כדאיות דירה להשקעה

[The Stoic]

היי,

יש משהו שקצת לא מסתדר לי. מצד אחד השאיפה היא למינוף מקסימלי כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי ולנצל את הריביות הנמוכות של התקופה, מצד שני ההחזר החודשי על 75% משכנתא על כמעט כל דירה בישראל יוצא גבוה יותר מהשכר דירה החודשי על אותה הדירה. שתיאורטית זה הגיוני אחרת אף אחד לא היה משכיר וכולם היו מעדיפים לקנות ולשלם משכנתא כי היא זולה יותר מהשכרה (שוב, תיאורטית, כמובן שלא לכולם יש את ההון העצמי או הרצון לרכוש דירה).

אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?
נניח לשם הפשטות שיש דירה ששווה 2M ואני לוקח עליה ריבית מקסימלית של 1.5M ל-25 שנה ויוצא לי שההחזר החודשי הוא 6400. לפי מצב השוק אני יכול להשכיר אותה תמורת רק 6100 (לשם הפשטות נניח שהכל פטור ממס, כולל מס רכישה ומס על דמי השכירות), איך אני "יודע" שמשתלם לי לדמם את ה-300 שקל האלה כל חודש? האם זה מתוך הנחה שאני אוכל להעלות את השכירות בעתיד ואז אייצר תזרים (ואולי גם עליית ערך נחמדה מתוך אמונה שזה מה שיקרה למחירים באותו מקום) או מתוך הנחה שיוצא שאני כביכול קונה בסוף 25 שנות המשכנתא את הדירה תמורת רק ה500 אלף הון עצמי + 300 ש"ח לחודש ובסוף נשאר עם הנכס (כי הדייר משלם שכירות כל השנים)? או הכל ביחד? תוך כמה זמן אני אמור לצפות להיות ברווח במקרה כזה של תזרים שלילי?

או שאני צריך לשאוף לעולם לא להיות בתזרים שלילי ועדיף לי נניח, למרות המשכנתאות הנמוכות היסטורית, לשים 50% הון עצמי (כלומר לקחת 1M משכנתא ולהוסיף 1M הון עצמי) כדי שההחזר לבנק יהיה 4300 והרווח החודשי שלי יהיה חיובי (1800 במקרה הזה בהנחה שדמי השכירות 6100)
"איך יודעים" אם עדיף לי להשכיב את עוד ה500K האלה כהון עצמי (ולוותר על תשואה אפשרית באפיקים אחרים) תמורת העוד 1800 האלה בחודש?

אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה

 

[Redroze]

קח בחשבון שתוך 5-10 שנים השכירות כנראה תעלה ואז התזרים כבר לא יהיה שלילי. בנוסף יש עליית מחיר (ערך) של כ-2% בשנה של הדירה. את הסכום הזה אתה לא רואה כי תיפגש איתו רק כשתמכור את הדירה.

לעשות תחשיב כדאיות זה החלק הקל, הבעיה היא להשוות להשקעות אחרות (לא נדל"ן).

 

[יובל המבולבל]

זה לא יהיה 1800 רווח כי החל מ5000 בערך יש מס. זה אגב הקאץ' של המדינה והסיבה שלדעתי אין מס מהשקל הראשון אלא מהסכום הזה שתקוע כמו עצם בגרון למשקיע..

 

[ExeAction]

אז השאלה שלי מתי בא הרווח מההשקעה בדירה?

תפריד בין 2 החלקים של משכנתה - קרן וריבית. החזר קרן זה לשים את הכסף שלך בקיר שבבעלותך בעוד שהריבית זה עלות המימון שנזרקת לבנק.
רק חלק מ6400 מההחזר החודשי פוגע לך בתשואה.

זה דוגמה שהכנתי ל12 חודשים ראשונים. מתעלם מעליית מדד, שכירויות, ריביות וערך.

תשואה שנתית מצטברת	תשואה חודשית	הון עצמי מושקע	שכירות	החזר כולל	החזר קרן	החזר ריבית	קרן	חודש
	0.4732148652	385000	4200	4265.28	1896.13	2369.15	1155000	1
	0.4693887334	387369.15	4200	4265.28	1892.43	2372.85	1152630.85	2
	0.4656044347	389742	4200	4265.28	1888.72	2376.55	1150258	3
	0.461858771	392118.55	4200	4265.28	1885.01	2380.26	1147881.45	4
	0.4581511303	394498.82	4200	4265.28	1881.3	2383.98	1145501.18	5
	0.4544809706	396882.8	4200	4265.28	1877.57	2387.71	1143117.2	6
	0.4508501852	399270.5	4200	4265.28	1873.84	2391.44	1140729.5	7
	0.4472556876	401661.94	4200	4265.28	1870.1	2395.18	1138338.06	8
	0.4436993889	404057.12	4200	4265.28	1866.36	2398.92	1135942.88	9
	0.4401782882	406456.04	4200	4265.28	1862.6	2402.67	1133543.96	10
	0.4366918336	408858.71	4200	4265.28	1858.84	2406.43	1131141.29	11
5.434613795	0.4332395059	411265.14	4200	4265.28	1855.08	2410.2	1128734.86	12

אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי

תלוי במצב האישי שלך, תעשה אקסלים כמוני

 

[מוריה]

אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה

תזרים שלילי זה ממש לא בהכרח רע.

זאת שאלה כללית התשובה עליה ממש משתנה מאדם לאדם....

לנו יש שתי דירות בתזרים שלילי: אחת תזרים שלילי של 100 שח, אחת של כ-6000 שח.
הרבה אנשים בגישה שבנדלן כל עסקה חייבת להיות בתזרים חיובי.

הכל תלוי בתכנית שלך.

התכנית שלנו זה לקחת את מקסימום המינוף שאנחנו יכולים,
לנצל את הריביות הנמוכות,
לסיים את המשכנתאות יחסית מהר כדי לפרוש מהעבודה עם נכסים מניבים בבעלותינו,
וגם יש לנו את היכולת לקחת את ההתחייבות החודשית הזו...

מאד חשוב שקודם כל תבין מה התכנית שלך,
למה אתה משקיע בנדלן,
מה אתה מנסה להשיג,
כמה כסף יש לך ועוד ועוד...

 

[The Stoic]

זה לא יהיה 1800 רווח כי החל מ5000 בערך יש מס. זה אגב הקאץ' של המדינה והסיבה שלדעתי אין מס מהשקל הראשון אלא מהסכום הזה שתקוע כמו עצם בגרון למשקיע..

שים לב שרשמתי שבכוונה אני מתעלם מהמיסוי לשם הפשטות

תזרים שלילי זה ממש לא בהכרח רע.

זאת שאלה כללית התשובה עליה ממש משתנה מאדם לאדם....

לנו יש שתי דירות בתזרים שלילי: אחת תזרים שלילי של 100 שח, אחת של כ-6000 שח.
הרבה אנשים בגישה שבנדלן כל עסקה חייבת להיות בתזרים חיובי.

הכל תלוי בתכנית שלך.

התכנית שלנו זה לקחת את מקסימום המינוף שאנחנו יכולים,
לנצל את הריביות הנמוכות,
לסיים את המשכנתאות יחסית מהר כדי לפרוש מהעבודה עם נכסים מניבים בבעלותינו,
וגם יש לנו את היכולת לקחת את ההתחייבות החודשית הזו...

מאד חשוב שקודם כל תבין מה התכנית שלך,
למה אתה משקיע בנדלן,
מה אתה מנסה להשיג,
כמה כסף יש לך ועוד ועוד...

איך זה מסתדר שאתם מצד אחד לוקחים מקסימום מינוף ומצד שני שואפים לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר?

אני פשוט תוהה, אם נגיד השאיפה שלי היא עצמאות כלכלית דרך נכסי נדל''ן אבל בפועל הם רק מכניסים אותי לתזרים שלילי (לפחות בהתחלה ומתוך התעלמות מעליית ערך אפשרית), זה מאוד מגביל את האפשרות שלי לצבור הרבה מהם לא? זה כמו להגיד שאתה בהכרח לא תראה את הכסף בבנק עולה מההשקעה הספציפית הזאת עד שהמשכנתא נגמרת (אלא אם מחירי השכירות עולים וגם אז הם צריכים לעלות משמעותית כדי שלא רק נהיה בהפסד אלא גם ברווח חודשי שהוא לא חסר משמעות)

איך אני יודע לבחור בין תרחיש א' לתרחיש ב' בדוגמאות שהבאתי? (25% מימון עם תזרים שלילי מול 50% עם תזרים חיובי, בהנחה כמובן שיש לי את ההון ויכולת ההחזר החודשי לשני המסלולים)

 

[השועל]

אתה ממש צודק בהתלבטות. אני בדיוק לקראת דילמה דומה:

רכישת דירה ראשונה לזוג צעיר

אהלן, כותב כאן אחרי שהסתבכתי עם עצמי ונותרתי מבולבל. קצת על עצמנו: אשתי ואני בני 29 יש 2 ילדים קטנים, מכניסים ביחד מעל 27k נטו. מצליחים לחסוך מעל 10K כל חודש. הון עצמי של מעל 2 מיליון שקלים. 900K הונזל לעו''ש. 1.2 מיליון מושקע בשוק ההון. עוד כ100K בקה''ש ומניות מהעבודה. מטרת העל: להגדיל את...

www.hasolidit.com

 

[מוריה]

איך זה מסתדר שאתם מצד אחד לוקחים מקסימום מינוף ומצד שני שואפים לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר?

מינוף גבוה איפשר לנו ללכת על עסקה יותר גבוהה משמעותית מההון שהיה לנו.
שואפים לצמצם את הסיכון האישי שגלום בכך שהתשלומים החודשיים שלנו ענקיים, כלומר מחוייבות גבוהה,
על ידי סגירה מהירה ככל האפשר של המשכנתא עד לטווח של מינוף שנחשב "בטוח" יותר. (זה החלק של המשפט שהתפספס בניסוח הקודם שלי, מקווה שזה יותר מובן)

 

[מוריה]

אני פשוט תוהה, אם נגיד השאיפה שלי היא עצמאות כלכלית דרך נכסי נדל''ן

עצמאות כלכלית מתי, בהווה או בעתיד?
זו השאלה שתעזור לך להכריע בין האופציות

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני פשוט תוהה, אם נגיד השאיפה שלי היא עצמאות כלכלית דרך נכסי נדל''ן אבל בפועל הם רק מכניסים אותי לתזרים שלילי

הנה דוגמה מהחיים - קניתי דירה לפני כ-7 שנים שהשכירות בה הייתה 3,200 ש''ח והייתי בתזרים שלילי. היום אחרי תהליך התחדשות שעבר הבניין, אני יכול להשכיר אותה ב-6,000 ש''ח בקלות. החוב שלי לבנק נשחק והשכירות עלתה. אחלה השקעה ואני בתזרים חיובי היום.

הכל נגזרת של הבנת מטרות ההשקעה שלך ביחס לציר הזמן.

 

[The Stoic]

עצמאות כלכלית מתי, בהווה או בעתיד?
זו השאלה שתעזור לך להכריע בין האופציות

בעתיד מן הסתם...

הנה דוגמה מהחיים - קניתי דירה לפני כ-7 שנים שהשכירות בה הייתה 3,200 ש''ח והייתי בתזרים שלילי. היום אחרי תהליך התחדשות שעבר הבניין, אני יכול להשכיר אותה ב-6,000 ש''ח בקלות. החוב שלי לבנק נשחק והשכירות עלתה. אחלה השקעה ואני בתזרים חיובי היום.

הכל נגזרת של הבנת מטרות ההשקעה שלך ביחס לציר הזמן.

תודה על הדוגמה, מה היו הציפיות שלך (ממה שאתה זוכר) כשבאת לרכוש את הדירה לראשונה? פשוט הנחת שהשכירות תעלה דרסטית? באיזה אזור קנית אם אפשר לשאול (רק לשם הסקרנות, אני כבר סגור על אזור מסוים)?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תודה על הדוגמה, מה היו הציפיות שלך (ממה שאתה זוכר) כשבאת לרכוש את הדירה לראשונה? פשוט הנחת שהשכירות תעלה דרסטית? באיזה אזור קנית אם אפשר לשאול (רק לשם הסקרנות, אני כבר סגור על אזור מסוים)?

בעקבות מיקום מרכזי, מחסור יחידות דיור והגירה חיובית לעיר של אוכלוסיה טובה, הנחתי שהגיוני שיהיו עליות מחירים. ללא קשר לזה, הלכתי על סוגי בניינים מאוד ספציפיים (נמוכים עם מספר נמוך של דירות, שנמצאים במקומות אסטרטגיים בעיניי).
איזור מרכז.

 

[יהודה שוורץ]

עסקת נדל"ן מוצלחת היא כזאת שקנית ב10-20 אחוז מתחת למחיר השוק, או שאתה יודע להוציא מהנכס יותר ממה שנראה לעין.
אם מצאת עסקה כזו סביר להניח שתהיה בתזרים חיובי.
בשביל להשיג עסקה כזאת צריך להיות אקטיבי, לראות הרבה דירות, ללמוד על התחום וכו'
השקעה פסיבית (סתם לקנות דירה סבבה במרכז) כמו שתארת, באמת לא כ"כ מוצלחת ואם לא עליות מחירים משמעותיות, אולי עדיף בכלל שוק ההון בלי כל המאמץ שכרוך בלרכוש ולהחזיק נכס.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

עסקת נדל"ן מוצלחת היא כזאת שקנית ב10-20 אחוז מתחת למחיר השוק, או שאתה יודע להוציא מהנכס יותר ממה שנראה לעין.

לאו דווקא. יש לי דירה שקניתי אפילו קצת מעל מחיר השוק - אחת העסקאות הטובות שעשיתי.

 

[יעקב 1]

ואם לא עליות מחירים משמעותיות

משום מה מתיחסים פה בפורום לעליית מחיר של דירה כסוג של הימור
אז נכון שיש הימור כי אף אחד לא יודע לאן השוק ילך
אבל באופן כללי לדירה יש תנובה גם מעבר לשכר דירה, מכיוון שכאשר אנשים חיים באיזור מרכזי הוא מתפתח יותר, גדל, נוצרים יותר מקומות תעסוקה, ולפיכך בעיני יש לו תוחלת חיובית גם אם לא נסתכל על השכר דירה.
כמובן שיש כאן את הסיכון של העדר פיזור.

 

[יהודה שוורץ]

לאו דווקא. יש לי דירה שקניתי אפילו קצת מעל מחיר השוק - אחת העסקאות הטובות שעשיתי.

ציינתי 2 אפשרויות, ברור שיש עוד. הרעיון הוא שאתה צריך edge על השוק בשביל להצליח בנדל"ן, וכל אחד עם סגנון ההשקעה שלו.

 

[רוני]

אשמח לשמוע איך לדעת אם כדאי לי להיכנס לעסקה שבה אני בתזרים שלילי ואילו עסקאות כאלה עשיתם למשל ולמה, ובכללי איך לחשב כדאיות של דירה להשקעה

היי
התשובה מאוד פשוטה, זה תלוי בעיקר במאפיינים הפיננסיים של המשקיע, יתכן תחילה תזרים שלילי מנכס מסוים, אך אם
יש נכסים נוספים / השקעות נוספות והתזרים החודשי הכולל חיובי, אין עם זה כל בעיה.

נקודה נוספת, החשובה ביותר היא יכולת החיסכון החודשי, במידה ומהלך זה אינו פוגע מהותית ביכולת של המשקיע להמשיך לחסוך
ולהשקיע בדרך לעצמאות כלכלית, ניתן להכיל תזרים חודשי שלילי לא מהותי משכירות בנכס מסוים.