוון שכאשר אנשים חיים באיזור מרכזי הוא מתפתח יותר, גדל, נוצרים יותר מקומות תעסוקה, ולפיכך בעיני יש לו תוחלת חיובית גם אם לא נסתכל על השכר דירה.
כמובן שיש כאן את הסיכון של העדר פיזור.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
288
דירוג
391
לאו דווקא. יש לי דירה שקניתי אפילו קצת מעל מחיר השוק - אחת העסקאות הטובות שעשיתי.
ציינתי 2 אפשרויות, ברור שיש עוד. הרעיון הוא שאתה צריך edge על השוק בשביל להצליח בנדל"ן, וכל אחד עם סגנון ההשקעה שלו.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,909
דירוג
5,316
אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה

היי
התשובה מאוד פשוטה, זה תלוי בעיקר במאפיינים הפיננסיים של המשקיע, יתכן תחילה תזרים שלילי מנכס מסוים, אך אם
יש נכסים נוספים / השקעות נוספות והתזרים החודשי הכולל חיובי, אין עם זה כל בעיה.

נקודה נוספת, החשובה ביותר היא יכולת החיסכון החודשי, במידה ומהלך זה אינו פוגע מהותית ביכולת של המשקיע להמשיך לחסוך
ולהשקיע בדרך לעצמאות כלכלית, ניתן להכיל תזרים חודשי שלילי לא מהותי משכירות בנכס מסוים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
ס כדאיות ברישום דירה על הילדים נדל"ן 28
M האם חישוב "כדאיות רכישת דירה" בהתאם לעלויות הדירה מול עלות השכירות זה לא בעצם תזמון שוק? נדל"ן 23
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 12
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 0
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
L כדאיות תיק המורכב ממניות דיבידנד שוק ההון 7
D כדאיות SPY/VT/QQQ שוק ההון 9
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
S כדאיות של קופת גמל ומייק משקיע לראשונה צרכנות פיננסית 7
M כדאיות ESPP שוק ההון 48
tomchoook כדאיות של הפיכת קרן השתלמות לתיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
P כדאיות ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S כדאיות ניוד ב"מ עם מקדם מובטח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 133
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
F כדאיות העברת כספים מהבנק לתיקון 190 שוק ההון 13
S כדאיות מעבר מתיק מנוהל לניהול עצמאי שוק ההון 1
A השכרות רכב מזדמנות - כדאיות של CAR2GO ודומיהם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 30
I כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות נדל"ן 22
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ס כדאיות העברת קה"ש ואו קופ"ג לחיסכון לניהול אישי ב-IRA שוק ההון 17
N כדאיות מעבר מSPY לבלאקרוק בשקלים שוק ההון 22
ע עמלות כדאיות? - מיטב דש שוק ההון 2

נושאים דומים

למעלה